23区内の新築マンション価格動向（その67）

この掲示板で相場が下がらないとアピールしても無駄なんだね。
徒労に終わるわけです。
その辺が分かってない人がいまだにいることが驚きだけどね

>>10449
>長期金利＋3%が不動産の適正利回り

適正利回りじゃなくてせいぜい相場とかそういう話でしょ

>>10447 匿名さん

マンション購入需要が増加しない
10年前の金利に戻る
利回りだけで新築マンション相場が決まっている
全部根拠が皆無だよね。

今の日本の国債額で物価が上がらずに金利が10年前に戻ったら国家破綻だけどその辺分かってる？
下がるならいつ下がるか教えていただきたいもんですわ。

>>10451
>この掲示板で相場が下がらないとアピールしても無駄なんだね。

他の人は知らんけど俺の場合は絶対に下がらない、全く下がらないと思ってる訳ではないが
下がる下がる説を唱える人の内容では大して下がらないとは思ってる。

日銀が出口戦略を取れば長期金利はあっという間に1%を超える。それがわかってるから出口戦略を口にもできない日銀。金融緩和も限界。行くも地獄、戻るも地獄。この異常事態に気づけない人は好きにすれば良い。

経済危機、天災、日銀金融緩和の出口後
この辺は絶対下がるでしょ。
下がらない派の人はこういう時でも下がらないと思ってるの？

>下がらない派の人はこういう時でも下がらないと思ってるの？

経済危機　下がる可能性は勿論ある　但し、余程の事がない限り33％も下がるとは思ってない
天災　　　下がる可能性は勿論ある　但し、余程の事がない限り33％も下がるとは思ってない
日銀金融緩和の出口後 　下がる可能性は勿論ある　但し、33％も下がるとは思ってない

金利動向の前に、そもそものコストが増えてるんすよ。

ほぼ住宅関係のデベしかしてない野村不動産が価格高騰期の現在において苦しんでるのは何故か考えれば済むだけの事。
日銀出口で金利が微増したとしても、供給減らして対応するだけでしょ。

売れば売るほど赤字になるような価格で販売するデベは居ない。

リーマンショックでは、赤字でも売らざるを得なくて倒産したデベはたくさんいるけどね。

今、経済ショックが来ても倒れるデベがいないんだよな
アパだって1%以下の金利で借りてのホテル経営だから倒れようがない気がするんだが

>>10456
>経済危機、天災、日銀金融緩和の出口後 この辺は絶対下がるでしょ。
>下がらない派の人はこういう時でも下がらないと思ってるの？

車、クルーザー、宝石、PC、スマホ、時計、コート、学費、ワイン、風俗、
ものはこれ以外でも何でもいいけど

マンション以外の「何と同じ様に価格が大きく下がる」
マンション以外の「何とは違って価格が大きく下がる」
マンション以外の「○○が△％下がって、単価の大きいマンションは更にその○倍は下がる」

こういう説明した方がわかりやすくて早いかもよ。

>>10459 匿名さん
そういうデベは淘汰されたんだよね。

価格が下がるとしたら今よりももっと仕様の悪いマンションがどんどん増えていくんじゃない？

不動産価格が上がり過ぎて喜んでるのは所有者だけで、テベも本心ではもう上がらないで欲しいと思っているはず。牛肉価格の高騰であれだけ混んでたいきなりステーキから客消えたね

>>10463 匿名さん

価格が高騰して客が消えても、価格は下がらない。
需給だけで価格は決まる訳ではない。

高騰して客が消えるかと思ったけど、消えずにそこそこ売れてるといった状況なんでないの
都心で大ゴケしてる新築マンションってある？

>>10463 匿名さん

別にステーキは食わなきゃいいけど家は必ず必要だからね
いくらか賃貸に流れて需要の引き締まりで家賃もジリジリ上がってるし

新築マンションの成約率の好不調の目安は70%は常識かと。有明プレミストが47%、都内平均でも63%だっけね。これから続々と悪い数字が表面化するでしょう。ダラダラと売ればいいとの意見もあるけど投資家がいつまで我慢できるかねー。

