マンションで塾を経営【その４】

総会を開く以上、それ以前の決定は、参考にはなるだろうが、参考以外の何ものでもないってことよ。改めて、総会で意見を問うか、理事会での決定が必要でしょうね。

>601
597さんの言うとおり理事会判断だけで裁判を起こすことだって出来るのだから、総会でひっくり返らない限り改めて理事会決定する必要はないよ。

>>602
なんで？

理事会は、塾主の意見を聞くと判断した訳でしょう。

その判断はどうなるの？

それで総会を開いて、新しい情報を得ているのに、古い情報だけの時点の判断で裁判を起こせるわけないでしょう？

>>600
？？？
塾側の弁護士なら、当然のこととして規約違反ではないとの主張をしますよ。
仮に出来ないと言われれば、別の弁護士に頼むでしょう。

>>600
スレ主の記載はスレ主の理解に基づくもので、事実とは別ものです。

塾は転居していった、とスレ主言ってなかったか？
　
スレの問題はとっくに解決していたと思ったが。
　

>605
当事者からそう言われてしまうと元も子もないんだけど．．．　なら正式に訂正して下さい。

スレ主の記載は、スレ主が不在になってからも、別の方によって盛られていった経緯があります。

>596
また随分、おかしなことを言い出しましたね。

では、このケースで、区分所有法以外で、
管理組合が塾の差止請求を行う場合に根拠とできる法律を示してください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
「まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」
が、最終投稿だと思いますが、それ以外にあれば、リンクをよろしくお願いいたします。

私は、管理組合が、一般的に認められている「塾」について、禁止することはないと思います。裁判すれば勝てないからね。でも、制限をつけることはあるでしょうし可能でしょう。

区分所有者の共同の利益に反しない個人の権利までは制限出来ないですね。違法ですから。
ですので、白か黒かではなく、どこまでが許されるべき範囲かを議論するのが正しい解決策です。

>610
まあ、そのスレ主の文章から、理事会が総会にのぞむスタンスをどう推測するか、って話なんだけど、

(a)まずはフラットな立場でこの塾経営者を呼んで話を聞いて、
　　その塾に問題があるかないかどうかを、理事だけでなく組合員みんなで話し合おうとしている

(b)理事会として今後この塾にどう対応していきたいか（裁判含む）を議案として示し、
　　かつ、この塾経営者に事情を説明する時間枠を設けた上で、採決してもらおうとしている

のどちらであっても、スレ主の立場（おそらく理事ではない）から見ると、

＞総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

って表現になりえるわけ。

で、スレ主の文章から受ける印象をベースにすると、(a)かなぁと考えても不思議じゃないんだけど、
マンション管理の仕組みや、理事会と総会の位置づけを知っていれば、すごい違和感があるわけ。
（a）で総会開いたら、何時間あっても足りんぞこれ、みたいな。
だから、実態は(b)のような形しかありえないんじゃないのかなぁ？、っていうのが私の個人的な見解です。

まあ、スレ主が総会での議案の中身をここに報告してくれれば話が早いんだけど、
手の内を明かすだけなので、総会が終わるまでは報告ないかもなぁ。

>612
マンションでの管理組合と住人とのペット訴訟の判例から役に立つ記載を引用するよ。
裁判所はこういう考えだよ。

> 控訴人（住人）が本件マンションにおいてペットである本件犬を飼育することは、
> その行為により具体的に他の入居者に迷惑をかけたか否かにかかわらず、それ自体
> で管理規約に違反する行為であり、区分所有法六条一項に定める「区分所有者の
> 共同の利益に反する行為」に当たるものといわなければならない。

裁判所は、実害のある無しについて判断していないよ。それ自体で管理規約に違反する
行為であるかを見ているよ。ちなみにコレ、地裁で無く高裁判決だからね。

まっ、どうせ塾と違うと言うだろうけどね。

>>614
それは最初からペット禁止のマンションの話ではないの？

全然違うケースを示すのが、ここの塾反対者の常套手段のようね。

>614
管理規約で定められているか否かという点が異なります。

ペット（犬猫等）禁止を管理規約で定めることが区分所有法の許容するところであることが確認されているから、ペット禁止条項が有効で効力を発揮した例となります。

たとえば、
http://www.osakacity-mansion.jp/hanrei/hanrei-1
あたりで確認してください。

今回は、一律での塾禁止が管理規約で定められていないので、同様に扱うことは出来ません。
もっとも、一律での塾禁止を管理規約で定めることは、民法第206条

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

に抵触すると考えられるため定めたとしても無効とされる可能性があります。
よって、一律の塾禁止ではなくて、問題の原点であるところの

建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為

があるか否かで争うことになります。

>616
>もっとも、一律での塾禁止を管理規約で定めることは、民法第206条
>所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
>に抵触すると考えられるため定めたとしても無効とされる可能性があります。

614の判決でも住人が管理規約は無効であると主張したけど、裁判所は
>マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及ぼすおそれの
>ある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約で禁止することは
>区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しないで
>動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効であるとはいえない。
と言っているんです。
つまり、裁判所は実際の被害の有無で無く「恐れ」だけしか見ていないんです。他にも参考に出来る
記載があるけど、どうせペットと塾は違うと言うだろうからね。

>一律での塾禁止が管理規約で定められていないので
理事会は定められている、そしてそれに違反していると判断をしたのですけどね。

>616
>一律での塾禁止が管理規約で定められていないので、同様に扱うことは出来ません。

昔のマンションと違って、「他の用途に供してはならない。」とハッキリと書いてある以上、営業行為は規約違反になります。

同じことです。
あくまでも、住宅として使用していることに変わりはありませんから。

>>618
こういうように解釈を誤る人がいるから、住居専用の定義に、国交省のコメントがあり、マンション管理センターが解説しているわけだろう。

一人だけ、それは違うって言っても・・・・。

ペット禁止の規約に同意していたケースと本件は根本的に異なります。

＞一人だけ、それは違うって言っても・・・・。
別に俺が違うというかはどうでもいいこと。

今回は理事会が総意で「規約違反」と判断した。　以上

＞ペット禁止の規約に同意していたケースと本件は根本的に異なります。

これも参考例だから、無視しても何でも良いこと。

今回は理事会が総意で「規約違反」と判断した。　以上

>617
しっかりとした区別ができていないのね。

http://allabout.co.jp/gm/gc/29615/
にもあるように
犬の飼育禁止請求控訴事件　 東京高裁 平成6年8月4日の抜粋

マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及ぼすおそれのある行為であり、これを一律に禁止する管理規約が当然に無効とはいえず、Ｙ（飼い主）が本件マンションにおいて犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑をかけたか否かにかかわらず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるとし、
また、動物の存在が飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する特段の事情がある場合にはその飼育を禁止することは飼い主の権利に特別の影響を及ぼすものといえるが、本件ではその特段の事情を認めるに足る証拠はないから、本件規約の改正はＹの権利に特別の影響を与えるものではないとして、Ｘ（管理組合）の請求は理由があるとし、Ｙの控訴（横浜地裁平成3年の判決のこと）を棄却した。

