23区内の新築マンション価格動向（その67）

変動金利はむしろ下がっていますが。
固定養分の話ですかね。

>>10521 匿名さん
土地代がタダならな

>>10526 匿名さん

嘘だな
都内の一般的なタワマンでも土地が6割から7割
なんでそんなデタラメ書くのかな？

それほんまでっか？
サンプル例を出しておくんなまし

タワマンは土地の持ち分が極端に低いから、節税対策になっているんだよ。限られた土地にあれだけ高層で戸数が多ければ土地の持ち分なんてわずか。

>>10527 匿名さん

どういう意味でおまっしゃろ

>>10529 匿名さん

都内新築マンションのモデルルームなり行って消費税いくらか聞けばすぐわかるし、買ったことある人でも分かる話

>>10530 匿名さん

違う
節税になるのは賃借割合引けたり、小規模宅地特例使えることによる
小規模宅地特例の限度面積を有効に使えるという意味ではタワマンは優位だけれども

10526さんの言っていることは当たっているな。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/52664?page=2

またソースが暴落芸人の評論家
原価で見てなんの意味があるのか？土地と建物を分けて考えることに意味があるのか？
都内なら新築中古問わず販売価格は土地が6割程度なのが事実、そのことに大した意味はないけど
不動産の価値は土地建物セットでしょうに

>>10532 マンション掲示板さん
6000万のマンション買った時、土地と建物の半々だったけど、
土地は消費税かからないから高くしているみたいに言われたよ。
まあいくらにしようと売主の自由なんだろうね。
土地は半分はいかないんじゃないの。

抑も土地の様な概念若くは自然物に所有権を認める事が可笑しいですね、建設省や板橋区役所にはこれまで何度も手紙を送り訪問を繰り返しマンションの所有権は無効であると訴えていますが一向に認められず敵の大きさを思い知っていますね、

都心区の低層マンション住まいですが、
土地代が７割超えでした。

消費税10%に伴い、住宅ローン減税が15年になる案が出ているそうですね。
フルで減税されるとしたら、400万→600万控除なら、2%分の建物代金の増加＋金利上昇を鑑みて、2019年10月以降の購入の方が100万強得になるのかな…その時に欲しい物件があるかわからないし、答えが出ませんねー。

>>10542

減税１５年をいい事に、マンション価格を更にそれ以上に高騰させそうな気も
するんですよね。
今買うのが良いとは言いませんけど、増税後の減税１５年が良いかというと、
それもよく分かりませんよね。

>>10542 評判気になるさん

今はモノがないからね。これは良いと思うモノがあれば、百万の差は気にならないはず。

黒田バズーカでマイナス金利なってその後の購入者は得したか？すぐに金利低下分だけマンション価格が上がって、安いときに買ってるバブル世代やドカタの風俗代、ゼネコンの株主にバラまかれただけだったろう。

ローン控除が延長されても同じことの繰り返しだよ。

初心者マークって、やっぱりついているだけのことある。このスレに限らず。

建物があることにより土地の価値が上がるからです
だから土地と建物分ける意味なんて無い

かけ離れてても売れるから。

これが都心好立地の築古だと、市場価格で区分を全部買い占めても
更地の一割二割で買えちゃう逆転現象も見られる
（から港区あたりは業者が小規模物件買い占めて一定割合超えたところで建て替え決議
→更地の値段＋αに戻して売り抜け）。
こっちの不整合は誰も問題にしてない、おそらく世界中で東京でしか見られない説明不可能。
マンションの適正価格とか考えるのナンセンスだと思う

そういえば以前 広尾ガーデンヒルズの建て替えを妄想していた人、今ごろ息してるのかなあ。笑

>>10554 匿名さん

実家が5000～1億で堂々ランクインだわ

値上がり率だけ見ると、相場が反転した時に痛い目を見そう。

>>10554
流動性低いと世代固定されろくなことない
三流マンションばかりだしワーストランキングと考えてもよいかも

>>10554
100戸以上の物件かつある程度市場に流通したところしか集計されてないみたいですよ。

上がった下がったで一喜一憂するスレじゃんここ

>>10559 匿名さん

この発言はダサい

>>10550 マンション検討中さん

乖離の理由は3つ考えられます。

一般的な建築費単価は共用部分も含む延べ床面積に対応した単価のため、販売可能な専有面積あたりに変換が必要です。専有面積割合は6～7割くらいです。

土地単価に路線価から公示価格に補正して使うなら、昨今の土地高で実勢価格は公示の2倍～3倍とかなり高いです。他方、マンション用地は規模大、不整形のため単価の減価補正が必要で評価が難しいです。

この２つを修正しても分譲価格と開きがある場合、残余はデベの利益です。利益が大きくなり過ぎると競争が惹起され、デベ利益が減少するか分譲価格が下落し、最終的には分譲価格と原価を積み上げた価格(積算価格)はかならず一致します。

10562です。説明不足てした。
公表されている建築費は建築会社（ゼネコン）の利益を含んでいます。新築マンションは特殊なのでさらにデベの利益も乗ってきます。デベにとっての原価（土地取得費＋建物建築費＋適正な利益）の積み上げが分譲価格と最終的に一致することになります。デベの適正な利益が過剰になる（分譲価格が高騰したまま、土地取得費が下落する場合等）と、超過利潤を求め新規参入による供給が増えて分譲価格が下落するわけです。超過利潤が生じる理由は様々ですが、新規参入による供給増、分譲価格下落の方向に向かう事に変わりはありません。

>>10569

100平米 １億円の新築がありゃそりゃ欲しいです。
でも現実、そこそこの都心じゃ70平米１億円が関の山。

買いたいものが市場に出てこない。
挙げ句の果てにメディアには

「都心コンパクトマンションが人気」

という文字が踊る始末。
人気なんじゃなくて売り手がそういう物件で利益を最大限に取りたいだけだろうにと。

>>10566 匿名さん
記事読んで、コメントしてる時点で一喜一憂してるっていう笑

>>10573 匿名さん
土地は有限だから、教科書どうりに供給増、価格下落とはならないんじゃない?土地抑えたデベが美味しい思いをするだけじゃない?