物価と賃金はデフレを脱却しつつあるとはいえ当初目標の2パーセントに程遠い状況で、不動産が極端に値上がりしているのは、低金利で行き場を失った金が不動産に流れてると考えるが自然。
大阪万博決定で不動産価格が維持されると考えている夢見がちな人は、長野オリンピックの時に日本経済がどうだったか思い出すと良い。
山一證券自主廃業、長銀・日債銀破綻、不動産マーケットはどん底。
高度経済成長期ならいざ知らず、鉛筆舐めても経済効果2兆円程度の公共事業でどうにかなる話ではない。

>>10467 匿名さん
成約率が悪くなるからって値段安くなるならいいけど、率でいくなら母数減らせばいいだけ。或いは下がっても低仕様の物件が増えるだけ。
人手不足と資材高騰がどうしようない

>>10469 匿名さん

供給戸減らしたら売上高が減少、財務内容悪化。それも株主許さないわ。

>>10468 匿名さん
リアリストなら普通はこう考えるよね。私は5年前に新築マンション買ったが、値下がりは覚悟してるし住む家だからまったく気にしない。不動産は価値が減っていくもの。

>>10468 匿名さん

冬のどうでもいいオリンピックを根拠に出してくる時点で説得力なし。長野でオリンピックして東京の不動産上がったらビビるわ笑

建材価格や単純労働者の賃金が20年前の水準に戻ることがあれば、それはリーマンショックどころの騒ぎじゃないだろうね。土の中からマンションが自動で建ち上がると思ってる人かな？

>>10470 匿名さん
金利上がるとして、土地代建材代は今の相場での仕入れでしょ？
それで売り上げあげたいからって薄利多売に走るとして利が出るならいいけど、赤字垂れ流すのはもっと許されないとは思わんのかね

なんでも、価格に反映されるにはラグというものがあって特に不動産はラグがデカイ

誰もこれ以上高騰するとは言ってないよ、コスト増が抑制される兆しがないから横ばいがいい所って話です

大阪と長野も遠く離れた一地方であり、そこで行われる期間限定の公共事業が、東京のマンション市場にもたらす効果なんて僅かってこと。
風が吹けば桶屋が儲かるような戯言。

国内の新築マンション事業は再開発案件しか儲からないから、各デベがこぞって海外事業を拡大してるじゃない。

>>10468
>大阪万博決定で不動産価格が維持されると考えている夢見がちな人は、

そんな人おらんやろ

見えない敵と戦っちゃあかん

ドカタが黙って奴隷しときゃこんな値上がりはしなかったという闇

>>10468
マンション価格が何％値下がりすると思うのか

その頃、レスサスは値下がりするのか値上がりするのか

その頃、1億円のクルーザーは値下がりするのか値上がりするのか

何が同じで何が違うのか

>>10477
居るじゃん、10426と10428に。

マンション価格が下がるなら経済の問題よりも

4人家族で3LDK、80㎡のメイン層が減り、70㎡2LDKの3人家族、60㎡1LDKの2人家族が増え
結果として客単価が下がる

こういう話の方が現実味を感じるな

景気が悪いとか金利が上がるとかでマンション価格が大幅に下がるとは思わないな
そこはパソコンみたいに値崩れおこすというよりレクサスみたいに値崩れは起こさないと思う

数社で寡占の車とマンションの参入企業の多さは違うけど値付けの動きとしては同じだと思う

客の要求が軽自動車や1L、2LDKにシフトした結果客単価が下がることはあっても
売れないから売り出し価格が何割も下がるとは思わない

オープンハウスの株価が暴落してる通り、不況になればどうなるか分からないよ

欲しい人が多ければ下がらない。
当たり前だけど、その様なマンションを買えばいい。

やはり山手線内側かつ中央線南側かつ駅徒歩5分以内の高級マンションが最低条件になってくるのでしょうね。

>>10484 匿名さん

普通の人は絶対に手が届かない物件ですね。

>>10483
それは作る方にも言えるよね、欲しい人が多いちゃんとした仕様の物件を作ればよろし。
ドールハウスじゃないんだから２LDKの面積の物件を無理やり３LDKとかにでっち上げるのはやめなさいと。

今週のダイヤモンドはマンション暴落記事。

http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/25162

ローン金利低下による借り入れ余力増加分が、もっともな理由付け(土地高、建築費増)で吸い上げられてる気がするのは俺だけ？？

>>10488
そういう部分は正直感じるねえｗ

そう、低金利で借り入れ増やせても、結局以前と同じようなレベルのマンションしか買えない。パンピーは、大きな掌の上で踊らされている感が半端ない

京セラの稲盛さんが「経営とはいくらで売るか」が一番大切と言ってる通り、コスト増で安く売れないのは売り手の勝手な都合で、買い手がついて来られないなら事業の意味がない。