の
「Ｙの権利に特別の影響を与えるものではない」
の部分も重要なポイントです。
もしYの権利に特別の影響を与える場合は、民法で守られた個人の権利を侵害しない範囲でなけれならないため、制限できる範囲が限定される。

>>622
>>623
>今回は理事会が総意で「規約違反」と判断した。　以上

現在までの情報だけからみると、個人の権利の侵害に問われて民法に抵触するから「その判断は無効」とされる可能性が高いのによく頑張れるよ。感心感心。

>624

の
の前までは理解した。俺の言った判例と同じようなロジックだから。

で何がいいたいの？　塾を禁止することは「Yの権利に特別の影響を与える場合」であって、「民法で守られた個人の権利を侵害する範囲」に該当するとでも言いたいのか？　

異議がありましたので、さらに推敲・訂正しておきます。

マンション管理士（Wikipediaより抜粋）
------
マンション管理士（マンションかんりし）は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格であり、マン管とも呼ばれる。

試験主体は国土交通大臣で、財団法人マンション管理センターを指定試験機関として実施する。
【試験内容】
マンション管理に関する法令及び実務に関すること
・建物の区分所有等に関する法律
・民法
・建築基準法
・不動産登記法
・都市計画法
・消防法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
・マンションの建替え円滑化等に関する法律
・マンション標準管理規約
・マンション標準管理委託契約書
・マンションの管理に関するその他の法律
管理組合の運営の円滑化に関すること
・管理組合の組織と運営
・管理組合の業務と役割
・管理組合の苦情対応と対策
・管理組合の訴訟と判例
・管理組合の会計等
（その他多数）

マンション管理士試験の合格率は7～8％前後と、合格率の観点から見ると一級建築士（学科：15.1％、製図41.7%、総合8.1%/H20）、土地家屋調査士（8.03%/H20）等と並ぶ難関試験である。
------

このマンション管理士試験を司る公益財団法人マンション管理センターは、マンション管理についての適切な指導、相談、情報の提供を行っています。

そして、居住者の生活の本拠があり生活の本拠であるために必要な平穏さを有する住戸での塾について、マンション管理センターは、Webサイトや書籍などで、「塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。」としています。そのため、これに倣い多くのサイトで同様の解説がなされています。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

このように、マンション管理センターは、公益法人として、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士や管理組合に、適切な指導、相談、情報の提供を行っているわけですから、ここのマンションだけが関係ないという訳にはいかないと思われます。

ただしこのスレの塾が認められるかどうかについては、既に予定されている管理組合の総会において、管理組合が、塾を開いている住戸の住民と、平穏が脅かされ共同の利益が害されているとする住戸の住民、双方の意見をしっかりと聴取し、公正・公平な判断を行うべきでしょう。

異論があればどうぞ。

>627
裁判所の判断に関する議論にマンカンの出番はないよ。
第一、マンション管理士には訴訟代理権は無いでしょ。

管理規約で「ペット禁止」と同様に「一律に稽古事教室禁止」「一律に塾禁止」と定めることが出来れば話しは早いけど、どこもそれをしていない（できない）のはなぜでしょうね。それが分かれば、おのずと今回のような件における適切な対応が見えてきますよ。

>629
なぜそのような列挙型にしないかは、マンション管理士試験のテキストにも書いてあるんじゃないの？

>>628
・管理組合の苦情対応と対策
・管理組合の訴訟と判例
を管理組合にコンサルティングするのが、マンション管理士の役目だよ。

自宅で人に何かを教えて迷惑になるか？犬猫と一緒にするのって、どうよ？

自宅での金儲けや、人にものを教えることを禁じるのではなく、共同の利益を損なう迷惑行為を禁じる必要があるのでは？その観点から、この塾はどうかだろうか？スレ主の感情たっぷりの投稿だけからでは、判断つかないでしょう。正直なところ。

塾は犬のしつけ教室のようなものだからな　猫は知らん。
ま、通常、犬は下僕を示し、猫は愛人を示す。どちらもある意味かわいい。

>>633
>共同の利益を損なう迷惑行為を禁じる必要があるのでは？

その通りですね。
もちろん
塾の開講＝共同の利益を損なう迷惑行為
とまでは言えないのです。

専ら住居をいくら都合よく解釈してもこの事実は変わりません。

もっとも塾の開講によって、各所で受忍限度を超えて騒音が発生している等々の迷惑行為が確認できれば、迷惑行為を止めるように通知。迷惑行為が治まらなければ、今度はその主因である塾そのものを禁止という流れが妥当と思われます。

>>634
犬でも猫でも最初はビギナーだから、マナーから躾ないとね♪

>635
>もっとも塾の開講によって、各所で受忍限度を超えて騒音が発生している等々の迷惑行為が確認できれば、
>迷惑行為を止めるように通知。迷惑行為が治まらなければ、今度はその主因である塾そのものを禁止と
>いう流れが妥当と思われます。

この方法はその後の訴訟を考えると不適切です。

騒音問題の訴訟は、被害を受けている住人と騒音源の住人間の民事訴訟です（管理組合は当事者ではない）。
規約違反の訴訟は、管理組合と違反住人との間の民事訴訟です。
それぞれ当事者が異なりますから、これらをごっちゃに対応するのは良くありません。

前者（騒音問題）の訴訟では管理組合は当事者になれませんので、騒音問題ならば管理組合は注意や仲裁程度がせいぜいです。この問題で管理組合から期限付きの警告書を送付するなんて越権行為です。従って管理組合が出てくる場合は、あくまで規約違反を根拠にする必要があります。
このように管理組合としては、騒音問題と規約違反問題を切り離して規約違反で粛々と対応すべきなので、迷惑行為が確認できたか否かでなく、現実に規約違反が行われているかで判断すべきなのです。

それに管理組合としては、マンション全体のことを考えねばなりません。塾がたとえ迷惑をかけないようなものであっても、外部から営業活動が認められる以上は、将来出てくるであろう第２、第３の開塾希望者とのバランスも考えて、明確な態度を示す必要があります。今回のケースはむしろこちらの方が重要です。
第２、第３の開塾希望者も認めるつもりなら認めれば良いでしょうし、第２、第３の開塾希望者を認めるつもりで無いならば、たとえ規模が小さくても、たとえ騒音が無くても禁止すべきでしょう。

