23区内の新築マンション価格動向（その67）

高値でしか出て来ないか安値で選び放題か、本当にタイミングが全て。
新築デベも転売ヤーも高く売れる限りは高く売りたい。
上がったものは必ず下がるから待ってれば整合性（）ある納得いく価格になる。
待てなければ無理して金出すしかない。出したくなければ納得いくまで待つしかない。
無理して買って割高なローン払い続ける不幸と、先の見えない我慢し続ける不如意どっち取るか。
確実に言えるのは経済は消費者の願望では動いてないってこと

上がったものは必ず下がる
バブルで痛手を負った日本人特有の思考回路
海外だと多少の下げはあるが長期では右肩上がり
日本も右肩上がりになる可能性は充分にある

人口減小国で不動産が上がり続ける根拠？
人口比日本人＜外人にでもならなければ無理では
長期、って100年経って上がらなければ海外流出するでしょ笑
期間の定義やらないと

>>10583 匿名さん
典型的な情弱系のロジック
10583さんによく教えてもらいな

うん、10583さんによーく教えてもらう笑

>>10584 匿名さん

これもちょっとなに言ってるか分からない

占い師達が切磋琢磨中と噂のスレはこちらですか

予算6000万しかないですが都内、出来れば山手線内側に物件が欲しいです。
広さは2LDKで構いません。
ご教示ください。

>>10592 マンション検討中さん

新築限定ですか？
母親と二人暮らしですよね？

>>10593 匿名さん
はい、新築限定です
母と二人となぜわかったのか不思議ですがそうです
母は70代です

10595さん

大変的確なアドバイス本当にありがとうございます。
余りにスピード感のある場所は老いゆく母にはやはり負担が大きいですね

土地勘は城南にしかありません。
戸建ての生活がそろそろ大変になって来たのでマンションに住み替えたいと思っています。

いくつかのマンションは見ました。
中古も検討したのですがなかなかピンと来るものが無く、土地勘のある場所のマンションも予想以上に高くこれならいっそ広さを犠牲にしても資産価値を維持出来そうな物件の方が良いのでは、と思った次第です。

老齢の母が気後れしない場所というのを念頭に置いて探してみます。
本当にありがとうございました。

10595さんに惚れそうになった。

彼等の平均的な資金調達条件は短期金利で0.9％、借入比率60％(頭金40％)、実質的な金利は0.9％×60％=0.54％です。一方、住宅ローンでは優遇後の変動金利0.5％、頭金10％の借入条件が多く、実質的な金利で0.45％と機関投資家よりも低利です。裏を返せば、機関投資家が取得する投資用不動産の価格よりも、住宅ローンで購入される居住用不動産の価格の方が割高になっているといえます。

不動産価格がどんなに暴騰しようが暴落しようが機関投資家は不動産を売買し続けなければなりません。しかし、不動産を買う時期を自由に選べる私たちが、不動産価格のピークと思われる時期に、機関投資家向け不動産よりも割高となった居住用の新築マンションを、高い借入比率(頭金10％やフルローン)、歴史的低利の変動金利で購入しているにも関わらず、金利上昇リスクを過小に評価し過ぎていると言わざるをえません。

なかなか有益な調査ですね。

金利は下がり切っており、もう上がるしかありません。
今は長期金利が上昇傾向ですが、いずれ変動金利に波及して、今、変動金利で借りている人は支払額が想定より数千万円増える可能性が高い。
どうしても家が買う必要がある人は中古物件&固定金利の一択。

このニュースでもあるように郊外にタワマン建設が押し出される不動産市況は末期を示している。

http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/you/smp/news/post_167539

>>10606 匿名さん

価格対象は主にオフィスでしょうか。オフィス投資市場と分譲マンション市場の相関データないですかね？

そもそもリートなど機関投資家のポートフォリオは中古メイン？

新築マンションの値付けに影響しそうな、都心回帰住居需要と供給ギャップの今後の見込みが知りたい。

変動金利が上がって数千万円支払いが増えるって凄いなw

そんだけ上がるなら、景気も良くなって給料も上がらなきゃだな。

>>10616 匿名さん

１年先ですら予想は難しいですよね。

>都心回帰住居需要と供給ギャップの今後の見込み

大まかなトレンドなら誰しも想像つくから欲しいのは
どの地域がどの時点で何％上がる下がるみたいな話でしょ？
そんなの当該地域なら全部やる気の巨大デベ位にしか作れない（三菱の丸の内、三井の日本橋的）
その地域は想定出来ても、他地域に資金が動けばまた変わるわけだし。
開発事業者の優先順位は店舗→オフィス→住居だからマンション単体で予想するメリットない
（そもそもやらないんでは）し、公表しても得がない。おまけに外れたら怒るんでしょ？笑