値下げせず長期で売るにしても、市況が程なく回復すれば良いけど、今が長い下落トレンドの始まりだったら方向転換するまでのダメージは大きい。きっとデベ各社とも他社の出方をスゲー見てるはず。で、体力ない野村はさっさと値下げしなさい。

>>10491 匿名さん

各社多少の違いはあれど基本的にデベの業績はいいですよ。

その観点から言うと「いくらで売るのか」がうまく合っているのでしょう。

売り手の勝手な都合というよりは、下げろ下げろと一部の勝手な買い手の都合という風に感じますね。

まあ、買えない人がいても、買える人がいて成り立ってますから。

都内に一般サラリーマンが家を持てたことがバブルの生んだ奇跡ということじゃないでしょうか。

低金利のメリットを受けつつ、価格高騰の煽りを比較的受けてない戸建を買うのが住宅すごろくの最善解かもね。
一昔前はサラリーマンでは手がでなかった城南エリアの所有権の戸建も、低金利の今なら何とか買えるからなあ。
価格自体は横ばいで、低金利で支払額が抑えられるからね。

新築マンションの価格とか金利しか見てない人が多いのかな？中古、上がってますよ。
内容同程度なら新築でなく中古を選ぶ人はいないから、新築が高い間は中古も上げられる。
逆に中古が高ければ新築はそれより高くていい。
そして極論すれば中古の価格には、デベの仕入値も業績も、金利も関係ありません。
極論すれば、あるのはいくらでなら売れる、売りたい所有者の意向だけです。
体力ある所有者なら、安くしか売れない時は売りに出さない、最大限に吊り上げられる時を狙って出す。
そして今はまだまだ、優良中古が安く放出される気配すらない。

＞安くしか売れない時は売りに出さない、最大限に吊り上げられる時を狙って出す。
そして今はまだまだ、優良中古が安く放出される気配すらない。


とても良い事を言いますね。

バブルの頃も、競売物件が中古に出回るまで数年間があった。
長期的には金利と反比例するけど、不動産は流動性が低いから多少タイムラグがある。

競売物件が中古？？？あっはい

住宅ローンのデフォルト率は0.2パーセントだそうだ。これは2008年の資料だけど、今もそれほど変わらないのかな？

オリンピック後に値下がりするから待ってるって考えの人が競売物件買うのは相当ハードル高いと思いますよ。

>>10481 匿名さん

同じ価格で面積縮小って、不動産価格は上昇してますよ。

自分でつかう「実需」
貸すまたは転売目的の「投資」
転売目的のみの「投機」
この3つの需要の割合で
価格変動の幅が大きくなるのです。

実需の割合が多い順に
戸建住宅→車→実需マンション→投資マンション→株式→ビットコイン
価格変動の幅もこの順に大きくなるのです。

PCは消費財ですから急激に価値上昇を減らすもの。5年でほぼ0円です。

>>10494 匿名さん

物の値段が「物価」お金の値段が「金利」です。世界中の中央銀行は「物価」を緩やかに上げるために「金利」を調整します。

経済にとっては「金利」が重要です。投機的商品の性格を有する不動産は、金利が全てです。

ちなみに不動産の価格は「物価」ではありません。賃料が不動産の「物価」です。

>>10488 匿名さん

住宅ローン金利が上がれば今の価格でマンション買える層がごっそり消えます。高くなった不動産、特に新築タワマンほど下落も大きくなるでしょう。

政府もよく分かってますから、金利が上がらないように必死に防衛するでしょう。古くはイギリスのポンド防衛、最近ではスイスの通貨防衛など、国が世界中の市場参加者に負けることも良くあります。さて日銀はどうなるでしょつ。

評論家さん、自分の考えをおねーしゃす

>>10500 匿名さん

その先の話を数字を入れておねーしゃす

>>10502 匿名さん

ごつそり消える、を割合で示すとどうなりますか？
その影響はどうなると読みますか？
できるだけ数字を入れておねーしゃす

>>10501 匿名さん

投資物件売り買いするのに金利を気にする人？
（ローンを組んで買う新築じゃありませんよ。
キャッシュ購入も多い主に中古の話です。
殊に投機的な視点で買うなら、気にするのは金利より利回りでしょう。
利が回るインカムゲインが取れなくてもキャピタルゲインが取れるかどうか）

