23区内の新築マンション価格動向（その67）

もしかして、一般の売買が減って、いわゆる「囲み」によってリノベ業者に安く売られる割合が増えているから？

レインズを見てみると、都心や湾岸の人気エリアだと売り出し価格でほとんど決まっている。
埼玉や千葉あたりだと15％どころか２割下げて成約してるものもある。

場所によるよ。

値引き拡大は地方の話だったのですね？

値引き拡大は、都心ほど大きいです。
地方の話ではありません。
湾岸含め、都心は売値と成約価格の差が大きいです。

>1363

順番があるということですよ。
ほんとにそんなことも知らないの？

地方とか条件の悪い所から始まって、
やがて都心の1等地に回ってきます。

逃げ切る時間あるのに、
「1等地は下がらない」とかつまらん意地をはって、
そのうち首をつっています（大笑）

>>1363
都心でもさらに物件の厳選が進んでいるのでしょう。
史上最高額の檜町公園のパーマンが完売したらしいし。
都心が下がらないんじゃなくて、下がる局面もあれば上がる局面もあるということです。
ただ郊外でも大宮駅前や立川駅前などの希少物件は将来性がありそう。

>>1364 「湾岸含め、都心は売値と成約価格の差が大きいです」
→いくつか事例を教えていただけませんか？

成約価格を知りたければ、複数の不動産屋にいって、過去1,2年のレインズの成約事例を見せてもらいましょう。
複数といったのは、1件だけだと、都合のよいデータだけを見せられる可能性があるから。

そうすれば、実際にいくらで売買されているかはっきり分かる。
同じマンションの同じような条件の部屋でも、高い値段で取引しているものもあれば、安い値段で取引しているものもある。
不動産屋は高い事例だけ見せて、高く売りつけようとするけど、レインズ見れば、それが妥当か判断できる。

レインズの成約事例を見せるのを嫌がるような不動産屋はろくでもないから、避けたほうがよい。

>>1367 匿名さん

こういうのはどうですか。
GWのときのデータなので、さらに市況は悪化してますが。

【GW特集】江東区湾岸地域における売出価格と成約価格の乖離【追記有】
http://wangantower.com/?p=11752

レインズ情報が無いので事例が分からないけど、
高い価格で登録する人が多い一方で、
成約するのは安い坪単価で登録した部屋が多いだけで、
大幅値引きが増えているとは断言できないのでは？

>>1368 匿名さん

何言ってんの？成約事例なんて見せないし、それに見せろなんて言う客はいない。(分譲時の価格を知りたいは客は時々いる。)
このマンション限定で！なら分からんでもないが、大抵今売りに出てる近隣物件で10件、20件比較して、気に入った物件があれば申し込むもんだ。

>>1371 匿名さん

それはあなたが、高く売りつけようとする、ろくでもない不動産屋だから。
どこの不動産屋でもレインズの成約事例は見せてもらえる。

レインズの成約事例を見ないのは、
値段を調べずに、売り手の言い値で
家電製品を買うようなものです。

>>1369

【GW特集】江東区湾岸地域における売出価格と成約価格の乖離【追記有】
http://wangantower.com/?p=11752

より

・パークシティ豊洲は成約価格が値下がり中で、GW時点で坪２９０万前後。
・パークタワー東雲、プラウドタワー東雲も成約価格が値下がり中で、GW時点で坪２６０万前後。
他

GWのときのデータなので、さらに価格は下落しているでしょう。

湾岸を検討中の方はぜひ見てください。

湾岸は本格的に供給過剰状態に陥りましたかな…

>>1372 匿名さん

そうは言っても買い手はどの物件がいくらで販売されているか知っている。そこかは、相場を計り知るんです。
不動産屋だって、わざわざ高い物件なんか紹介しないよ。安くて決めやすい部屋から紹介すんの。だって仲介会社だから。売主の立場なら違うだろうけどね。

