23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>13870 評判気になるさん
地歴的にはそうだね
台東区は②な気もする
価格的には江東区や北区足立区南、大田区は完全に①を上回るね

都会度・格・地価などの総合
SSS千代田区
S＋港区、中央区
A＋渋谷区
A新宿区、文京区
A－品川区、目黒区
B台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D荒川区、板橋区、練馬区
E北区
F足立区、江戸川区、葛飾区

>>13873 匿名さん

異論は認める！ファイ！

>>13873 匿名さん
お、ありがとう。
中央区は湾岸が微妙だし
渋谷は中央区にはない高級住宅地がある。
両方AかA+でよくない？
あと、文京区渋谷区が一緒なのはどうなのかね？
やはり、格的に本郷が強いから、都会度は低いけど上がる感じ？

今のところ、都内だと中央区だけ震度4だったのかな？

震源が千葉だからね。
海挟んですぐの近い場所が揺れる。
まあ、中央区が地盤悪いせいもあるけど。
それ以外が地盤良いから揺れなかった訳でもない。

ま、免震が鉄板だね。

>>13877 匿名さん
千代田区中心なん？港区ではなく？

免震物件て本当に揺れが少ないの？
実際住んでいる人どう？

さっきの地震、震度3とか4とか思わなかった。
最初の縦揺れが3秒くらい、短く少し揺れただけ。

>>13881 匿名さん

モノによるんでない？
こことかは、震度3の地域だけど普通に震度2くらいの揺れを感じているみたいだしww
なんでもスーゼネじゃないと、だね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/604146/

>>13883 匿名さん
>>13882ですが、私が住んでいるの、
そこですねw

その書き込みで揺れてると取るとは
ネガの人は見方が歪んでいるのですね。

免震は揺れを何段階か少なくする
システムだから揺れない訳ではないですよ。
モデルルームで免震の実験ご覧になったこと
ありません？

>>13883 匿名さん
スーゼネは免震装置はつくってないのよん。完全外注で検査すらマトモに出来ない。知らないの？専門性ないから、基準が変われば耐震制振に日和る。特に宣言守らない三井とか。

>>13883 匿名さん
今買えるスーゼネ免震物件て、どこがありますか？

将来性（今後25年間）

2015→2045 人口増加

国立社会保障・人口問題研究所2018年推計

SS
中央区 141,183 190,496 134.9
港区 243,283 326,876 134.4
千代田区 58,406 77,589 132.8

A+
江東区 498,109 581,259 116.7
台東区 198,073 230,532 116.4

A
品川区 386,855 441,669 114.2
文京区 219,724 248,930 113.3

A-
練馬区 721,722 794,663 110.1

B+
板橋区 561,916 610,486 108.6
渋谷区 224,533 243,151 108.3
目黒区 277,622 300,475 108.2
荒川区 212,264 229,050 107.9

B
墨田区 256,274 270,049 105.4
大田区 717,082 749,865 104.6
杉並区 563,997 590,071 104.6

B-
新宿区 333,560 337,805 101.3
世田谷区 903,346 914,434 101.2
豊島区 291,167 293,799 100.9
東京都 13,515,271 13,606,683 100.7

C
中野区 328,215 325,585 99.2
北区 341,076 336,281 98.6

D
江戸川区 681,298 620,227 91.0
葛飾区 442,913 402,831 91.0

E
足立区 670,122 586,011 87.4

>>13887 匿名さん
ナイスデータ

都心3区は鉄板ですね。

最近話題の地盤悪い場所にある大規模物件はスーゼネばかりなのに耐震。
制振ですらない。
杭が20m以下なら耐震でも全然問題ないんだけどね。

>>13883 は、その物件を買いそびれて地縛霊になってるみたいね。買ってない物件の住民スレチェックするくらいなので、認知の歪みが出てます。価格のゆがみだったら、投資家も大歓迎なんだが。

>>13881 匿名さん
震度1-2程度ではほぼ感じない。
震度3以上も2段階以上は縮小される。
大きい震度ほど縮小度合いは大きくなるが
震度5以上だとエネルギー吸収するために
小さい揺れが長めに続く感じ。
当然家具は倒れない。
あと昔良く言ってた強風による揺れは、今の物件はほとんど感じない。

