23区内の新築マンション価格動向（その67）

やはり山手線内側かつ中央線南側かつ駅徒歩5分以内の高級マンションが最低条件になってくるのでしょうね。

>>10484 匿名さん

普通の人は絶対に手が届かない物件ですね。

今週のダイヤモンドはマンション暴落記事。

http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/25162

ローン金利低下による借り入れ余力増加分が、もっともな理由付け(土地高、建築費増)で吸い上げられてる気がするのは俺だけ？？

京セラの稲盛さんが「経営とはいくらで売るか」が一番大切と言ってる通り、コスト増で安く売れないのは売り手の勝手な都合で、買い手がついて来られないなら事業の意味がない。

値下げせず長期で売るにしても、市況が程なく回復すれば良いけど、今が長い下落トレンドの始まりだったら方向転換するまでのダメージは大きい。きっとデベ各社とも他社の出方をスゲー見てるはず。で、体力ない野村はさっさと値下げしなさい。

>>10491 匿名さん

各社多少の違いはあれど基本的にデベの業績はいいですよ。

その観点から言うと「いくらで売るのか」がうまく合っているのでしょう。

売り手の勝手な都合というよりは、下げろ下げろと一部の勝手な買い手の都合という風に感じますね。

まあ、買えない人がいても、買える人がいて成り立ってますから。

都内に一般サラリーマンが家を持てたことがバブルの生んだ奇跡ということじゃないでしょうか。

低金利のメリットを受けつつ、価格高騰の煽りを比較的受けてない戸建を買うのが住宅すごろくの最善解かもね。
一昔前はサラリーマンでは手がでなかった城南エリアの所有権の戸建も、低金利の今なら何とか買えるからなあ。
価格自体は横ばいで、低金利で支払額が抑えられるからね。

新築マンションの価格とか金利しか見てない人が多いのかな？中古、上がってますよ。
内容同程度なら新築でなく中古を選ぶ人はいないから、新築が高い間は中古も上げられる。
逆に中古が高ければ新築はそれより高くていい。
そして極論すれば中古の価格には、デベの仕入値も業績も、金利も関係ありません。
極論すれば、あるのはいくらでなら売れる、売りたい所有者の意向だけです。
体力ある所有者なら、安くしか売れない時は売りに出さない、最大限に吊り上げられる時を狙って出す。
そして今はまだまだ、優良中古が安く放出される気配すらない。

＞安くしか売れない時は売りに出さない、最大限に吊り上げられる時を狙って出す。
そして今はまだまだ、優良中古が安く放出される気配すらない。


とても良い事を言いますね。

競売物件が中古？？？あっはい

>>10494 匿名さん

物の値段が「物価」お金の値段が「金利」です。世界中の中央銀行は「物価」を緩やかに上げるために「金利」を調整します。

経済にとっては「金利」が重要です。投機的商品の性格を有する不動産は、金利が全てです。

ちなみに不動産の価格は「物価」ではありません。賃料が不動産の「物価」です。

>>10488 匿名さん

住宅ローン金利が上がれば今の価格でマンション買える層がごっそり消えます。高くなった不動産、特に新築タワマンほど下落も大きくなるでしょう。

政府もよく分かってますから、金利が上がらないように必死に防衛するでしょう。古くはイギリスのポンド防衛、最近ではスイスの通貨防衛など、国が世界中の市場参加者に負けることも良くあります。さて日銀はどうなるでしょつ。

評論家さん、自分の考えをおねーしゃす

>>10500 匿名さん

その先の話を数字を入れておねーしゃす

>>10502 匿名さん

ごつそり消える、を割合で示すとどうなりますか？
その影響はどうなると読みますか？
できるだけ数字を入れておねーしゃす

>>10501 匿名さん

投資物件売り買いするのに金利を気にする人？
（ローンを組んで買う新築じゃありませんよ。
キャッシュ購入も多い主に中古の話です。
殊に投機的な視点で買うなら、気にするのは金利より利回りでしょう。
利が回るインカムゲインが取れなくてもキャピタルゲインが取れるかどうか）