レインズ見てみると、都心や湾岸の人気物件は値引きなしで売れてるね。
築２５年とか、駅からバス便とかだとなかなか成約せずに値引きしてる感じ。

昔からよくある販売手法だよ。

適正価格の３割高い値段で売り出し、2割引で売る。すると適正価格より１割高く売れるって寸法だよ。

ただ、適正価格で売り出している物件も多いし、むしろ割安で出てる物件もある。そういうところに値引き交渉すると、次から会話すらしてもらえなくなるリスクがある。

つまり、割引率が大きいのは、人気物件で値上がり中の物件って事。
ただ、あきらかに不人気なのは除く。でも、不人気の場合には、逆に割安価格で売り出す方が多いよね。もちろん売主によって違うけど。

高く売れたら儲けものと、ダメモトで高値で登録する人が増えただけのような気がする。

以前から希望値は高く設定しているよ。
値引きも同じでしょ。
売り急いでいる人は値引きするし、そうでない人はのんびり構えてる。
昭和バブルと比べ金利が格段に安いし売り急いでいる人は多くないんじゃない？
安い成約額は数字だけではわからない難がある場合があるし。
統計の解析は難しい。
本当に価値があるものはまず売りに出ないし、
もし出たとしても不動産業者が先に買ってしまう。

たしかに金利が安いことは安売りしないことにつながるだろうね
いろいろ昭和バブルとは違うと思うけど、豊洲の湾岸タワーは残念な経過を辿りそうだね

>>1377 匿名さん

>
ただ、適正価格で売り出している物件も多いし、むしろ割安で出てる物件もある。そういうところに値引き交渉すると、次から会話すらしてもらえなくなるリスクがある。

そんなことで会話しなくなるところなんて、ない。
気にせず、どんどん自分の希望を伝えるべき。
もし会話をしなくなるんだったら、ただただそういう不動産屋だっただけ。変えればよろしい。

成約価格がどんどん下がっていることは確か。
売り急いでない人はのんびり構えればよいが、売値がさらに下がるリスクがある。
去年終わり頃まで売り抜けた人が一番賢い。

まだ上がると思うけど、

>>1373

これ見ると、明らかに港区のほうが活発に取引されてるし価格も高いね。やはり買うなら江東区の新築より港区の中古てことですかね。


http://wangantower.com/?m=20160503

http://wangantower.com/?p=11778”

それは好みで良いのでは？
豊洲あたりなら、下手な港区より住みやすいだろうし。
ブランドを取るか、実をとるか。人それぞれかと。

そもそも、東京の不動産は海外の主要都市と比較すると激安だからね〜。2倍、3倍くらいに上がっても驚かないよ

成約価格は上がってるよ。
下がってる物件ある？あと、何時と比べて？

4月から比べると上がってますが、これは季節的な要因かと。

豊洲って無いわー。

>>1377 匿名さん

昔からそんな手法ない。
３割も高かったら誰も見向きもしないし、不動産会社も売れないと思って紹介しないよ。

>>1388 匿名さん

【GW特集】江東区湾岸地域における売出価格と成約価格の乖離【追記有】
http://wangantower.com/?p=11752
を見ると、
パークシティ豊洲は成約価格が下がり続けてますね。