>>13887 匿名さん
SSが抜きんで過ぎてて、次点との差が大きいね。

千代田区の制振タワーマンション(賃貸)住まいだけど
全く気が付かなかったですよ。
館内放送で始めて知ったくらい。

>>13895 匿名さん
素晴らしいですね。
地盤を知りたいので是非物件名をお願いします。
賃貸かつ、揺れなかったなら、差し支えないと思いますので。

え？制振で震度3が揺れないのは寧ろヤバイんでないの。
たまたま今回揺れが伝わりにくい地域かもしれないけど。

>>13896 匿名さん

ラ・トゥール千代田です。

>>13898 匿名さん
ありがとうございます。大変参考になります。
特別良い地盤でもないので
さすがラトゥールなのか、
内陸なんで今回は伝わりにくかったかですかね。
参考までに3.11のときはどうでしたか？

>>13899 匿名さん

越して来てまだ2年なので3・11の時は分かりません。

千代田区でも港区でも、山手線内側にしとけってことだな。

いえ、直下型地震で山手線内側の活断層が震源になる可能性もありますから、内側でも外側でも地盤が良いに越したことは無いかと。

>>13900 匿名さん
ありがとうございます。

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

何の話ですか？個別のネガの話でしたら、その物件のスレでお願いします。

ラ・トゥールは下駄履きはしてません

揺れましたか？

>>13909 のソースはこちら
https://www.google.com/amp/s/tenki.jp/amp/forecaster/deskpart/2019/05/...

定借で天下をとるでごわす

ラ・トゥールは定借ではなく賃貸
渋谷は売れてるみたいね

渋谷は無抽選で誰でも買えますよ。
千桜も中古だだ余りだし、やはり定借はダメなんでしょうね。

>>13910 さん、>>13905で。
それとも個別スレ荒らし過ぎてアクセス制限で書き込めなくなりましたか？

失礼しました。
上の>>13914 は
>>13913 さん宛の間違いです。

特定物件の話はネガポジともスレ違い。
各物件板へのリンクを貼るのもスレ違い。
ここは23区総括的な話で。

>>13910 eマンションさん
気象庁が中央区大手町一丁目にあり
当然そこも震度観測点だけど
支持層50m以深が地下にあり
地盤かなり軟弱なんだよね。
江戸時代の地震では武家屋敷が
壊滅した記録もある。

あと震源地とプレートの位置関係で
その時々でピンポイントで揺れが伝わる場所も
伝わらない場所もある。
湾岸でも内陸地でもね。

将来人口増加による将来性と、客観性考慮してみました。

都会度・格・地価＋将来性の総合
SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

あと、SSSてのは客観性に疑問あるので辞めました。

単純に区で表現するのは無理だね。
例えば港区の湾岸エリアならAランク、中央区の湾岸エリアならBランクになる。
下位城北・城東エリアも大規模再開発地区は1から2ランクは上になる。
大学は学部ごとに大きく偏差値が違うように、同区内でもランクは異なるから上記のランキングはあまり意味はないかな。

JR 東海道路線は最初海沿いにひかれてるからね。
東側は元海の場所は多い。
山手線内側が人気なのも、この辺りもあるだろうね。
まあ、元海でも勝どきや品川みたいに支持層浅くて、下手な内陸地より強固な場所もあるから一概には言えないけどね。

>>13919 匿名さん
それ、反映できたら良いんですけどね。
品川でも五山別格ですし、中央区には逆にそう言う場所はないでしょう。
しかし、23区全区のエリア全部に詳しくないので、挫折です。

>>13919 匿名さん
渋谷区みたいな若向け地区にある高級住宅地はどのあたりで判断すべきですかね。あと、新宿区も。
神宮前はA +くらいかと思うのですが、松濤が迷います。

安全度
犯罪発生率

SS
文京区 1329件 0.59%

S
杉並区 3783件 0.66%

A
品川区 2792件 0.70%
世田谷区 6533件 0.71%
練馬区 5232件 0.72%
目黒区 2066件 0.73%
荒川区 1676件 0.77%

B
中野区 2679件 0.80%
大田区 5871件 0.81%
板橋区 4677件 0.81%
江東区 4359件 0.85%
江戸川区 5902件 0.85%

C
北区 3157件 0.91%
葛飾区 4241件 0.94%
足立区 6633件 0.98%

D
墨田区 2844件 1.08%

E
豊島区 4778件 1.60%
港区 4069件 1.61%
台東区 3354件 1.65%
中央区 2595件 1.66%

F
新宿区 6485件 1.89%

G
渋谷区 5400件 2.35%

Z
千代田区 3287件 5.37%

補足すると上記の>>13923 は、犯罪件数を住民人口で割ったものです。
昼間の勤務人口と夜の住民人口の差が大きく、住民人口が極端に少ないの区は数字が大きくなりますね。