いみじくも賃料が不動産の物価と言ってるのがポイントは金利でなく利回り、の証左のような

賃料水準は硬直性が高く、新築価格と比較するとわずかながら上昇しているのみ。
賃料があまり変わらず新築価格が急上昇すると、新規取得者の不動産の利回りは下がるが、調達金利が下落局面にあれば、ある程度は相殺される。
調達金利が上がると、賃料水準が変わらない前提では、新築価格が下がる方向に調整されるはずだが、理屈どおりに行くかは未知数。

新築価格は、原価(地価と建設費)で決まる。
理屈に合わない価格に上昇すれば、供給が減るだけでは？
今後原価は高止まりで金利は上昇するから、待てば待つほど損しそう。
賃料は少しずつ上昇していますね。

>10508
>今後原価は高止まりで金利は上昇するから、待てば待つほど損しそう。

現金一括購入の場合は、少し待って、自己資金に余裕を持たせた方が
物件を選びやすいだろ。

>>10508 匿名さん
>理屈に合わない価格に上昇すれば、供給が減るだけでは？

理屈に合わない価格に上昇すれば、だれも買えないので、
在庫が増えるだけなのでは？

>>10509 買い替え検討中さん

都区部の新築マンションは7000万円するから、現金一括で買える方は少ないでしょう。
待っても賃料はかかるし、高止まりで供給が減ったら選択肢は少ない。

都区部の新築マンションの供給数は約3万戸から、約1.5万戸にすでに半減していますね。
それがさらに減るだけです。
供給が減ってもデベは儲かっていますし、さらに供給が減っても困るのは暴落待ちの方だけで何も問題ないのでは？

たしかに自己資金に余裕があれば、理屈に合わない価格に上昇した
分譲マンションの供給が減っても何も困らないよね。

チョンガーなのか家族持ちなのか
株その他もやってるのか
マンション購入は付き合いでやってるのか
命かけて必死こいてやってるのか

新築未入居で転売メインなのか
自分で住んだり身内に貸してその内転売なのか
転売・賃貸両睨みでダラダラ行くつもりなのか
最悪３年・５年でも売らず貸さず寝かせる余裕があるのか
状況次第では６ヶ月以内にキャッシュに換金出来ないと不味い可能性も有りうるのか

転売ヤーでも状況によってかなり違う
むしろ実需組よりもっと状況がバラバラと言える。

手持ちの１億物件が８０００万になったら二度と手を出したくないのか
クラブ活動は自粛しつつ飲み屋ネタにする程度なのか
総資産の中では誤差の範囲なのか
使えねえ社員首にして暫く無駄な採用控えようと本業を真面目にやる良いきっかけになるのか

物件の適正な価値を見極める目を持っているのかどうかだろ。

>>10508 匿名さん

金利があがる→供給が減る→土地の需要が減る→土地の価格が下がる→原価が下がる→物件が安くなるでしょうね。
デベはマンション供給してますが土地の消費側でもあるので表裏一体ですね。
もっとも商業ビルもあるので簡単な理屈ではありませんが。

投資か自宅で違うとは思う。
投資でこれから現金一括購入であれば、数年前にローンで購入していない点でセンスがないのでやめた方がいい。
自宅目的の購入で現在賃貸でローンを利用する予定なら、暴落待ちは損する可能性が高い。
価格は高止まりで、金利は今後上がるからね。

家賃補助もらいながら頭金ためつつ待ちです

マンションの一戸あたりの建築費は都内の板マンだと平均2200万円、タワマンだと平均3200万円。しかしながら、都内のマンション価格は平均7000万円。ぼったくりもいいところ。もっと安くできるはずだが、低金利の影響でなかなか下がらない。

下がったらデフレに逆戻り。

変動金利はむしろ下がっていますが。
固定養分の話ですかね。

>>10521 匿名さん
土地代がタダならな

低金利の影響で下がらない、じゃなくて高くても売れるから下がらない、では。
低金利でローン組めるから高くても売れる、って意なら部分的には通るけど全てじゃない。
供給半減しても業績好調なら建設業はマンションやるなら高値継続のまま供給絞るだけでしょ。
ここしばらくは儲からない話やらなくていいってだけのこと