>>637
>騒音問題の訴訟は、被害を受けている住人と騒音源の住人間の民事訴訟です

>>635の方は、「各所で受忍限度を超えて騒音が発生している等々の迷惑行為が確認できれば」としていますから、これは管理組合の問題でしょう。

>規約違反の訴訟

残念ながら、規約にないのですから、規約違反ではないのです。

国土交通省＋マンション管理センターのコメントと解説を良く読んで理解してくださいな。

>>637
>>627 のリンク先の説明を良く読んで理解してください。

国（国土交通省）と「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、「マンション管理適正化推進センター」の指定を受けたマンション管理センターが、標準規約では「住居専用であっても生活の本拠のある塾は一律に禁止できない」としています。その標準規約に基づいて作成されたこのマンションの規約が、塾の営業開始以前から、特別な条件をつけて塾を禁止していなければ、規約違反でないのです。理事会であっても、規約で禁止されていないものを、規約違反として禁止することはできません。

>規約で禁止されていないものを、規約違反として禁止することはできません。

ハイハイ。朝から戯言ご苦労様です。
理事会からは、既に警告書は発送済みですよ！！　　

> その標準規約に基づいて作成されたこのマンションの規約が、塾の営業開始以前から、
> 特別な条件をつけて塾を禁止していなければ、規約違反でないのです。

どうぞ総会でいっぱい主張して、理事会決定をひっくり返して下さいね。ここで何回言っても発送済みの警告書は撤回されませんよ。
　

なんで、第二、第三の開塾が認めないの？理由は？許認可の規定もないでしょ。

>639
>標準規約では「住居専用であっても生活の本拠のある塾は一律に禁止できない」としています。

トップページからリンクされていない過去の試験用説明のダイレクトリンクにすがらずに、
マンカンの現在の解説を持ち出してよ。　全然説得力無いよ。

>>613 さん

わたしも同様に考えています。
理事会はすでに裁判外の請求は終えていますので、つぎは裁判上の請求に移るだろうと予想しています。
また、理事会としては、訴訟の提起前に手の内を晒す必要はなく、じっくりと戦略を練っているところだと思います。

>>640
戯言と決めつけていますが、規約にないものは規約違反にできません。また、規約にないことに対して、理事会が警告書を発行することもありません。まともな理事会であればね。

あなたはどうして理事会が警告書を発行したことを知っているのですか？理事会は内容を管理組合員全員に公開し、あなたは住民たからご存知というころですよね。知っているのであれば、警告書はなんて書いてありましたか？

人の投稿を戯言と言うのであれば、その警告書の概要をここに記載する義務があなたにあるでしょう。

仮に理事会が警告書を発行したとしても、例えばスレ主さんが理事で理事会を主導したとしたらどうでしょうか？そのような理事会の警告文に意味はありますか？

規約にないことを規約違反として理事会が他の管理組合員に知らさずに警告書を発行するのであれば、その理事会は即刻退陣になるでしょうね。

お気の毒なマンションにお住まいだと思います。

>>642

リンクなんてたくさん掲示されていますよ。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

>>640
あんた、サッカーでルールにないことで、イエローカード発行しないだろう。常識なさすぎ。

警察官が法律にないことで、注意するかね？

規約違反規約違反と連呼するならば、規約にあるかどうかがすべてだろう。

>644
こんどは理事会攻撃ですか？　苦しい反撃ですね。
「他の用途に供してはならない」の規定が入っていることは既出です。
理事会から送られた書面が、実務家から見ると「警告書」であることはスレ主投稿から判断できます。

>知っているのであれば、警告書はなんて書いてありましたか？
はい知っています。
警告書には、
・一ヶ月以内にマンション内での塾経営をやめること、
・やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる
と書いてありました。

>645
マンカンが直接説明しているのを知りたいんだけど．．．
マンカンからは今や抹消されたものであると認めるの？

>>647
なるほどね。気の毒なマンション居住者ですか。

理事会は大きなミスをしたってことですね。

で、塾経営者の反論に一理あるということで、総会で改めて塾経営者の意見を聞くとなったわけですね。

＞＞６４８
直接電話して聞けば？

組合運営、管理規約等のご相談： ０３（３２２２）１５１７

>650
逃げないように！
要するに、今やトップページから直接リンクすらされていない過去の説明なのですね。

>>651
君の知りたいことは、あの説明が今も有効かどうかだろうが。今も有効なんだよ。「平成２４年度版　マンション管理の知識」を買ってみてみな。疑いがあるのならば、電話して聞けばと示唆している。

>>647
>・やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる

以前に、理事会は法５８条に基づく訴訟も視野に入れているように読めると書きましたが、根拠はこの一文です。
共有部分の利用禁止は、法５７条に基づく訴訟ではできません。

>疑いがあるのならば、電話して聞けば．．
電話で聞いて、ここで載せても「嘘だー！」の一言で終わっちゃうからね。
匿名掲示板ならば、誰もが確認できる根拠が必要ですよ。

あとね「認められる」といのは「管理組合に認められる」であって、「裁判所で認められる」ではないよ。
だから、今回のケースは「理事会には認められなかった」。

理事会の結論が出ているのに、未だにマンカンの規定を利用して認められるといっているからおかしいんだよ。
あとは、総会での結果を予想するだけでしょ。

>>654
勝手にしたら、
>電話で聞いて、ここで載せても「嘘だー！」の一言で終わっちゃう
君がそう言っているんだろう。何を書いても信じない。

で、国交省のコメントも理解できない？

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

で、これらの解説も理解できない？

すべて嘘と言っているのは、君なんだが。嘘と立証する義務があるのは君だよ。

>>654
本を買う金がないのだったら、
http://www.amazon.co.jp/dp/4789233898
http://www.amazon.co.jp/dp/4789235033
とかの目次覗いて御覧よ。

で、マンション管理センターの解説が、過去数年だけに適用されて、現在は異なると思うのだったら、購入して確認してみれば。

国交省のコメントに対する公益法人の解説は通常出版したり公開したりする前に、国交省のお墨付きを得てから公表・出版するからね。もし変更になったら、変更を周知しないととんでもないことになる。

このコメント・解説に従って、マンション内で教室や塾が既に数多く行われいる訳だから、万が一解釈を変更するようなことになれば、国交省やマンション管理センターはそれを周知徹底する必要があるって、理解できないかなあ。そして仮に変更になったとしても、不遡及だから、改正以前に営業を始めたものは、お咎めなしというのも理解できないかな？

ひょっとして、社会経験ないの？塾でも通った方が良いのではないかな？

>655
勝手にしろというので、「降参宣言」と捉えます。

国交省のコメント？　それは標準規約の制定の考え方であって、規約解釈を拘束するものではありません。
規約を制定した主体は管理組合ですから、国交省のコメントなんて各管理組合が判断するための参考意見程度にしかなりません。

で、今回は理事会から「規約違反」と判断されたのですから、そのマンションにおいては塾はＮＧとされたわけです。
くどいようですが、総会で理事会決定を否定することが出来ますから、どちらを選択するかはそのマンションの住人のみが知るというものです。

