23区内の新築マンション価格動向（その67）

投資というか投機なんて利回り数％で合格って世界だからねえ。
正直、どこの物件でもやらないのが正解だわね。
こんなの手を出さずにいられるのが一番よ。

下町ってはっきり言えばスラム街なんだよね。都心アクセス良くて地価が安いってのは海外で言えばまさにスラム街のそれ。鶏が先か卵が?だけど、災害に弱いというのも同じ。

これまでは一億総中流だったので治安悪いと言っても知れてたのだけど、現在進行形で足立区や江東区はアジア系の外国人が流れ込んでいて、これからどうなるかという話。

すでに、中国人の富裕層が、港区や、湾岸の高層マンションに大量に住んでいます。

千束のあたりとか中国人が多いような気はしないがちょっと怖くて近寄れない感じがあるな。

先ごろ元少年A、酒鬼薔薇が住んでいたあたりみたいなUR団地が広がるようなところとか、完全にスラムという雰囲気だけど、北千住とかもはや下町の扱いじゃないよね。中洲なのに

浜松町は穴場だっただろ

一生脳内ランキングで遊んでたら？

誤爆かな？
最近なんでも高いからね、3Aだの都心3区だのは狂乱価格で素人はもう手が出ない。
かといって湾岸除く山手線外側もちょっとどうなんだろうという値段になってきて、
なんとか手が出て値下がりしにくいところはどこかね、という貧乏話になってきたんだよね

通勤時間30分以内だとか分をわきまえない贅沢なんだよね。大都会の中間層は1時間なりかけてそこそこ環境いい郊外から通勤するのが基本。

ファミリーが日本橋やら北千住やら住環境劣悪な中心地に住みたがるのは世情の過渡期だからこそ。共働き率が頭打ちなって、働き方改革やリモートワークが進んだらまた価値観が逆転するよ。

その点、湾岸は退屈だけど環境も悪くないし堅実な選択かもしれないね。赤羽とか錦糸町とか買ってる人は痛い目にあいそう。

とはいえ城南城西城東城北土地勘の問題もあるから
世田谷育ち渋谷育ちが赤羽や錦糸町買うわけじゃないからねえ。
性格とか自分（達）が落ち着く街のタイプもあるしね。

>>11758 マンション検討中さん

湾岸が環境悪くなく無難に感じるのは単に人が住み始めてから時間が経ってないからじゃないかな。全体的に新しくて綺麗なんだけど住人は皆ニューカマーで街全体が出来立てだから、まだこれといった特色がないだけ。今は無色透明でもそれなりに歴史を紡いだらどうなるかわからんよ。

環境悪くなく、って
清掃工場があるのは湾岸で、そこに清掃車が集まってくるのですが。
それと例えば、品川駅の港南側駅前には雑居ビル街があるし、豊洲駅前の四丁目にも雑居ビル街はあるし。
月島には三軒長屋って古い建物の街があるし。
見て見ぬ振りしているのでは？

要約すると「僕、湾岸にすんでるけど良いところだよ！えっへん！」て事でして。
逆にアンチ湾岸民なら湾岸なんて液状化、土壌汚染、物件供給過多からの資産価値低下とか何とでも言えるし

皆、ポジショントークでしかないから微塵も参考にならない戯言。

港区など都心の良好な住宅地に手が届かない労働者階級のファミリーにとっては、次善の選択肢として湾岸は魅力あったんじゃないかね
子供を予定してるのにやれ八丁堀だやれ馬喰町だと今の共稼ぎライフスタイルが継続する前提の家選びは想像力にあまりに欠けるし
かといって利便性犠牲にするほど世田谷のミニ戸建てが素晴らしいと思えないのは普通の感覚かと

湾岸住民の一部がSNSやリアルでも劣等感と敵意丸出しのポジショントーク繰り広げてるから広く馬鹿にされるようになっただけでしょ

港区内でも山手線の内側か外側に住んでいるだけでも格差ありますけどね。
港区の山手線外側のタワマンに長年住んでいましたが、麻布に住んでいる同僚から小バカにされた事を思い出しました。
今は世帯年収が2000万円以上ないと山手線内側の新築マンションは買えないですからね。

>>11764
ネットで拾った知識って感じだねｗ
今は世帯2000万ぽっちじゃ都心なんか買えないよ・・・
その層が今の湾岸購入層で、以前の湾岸を支えてた世帯1000万クラスは、
湾岸中古や江東区江戸川区の利便性の高いエリアで且つ建物のグレードを落とした新築を買ってる。