いみじくも賃料が不動産の物価と言ってるのがポイントは金利でなく利回り、の証左のような

賃料水準は硬直性が高く、新築価格と比較するとわずかながら上昇しているのみ。
賃料があまり変わらず新築価格が急上昇すると、新規取得者の不動産の利回りは下がるが、調達金利が下落局面にあれば、ある程度は相殺される。
調達金利が上がると、賃料水準が変わらない前提では、新築価格が下がる方向に調整されるはずだが、理屈どおりに行くかは未知数。

新築価格は、原価(地価と建設費)で決まる。
理屈に合わない価格に上昇すれば、供給が減るだけでは？
今後原価は高止まりで金利は上昇するから、待てば待つほど損しそう。
賃料は少しずつ上昇していますね。

>>10509 買い替え検討中さん

都区部の新築マンションは7000万円するから、現金一括で買える方は少ないでしょう。
待っても賃料はかかるし、高止まりで供給が減ったら選択肢は少ない。

都区部の新築マンションの供給数は約3万戸から、約1.5万戸にすでに半減していますね。
それがさらに減るだけです。
供給が減ってもデベは儲かっていますし、さらに供給が減っても困るのは暴落待ちの方だけで何も問題ないのでは？

>>10508 匿名さん

金利があがる→供給が減る→土地の需要が減る→土地の価格が下がる→原価が下がる→物件が安くなるでしょうね。
デベはマンション供給してますが土地の消費側でもあるので表裏一体ですね。
もっとも商業ビルもあるので簡単な理屈ではありませんが。

投資か自宅で違うとは思う。
投資でこれから現金一括購入であれば、数年前にローンで購入していない点でセンスがないのでやめた方がいい。
自宅目的の購入で現在賃貸でローンを利用する予定なら、暴落待ちは損する可能性が高い。
価格は高止まりで、金利は今後上がるからね。

家賃補助もらいながら頭金ためつつ待ちです

変動金利はむしろ下がっていますが。
固定養分の話ですかね。

>>10521 匿名さん
土地代がタダならな

>>10526 匿名さん

嘘だな
都内の一般的なタワマンでも土地が6割から7割
なんでそんなデタラメ書くのかな？

それほんまでっか？
サンプル例を出しておくんなまし

タワマンは土地の持ち分が極端に低いから、節税対策になっているんだよ。限られた土地にあれだけ高層で戸数が多ければ土地の持ち分なんてわずか。

>>10527 匿名さん

どういう意味でおまっしゃろ

>>10529 匿名さん

都内新築マンションのモデルルームなり行って消費税いくらか聞けばすぐわかるし、買ったことある人でも分かる話

>>10530 匿名さん

違う
節税になるのは賃借割合引けたり、小規模宅地特例使えることによる
小規模宅地特例の限度面積を有効に使えるという意味ではタワマンは優位だけれども

10526さんの言っていることは当たっているな。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/52664?page=2

またソースが暴落芸人の評論家
原価で見てなんの意味があるのか？土地と建物を分けて考えることに意味があるのか？
都内なら新築中古問わず販売価格は土地が6割程度なのが事実、そのことに大した意味はないけど
不動産の価値は土地建物セットでしょうに

>>10532 マンション掲示板さん
6000万のマンション買った時、土地と建物の半々だったけど、
土地は消費税かからないから高くしているみたいに言われたよ。
まあいくらにしようと売主の自由なんだろうね。
土地は半分はいかないんじゃないの。

抑も土地の様な概念若くは自然物に所有権を認める事が可笑しいですね、建設省や板橋区役所にはこれまで何度も手紙を送り訪問を繰り返しマンションの所有権は無効であると訴えていますが一向に認められず敵の大きさを思い知っていますね、

都心区の低層マンション住まいですが、
土地代が７割超えでした。

消費税10%に伴い、住宅ローン減税が15年になる案が出ているそうですね。
フルで減税されるとしたら、400万→600万控除なら、2%分の建物代金の増加＋金利上昇を鑑みて、2019年10月以降の購入の方が100万強得になるのかな…その時に欲しい物件があるかわからないし、答えが出ませんねー。