豊洲の新築であるパークホームズが、三井ブランドなのに売れ残っているのを見れば、豊洲の現状は分かるでしょう。

東京の不動産が先進国に比べて格安…

人口が急増して超高齢化で所得が低いのに比較になりませんね。

>>1393 匿名さん

高い高いと叩かれても完成前に完売しそうですが・・・

>>1392 匿名さん

そもそも上がり過ぎていたのでは？
一割下がったら成約しそうと記事に書いてありますよ

>>1386 匿名さん

ららぽーとのおかげだと思いますよ
イオンや文化堂もあるから生活はしやすいと思いますよ

値上がりしてる相場だと、３割あげて２割下げるなんて手法も多いですよ。
いわゆるチャレンジ価格って言われるものです。知らないかな？

>>1398 匿名さん

現実的に意味ないですね。
もしやるとしたら、相当プレミア物件でないと無視されるだけ。

新築時の価格より800万近く高く売り出されてる築５年の駅近中古マンションがあるのですが、様子を見た方がいいでしょうか

千代田区中央区あたりのプレミア物件で管理が良ければ買い
足立区葛飾区というようなところだと。。。

新築も価格を抑えてくるところが増えてきましたね。

>>1401 匿名さん
江東区の小規模マンションです

>>1402 匿名さん
どの辺りの新築でしょうか？

江東区豊洲の話はどうでも良いので、都心の話に戻しませんか？

都心の新築は全然価格おさえてませんよ。強気一辺倒です・・・

毎週物件探してますが都心はまだ強気ですね。
新築在庫が増えているのは、先高観で売り急がないだけ？
中古在庫が急増しているのは、無理めの高値で登録する人が増えただけ？
って感じがします。

>>1398 匿名さん

あなたの言うチャレンジ価格って30%乗っけて、そっから20%値下げOKってことなの？そしたら、結果104%ですね。

今の中古は、結構な額を上乗せしてると思いますよ。
売れないとすぐ下げるものがあるけど、下げても売主が損しない額が乗ってる感じ。
売主は今ならまだ高く売れるかもと、不動産屋と相談して高く出してますよ。
最近の相場は判断が難しい・・・

長期的な観点では金融投資家さんに同意するが、
国が力技で株価を支え続ける限り、
不動産が大きく下がることは無いように思える。
（日銀ＥＴＦ年間6兆円買入、年金資金の株買いなど）

その力技がいつまで続きますかね？

禁断の果実？始めてしまったら、もう止められないでしょう。
野村証券によると、このまま日銀が買い進めると今年12月末時点で、例えばファストリテイリング（ユニクロなど運営）の浮動株に対する日銀の保有比率はで約63％に達するらしい。ＧＰＩＦなどを加えると、とんでもない比率に。

ご参考　日経記事
http://www.nikkei.com/article/DGXLASGD08H7W_Y6A800C1EN1000/

>1410

1411の言う通り、いつまでですか？
ということです。

最低限、現状維持の次はどっちに動くかくらいは語りましょう。
1410には申し訳ないですが、
現状維持としか語れない人間は、
ビジネス的には無能な稼げない人という評価ですし、
人間的には卑怯な人という評価です。

まぁ、そういうところが、
サラリーマン評論家なあなたと、
リアルトレーダーの私との考え方の違いでしょう。

私が語っているのは、
世界の投資家のコンセンサスです。
アベノミクスは、がんばっても現状維持。
では買うか売るかは、
バカでもわかるでしょう♪


怪我の功名ではありますが、
先日のＢＯＪの6兆円は正解でしたね。
派手な政策やって上げたら売り倒されているところを、
中途半端な政策で売り場を作らなかったのは、
クロちゃんは天才かと思いました（大笑）

>>1414 金融投資家さん

相も変わらず品がない言葉しか発せられない輩です。
無能
卑怯
バカ
もうここに現れるのは止めにしませんか？笑
ブログでも作ってくださいよ！！

最近都内〔山手線沿線〕の中古物件を買ったものですが、全体的価格傾向と、実際の取引には少しずれがあるように感じました。
確かにレインズマーケットインフォメーションなどは最近の成約価格の傾向を示しているのですが、その相場感覚で実際の物件に指値ができるかというと、そう簡単ではありません。
ネットで見られる物件の大半は3ヶ月以上たった売れ残りで、指値はできそうですが、売れ残りなりの問題〔価格と質が釣り合わない〕があります。一方良い物件が買いやすい値段で出ると、複数の購入希望者が現われ、指値どころではなくなります。
将来のことはわかりませんが、現状は個別物件により開きが大きく、良い物件があったら会社を休んででも見に行くようにしたほうがいい状況だと思います。

>1416

そうなんですよね、
データ値の見方を知らない人間がどれだけ多いかということですね。

「レインズが」という人がいますが、
それはあくまで運よく売れた物件のことです。
在庫にその価値があるかといえば、
あるわけないんですよね。

人間で言えば、
東大に入れた人だけのＩＱで、
人の能力を語っているようなものです。


マンションの価格だけのことではありませんが、
物の価格を語るのであれば、
「実質実効」という観念を勉強した方がいいですね、
金融界では常識な評価方法ですが。
おバカな不動産屋には無理なのかな。