>>11765 匿名さん

>>11764と普通に意見が一致してそうだけどなw

2000万以上ないと買えない、と
2000万ぽっちじゃ買えない、は
この場合は言い方の違いだけで大して意味があるようには思えんからな。

世帯年収って言ってる時点でアウツ
しかしまぁ港区内側地域もエリアで明暗あり
本当の意味での3A or 山手線駅近、もしくは再開発隣接地域、これ以外はアウツ

私は、湾岸に住んでみたかった。お金無くて、ローン組めなかったので
諦めましたけど。宝くじ購入して、番号発表前までは、
湾岸のマンションの売り出しを見たりして楽しんでます。
まぁ、結局当たらないんですけどね。　住んでる人は羨ましいです。

そんな感じで見ていますが、2001～2005年　姉歯問題の頃が一番の底値だったと思う。
そのころ買えた人は、15年たってるけど、下がっていない所が多いと思います。

山手線内側かつ中央線以南って連呼してる変なやついるのなwww
山手線内側かつ大江戸線内側の交通便密集エリアを狙うだろ。

実は銀座や日本橋って山手線の外側だからね
山手線連呼してるのは完全に城西民のポジショントーク
不動産に携わってる人間はシンプルに千代田中央港の都心三区って言いますからw

都心3区
中央


でかい釣り針やで wWwW

大江戸線とか深すぎて誰も乗らないだろ
どこのお上りさんだよ

>>11769 匿名さん

大江戸線とか言い出したら表参道、広尾がだめっていう謎の定義になってしまう。

>山手線内側かつ中央線以南って連呼してる変なやついるのなwww

山手線内側ってのはよく言われる事だし、中央線以南ってのも拘る人はいるね。
変な奴ってほどではないな。

>実は銀座や日本橋って山手線の外側だからね

山手線内側の住まいって時には銀座や日本橋が外側とか関係ないよね。
例えば松濤等と同じで例外があるのは前提でいちいち断りを入れないだけだよね。
もっとも、銀座や日本橋だと特殊すぎて最初から居住地カウントしてないんだと思うけど。

>不動産に携わってる人間はシンプルに千代田中央港の都心三区って言いますからw

都心三区の話と山手線内側の話、これは選択式じゃなくて両方あるんだよね。
これこそ不動産に携わってたら分かることだと思うけど。

>不動産に携わってる人間はシンプルに千代田中央港の都心三区って言いますからw

自分が個人的に拘るかどうかとは別の話なので、不動産業界の人間が
山手線内側が売りの物件をわざわざ都心三区が売りの物件とは言わない。

デベがわざわざ「山手線内側」を売りにしててそれも含んで値付けをし、
客もその気になってるのに不動産屋がわざわざ「都心三区なら一緒」なんて
アホなスタンスで対応しないでしょ。

高額物件の売れ行きが鈍い
パークコートタワーの青山も4億の部屋がまだ売れていない
武蔵小山なんて、完売できるのかと思ってきた
転売益が簡単に出ないと、みんな思っているから、よほどの魅力がないと売れない

>>11777 匿名さん

今は業界も売れ残り上等とは言わないまでも
何でもかんでも完売ってやらなくなったしな。
モデルルームも共有になってきたし。

売る方も買う方も難しいやね

都心3区なんて言葉つかうヤツ、中央区のヤツだけでしょ。笑
特に 勝どき とかの湾岸民はお金もないくせにプライドが満たされてないから、好んで使っちゃうキーワード。

まあ、銀座や日本橋に住んでたら、都心3区に住んでるっていうより銀座日本橋に住んでるって言うわな

中央区に住んでるって言うと皆さん、ワオってなります

なりません

海岸、芝浦、台場民etc「港区に住んでます！」
と一緒やろ

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

中央区でスゲーてなるのって賃貸だけど、パークアクシスプレミア日本橋室町ぐらいじゃないの？？
他に高級マンションてあるんか？

千代田区、港区、渋谷区、世田谷区、目黒区、何区に住んでも区内格差はあるよ。

もっと言えばブランドアドレスであっても格差があっていい立地は何丁目のあの辺りっつーピンポイントまで絞り込まれる。

もちろん、土地の坪単価も全く異なる。

大事なのは大雑把な観点じゃなくて、山手線の内だろうが外だろうがポイントで良い立地に住めば満足度が高いということ。
アドレスだけにとらわれてはいけない。

プロしか使わない専門用語を使うバリバリの不動産の専門家らしき書き込み相手に、素人が思い込みの知識で講釈たれるの見るのが楽しい。そんな素人が増えれば増えるほどプロは儲けられるから、しばらくは不動産業界も安泰だわな。素人の独自理論はどこで学ぶのだろうか。