高値でしか出て来ないか安値で選び放題か、本当にタイミングが全て。
新築デベも転売ヤーも高く売れる限りは高く売りたい。
上がったものは必ず下がるから待ってれば整合性（）ある納得いく価格になる。
待てなければ無理して金出すしかない。出したくなければ納得いくまで待つしかない。
無理して買って割高なローン払い続ける不幸と、先の見えない我慢し続ける不如意どっち取るか。
確実に言えるのは経済は消費者の願望では動いてないってこと

上がったものは必ず下がる
バブルで痛手を負った日本人特有の思考回路
海外だと多少の下げはあるが長期では右肩上がり
日本も右肩上がりになる可能性は充分にある

人口減小国で不動産が上がり続ける根拠？
人口比日本人＜外人にでもならなければ無理では
長期、って100年経って上がらなければ海外流出するでしょ笑
期間の定義やらないと

>>10583 匿名さん
典型的な情弱系のロジック
10583さんによく教えてもらいな

うん、10583さんによーく教えてもらう笑

>>10584 匿名さん

これもちょっとなに言ってるか分からない

占い師達が切磋琢磨中と噂のスレはこちらですか

予算6000万しかないですが都内、出来れば山手線内側に物件が欲しいです。
広さは2LDKで構いません。
ご教示ください。

>>10592 マンション検討中さん

新築限定ですか？
母親と二人暮らしですよね？

>>10593 匿名さん
はい、新築限定です
母と二人となぜわかったのか不思議ですがそうです
母は70代です

10595さん

大変的確なアドバイス本当にありがとうございます。
余りにスピード感のある場所は老いゆく母にはやはり負担が大きいですね

土地勘は城南にしかありません。
戸建ての生活がそろそろ大変になって来たのでマンションに住み替えたいと思っています。

いくつかのマンションは見ました。
中古も検討したのですがなかなかピンと来るものが無く、土地勘のある場所のマンションも予想以上に高くこれならいっそ広さを犠牲にしても資産価値を維持出来そうな物件の方が良いのでは、と思った次第です。

老齢の母が気後れしない場所というのを念頭に置いて探してみます。
本当にありがとうございました。

10595さんに惚れそうになった。

彼等の平均的な資金調達条件は短期金利で0.9％、借入比率60％(頭金40％)、実質的な金利は0.9％×60％=0.54％です。一方、住宅ローンでは優遇後の変動金利0.5％、頭金10％の借入条件が多く、実質的な金利で0.45％と機関投資家よりも低利です。裏を返せば、機関投資家が取得する投資用不動産の価格よりも、住宅ローンで購入される居住用不動産の価格の方が割高になっているといえます。

不動産価格がどんなに暴騰しようが暴落しようが機関投資家は不動産を売買し続けなければなりません。しかし、不動産を買う時期を自由に選べる私たちが、不動産価格のピークと思われる時期に、機関投資家向け不動産よりも割高となった居住用の新築マンションを、高い借入比率(頭金10％やフルローン)、歴史的低利の変動金利で購入しているにも関わらず、金利上昇リスクを過小に評価し過ぎていると言わざるをえません。

なかなか有益な調査ですね。

金利は下がり切っており、もう上がるしかありません。
今は長期金利が上昇傾向ですが、いずれ変動金利に波及して、今、変動金利で借りている人は支払額が想定より数千万円増える可能性が高い。
どうしても家が買う必要がある人は中古物件&固定金利の一択。

このニュースでもあるように郊外にタワマン建設が押し出される不動産市況は末期を示している。

http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/you/smp/news/post_167539

>>10606 匿名さん

価格対象は主にオフィスでしょうか。オフィス投資市場と分譲マンション市場の相関データないですかね？

そもそもリートなど機関投資家のポートフォリオは中古メイン？

新築マンションの値付けに影響しそうな、都心回帰住居需要と供給ギャップの今後の見込みが知りたい。

変動金利が上がって数千万円支払いが増えるって凄いなw

そんだけ上がるなら、景気も良くなって給料も上がらなきゃだな。

>>10616 匿名さん

１年先ですら予想は難しいですよね。

>都心回帰住居需要と供給ギャップの今後の見込み

大まかなトレンドなら誰しも想像つくから欲しいのは
どの地域がどの時点で何％上がる下がるみたいな話でしょ？
そんなの当該地域なら全部やる気の巨大デベ位にしか作れない（三菱の丸の内、三井の日本橋的）
その地域は想定出来ても、他地域に資金が動けばまた変わるわけだし。
開発事業者の優先順位は店舗→オフィス→住居だからマンション単体で予想するメリットない
（そもそもやらないんでは）し、公表しても得がない。おまけに外れたら怒るんでしょ？笑

変動金利が2％になるか否かは分からないけど、可能性としては2シナリオ。

良い方は景気が継続的に長期に渡り良好で適度な物価上昇、企業の積極的な設備投資による資金需要の増大で短期金利上昇。不動産価格もインフレにより上昇。所得もかなり増加してるはず。

悪いシナリオは日本国債の下落から過度な円安と長期金利上昇。そのあおりを受け短期金利上昇。急激な景気減速、資産価格は暴落、日経平均15000まで。その後はかなり早いインフレが進行するのか、逆に円高デフレに戻るのか、まったく分からない。