文京区の犯罪率は素晴らしいですね。
さすがです。

>>13923 匿名さん

犯罪の種類まで変数にしないと総合ランキングに反映できないね

前レスにもあったが、文京区は50代以上の大人の街。渋谷や新宿、港区に比べるとエネルギーには劣るが代わりに落ち着きがある。
それが、犯罪件数にも現れてる。

そのあたりはトレードオフだよね。

>>13917 匿名さん

相場と一致してきたね

軽犯罪なのか、強盗殺人みたいな重犯罪なのかは重要ですね。

>>13928 匿名さん
やはり、不動産に出物なしですかね。
2045年に人口３割増しの区は段違いで強いかと。
都心3区とは良く言いました。
要人自宅や国の中枢施設も多いので
震災のときも、計画停電の対象外でしたしね。

犯罪率自体が参考にしにくい算出方法だから犯罪件数を参考にしたとしても。
>>13917 のランキングで文京区が中央区と同じSになったり、千代田区がSS から落ちて中央区と同ランクに変更は無いと思うよ。

>>13930 匿名さん

そうなると都心3区を掘り下げたい

安全性
地盤（N50以上支持層の平均深さ）
災害（火災と水害の想定）

利便性
乗車分数（東京＋新宿の平均など）
買い物（徒歩圏内のスーパー面積）

人口分布
高齢化（若年層の割合）
出生率（理想2.7以上）

街並
緑化率（大公園の有無）
ゆとり（平均敷地面積）
景観（川や海の有無）
衛生（ホームレス割合）
嫌悪施設（キャバクラ数など）

発展性
インフラ（新線予定など）
再開発継続性（大企業拠点や区役所など有無）
商業（人気ブランド出店数）
大学（一流大学の有無）

育児
保育（待機児童割合）
学校（平均学力）

などでベストエリアを出したいけど手間だね

出生率（理想2.07以上）でした

>>13932 匿名さん
良いですねー。でも、数値揃えて論理的にやるのは大変ですね。1テーマずつ回しますか。

区で出すとざっくりだから、本当は駅ベースで出すのが精緻な情報ですけどね。中央区には晴海のような元々坪単価180万円くらいの相場だった僻地がある一方で、足立区には北千住のようにターミナル駅近物件だと坪単価400万円を越える街もある。以前のように区で区切る意味合いは薄れている。

>>13935 匿名さん

今の評価を反映させるものなので、当時はーという見解は不要かな。
あと、区内での格差は必ずどこもあるので、それは一度わすれて区というくくりで考えないと議論が進まない。

>>13937 匿名さん

都会度・格・地価・将来性(人口動態)の総合

SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

経済的にはプラスでない。
教育的にはプラスにの可能性。
マナー的には日本人外国人限らず層によるが、マイナスの可能性もある。
不確定事項は客観性損なうから評価に入れないほうが良い。

山手線内側 ＋ 中央線南側 が ＳＳ
これは確定
さらに、ＳＳＳクラスとなるには、例えば、
利用路線 5路線以上が徒歩 5分以内
学区年収ベスト30
人気商業エリア隣接 若くは 住みたい街ベスト10
みどりの多さ（半径 1km以内）
ミクロでの人口動態
再開発などの街としての発展性
など、が必要（各条件はあくまで例として）
区単位では、みれない

>>13941 匿名さん

んじゃ、このランクにそれ反映してよ

都会度・格・地価＋将来性の総合
SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

>>13941 匿名さん
つうか、山手線内側の中央線南側で、徒歩5分内に5路線ある駅てそもそもあるっけ？
支線は無しだよね？JR京浜、山手、東海道とかを一本ずつに数えるくらいしか？