一般的なタワマンだと価格の75％が建物代、土地代は25％に過ぎない。戸数が多いから土地の持ち分はわずかだからね。やはり不動産会社がぼったくりすぎ。

しかも購入者は平均して2割くらいしか頭金を払わず、ほとんどローン(借金)を組むから、例えば30階建のマンションなら24階分は借金で出来ているようなもの。

>>10526 匿名さん

嘘だな
都内の一般的なタワマンでも土地が6割から7割
なんでそんなデタラメ書くのかな？

それほんまでっか？
サンプル例を出しておくんなまし

タワマンは土地の持ち分が極端に低いから、節税対策になっているんだよ。限られた土地にあれだけ高層で戸数が多ければ土地の持ち分なんてわずか。

>>10527 匿名さん

どういう意味でおまっしゃろ

>>10529 匿名さん

都内新築マンションのモデルルームなり行って消費税いくらか聞けばすぐわかるし、買ったことある人でも分かる話

>>10530 匿名さん

違う
節税になるのは賃借割合引けたり、小規模宅地特例使えることによる
小規模宅地特例の限度面積を有効に使えるという意味ではタワマンは優位だけれども

10526さんの言っていることは当たっているな。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/52664?page=2

またソースが暴落芸人の評論家
原価で見てなんの意味があるのか？土地と建物を分けて考えることに意味があるのか？
都内なら新築中古問わず販売価格は土地が6割程度なのが事実、そのことに大した意味はないけど
不動産の価値は土地建物セットでしょうに

>>10532 マンション掲示板さん
6000万のマンション買った時、土地と建物の半々だったけど、
土地は消費税かからないから高くしているみたいに言われたよ。
まあいくらにしようと売主の自由なんだろうね。
土地は半分はいかないんじゃないの。

抑も土地の様な概念若くは自然物に所有権を認める事が可笑しいですね、建設省や板橋区役所にはこれまで何度も手紙を送り訪問を繰り返しマンションの所有権は無効であると訴えていますが一向に認められず敵の大きさを思い知っていますね、

>>10536 匿名さん

売主が自由にしたら税務署から否認されるよ
固定資産税評価額や合理的な按分で決まる

3/4が建物代を主張する奴と土地が６割説、半々説のメンバー間で
もっと議論して結論を俺に教えろ

マンションの建築単価なんて坪100万位なのでは？

マンションの土地代は、
（敷地面積÷延床面積）×専有面積＝土地持分の広さ
でだいたい推定推定できるのでは？

だから都心の場合は、土地代＞＞建物代
郊外は、建物代＞土地代　の場合もありうる

都心区の低層マンション住まいですが、
土地代が７割超えでした。

消費税10%に伴い、住宅ローン減税が15年になる案が出ているそうですね。
フルで減税されるとしたら、400万→600万控除なら、2%分の建物代金の増加＋金利上昇を鑑みて、2019年10月以降の購入の方が100万強得になるのかな…その時に欲しい物件があるかわからないし、答えが出ませんねー。

>>10542

減税１５年をいい事に、マンション価格を更にそれ以上に高騰させそうな気も
するんですよね。
今買うのが良いとは言いませんけど、増税後の減税１５年が良いかというと、
それもよく分かりませんよね。

>>10542 評判気になるさん

今はモノがないからね。これは良いと思うモノがあれば、百万の差は気にならないはず。

黒田バズーカでマイナス金利なってその後の購入者は得したか？すぐに金利低下分だけマンション価格が上がって、安いときに買ってるバブル世代やドカタの風俗代、ゼネコンの株主にバラまかれただけだったろう。

ローン控除が延長されても同じことの繰り返しだよ。

7000万円の都内タワマンなら1戸あたりの建材費3200万円、土地代2000万円、人件費800万円、デベロッパーの利益1000万円くらいだよ。だからデベは値引きを1割以内に抑えようとする。または建材費や人件費を抑えるためにハセコー等の三流会社にタワマン建設を依頼したりしている。

>>10546
何調べかな？
デベの決算から計算したのか
２つ３つの物件で自分で計算したのか
ネットに書き込まれてたのか

あるいはそんな気がする～とか

初心者マークって、やっぱりついているだけのことある。このスレに限らず。

原価積み上げ方式＝
専有面積×建築単価＋（敷地面積×土地単価）×（専有面積÷延床面積）
でマンションの原価を計算した結果と実際の売り出し価格が
大きくかけ離れているのはなぜですか?