塾側は弁護士の助けを借りようが、マンション管理士を使おうが、総会で過半数以上の同意（規約改正を伴う場合は３／４以上）を得ればすむだけの話です。

尚、弁護士からの質問について、管理組合が答える義務は無いと思います。「不服ならば総会で弁明する機会を与えます」ですむ話だと思いますよ。

さすがに、ａｍａｚｏｎ の目次はすごいですね。
目次だけで、塾が「他の区分所有者への影響がある使用」に分類されていることが判るのですから・・・

>>657
社長「わが社は、これまで9時出勤でしたが、明日から8時半出勤にします。適用は会社設立日からにします。これは役員会で全員一致で決まりましたから、社員は反論しないように。」

社長「ビギナー君、君は、先月は8時半までに出勤したことは、一度もないね。従って懲戒解雇にします。弁護士に頼んでも、無駄だからね。」

って、感じだね。

>>658
確かにすごい。クリックなか見検索で、国土交通省のコメントについて解説してあることまで、わかってしまう。

中身はもっとすごいらしいですよ。
マンション管理センター発行の「マンション管理基本六法」には、「標準管理規約に関するマンション管理センターの解説」が掲載されているそうですから・・・

理事会がどのように審議してどのような判断を下して、区分所有者に通知しようともそれは理事会の自由です。

ただし、民法や区分所有法で規定されている個人の権利を侵害するような内容の場合は、法的に無効とされると考えたほうが良いでしょう。
今回のように、住みながらその傍らで塾を開講するのは個人の権利の範疇ですから、共同生活に対して明らかな迷惑行為等が生じていない限りは、管理組合が権利を制限できるとはとても思えない。

657さんに同意です。というか、657には、間違いようがないことしか書いてないです。

どうも、管理規約というものが、法的には私文書にすぎないということの意味を理解されていない方が多いようです。
だから、「標準管理規約のコメントを読む限り、この塾は管理規約ではない（あるいは、そう限らない）」なんて、
論理的にありえない発言が出てきます。

確かに、現時点では「この塾」が、「このマンションの管理規約」に違反しているかどうか確定していません。
なぜなら、現時点で管理規約違反と判断しているのは理事会にすぎないからです。
「このマンションの管理規約」という私文書を定めている主体は、「このマンションの管理組合」です。
「このマンションの理事会」は、「このマンションの管理組合」の下に位置する執行機関にすぎません。

意思決定機関（管理組合）がなんらかの形で、執行機関（理事会）の判断を支持した時点で、
問題の塾の管理規約違反は確定します。
本件では、次の総会で、理事会の出す議案が採決で承認された時点で、確定するとみなすのが妥当でしょう。

標準管理規約のコメントは、管理組合が理事会の判断を支持するかどうかにあたって、
参考材料になる可能性はありますが、それ以上でもそれ以下でもありません。

これと、塾経営の是非は一体ではありません。
塾側に不満があれば（当然、あるんでしょうね）、裁判まで持ち越されます。
但し、裁判で争われることは、「このマンションの管理規約」に違反しているかどうかではありません。

管理組合側のこの要求、

　「このマンションの管理規約」に違反している塾の運営の差止

に対し、塾側は、

　「このマンションの管理規約」が塾に加えようとしている制限は、
　区分所有法で認められている範囲を超えている

という主旨の抗弁を行うことになります。

あえて分かり易い表現をとるなら、裁判で争われるのは、
「この塾」が「このマンションの管理規約」に違反しているかいないか、ではなく、
「このマンションの管理規約」が区分所有法に違反しているかいないか、です。

社長「ビギナー君、ちょっと来たまえ。」

ビギナー君「アイアイアサー」

社長「君は社の規則に、社員は社内では職務に専念することとなっているのを知っているだろう。」

ビギナー君「イエス、サー」

社長「しかし君は、あくひをして、他の社員の迷惑になっているらしい。隣席の社員からノイローゼになりそうだと苦情が出ている。」

ビギナー君「サー、イエス、サー。」

社長「社内規則にあくびをしてはいけないとの明記はないが、役員会で、明らかに社内規則に違反していると認めらられたので、警告書を渡す。」

ビギナー君「サンキュー、サー。」

社長「よって、、一週間以内にあくびをするのを止めなさい。でなければ、トイレに席を持って行って、そこで仕事をするように。」

ビギナー君「サー、イエス、サー。」

(15分後）

ビギナー君「＼（￣０￣）／ふぁ～～、社長の呼出し屈だった」

隣席のノイローゼちゃん「ビギナー君、みーつけた。警告書受け取ったところでしょう。社長にいいつけちゃうもんねー。」

>663
相変わらずお見事な説明です。さすがです。

社長「ビギナー君、ちょっと来たまえ」

ビギナー君「イエス、サー」

社長「最近、君は上司に報告・連絡・相談をしなくなったそうだが、どうしたのかね」

ビギナー君「社長、この前まで、貼ってあった『報告・連絡・相談』の張り紙が、『質実剛健』になっていたので、もう『報告・連絡・相談』は撤廃されたと思います。もし『報告・連絡・相談』が今も有効でしたら、その証拠を示してください。できなければ、社長は『降参』したものと考えます。」

社長「（＠_＠;）」

>あえて分かり易い表現をとるなら、裁判で争われるのは、
>「この塾」が「このマンションの管理規約」に違反しているかいないか、ではなく、
>「このマンションの管理規約」が区分所有法に違反しているかいないか、です。

違反してません。

ようするに、塾としては「規約違反」と言われたとしても特に問題は無い。
管理組合は、強制的には中止等を行うためには訴訟して勝訴しなければならない。
塾側は、「規約違反」とすることは、個人の権利の侵害で民法や区分所有法に反するから無効と裁判で主張すればＯＫ。

ということですね。

屁理屈言う人って、面白いね。

>668
おおむね正しいといえば正しいけど、以下の表現の方が誤解の余地が少ないでしょう。

「規約違反」と言われたとしても特に問題は無い。
　　↓
「規約違反」と言われたとしても、その時点では塾を廃止する強制力を伴っていない。

無効と裁判で主張すればＯＫ。
　　↓
無効と主張して、勝てばＯＫ。

これは塾が不利ですね。勝てる材料が無いですよ。

>671
裁判に頼ると勝てる見込みは無いけど、総会での決議にすがるという手がありますよ。
総会で過半数以上の同意を得られれば道は開けます！

>>663
>「このマンションの管理規約」が区分所有法に違反しているかいないか、です。

Ｏ 区分所有法の何条違反でしょうか？
Ｏ また、「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
　　ということは、住居以外の用途に供することができるという主張ですか？