>>10542

減税１５年をいい事に、マンション価格を更にそれ以上に高騰させそうな気も
するんですよね。
今買うのが良いとは言いませんけど、増税後の減税１５年が良いかというと、
それもよく分かりませんよね。

>>10542 評判気になるさん

今はモノがないからね。これは良いと思うモノがあれば、百万の差は気にならないはず。

黒田バズーカでマイナス金利なってその後の購入者は得したか？すぐに金利低下分だけマンション価格が上がって、安いときに買ってるバブル世代やドカタの風俗代、ゼネコンの株主にバラまかれただけだったろう。

ローン控除が延長されても同じことの繰り返しだよ。

初心者マークって、やっぱりついているだけのことある。このスレに限らず。

建物があることにより土地の価値が上がるからです
だから土地と建物分ける意味なんて無い

かけ離れてても売れるから。

これが都心好立地の築古だと、市場価格で区分を全部買い占めても
更地の一割二割で買えちゃう逆転現象も見られる
（から港区あたりは業者が小規模物件買い占めて一定割合超えたところで建て替え決議
→更地の値段＋αに戻して売り抜け）。
こっちの不整合は誰も問題にしてない、おそらく世界中で東京でしか見られない説明不可能。
マンションの適正価格とか考えるのナンセンスだと思う

そういえば以前 広尾ガーデンヒルズの建て替えを妄想していた人、今ごろ息してるのかなあ。笑

>>10554 匿名さん

実家が5000～1億で堂々ランクインだわ

値上がり率だけ見ると、相場が反転した時に痛い目を見そう。

>>10554
流動性低いと世代固定されろくなことない
三流マンションばかりだしワーストランキングと考えてもよいかも

>>10554
100戸以上の物件かつある程度市場に流通したところしか集計されてないみたいですよ。

上がった下がったで一喜一憂するスレじゃんここ

>>10559 匿名さん

この発言はダサい

>>10550 マンション検討中さん

乖離の理由は3つ考えられます。

一般的な建築費単価は共用部分も含む延べ床面積に対応した単価のため、販売可能な専有面積あたりに変換が必要です。専有面積割合は6～7割くらいです。

土地単価に路線価から公示価格に補正して使うなら、昨今の土地高で実勢価格は公示の2倍～3倍とかなり高いです。他方、マンション用地は規模大、不整形のため単価の減価補正が必要で評価が難しいです。

この２つを修正しても分譲価格と開きがある場合、残余はデベの利益です。利益が大きくなり過ぎると競争が惹起され、デベ利益が減少するか分譲価格が下落し、最終的には分譲価格と原価を積み上げた価格(積算価格)はかならず一致します。

10562です。説明不足てした。
公表されている建築費は建築会社（ゼネコン）の利益を含んでいます。新築マンションは特殊なのでさらにデベの利益も乗ってきます。デベにとっての原価（土地取得費＋建物建築費＋適正な利益）の積み上げが分譲価格と最終的に一致することになります。デベの適正な利益が過剰になる（分譲価格が高騰したまま、土地取得費が下落する場合等）と、超過利潤を求め新規参入による供給が増えて分譲価格が下落するわけです。超過利潤が生じる理由は様々ですが、新規参入による供給増、分譲価格下落の方向に向かう事に変わりはありません。

>>10569

100平米 １億円の新築がありゃそりゃ欲しいです。
でも現実、そこそこの都心じゃ70平米１億円が関の山。

買いたいものが市場に出てこない。
挙げ句の果てにメディアには

「都心コンパクトマンションが人気」

という文字が踊る始末。
人気なんじゃなくて売り手がそういう物件で利益を最大限に取りたいだけだろうにと。

>>10566 匿名さん
記事読んで、コメントしてる時点で一喜一憂してるっていう笑

>>10573 匿名さん
土地は有限だから、教科書どうりに供給増、価格下落とはならないんじゃない?土地抑えたデベが美味しい思いをするだけじゃない?