人に自分の考えを語れという割には、ご自分が語るのは「世界の投資家のコンセンサス」なんだ･･･。
ちょっと残念。

流動性の確保を嗜好し資産価値の低下を嫌う方のようにみえる金融投資家さんはどこにお住まいですか？やはりホテル住まいですかね？？それとも金融投資家というのは実体はなくて観念的なものなのですかね？奥深いですね。

>1418

私の考えと、世界の大多数の投資家の考えが同じだということです。
事実、相場はそのように動いています。
そして、あなたとは考え方が違うし、
あなたの考え通りに相場は動いていないということなんでしょう。


>1419

理解力が乏しんですね。

私は、資産価値とは不動産のことを言ってるのだろうが、資産価値の低下を嫌ってもいない。
私のモノサシは、好き嫌いではなく、事実で計ります。

相場が下がるのがいいとも思っていないし、上がるのがいいとも思っていない。
相場はどちらにも動くものなので、
良いとか悪いとか、好きとか嫌いとかの感情はない。
その感情があるのは、
上がらないと儲からない、バカな不動産屋の感情です。

今は下げ相場だから下げ相場なりの身のふりを語っているだけで、
上げ相場なら逆のことを言いだすということです。

>>1420 金融投資家さん

なるほど、理解しました。
理解力不足で申し訳ありません。貴方の下品な表現力の素晴らしさにも感服いたします。

売れたという結果がすべて

レインズは、専任媒介契約物件だけが載せる義務があり、一般媒介は任意なのを知らない人がいるようだ。運など関係無し。

金融投資家さん、いつもありがとうございます。

参院選で与党が勝利したことで承認されたアベクロ体制が
日本株を買いまくり、REIT買いを通じて不動産価格を
上昇させようとする限り、ブル相場だと考えています。

世界中から、あの中国からもバカにされている官製相場で、
長期的には日本が破綻に近づきますが、
短期的には「国策に売りなし」だと考えます。

>1410,1424

いいねぇ。
そういう風にちゃんと意見言うヤツが好きなんだよ。

>長期的には日本が破綻に近づきますが、
>短期的には「国策に売りなし」だと考えます。

その通りだと思うよ。
そう考えてるんなら、何故に不動産なんだとは思うが。
俺は海外口座持ってるし、
いつでも日本を出る準備をしている派だが。
日本の再生の根本は、
小手先の金融政策ではなく少子高齢化対策だと考えているので。

アベクロがどうなるか、これから楽しみだな♪
また好き放題な事、言ってこいよ。

やはり下品な人は指摘されると一時的に修正入りますが、ふだんのパワハラ管理職？が染み付いているせいか、言葉に出てしまうんですね。
生産性がなく金をチョロチョロ動かして天狗になっているような品格のない方はどうぞ海外へお出かけください。
それで資本が海外に多少流出しても長期的に日本は構わないですよ。
行きの飛行機の中では、10年ほど前に流行った「国家の品格」という本をぜひ片手に。。。

>>1417 金融投資家さん

東大の件、間違ってます。例えが全然違うし意味不明ですね。

わざわざ東大なんて出して、学歴にコンプレックスがお有りなんでしょうか？

まあ唐突に東大が出てきたからねぇ。
「東大卒より稼いでいる俺の方が優れている。もっと意見言え」ってなところでしょう。

ギャンブルに買った、宝くじに当たった、、、
そのレベルの小銭掴みで学歴や職歴、人物像について回る価値はないでしょう

今日は日銀の707砲（＋12）が発射されたのに225マイナス。
やはり金融投資家さんのシナリオ通りかな。

新築マンションが売れてないようです。異常なほどだそうです。

世田谷のマンション市場で何が起きているのか〈AERA〉
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160812-00000127-sasahi-soci