>>672　だから？　それ勝てる要素ではないでしょ。　

一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題ないとされていて、現に行われている。で、ここの塾だけだめとするには、かなり強力な争点が必要でしょうが、このスレのような屁理屈だとまず無理でしょうね。「国土交通省のコメントは関係ない」「マンション管理センターの解説は関係ない」「理事会が決めれば十分だ」などいうのは、そりゃあ管理組合が依頼し、受任する気の毒な弁護士は言われたままに準備書面に書くでしょうが、内心・・・って感じですかね。

もし裁判になるとしたら、気の毒なのは、一般の管理組合員でしょうね。

＞「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
違反してませんよ

>>673
>>663 の投稿者でありませんが、この手の説明では、どこにでも同じことが書かれていますが、

広島市だと
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第６条第１項には、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と定めてあり、これに抵触しなければ、専有部分については区分所有者がどのような用途にも使用することができるのが原則です。

にある通りですね。

これが大原則。これに反するものは、「建物の区分所有等に関する法律」に反することになります。

>>677

だから、隣で金儲けをしているのが気に入らないとか、隣で人に教えているのは気に入らない、と言う理由では、それを禁止できないのです。

当然、教室、塾を禁止するというのは、無効。

一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題視されることが多く。
マンションでの塾運営は無理ですね。
その証拠にフランチャイズの塾では、マンションの個人住居での開講はできません。
マンションでの塾運営はトラブルが多く運営が難しいとの長年のノウハウです。

個人での運営も同様でしょう。トラブルになります。
騒音のトラブル、駐輪場のトラブル、駐車場のトラブル、送り迎えの車のトラブル、セキュリティ上のトラブルなど
これらをクリアすることは指南のワザです。
　

>だから、隣で金儲けをしているのが気に入らないとか、隣で人に教えているのは気に入らない、と言う理由では、それを禁止できないのです。
え？塾が五月蠅いってのは？

”住居専用”でしょ？　塾で五月蠅くしたら、完全アウトですね。

>>677
後半部分も引用してくださいね。

「しかしながら、マンションという近隣が緊密に居住する特殊な住環境においては、専有部分の使用やリフォーム等におけるトラブルも多く発生しています。
このため、広範多岐にわたるマンションの管理運営を組織的かつ合理的に行い、良質な共同生活を維持していくためには、各マンションの事情に応じて、区分所有者相互の共同のルールとして、管理規約の中にある程度客観的で具体的な制限を設けることが必要となります。
これについて「マンション標準管理規約（単棟型）」の第１２条では、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に使用してはならない。」と定めています。またそのコメントとして、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」と付されています。
内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が出てくると思われます。このような場合には用途制限に違反する営業類似行為の判断基準を使用細則で定めておくことも必要になるでしょう。」

また、区分所有法３０条１項では、
「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」
と定めており、標準管理規約１２条は有効であると思いますが・・・

>>679
>一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題視されることが多く。

ここのスレ主を見ても分かるように、それはその通りです。

>マンションでの塾運営は無理ですね。

たしかに「無理」と思うのが一般的かもしれないが、「規約違反」か否かと問われたら塾運営というだけでは違反とは言えない。と答えざるえない。

>>682
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
の、塾部分の結論部分を引用すると

「内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が出てくると思われます。このような場合には用途制限に違反する営業類似行為の判断基準を使用細則で定めておくことも必要になるでしょう。」

となっている通り、「認められない場合」にするのであれば「判断基準を使用細則」で定める必要があるわけです。

しかし、この塾は既に行われているので、不遡及の原則に従い、その細則は適用されない訳。過去に遡って、新しいルールは適用されないんですよ。残念ながら。

>>682
>後半部分も引用してくださいね。
677には無理な要求ですよ。詭弁で煽っているだけですから。


ストローマンの詭弁

　A： 「私は子どもが道路で遊ぶのは危険だと思う。」
　B： 「そうは思わない、子どもが外で遊ぶのは良いことだ。
　　　　A氏は子どもを一日中家に閉じ込めておけというが、果たしてそれは正しい子育てなのだろうか。」

わら人形、わら人形論法、架空の論法ともいう。
Aが主張していないことを自分の都合の良いように表現しなおし、さも主張しているかのように取り上げ論破することで
Aを論破したかのように見せかける。燻製ニシンの虚偽（red herring）。論理性が未熟なため相手の主張を誤解している
場合は誤謬であるが、意図的に歪曲している場合は詭弁となる。
　

>>マンションでの塾運営は無理ですね。
>
>たしかに「無理」と思うのが一般的かもしれないが、
> 「規約違反」か否かと問われたら塾運営というだけでは違反とは言えない。と答えざるえない。

いや、五月蠅かったら規約違反でしょ。

塾を止めさせたい側の「希望」はわかるが、法律論的には、困難ですね。

なぜ、「共同の利益に反する行為」を止めさせる議論をしないか不思議ですね。でも、「共同の利益に反する行為」があるのかどうかがよく分からないところですね。

マンションの居住者関係者が利用するように作られているエレベータや階段の利用が共同の利益に反するとは言えないからね。

>>686
>五月蠅かったら規約違反

そのロジックだと、塾経営とは関係ないでしょう。

わからないかな？

>>686
>いや、五月蠅かったら規約違反でしょ。

その場合は、塾じゃなくても規約違反。

>>687
>塾を止めさせたい側の「希望」はわかるが、法律論的には、困難ですね。
>なぜ、「共同の利益に反する行為」を止めさせる議論をしないか不思議ですね。でも、「共同の利益に反する行為」があるのかどうかがよく分からないところですね。

>>91 に書いた記憶がありますが・・・

>マンションの居住者関係者が利用するように作られているエレベータや階段の利用が共同の利益に反するとは言えないからね。

なにを言いたいのか、さっぱりわかりません。

>>五月蠅かったら規約違反
>
>そのロジックだと、塾経営とは関係ないでしょう。
>
>わからないかな？

五月蠅い塾は規約違反でしょ。

五月蠅くない塾は規約違反ではないと言いたい？

あらあら「ヒ"キ"ナーさん」というのは、

by 匿.名さん　2013-04-17 10:05:36

さんですか。大変ですね。ハンドル頻繁に変えないと投稿できないって。

「停止勧告等がなされているにもかかわらず、規約違反を続けていると、その規約違反を続けている行為が、共同の利益に反する行為になるというロジックがある」って、「誤った規則を守れと言ったのに、それを守らなかったことにより新たな規則違反が生じる」というロジックですか？