住まいサーフィンのサイトより

儲かる確立が高いのに損する確立が低い物件だって。ローリスク・ハイリターンを謳う投資なんてまず詐欺だからね。こういう情報を素人は信じちゃうのかね。

モーサテ、wsj 情報によると中国人が去年、アメリカ不動産市場から資金を引き揚げているとのことです。興味ある人は記事確認してね！

昨今の中米関係を考えるとそりゃ手を引くわな。でも引き上げたお金をどこに持っていくかが気になるところだねえ。

>>11790
日本でも外国人の取得額が前年比で90パーセント減って記事があったはず。
今後は暴落とまでは言わないけど大幅な調整局面を迎えると思う。

だから供給を絞っているんでしょ
需要よりは少ない供給なんだけどね

>>11793 匿名さん

需要より少ない？
あの悲惨な契約率は？

契約したいけど、できない契約人いっぱい。
需要が潜在化してる。

調整終わって不安材料減れば
吹き出るでしょうね。
倍率高い物件ばかりになるから
宝くじ感覚。

>>11786 匿名さん

キャピタルゲートプレイス ミッドタウン日比谷と東京ミッドタウンのどちらも乗り換えなしで雨に濡れず行ける唯一無二の月島駅徒歩直結湾岸最強タワー。

銀座タワー 銀座一丁目アドレス、中央区役所至近、歌舞伎座徒歩5分、すなわち日本最強。2017年の今となっては200%マンションが企画されない立地。

プラウド日本橋大伝馬町 中央区初のプラウド。駅徒歩2分、6駅8路線が利用可能の驚異的な利便性に分譲時は瞬間蒸発。買えた人は宝くじに当たったくらいの含み益を抱えているとの噂。

明石町アビタシオン 旧居留地のヴィンテージマンション。両面バルコニーの部屋はリバービューかつパークビューという贅沢さ。築地市場の再開発で更なるバリューアップ確定のお宝マンション。

>>11795 匿名さん

ということは、調整必至ということですよね？
問題はいざ調整が始まると、下がり続けるんじゃないか、という恐怖から手が出しにくくなるってことじゃないでしょうか？世界の景気も不透明感あるし。

FRBも金利上昇保留になりましたし、中国も40兆円景気対策するみたいですが、次に何が出てくるかですね。

今のパワカ世代は定年70まで伸びるし
定年後の収入下落も緩くなって行くから
住宅購入世代も上にズレる予想。
属性良い大企業では既にその兆候ある。
人不足ハンパないし。

注目されてないけどここ数年で50年ローンの利用者がじりじり増えてるのだよね。個人的には年金からローン支払うなんて有り得ないと思うが、残債割れしなければ月々の支払い減るのでOKという考え方もあり。

>>11800
ローンが長いと金利収入も増えるから銀行さんもホクホクでは？

借り換えを除いた住宅ローンの完済期間って平均18年ですよ。住宅ローンを18年で完済できない人はヤバイ人です。低収入か、背伸びして物件を買ってしまった人達です。
なので、50年ローンなんてクレイジーかと。
皆さん、18年以内に借り換えとか行わずに住宅ローンを完済しましょうね。
例えば、7000万円のマンションを買った人は毎年400万円は返済に充てないとね。

>>11802
銀行もバカじゃないから、給与が上がって繰り上げ返済できそうなのに限って出しているんじゃないかな。ヤバイのは普通のローンで利率も高いでしょう

あくせく働くのはたいへんだから、のんびり働きながら長期ローンをゆるゆると返すのも悪くない気がするよ。私は10年で返すようにがんがん働いているけどさ。

借り換え除いた住居ローンの平均は18年ですが、早い人は10年くらいで完済していますね。
自分もその一人です。

大先生の最新記事。

https://www.news-postseven.com/archives/20190203_860056.html?PAGE=1#co...