>>13945 匿名さん

SSS 俺様が住んでるところ
D それ以外

これで終了

まあ、極論はそうだけど
いちお、スレタイに沿ってね。

利便性の話題がはじまったのは
価値あるエリアをみるためですね
通勤とか極論し始めると、滑稽に思います

＞新宿と池袋と銀座と御徒町


そこは、六本木・赤坂、銀座、日本橋、青山あたりでよいのでは？

上に出た中だと、違和感あるのは御徒町くらいかな。
御徒町推しの理由は？

渋すぎて、ちと分かりにくいですね。

美術館やホールならミッドタウン界隈でしょう

くわえて、六本木 青山 麻布十番 に連なる大江戸線が 最強ですかね？

大江戸線はホームまでが遠いよ。

南北線とか三田線が一番いらない子だな

>>13959 千代田は他線との乗り継ぎが微妙にやり難くない？汎用性低いと言うか。
行きたい場所によるのかな？

＞南北線とか三田線が一番いらない子だな

東京は、縦に走る路線は微妙ですよね。
郊外から都心への通勤電車くらいにしか、使いようがありません…。

地下鉄の輸送人数は多い順に東西線、丸ノ内線、千代田線、日比谷線、銀座線、有楽町線、半蔵門線、大江戸線、新宿線、浅草線、三田線、副都心線、南北線。

下位の新宿線から南北線までは無くなっても正直困らない。実際、田町に長年住んでいた時も山手線か京浜東北線ばかりで、三田線や南北線なんて滅多に使わなかった。

このあたり、乗らない
有楽町線は存在忘れててた

有楽町線、半蔵門線、大江戸線、新宿線、浅草線、三田線、副都心線、南北線。

文京区自体が用事ないし、板橋とか春日みたいなハナレから来るヤツが便利とか、どうでもいいよ

要は、都心民がどれだけ利便を教示できるかどうかだけだ。
銀座線、日比谷線、大江戸線、この辺りだろ。

おやおや、まるで封建領主のようですね

>>13964 匿名さん
なるほど。南北線が埼玉から、みたいなモノですね。
都心住まいだと、千代田線あまり使わないので。日比谷線は、広尾に出れるので使いますが。

>>13971 匿名さん
むしろ、最近は日本語が聞こえない。
表参道や原宿あたりは、秋葉原より中国人多いよ。

私も千代田線、丸ノ内線あたりは全然使わないですねー。
都心民と周辺区民では、その辺りの違いが出てきそうです。
南北線・三田線あたりも、ほぼほぼいらない子。

>>13975 匿名さん
南北線は電車間隔が開いてて使いにくい
ピーク時混んでるのに、輸送力ないのは
そのせいかと。
可能なら銀座線とか頻繁にくる他の経路で行くかな。

結局は地下鉄って木でいう枝の役割なので、高くはなりますが山手線（木の幹）徒歩圏かつ地下鉄（木の枝）に補完させているエリアが理想的ですね。

>>13982 匿名さん
江戸時代は運河、明治大正は市電、昭和平成は地下鉄なんでしょうね。

山手線駅近はお値段も高いですからね。
13984さんみたいに、コンプレックスを抱く方も多いのでしょう。

？
まとめると、どういう事でしょうか。
山手線は高いので諦めも必要ですが、地下鉄程度すらないエリアに住むと、詰みますよ。

まとめる必要あるの？
だいだい、まとめでなくて
ムリヤリ誘導だよね？あなたの。

地下鉄の利便性の話をしてるのであって、地下鉄すらない場所の話なんて誰もここでしてない。
個別の物件のネガを行う為に調子に乗ってここを利用するなら、各スレで議論しよか、また。

既製品なのにみなさん想いが強過ぎます。

生粋の東京人がお上りさんをいじめるのは、よくないよ。
地下鉄も板橋とか練馬とか行けるし、便利な人もいるよ。

>>13992 匿名さん
山手線と千代田線が接続してるのに駅力皆無の西日暮里をディスるのやめてあげてよ！

>>13995 マンション検討中さん
品川なんざ地下鉄なくても
主要駅には間違いない。
駅力あるかは定義によるが。
地下鉄ある田町のが駅力あるかと
言うとそうでもないし。
駅力と住みやすさも、また別。

難しいね。

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

確かに、品川は新幹線にリニアがあり、影の実力者 京浜急行で羽田空港だけでなく横浜川崎方面にもアクセスできるのは特殊な強みかもね。
他に類がないだろうし。

3A、Rに100平米超の新築マンション買える人（都内で好きな住所選べる人）だけが、地下鉄の優位性を議論して下さい。

>>13998 匿名さん
上京してきたばかりで、
地名は間違うし、都内の地下鉄駅にも
疎いのですね。
もう少しRomて基本知識が身についたら
書き込みしましょうね。