変動金利が2％になるか否かは分からないけど、可能性としては2シナリオ。

良い方は景気が継続的に長期に渡り良好で適度な物価上昇、企業の積極的な設備投資による資金需要の増大で短期金利上昇。不動産価格もインフレにより上昇。所得もかなり増加してるはず。

悪いシナリオは日本国債の下落から過度な円安と長期金利上昇。そのあおりを受け短期金利上昇。急激な景気減速、資産価格は暴落、日経平均15000まで。その後はかなり早いインフレが進行するのか、逆に円高デフレに戻るのか、まったく分からない。

普通のサラリーマンの私としては不景気で不動産価格が5、6年前くらいになってくれた方がありがたいな。
給料は確かに以前より少し上がったけど、それ以上に不動産が上がってしまった。
不景気になっても中堅企業なら倒産まではいかなそうだし。残業も減る。大多数の普通のサラリーマンにとって景気が良くある必要ってあるのかね

>>10620 匿名さん

リーマンショック以降長い好景気はもう踊り場迎えつつあると言われてるし、消費増税はないから1つ目はないね
消費増税と世界不況による円高は近いから国債暴落なんてないね
世界一の金持ち国家の日本ではまだまだいくらでも増税できるのに国債下落なんてデタラメ
よって2つ目もないね
よって変動金利が上がる可能性はもう10年ないな

>普通のサラリーマンにとって
景気が良くある必要ってあるのかね

ないと思う。
けど上下変動してくれないと儲からない投資家、巨大資本がある限り不可避。
無縁でいたければ無価値だから誰も手を出さない原野でも買うしかない

>>10624 匿名さん
機関投資家は基本的には安定運用が一番重要だからキャピタルではなくインカムゲイン重視ですよ。

三井三菱住友東急野村森に大きな方針変更がない限りは今の都心部不動産の高止まり傾向は続くでしょう
頭金2割くらい入れて粛々と銀行ローン返していれば定年までにはそこそこの資産家に慣れるでしょ
注意すべきは新陳代謝の進む人気のエリアに買うことですよ

リーマンショック並の金融危機、
そして大震災を願って、
その数年後の底値で買ってダンマリする
というのが庶民の狙うところか。
結構な運任せになってしまうよな。

ネット上に、オリンピックあとの底値で買う
とか堂々と書き込んでる人いたけど、
底値ってどれほどの下落を想定してんだろ。

少なくとも底値で買えるのは
他の人が手を付けなかった残りモノ物件で、
それでも個別価格交渉を経てになるだろう。
それで満足するのならば問題は無いけど。

いわゆる、押し目待ちに押し目なしの格言どおりの動きだな

バブル期に高金利かつ物件価格の天井の状態で買った人は大損して、バブル崩壊後に低金利かつ物件価格の底の状態で買った人は結果論だが得したわけだ。
余力がある高属性の人が前者に引っかかりローン地獄に陥り、細々と社宅や公団住宅で押し目待ちして2000年代前半に購入した人に逆転される現象も普通に起こっていた。
そうは言ってもローンが組める時期は限られるわし、いつまでも待てるわけじゃないので、ある程度は現在の市況の中で納得できる物件を買わざるを得ないんだけどね。

大きな買い物だから高値掴みしたくない、資産価値下げたくないってのは当然だが、実需の場合それに拘ってパンダ部屋だの価格の歪みだのに振り回されて、本当に幸せかな？って思わないでもない。マンションブロガーも半分投資家か売り手の片棒担ぎみたいなもんだから、同じ目線になるとロクな目に会わないような気がする。

ローンも組めて買えるのに、値下がりまでじっと我慢の子
結局買わず数十年後は結構な資産家、って禁欲を続けられる人ばかりなら
世の中もっとプチ富裕層が多いはずだよ。四畳半貸し間のセレブ笑笑笑

>>10636 マンション検討中さん

実行出来る人が何割いるんでしょうか、という話

大企業や公務員の社宅住まいなら可能だな。

手元にお金あるとついつい余計なものに使ってしまうのが人間
早めに不動産のローン組んだ方が結果良かったということもある

この記事にあるように資産価値だけで考えればタワマン低層階が鉄板。
中古になれば新築時ほど階数による価格差は無くなるからね。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15679597/