おもしろいロジックですね。そりゃあ無理でしょう。

>>692
>五月蠅くない塾は規約違反ではないと言いたい？

と、言うかマンション内で、何をしようが、原則良い訳、

五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも・・・という程度かな。

五月蠅くて問題になったら、規約違反”五月蠅い”　”住居専用”　という名目が並ぶでしょうね。

>>691
>五月蠅い塾は規約違反でしょ。

なるほど、そうかもしれませんね。
では、
静かな塾
の場合はどうなりますか？

>>692
自宅で、テレビを見たら、規約違反ですか？

自宅で、友達と勉強会したら、規約違反ですか？

自宅で、デイトレードしたら、規約違反ですか？

自宅で、ゲームソフト開発してオンライン開発したら規約違反ですか？

>と、言うかマンション内で、何をしようが、原則良い訳、
原則で言うなら、迷惑かけない、規約に違反しない　上で　何をしようが・・・・でしょうかね。

>>697　五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも・・・という程度かな。

>>696
>”住居専用”

永久に国交省のコメントが理解できない？

>>698
迷惑かけない、規約に違反しない　上で　何をしようが・・・・でしょうかね。

>673
663です。677さんありがとうございます。一応、私からも回答します。

＞Ｏ 区分所有法の何条違反でしょうか？

管理規約というのは、その運用（管理組合が権限と責任をもつ）も含め、
区分所有法に合致していることが必須です。
ちなみに、区分所有法に明記された範囲内で民法に反しても問題ありません。
区分所有法は、民法の上位にあたりますので。

で、区分所有法の何条で争われるのか、と言う質問に関しては、管理組合が訴訟で根拠に選ぶ条項次第です。
まあ、おそらく57条でしょう。そして

第五十七条
　1項　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には(以下略）

となっていますので、677さんに示していただいた6条が参照されることになります。

つまり、本件で、管理規約（その運用含む）が区分所有法に違反しているというのは、具体的には、
「この塾」が「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たらないとの主張に相当します。

＞Ｏ また、「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
＞　　ということは、住居以外の用途に供することができるという主張ですか？

違います。
「住居以外の用途に供することができる」と主張するのは、何でもよいと主張しているも同然です。
ある意味、区分所有法の存在意義そのものを否定しているに等しいです。
塾側が、そんな無謀な主張をしてくることはありえないでしょう。

・「この塾」は、「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたらない、
　　　　↓
・「この塾」を、「住居以外の用途に供している」とみなすべきではない

という主張になるはずです。

なお、上記の

＞することができるという主張ですか？

というのは、私個人の見解を問うているわけではない、という理解ですがよろしいですか？

663では、塾側はそう主張してくるであろう、という見解を述べているだけで、
勝敗については言及していないつもりです。（荒れるだけなので）

>>701　解釈に幅があるというだけでしょ。塾に都合がいいように解釈したいのは勝手だが、、、住人という相手があることだからね。

ヒ"キ"ナーさんこと匿.名さんの
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/res/91

「停止勧告等がなされているにもかかわらず、規約違反を続けていると、その規約違反を続けている行為が、共同の利益に反する行為になるというロジックがある」って、おもしろいロジックですね。

これ、皆さんどう思います？

ビギナーさん、冗談ですよね？

五月蠅くて問題になったら、規約違反”五月蠅い”　”住居専用”　という名目が並ぶのですよ。

五月蠅い塾は規約違反。
五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも（住人次第）・・・という程度かな。

どっちみち、マンションでの塾運営は困難を極めますね。

>>705
>ビギナーさん、冗談ですよね？

「Ｂの強硬姿勢は共同の利益に反する行為であって、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去できない場合に当たる。」
（http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200505120141.html　から抜粋）

「規約でその使用方法・使用目的を定めてあれば、それに反する行為を制止を無視して常時又は断続的に長期にわたって継続すれば、多くの場合共同利益違反になると認定される可能性が大きいようである。」
（http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199907.html　から抜粋）

>>709

その朝日の例は、住居として使用していない場合でしょう？「匿.名さん」の頃からそういう事例ばかり出してましたよね。未だにビギナーさんですね。

だから、そもそも規約違反でないので、その事例には当てはまらないのですよ。

>>706
>>707
>>708
個人の感想は、個人の感想として、忘れておきましょう。

>「Ｂの強硬姿勢は共同の利益に反する行為であって、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去できない場合に当たる。」
>（http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200505120141.html　から抜粋）

このケースは、当初の相談は「マンションの管理規約で専有部分は住居として使用とあるのに、事務所や塾に使うことは許されるのでしょうか。」ですが、回答の内容から見ると、「住んでおらず事務所としての使用」なので、明らかに規約違反です。


>「規約でその使用方法・使用目的を定めてあれば、それに反する行為を制止を無視して常時又は断続的に長期にわたって継続すれば、多くの場合共同利益違反になると認定される可能性が大きいようである。」
>（http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199907.html　から抜粋）

その規約で定められた内容が区分所有法等に反しない内容であることが前提となります。

>712
>その規約で定められた内容が区分所有法等に反しない内容であることが前提となります。

標準管理規約と同じ規定ならば、区分所有法等に反するという主張は無理だよ。
このマンションの１２条は標準管理規約と同文ですから。

>710
住居兼事務所ならば「他の用途に供してはならない」に違反しないと思っているのね。ふ～ん。
がんばって総会で過半数以上の同意を得てね。

総会の結論には判例などあまり意味が無いからね。

>>712
>このケースは、当初の相談は「マンションの管理規約で専有部分は住居として使用とあるのに、事務所や塾に使うことは許されるのでしょうか。」ですが、回答の内容から見ると、「住んでおらず事務所としての使用」なので、明らかに規約違反です。

いまは、>>91 のロジックの話をしているのですよね？

>明らかに規約違反です。

そう、あなたのおっしゃるとおり規約違反です。
そして、裁判所は、
「Ｂの強硬姿勢は共同の利益に反する行為であって、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去できない場合に当たる。」
と判断した。

>>91 のどこがおかしいのでしょうか？

住居兼じゃないででしょう。このマンションの場合、住居で塾を営んでいる訳ですよ。

組合員が違いが理解できないのならば、マンション管理士かマンション管理センターに相談されると良いでしょうね。

>715

前提条件を明確にせず、判断の部分だけ引用されても、今回の塾の件がそれに該当するかどうかは誰も判断できないのではないかな。
前提条件があっての判断でしょ。

>>716 さん
>>717 さん

なにか勘違いをしていませんか？
元々 >>91 は、>>90 さんに宛てたもので一般論です。
本スレの学習塾について言及したものではありません。

トラブルになるのは、だいたい個人塾だよね。
CMしているようなところは、あまりトラブルにならない。

普通のマンションで塾なんてやったら、規約違反でしょ。
だからみんな”こっそり”やる。

”こっそり”は語弊がある？w
迷惑をかけないようにやると言い換えておきましょうか？

No.19 by トピ主　2012-12-20 21:28:27 まずはお返事をくださった皆さん、お一人お一人に感謝します。どうもありがとうございます。とりわけ、過去の判例を調べて下さった方、専らという言葉の定義を調べて下さった方、ご自身の体験をお聞かせ下さった方、大変参考になりましたし、賛否両論さまざまな見方があるのだと改めて実感いたしました。この場を借りて御礼申し上げます。管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。また結果をご報告差し上げます。