・不動産投資ブームで資産を拡大させた個人投資家（サラリーマン大家など）の大量破産、あるいは自殺の急増
・経済合理性を欠いた水準まで値上がりした湾岸エリアのタワーマンション流通価格が暴落
・リート（不動産投資信託）の資産内容悪化から価格が急落（利回りは多少上昇）
・リーマンショック時にも生き残った独立系専業のマンションデベロッパー数社が倒産
・大量に売れ残っている郊外の新築大規模マンションで大幅値引き販売が急増
・都心エリアでは局地バブルで値上がり傾向を続けた中古マンションが可視的に値下がり

暴落芸人の話はワンパターン。
言い出しっぺから5年過ぎたけど、いつかは当たるだろうな。
当たったら、「ほら見ろ、俺の言ってたとおりだろ、俺は天才だ」と宣うのが眼に浮かぶ。

ベネズエラにアメリカ軍派遣したら石油上がって、不景気になり、不動産下落要因になるのかな。

>>11807 匿名さん

当てずっぽうでいいから
お前の頭で出来るだけ具体的な数字を出して計算してみろ

暴落と言っても高値による買い控えだから、買える値段に下がればまたスルスルと売れ始めると思う。まあ数％も下がれば売れ始めるだろう。ただデベもただ値段を下げるというのではなく、仕様をかなり落としてくるだろうね。

人件費上がってる分、たたでさえ仕様落ちてるのに、最終的には紙でマンションでも作りますか。

空地率を下げた。
階高を低くした。
床をボイスラにした上に薄くした。
エントランスを小さくした。
折り上げと天カセをなくした。
吹き付けの範囲を増やした。
アルコープを狭くした。
全熱を取り入れない。
内装の多くをオプションにした。
でも価格は上げた。

次は何だろう。

店員の時給が上がったのを理由に、牛丼を値上げして利益を確保するのはいいけど、しれっと肝心の牛を鶏肉に変えるくらいのコストカットで消費者を馬鹿にしているのに、売れてきたのはやはりプチバブル。

>>11807 匿名さん

日本は資源を輸入してって小学校で習ったことが染み付いているんだろうが、実際は石油価格って上がれば景気が良くなって、下がると不景気になるんだよ。石油価格が下がると外国の資金が日本から引き揚げるからね。

ディベロッパーの8割が倒産すればいい

>>11811 検討板ユーザーさん

別に消費者を馬鹿にしているのではなく、爪に火を灯すようにグロス価格削ってきたというのが実態

繰り返し起きる震災や偽装を理由に許認可取得のコストが上がった
省エネなど環境面のニーズが高まりエネファームや屋上緑化など追加的な設備が必要となった
打診検査の義務付けによりタイルの維持費用が劇的に上がった
リフォームのニーズ高まりから二重床、二重天井が標準的となった
グローバルな資材価格の上昇や少子化による職人不足で建築費が上がった

議論しなさい

AIだそうで

AIが選ぶ物件価格が上がる町下がる町
で検索してね

↑
著作権とかをもう少し考えた方がいい
せめてリンクに留めておくべき

神田が持ち上げられている時点で、AIの限界を感じますね。
住居としての質、雰囲気、格、環境などは、人間にしか理解し得ないのだと。
おそらく利便性とかの数的なものを解析しただけでしょう。

去年のプレジデント誌に掲載された内容ですよね。今更な情報かと。

>>11815 匿名さん
中野と高円寺が逆転は有り得ない。
中野は週末も中央線が止まり、中央特快も止まり、再開発真っ最中。

確かに神田はこんなに高くないでしょう。
10分行くと、違う場所にたどり着くからじゃない。
そりゃ大手町ならこのくらいするかも。ってマンションある？千鳥ヶ淵？

これって20年前の経済誌にも特集組んでやっていたけど、国会図書館とか資料を取り寄せて比較検討した方が若い世代の為になるのではないか？

神田は新築でも坪400くらいだしね。

神田西口再開発
常盤橋再開発
神田警察署跡地再開発
日本橋室町三丁目再開発
神田練塀町再開発

上記全部完成したら化けそうなエリアではある。

周辺駅との比較での割安感や割高感の参考にはなるかもね

>>11819
強ち間違ってないと思う。
アクセスは文句なしだし再開発でオッサンの街ってイメージが一新されれば大化けもある。
事実三井の日本橋攻勢で周辺の問屋街まで盛り上がってるし・・・
利便性に疑問符がつく所謂高級住宅街（お手伝いさん前提）の評価が芳しくなく、
地歴をガン無視した理系脳全開の湾岸物件が評価されてるのが今の市場。
成功者も田園調布より圧倒的に三区や渋谷のタワマンを目指すからね。
若い世代の憧れは湾岸タワマンだし（手が届くって意味もあるんだろうけど）、
その世代が実需層になる10年後はもっと顕著になってると思う。