マンション市場を30年以上見続けてきた私からみても、この数字は異常だ。
売れ残り率2年で3倍。

マンション購入の参考までに。

決まらない　不動産価格の真相
http://style.nikkei.com/article/DGXMZO05810800Y6A800C1000000#

>1431

全然、異常じゃないでしょ、そのデータ。

もう何回も言ってますが、
お祭り（アベノミクス）は終わりましたというだけの話です。

今までの上昇が異常で（異常な政策を行ってきただけなので）、
いつまでも続くと思う方が異常なバカです。

売れ残りも、地方→郊外→都心という順番だけの問題です。
もう少し先に、
「港区のマンションが売れ残った」
という記事が出て来ます。
バカな不動産屋は、
「一等地の値段は下がらない」と戯言を言うでしょうが。
過去に下がらなかった土地・物件なんてありません。
下がる時は、どこでも下がります。


>1432
バカな不動産屋らしいレポートですね。
不動産の価格の推移を知ることは簡単です。

「バカの話は一切聞かず、ひたすら株価だけを見ていればよい。」

不動産屋は平気でウソをいいますが、
株価はウソを一切いいません。
過去を見れば、
誰でも私の言う通りだとわかります。
当たり前のことを言ってるだけなのですが。

いや一等地の物件は他と動きが違うのは間違いないよ。そして外周区である世田谷や練馬なんかは目立って下落してるんでしょ。

どっかの民族と一緒で最初にコケおろし自分の意見をさも理路整然としているかのように述べる自己顕示欲が強い方は嫌いだなー。

>>1433 金融投資家さん

不動産屋はウソをつくかもしれないですが証券マンもウソをつくかもしれません。株価がウソをつかないのと同様に不動産マーケットもウソをつきませんよ？ あなたの言う通りの当たり前のことです。ただ、あなたの投稿よりも世田谷マンションの記事の方がまだ面白さは感じられます。

確かにバカな不動産屋と比べるべきなのは、投資家ではなく株屋だよな。
先日証券会社の担当から「ポケモン関連銘柄のご案内を」と電話が来て、さすがにもう遅いでしょと言ったら次の営業日にストップ安。今までもそいつの勧める金融商品を買ったことは無かったけど、この担当にとっては俺はその程度の客なんだなと思った。現物長期運用だから美味しい客ではないことは自覚してたけど。
不動産も金融もババ抜きのババを誰に引かせようかって感じなんだろうな。

>>1341 金融投資家さん

君のことを良いとも悪いとも言わないが、君はゴミ！か…

情けない。。

文京区でマンション探していますが、なかなか価格が下がりません。お金持ちが多いのでしょうか。今だと無理して買うになってしまうので、様子見。価格下がらないかなぁ

https://www.sumu-log.com/archives/3203

これ、不動産屋の理屈だが、文京区とか目黒区って極端に上がりもせず下がりもしない印象があるが

ヤフーTOPニュース「日銀が筆頭株主225社中55に」

パワーが2倍になった707砲を日銀が発射し続けたら一体どうなるんや？

>>1433 金融投資家さん

みんなもっとハッキリ言ったれよ。
相も変わらず品がない言葉しか発せられない輩だなぁ。
口を開けば、
バカ
バカ
バカ
自分の意見だけで世の中回ってると勘違いも甚だしくウザい！
マネーゲームやっててプラスかマイナスかの世界で生きていて人間として大事なものを忘れてしまう典型例です。

あ、相場は下がってもいいんじゃないの？上がり続ける方がおかしいでしょ。

さすがの俺も今晩は方向感がわからず手じまい。

>1442

このスレはマンション価格動向を語るスレであり、
私のことが好きか嫌いかなんてどうでもいいよ。

一部のバカを除いて、
マンション価格動向は、
株価動向で決まるということが理解できたと思います。

私のおかげで、
少し利口になれて良かったね。
別に礼なんていらないよ。

>1440
1439です。
文京区の新築マンションの坪単価は400から450になってしまいました。75平米で8500から9000万。庶民には手が出ない。ローン組めましたが、冷静になってやめました

新築マンション 7月の販売動向が出ました。
都心は、契約率もとても低かったですし、価格も大幅下落でした。
在庫も増加しました。

7月 マンション市場動向
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/256/s201607.pdf

