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匿名さん
[更新日時] 2024-12-02 17:18:32
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23区内の新築マンション価格動向（その67）
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10521 匿名さん
マンションの一戸あたりの建築費は都内の板マンだと平均2200万円、タワマンだと平均3200万円。しかしながら、都内のマンション価格は平均7000万円。ぼったくりもいいところ。もっと安くできるはずだが、低金利の影響でなかなか下がらない。
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10522 匿名さん
下がったらデフレに逆戻り。
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10523 匿名さん
変動金利はむしろ下がっていますが。
固定養分の話ですかね。 -
10525 匿名さん
低金利の影響で下がらない、じゃなくて高くても売れるから下がらない、では。
低金利でローン組めるから高くても売れる、って意なら部分的には通るけど全てじゃない。
供給半減しても業績好調なら建設業はマンションやるなら高値継続のまま供給絞るだけでしょ。
ここしばらくは儲からない話やらなくていいってだけのこと -
10527 匿名さん
しかも購入者は平均して2割くらいしか頭金を払わず、ほとんどローン(借金)を組むから、例えば30階建のマンションなら24階分は借金で出来ているようなもの。
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10529 匿名さん
それほんまでっか？
サンプル例を出しておくんなまし
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10535 マンション掲示板さん
またソースが暴落芸人の評論家
原価で見てなんの意味があるのか？土地と建物を分けて考えることに意味があるのか？
都内なら新築中古問わず販売価格は土地が6割程度なのが事実、そのことに大した意味はないけど
不動産の価値は土地建物セットでしょうに-
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10536 匿名さん
>>10532 マンション掲示板さん
6000万のマンション買った時、土地と建物の半々だったけど、
土地は消費税かからないから高くしているみたいに言われたよ。
まあいくらにしようと売主の自由なんだろうね。
土地は半分はいかないんじゃないの。
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10537 マンション検討中さん
抑も土地の様な概念若くは自然物に所有権を認める事が可笑しいですね、建設省や板橋区役所にはこれまで何度も手紙を送り訪問を繰り返しマンションの所有権は無効であると訴えていますが一向に認められず敵の大きさを思い知っていますね、
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10539 匿名さん
3/4が建物代を主張する奴と土地が６割説、半々説のメンバー間で
もっと議論して結論を俺に教えろ -
10540 マンション検討中さん
マンションの建築単価なんて坪100万位なのでは？
マンションの土地代は、
（敷地面積÷延床面積）×専有面積＝土地持分の広さ
でだいたい推定推定できるのでは？
だから都心の場合は、土地代＞＞建物代
郊外は、建物代＞土地代 の場合もありうる -
10541 匿名さん
都心区の低層マンション住まいですが、
土地代が７割超えでした。 -
10542 評判気になるさん
消費税10%に伴い、住宅ローン減税が15年になる案が出ているそうですね。
フルで減税されるとしたら、400万→600万控除なら、2%分の建物代金の増加＋金利上昇を鑑みて、2019年10月以降の購入の方が100万強得になるのかな…その時に欲しい物件があるかわからないし、答えが出ませんねー。
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10543 匿名さん
>>10542
減税１５年をいい事に、マンション価格を更にそれ以上に高騰させそうな気も
するんですよね。
今買うのが良いとは言いませんけど、増税後の減税１５年が良いかというと、
それもよく分かりませんよね。 -
10545 マンション検討中さん
黒田バズーカでマイナス金利なってその後の購入者は得したか？すぐに金利低下分だけマンション価格が上がって、安いときに買ってるバブル世代やドカタの風俗代、ゼネコンの株主にバラまかれただけだったろう。
ローン控除が延長されても同じことの繰り返しだよ。 -
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10548 匿名さん
あるいはそんな気がする～とか
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10549 匿名さん
初心者マークって、やっぱりついているだけのことある。このスレに限らず。
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10550 マンション検討中さん
原価積み上げ方式＝
専有面積×建築単価＋（敷地面積×土地単価）×（専有面積÷延床面積）
でマンションの原価を計算した結果と実際の売り出し価格が
大きくかけ離れているのはなぜですか?-
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10551 マンション掲示板さん
建物があることにより土地の価値が上がるからです
だから土地と建物分ける意味なんて無い -
10552 匿名さん
かけ離れてても売れるから。
これが都心好立地の築古だと、市場価格で区分を全部買い占めても
更地の一割二割で買えちゃう逆転現象も見られる
（から港区あたりは業者が小規模物件買い占めて一定割合超えたところで建て替え決議
→更地の値段＋αに戻して売り抜け）。
こっちの不整合は誰も問題にしてない、おそらく世界中で東京でしか見られない説明不可能。
マンションの適正価格とか考えるのナンセンスだと思う-
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10553 匿名さん
そういえば以前 広尾ガーデンヒルズの建て替えを妄想していた人、今ごろ息してるのかなあ。笑
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10554 匿名さん
一生モノ物件ランキングを見ると大規模物件ばかりだね。やはり資産価値を考えると大規模物件を買わないといけないね。
https://diamond.jp/articles/-/186925?display=b-
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10556 匿名さん
値上がり率だけ見ると、相場が反転した時に痛い目を見そう。
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10560 匿名さん
上がった下がったで一喜一憂するスレじゃんここ
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10562 匿名さん
>>10550 マンション検討中さん
乖離の理由は3つ考えられます。
一般的な建築費単価は共用部分も含む延べ床面積に対応した単価のため、販売可能な専有面積あたりに変換が必要です。専有面積割合は6～7割くらいです。
土地単価に路線価から公示価格に補正して使うなら、昨今の土地高で実勢価格は公示の2倍～3倍とかなり高いです。他方、マンション用地は規模大、不整形のため単価の減価補正が必要で評価が難しいです。
この２つを修正しても分譲価格と開きがある場合、残余はデベの利益です。利益が大きくなり過ぎると競争が惹起され、デベ利益が減少するか分譲価格が下落し、最終的には分譲価格と原価を積み上げた価格(積算価格)はかならず一致します。
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10563 匿名さん
>自分や家族の住む家を上がった下がったで一喜一憂する人生は嫌だな
これ俺だな -
10564 匿名さん
>上がった下がったで一喜一憂するスレじゃんここ
素人がウンチク垂れるスレ -
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10566 匿名さん
>この発言はダサい
おじさんにダサいと思われようが
>自分や家族の住む家を上がった下がったで一喜一憂する人生は嫌だな -
10567 匿名さん
買う側としては原価と同じなら買いなんだろうけど、それって激しく素人臭い。適正利潤を乗せてみてそれで買うかどうかを考えるのが賢い消費者というものだと思う。もちろん、信頼に足るデベロッパーかどうかも重視するだろうね。
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10568 匿名さん
>利益が大きくなり過ぎると競争が惹起され、デベ利益が減少するか分譲価格が下落し
誰か代わりに（賛成反対は別にして）彼の言わんとしていることを説明してあげて下さい -
10569 匿名さん
今のマンション選びは、自分が買える値段、という罠に陥らない事だと思う。不良な業者が3Lですよ?と出して実は１LDKの面積だったりとかね、そういうペテンに引っかかってはいけない。一億超えでもちゃんと20坪以上あってちゃんと３L間取りが違和感ない物件を買おうという強い消費者の声が聞こえる
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10570 匿名さん
>適正利潤を乗せてみてそれで買うかどうかを考えるのが賢い消費者というものだと思う。
マンション購入における、この場合の賢い消費者ってのはどんなイメージかな？
物件ごとに条件が異なるマンションの適正利潤なんてものは作って売る方だって分からんよ。
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