あのー、本当に下落する相場をタイミングよく読めるような人なら全力空売りしてかなりの資産家になれると思うのですが。

限りある人生のなかの不動産購入というポジション形成をその辺のメディアの尤もらしい理論に踊らされて決めるような人はそこそこの消費者で終わると思います。

現金で安く買える物件って、一般人が実需で買い物件にはほとんどなさそう。
新築は現金でも安くならないよね？

10633=10636=10646？
独身いうより学生かと思えるくらい、頭で考えただけな匂いが。

>下落する相場をタイミングよく読める
ってだけでも相当難しい芸当ですよ。それで食ってるプロだって全然全勝はいない。

>ポジション形成をその辺のメディアの尤もらしい理論に踊らされて決めるような人はそこそこの消費者で終わる
そうそう、その通り笑。仕事でやってるプロが、
大金かけてリサーチしてても外れるんだから素人の分析なんてやるだけ害、くらいのもん。

なのにやらずにいられないのは納得してれば諦めがつくから…と言ったら切ないけど
みんな分かってんだと思うよ、完全に失敗しない保証なんてどこにもないんだってこと

プロの分析は、こと不動産においてはポジショントークが入るから眉唾モノも紛れてると思うわ。
浅知恵がついたマンションブロガーや、週刊誌の記事なんて与太話の域を出ないよね。
銀行系総研や信託銀のレポートが信用出来るかな。確定的なことには言及してないことが多いけど。

確定的なことは言えない書けないですよね。
下手に表に出たら、ここに資本が集中投下されると目されたところはバブルが起こるし
ここは終了と認定されたら暴落になり兼ねない。場合によっては訴訟沙汰。
やっぱりドメイン決めて地道に足で情報収集する以外ない。
単に自宅が欲しいだけの人ならそこまでやる必要ないけど
（未来永劫損しない、とか考えなければね）

都内で儲けるより地方都市がやりやすかったよ、昨今は。
もう手仕舞いしたけどね

自宅物件だけでは儲けること出来ないからバブルの局面では必ず複数物件の所有が必須なんだよね

>>10653 マンション検討中さん

資産って数字を増やすならその通りだけど、家族がいて四畳半貸し間というのもね
1億円の与信ってのは、1億円の現金に匹敵するほど価値あると思うし

そうね。
四畳半の借家に住んでみずぼらしい格好の人が実は大金持ちだったってのは子供への教育話としては面白いけどね。

でた、ビンボー人好みの清貧エピソードw
反例あっても、それは本当の金持ちではない、で一蹴できるから最強だよな
イメージしてるのは皇室かい？

俺の周りの金持ちみんなブイブイ金にモノ言わせてるけど
上海の不動産屋、ギリシャの船主、パロアルトの弁護士、麻布台の自動車OEM社長w
こいつらが本当の金持ちでなかったら誰が本当の金持ちだ？

ホントにそんなすごい人なら
わざわざ下界に降りて来てネット弁慶しなくても

あ、友だちすごいが本人平凡パターン？

>>10661 匿名さん

いいから反論よろしく
俺はローン組んで北区にマンション買ってる平民だよ

>>10663 マンション検討中さん

周りの金持ちってみんな日本人？麻布台除いて全員外人ってオチ？
商売には好不調あるから、数十年単位で金持ちでないと凄さを感じないな。
ブイブイ言わしてる＝遊んでばっかりってことでもなく投資もしてるんでしょ？
ホントの金持ちがまだ投資してるって話なら、景気はまだまだ上昇局面
だからすぐには下がらない…というのがスレの主旨に適うかと

豪邸が並ぶ世田谷目黒の高級住宅地の住民は質素な身なりの人も多い。地主の人とかは特にね。
ただ、駐車場には例外なく高級外車が並んでる。
都心のマンションとかだと、また違った傾向かもね。

少なくとも匿名掲示板で金持ち論を熱烈に論ずる輩の心の貧しさだけは誰も否定できないだろうて

で、万博の大阪開催決定で不動産価格の暴落は2025年以降に遠のいたのでしょうか？

都バスも減便してるんだね
バスに依存してる地域は厳しいな

>>10670 マンション検討中さん

最短10年覚悟でしょうね。

今度は東洋経済でマンション絶望未来の特集をしている。
消費者も賢くなっているから今時、新築マンションを買うのは情報弱者くらい。

https://toyokeizai.net/articles/-/252830?display=b

勝者は都心の新築マンションが70平米で3000から4000万円台で選び放題だった時期にマンションを買い、今の低金利の恩恵で住宅ローンの借り換えも出来た人。

＞勝者は都心の新築マンションが70平米で3000から4000万円台で選び放題だった

そんな安い時代にそんな安いマンションしか買えなかった人は、むしろ最底辺では…（小声

>>10675 匿名さん

記事の内容に目新しいものはなく、このスレに何度も登場している論点ばかりだよね。