とりあえず、14年後は↓こんな感じみたいですが、 マンションを買うのに借金しても、大丈夫なのでしょうか。
将来のことをきちんと考えてますか。

2030年、実に人口の1／3近くが65歳以上の高齢者になる
http://www.recruit-ms.co.jp/research/2030/report/trend1.html

NHKで日本終了のお知らせ
http://zarutoro.livedoor.biz/archives/51274352.html

2010年には生産労働人口約2.8人で高齢者1人を扶養していたのが、2030年には約1.8人で1人を扶養することになるそうです。

年金は、大幅に減額されているでしょう。
給料から天引きされる額は、大幅に増額していることでしょう。
貯蓄せずに、老後を迎えたら、大変なことになりそう。老後の資金は貯めておきましょう。
老後の資金は夫婦で最低3000万円必要だそうです。

金融投資家へ

他人には間抜けだのバカだの言っておいて、いざ不動産市況の見通しを聞くと、そんなもの意味なしという。逆に金融投資家の見通しを聞きたいくらいだよ。

ここは金融市場の話をする場所ではない。

ポジトークすると、風説の流布など最近うるさいから気を付けた方がいいよ。

言葉づかいから推察するとよくわかるよ。

>>1443 金融投資家さん

確かに昨晩は全く方向感がなかったですね。
日本のマーケットが動き出してから方向感が出ましたが、どんなメソッドを使ってるんですか？

去年までに売り逃げれなかった奴の負けだよ
諦めろ

マンションも同じ？

まあ、場所によるかな・・でも、港区とか湾岸とかは今上がりきってる感じだから心配だね。

金融投資家さんの勝ち
１ドル100円切ったからね。これからドーンと来るよ。
さあ、賢明な人は狩りに備えて準備しましょう。
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASDZ16HUH_W6A810C1TI5000

何がドーンとくるんですか？マンション価格が下がり始めるでしょうか。中古は相変わらずチャレンジ価格ばかりなのですが…

チャレンジ価格つけるのはいくらでも自由だからね。

二人（自演自作）で投資家を誘導し株為替の空売りで儲けようとしているだけ
買い方が多くなれば売り方は負けるからね
相場はどうなるか誰にも100％はわからないので最後は心理戦
株為替の掲示板はこんなんばっかり
関係ない不動産掲示板でも多少相場に影響あると思っているのでしょう
いい加減スルーしましょう

新築マンション市場が悪化しているそうです。販売価格が下落。在庫増加。今後は値引き販売が増えてくるとのこと。

日本経済新聞
首都圏マンション変調　販売価格、7月も下落
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXKASDZ16HUH_W6A810C1TI5000/

マンション販売の変調が鮮明になってきた。
7月の発売戸数は8カ月連続で減少し、契約率も好不調の目安となる7割を2カ月連続で割り込んだ。販売価格も1戸あたり前年同月に比べ5%下落。
今後の販売価格には7月の販売在庫が3カ月連続で増えていることも影響を与えそうだ。在庫が増えれば、新規物件の発売スケジュールが遅れるだけでなく、値引き販売に踏み切らざるを得ないケースも出てくる。

2015年7月がピークで、それから下落しているそうです。

バブル崩壊の予兆か？首都圏新築マンション市場動向
http://lite.blogos.com/article/187284/

発売戸数が30.7％も減少したのにも係わらず、契約率は６割台に沈む。分譲価格、単価とも下落し始めた。
23区の発売単価は、15年7月（119.9万円）にピークを記録したあと、上下動を繰り返えしながら、低下トレンドに入りつつあるようだ。

今年に入って外人買いが無くなったのが痛い。
特に港区・渋谷区の高級物件、あるいは都心湾岸タワマンなど、外人が好んで買っていたような物件にとっては、円高の影響が何より大きいかも。
単純に言って125円が100円になればドルベースで25％もの値上がりだから、外人に売れなくなるのは当たり前。
逆にいえば、2割下げないと売れないってことで…。

これからは、丹念に余り値上がりしてないエリアの優良物件を探すしかない。

金融投資家の書き込み、ようやく削除されていますね。
管理人の賢明な判断と思います。