とはいえ、
>>14000 匿名さんの論もどうかと。

バロのつもりで面白いと思ってるんだったら悪いけど。

2019年以降、港区では38棟、中央区では14棟、新宿区と品川区では9棟、葛飾区では8棟のタワマンができるみたいですね。まだまだタワマン建設は止まらない。

https://www.nippon.com/ja/japan-data/h00459/

よくタワマンの高層階の子供は低層階の子供より頭が悪いと言われますが、本当のようです。ファミリー層ならタワマンの低層階に住みましょうね。

https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/254632

三田・聖坂のスミフも合っているんじゃないかな。分譲になるかどうかの問題はあるが。

皆さんの意見をまとめると、まず利便性を語るには山手線ありき、でさらに地下鉄があればなお良し。
飽きてきたので、そろそろこの話題は終わりたいですね。

この山手線を妬んでいる人、そろそろ荒らし認定されますよ。

>>14012 匿名さん
三田線だけだと微妙かもね。
池袋と同等には語れまい。

恵比寿は駅周囲が飲み屋とかの雑居ビルに囲まれていますね
目白は魅力がないですが、住宅地が広がりますね
地下鉄は利便的に貧弱ですね

一長一短ありますね

あと駒込か巣鴨で大和郷とかね。

>>14018 匿名さん
すでに高輪や五山の品川駅側があるしね。

>>14020 匿名さん
それは目白と一緒で、閑静な住宅街だが駅力や魅力には乏しい組。

大和郷も五山も離れすぎかな

昔の平屋みたいな防音性ではうるさいからねえ。
駅近だと。煙も来るから住環境良くないし。

上品そうな住宅街を挙げると駅力や魅力が乏しいだの遠いだの言われるけど、そもそも賑やかな駅前が上品な住宅街のわけないんだけどな。

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

14027さんみたいに、山手線の話になるとムキになって否定してくる人は、マンコミュには一定数いますからね。

山手線駅近はお値段が高いです。
青山など例外もありますが、概ねその傾向は変わりません。
数字が全てでしょう。

>>14026 匿名さん
そうそう。だから難しい。
品川の高輪や渋谷の松濤くらい？
駅力ある駅に近い上品めな住宅地。

23区はまた上昇

https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/602
2019年5月23日
2019年4月　東京23区は＋1.1％の5,550万円で3ヵ月連続上昇　各エリアでプラスも上昇度合いに差

>>14031 通りがかりさん
松濤は駅から遠くない？あれで駅近なら都心近辺で駅遠が存在しなくなる。

あれ？2-300m
くらいでなかったけ？

>>14036 匿名さん
じゃあ、そろそろ転換期なんじゃない。
逆張りでいいでしょ。

>>14035 匿名さん
T Ｍなんとかさんですか。
勝手に対抗意識燃やされても、って感じです。
焦りや嫉妬の類いでしょうね。

>>14033 マンション検討中さん
遠いと言うより西側とはいえ
山手線外側なのが内側至上主義者に
受け入れられにくいかと。
白金みたいな新興住宅地に比べれば
格はかなり上で五山並みとは思うけどね。

イマドキ五山はないは。ww

パークマンション向き

とりあえず番町は没落しましたね。

番町はタワマンを乱立させるんですよね。

楽しみです。

クローズアップ現代
実際は空き部屋なのに市場に出回らない部屋についての特集。こういうものばかりだとマンションがスラム化していきますね。

池田山なんか猥雑な五反田駅近なのに、高級住宅地と思う。

とはいえ、五反田とは別物
地盤も山の岩盤と沼地の差
それが昔からの高級住宅地との差だね。

ここはマンションについて語るスレだから
松濤や番町や五山なんかの、真の高級住宅地はスレチなんだよ

成城にアパートが多いのはそういう理由ですか....。

まとめて低層マンションはけっこう出来るけどね

>>14060 匿名さん
また上がり始めてるよん

>>14060 匿名さん
日経平均8000円台でもマンション買ってるから無問題

>>14060

下落局面でのテンプレ投稿、毎度お疲れ様です。
今後も定期的に宜しくお願いします。

>>14064 マンション比較中さん
いつよ、それ
今は2万台
デフレ続きで消費税適用で
最高にマンション買う層の
消費マインドが低下してる時期

実際に消費税始まっても
マンション買う層にはマインドだけの話で
実害はなし
今より悪くはならないから
今後はじわじわ上がると思うよ

株が下がったら先行き不安だからマンションなんて買うべきじゃないと言い、株が上がったらマンション高くて今買う奴は情弱と言う。で今頃になって2010年頃買っとけば～って後悔してばかり。あんたその時「今は買い時じゃない！」って力説してただろ？と言いたい。大体2010年頃買えたのに買わなかった奴は時勢を見極める資質が無かったんだから、他人の買い時語る以前の問題だよなぁ。