>管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

>先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

>>718
>元々 >>91 は、>>90 さんに宛てたもので一般論です。
>本スレの学習塾について言及したものではありません。

？？？
「本スレに学習塾に言及しない一般論」って、このスレに書き込む意味あるの？？？

もう、偽者は勘弁して→>>722
せめて、ハンネをスレ主とわかるようにして

大手の塾なら、弁護士がいるからね。
法的に問題ないように運営が行われる。

事前にトラブルにならない施策が打たれているということ。

個人塾だとその辺は自前になるから、トラブルが多くなる。
　

法的な問題と周辺住民とのトラブルは全く次元の異なる話、ちゃんと区別しなきゃだめだよ。
ここの塾も法的には問題ないが、いちゃもん付けてくる住民が居ればトラブルになる。

>720
普通のマンションで普通に塾をする分には規約違反には当たりません。
普通というのはルール以前の問題で、普通に配慮が出来ていれば、という意味です。
それで規約違反だ何だと騒ぎ立てる輩がいても、誰も相手にはしないでしょう。

訴えるなら、一番問題となる　「うるさい」　を軸に据えますね。普通。
　

駐輪場や駐車場、迎えの車など。問題点がビデオで抑えられたら、塾修了ですよ。
　

（失礼　修正）
問題点がビデオで証拠を押さえられたら、塾修了ですよ。

（度々失礼　修正　誠にすいません）
問題点がビデオで証拠を押さえられたら、塾終了ですよ。

塾（＝専有部内で対価を受け取って勉強を教える行為）と直接関係のない事象を理由に塾を止めさせることは出来ませんよ。個別の問題は個別に対応（解決）すれば良いことです。

>728
勉強しているだけで何故うるさいのでしょうか？
そのようなマンションでは隣に人が住んでいるだけてうるさいと思いますが？

>問題点がビデオで証拠を押さえられたら、塾終了ですよ。

1回2回では、終了にはできない。
手順としては、まず改善を求める。1回で改善されなければ何度も改善を求める。それでダメなら終了するように通達。
改善対象の事象と複数回の改善の要請はしっかりと記録に残すこと。裁判になった場合は、有効に働く。

>727
>それで規約違反だ何だと騒ぎ立てる輩がいても、誰も相手にはしないでしょう。

騒ぎ立てる輩がいるいないかについては、このスレで問題になっている塾の場合は、

　スレ主
　管理組合理事会（および、その助言者としての管理会社）

が存在していますね。

次に、『誰も相手にはしないでしょう』というのは、あなたの予想ということになりますが、
それが正しいかどうかは、管理組合総会で白黒がつきます。
具体的には、総会で理事会の出した議案が否決されれば、あなたの正しさが証明されます。

そんな展開、万に一つもないと思いますが、信じるのは自由です。

>735
それは、議論のすり替えですね。
ここのマンションの理事会、管理会社は「規約違反である」との間違った結論を誘導しようとしています。
相応の立場の者が「規約違反である」といえば、それを鵜呑みにする輩が沢山います。
理事会、管理会社が「規約違反ではない」と言えば、そちらの意見が多数となるでしょう。
一区分所有者と理事会、管理会社の力関係は権威主義の輩においては同等ではないのです。
先入観のない状態で採決したら結果は異なるでしょうね。

塾経営者はお付き合いのある弁護士の名前入りで、第１２条の解釈についての正しい考え方を説明した文書をマンションを内全戸に配布することをお勧めします。

>736
>一区分所有者と理事会、管理会社の力関係は権威主義の輩においては同等ではないのです。

だから何？
しかたないじゃないの、それが区分所有というマンションの宿命だから。
悔しかったら戸建てに引っ越せばいいだけ。

区分所有のマンションでは、どんなに納得がいかなくても大多数の意見に負けるのです。
そんなこと買う前からわかっていたことでしょ。
間違った結論とかで少数の人が反旗を振りかざしても、多数意見には勝てないのがマンションですから。

>738
そのために裁判という制度があるのですよ。管理組合負けちゃうね。

管理組合はまともでしょう。ここで投稿している人たちは、失敗したと思っているから必死で工作しているに過ぎない。自信あれば、ここで投稿する必要なんて、全くないからね。焦れば焦るほど、陳腐な投稿が増えるって訳だね。ビギナー何てハンドル名が示す通りでしょうね。

お気の毒ね♪

ビギナーさんは塾反対派でしょ。

それは、おいておいて、

管理組合がまともかどうかはどっちでも良いことです。

争点は組合が裁判で勝てるかどうか。

>740
管理会社が黒と言えば黒、白と言えば白、まともですかねぇ？とてもそうは思えませんが。

>>741
まともだから、裁判しませんよ。


一部のまともでないのがプロパガンダしているだけでしょう。

そうですね。理事会も考えを改めたようですしね。

>>742
管理会社は、裁判を避けるでしょう。管理組合にとって、裁判は最悪の手段ですからね。万が一負ければ、アドバイスした管理会社は、どう責任をとれますか？管理会社失格は逃れない。そんな噂が立てば、他の顧客にも響くでしょう。

だから、今回も塾の正当な続け方をアドバイスして、この塾で基準に制限しようというアドバイスをしている訳です。

管理会社は、一応管理組合側だから、理事会や管理組合にはNoとはなかなか言えない、その結果「理事会の言う通り規約違反かも知れないけれど、規約を改正して、塾をする場合の基準を決めて、正式に続けさせればどうか」という玉虫色のアドバイスになったのだろうね。止めさせ方を尋ねられて、続け方を答えるって、そういうこと以外には考えられないな。

>746
>塾をする場合の基準を決めて、正式に続けさせればどうか」という玉虫色のアドバイスになったのだろうね。
お笑い！

管理会社としては、商用利用がない方が設備保全も清掃や管理も楽だから、塾を止めると思うよ。
塾生がマンション内において事件を起こしたり事故にあったりしたら管理会社の責任はゼロと言えるのかな？
ウチが管理会社ならハッキリと規約違反により塾はＮＧと伝え、もし商用利用をするなら管理費の増額を管理組合に要求するね。
管理会社もボランティアじゃ無いんだから。