まあね。2018年予想が神田が1.3億は高いと思うけど、まあ10分歩いて御茶ノ水と思えばさもありなんか。

神田か?、いい物件でたら考えよう。
再開発物件なら高いだろうけど。

>>11825 匿名さん
ちゃっかり神田に含めている日本橋周辺は中央区ですよ。
子供がいる方は絶望的な環境ですが、シングルやDINKSは悪くないと思います。かんだ。

>>11829 匿名さん

神田は千代田区ですが、日本橋室町三丁目再開発はJR神田駅徒歩4分なんで十二分に再開発影響エリア内かと。
なんなら同じ千代田区内の常盤橋再開発より近いぐらい。
次世代の価値増大を考えるなら、現況みて絶望してる時点でセンスなし。

俺は神田、水道橋、飯田橋ラインは好きなんだよな。
青山、恵比寿、銀座って柄でもないし、新宿、渋谷とか疲れちゃうしな。

>>11830 匿名さん

なぜそんなにお怒りなんですかね？
神田で子育てしている人なんて、ふつうに激レアだと思いますよ。

単なる日比谷線のマイナー駅に過ぎない広尾やヒルズが色褪せた六本木が暴落するとの予想は納得感ありますね。神田は再開発はもちろん東京駅も目と鼻の先なので上昇は堅いと言われてます。東側の時代がまふます加速してるね。

>>11832 匿名さん

将来が見えないのね。人が増える、税金が投下される、環境も良くなりもっと人が増えるサイクルが分からないのかな。神田明神もあるし近い将来には九段のようなエリアになると思うよ。

>>11834 マンション検討中さん
間違えて参考になる押してしまった。
どうやっても九段のようにはならないよ。
神田西口地区の5.８haの再開発次第で、神田は大化けする。

>>11834 マンション検討中さん
その頃には子供も大きくなってるだろうけどな。で幼少期の記憶は自宅周辺の工事現場の風景か。

>>11815 匿名さん

上がる所も多いから景気後退を前提にしてないね。港区は上げが大きいから下げもキツくなるよな普通に考えたら

神田は昔から商売やってたり、何代か住んでる人いますよ。
神田というと神田駅周辺の風景が思い浮かぶかもしれませんが、あの辺だけ少しイメージ悪いだけで。
日本橋人形町ような下町風情なところがあります。ビジネス街でもある下町です。
実際昔から住んでる人達はこの掲示板も見てないでしょうから、少し書いてみました。

>>11832 匿名さん
激レアだから適当なこと書いてディスる理論が分からん。
論破された事を怒られたと受け取る神経はもっと分からん。
都心部の子育て世帯の存在が見えてない、郊外民の戯言なんだろうなーと感じるのみ。

神田の辺りは雰囲気が陰鬱ですね。
定借で千桜タワーが坪300で売り出されましたが今でも中古は坪300台のままです。
住まいとしての神田とは、そういう立地。
今は現状維持なだけマシですかね。

神田ええとこやで

>>11840 匿名さん

あなたのいう開発前の陰鬱雰囲気なのにも関わらず、定借で中古で坪300が300台に値上がってるなら御の字すぎるやろ笑
2年そこらで坪100万も上がるのが普通なわけないしお花畑すぎる

六本木も赤坂もゴチャゴチャ感あるけどね。
利便性極めれば何かしら反比例するのは分かりきった事。

神田といってもお茶の水から大手町、秋葉原、湯島、浅草橋界隈までひろーいのでよくわからんちんですね。

旧区名なだけなんだからピンからキリまである。
探せば神田にラトゥールだってあるし。
旧麻布区だって探せば陰鬱な場所はごまんとある。
要はミーハー君が脳内イメージで語ってるだけ笑

同感。神田駅前の飲み屋街しか縁がない無粋な西側住民なんでしょうね。AIがどうにも気にくわないようでツイッターでも西側住民による罵詈雑言の嵐です。

千桜住民 湧きすぎやろ（笑）
wWxwwWwxww

住民が増えるっていうのはそういうこと。マスコミやSNSの力で価格上昇も自己実現するものだよ。悔しかったら神田住んでみな。千桜、今買えば5年後には3割上がる計算だよ。

>>11848 マンション検討中さん

申し訳ないのですが、客観的に見て
それは、ないです。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/115279

>>11848
その場合は周辺も上がってるでしょ・・・
千桜「だけ」が上がる理由があるんだったら具体的にお願い！

定借をわざわざ中古で買うのは素人にはお勧めしない。
利便性はかなりのもんだから住みたきゃ賃貸で十分っしょ。
投資目線なら俺様投資論を振りかざして勝手にすればいいと思う。