ここのマンションは、マンション管理センターのメンバーになってないのかな？

http://www.mankan.or.jp/02_union_reg/union_reg.html

年間5,000円で、30分の初回無料相談も受けられるのだが・・・。

「すでに全国で約8,000の管理組合の皆様にご登録いただいています。」らしい。

>>747
>管理会社としては、商用利用がない方が設備保全も清掃や管理も楽だから、塾を止めると思うよ。

お笑い。どう違うの？週30人位の出入りが増えた位で。

むしろ、清掃や管理の仕事が増えた方が、儲かるだろうが。ボランティアじゃ無いんだから。

>747
ウチが管理会社なら、、、

そんなタラレバは無用です。

>>747
通ってくる子供に事故があっても管理会社の責任はゼロです。ご心配なく。

>>747
仕事が無い方が良いって、主婦的発想だね。

その中、皆仕事を探しているのにね。

隣の金儲けが気になって仕方がないくらい暇ってことか。納得。

>>752
その中 --> 世の中
失礼！

スレ主から聞いた理事会の動きが本当なら、理事会には、塾存続の条件を詰めよう、なんて気はないよ。
だったら、

・理事会に塾経営者を呼んでヒアリング
・理事会で遵守事項の案を作成
・遵守事項案を総会議案とする

って流れしかない。

塾経営者を呼ぶのが理事会ではなく総会、という話が正しいなら、、
理事会の規約違反との判断は変わっておらず、理事会はその判断に基づく議案を出す気、ってことです。

総会では事前に周知した議案しか審議できないんだから、
総会の前に塾経営者を理事会に呼ばないなら、呼ばなくても議案を作れる状況にあるってこと。
ごく当たり前の話です。どっちよりの意見の持ち主だろうが、この解釈には関係ない。詰め将棋みたいなもん。

もちろん、総会の場での塾経営者の弁明は、その議案の採決における、個々の管理組合員の判断材料になる。
でも、あらかじめ決まっている総会の議案は不変です。それが承認されるか否認されるかに影響するだけ。

いや、まだ議案は作っていない。
今回の総会では話を聞くだけ、スレ主情報からは弁明の機会と言う位置付けとは限定出来ない。
むしろ、理事会に呼ばないのは理事会だけで判断することが困難だと考えているからに他ならない。
したがって、総会での一般の区分所有者の反応、意見を踏まえて今後の対応をどうするか決めると思われる。

議案は作らずに意見だけ聞くってことは、決定は臨時総会ないし来年の総会ってことじゃん。
是非いずれにせよ、住民（スレ主）からの苦情をうけ、いったんは塾に管理規約違反という申し入れをしておきながら、
そこから3ヶ月以上も後の総会に、そんな玉虫色のスタンスでのぞむ理事会なんてありえないと思うけど。

そんなんじゃ理事会が、なんで理事会でちゃん話しあった結果を総会に出さないんだ！ってつるし上げにあうよ。
塾賛成、塾反対のいずれでも、きちんと話し合った結果なら、
あとは総会でご判断いただくってスタンスでよいけど、意見決めてませんだと単なる理事会の怠慢だから。

756の、【話し合った結果】というのは、理事会で話し合った結果という意味ね。

手続きにのっとって出した結論（理事会決議）を総会に出す分には、理事会の怠慢ではない。
塾経営者の意見を理事会が聞くかどうかは、オプション扱い。してもいいししなくてもいい。
管理会社の助言だけで十分と判断するのも一つの解として十分ありえる。

まあ、一般論としては理事会と塾経営者で一度話し合いをしたほうがいいとは思うけど、
この事例では、理事会として話し合いが成立する相手じゃないと判断した、ってことなんだろね。
まあ、理事会の通告に対して、弁護士名の書面なんて戦闘的なリアクションが来た以上、そう判断されても仕方ないかな。

私がこの塾の経営者なら、そんな文書は最終手段の隠し玉として胸におさめて、
まずは対面で理事長および理事一人一人を落としにいく。この塾経営者がそうしないのが不思議で仕方ない。

>757
私も757さんの意見と同じだけど、たぶん話し合いはしたのでしょうね。話しても聞き入れないから警告書の発送の流れになったと思います。いくらなんでもいきなり警告書では、実務的には好ましい手続とは言えませんから。

私も「弁護士名の書面」による対応なんて、戦闘的以外の何物でも無いと思います。私が理事会メンバーでしたら、管理会社の助言などを得てしっかりと理論武装します。他の区分所有者からの目もありますので、誰からも揚げ足を取られないように粛々とすすめますね。総会での流れは、まさに754の通りになると思います。

>塾経営者の意見を理事会が聞くかどうかは、オプション扱い
その通りですね。今回は弁明の場をあえて設けることにより、万全を期した対応にしたのだと思います。
これで裁判において、「総会決議は無効だ」と塾側が反論することを実質的に封じ込めることが出来ますね。

>756
区分所有法に基づく使用禁止措置や規約改定でないなら、そもそも総会の決議は要らないですし、議案は作りません。総会の結果でそういう流れにならない限りは臨時総会もないし、来年度の総会を待つ必要もないです。今回は掛け値なしに話を聞くだけでしょうね。今後の対応の理事会への一任を取り付ければ良いのですから。

>759
こうやってまとめるとシンプルですね。

理事会
今後の対応の理事会への一任を取り付ければ良い。

塾側
総会決議で、理事会一任を否決させれば良い。

>759
区分所有法に基づく差止請求（使用禁止よりハードルが低い）でも総会の普通決議が必要ですし、
管理組合がこの塾をやめさせる方向で動く場合に、強制力を伴う手段は、
区分所有法に基づく措置以外にはありませんよ。

まあ、ここの管理組合（理事会）は、マンション管理センターのメンバーとなって、相談した方がいいと思うよ。70世帯で、年間5000円払った方が、いきなり弁護士雇って下手こくよりは、安上がりですからね。

>>757
>私がこの塾の経営者なら、そんな文書は最終手段の隠し玉として胸におさめて、
>まずは対面で理事長および理事一人一人を落としにいく。この塾経営者がそうしないのが不思議で仕方ない。

ごもっとも。
ただ、スレ主の書き込みを見た感じだと、理事会側はかなり強い態度で臨んだように感じた。
塾の経営者は、法的な話は専門家ではない自分が主張しても埒が明かないと考えて、すみやかに専門家である弁護士に依頼した。
といったところじゃないかな。
戦闘的という見方も出来るけど、弁護士を入れて感情的な応酬にならない道を選択したのかも。

>>762

マンション管理センターに相談しても、これぐらいのことしか言わないと思います。

http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/

>>763
ここの理事会は、社会経験のない感情的な方たちの集まりでしょうか？戸数の小さいマンションのようなので、輪番制かも知れませんが、理事の中には社会経験のある方もおられるでしょう。それで同じマンションの住民で組合員にいきなり強く出ますか？

また、ちょっと調べれば住居専用マンションでも塾が開けることがわかりますし、管理会社に問い合わせれば、塾は可との返答があるでしょうから、いきなり強い態度にでることはないでしょうし、出る必要もないでしょう。

ちょっと考え過ぎというか、都合の良い様に解釈しすぎでしょうね。

>>764
マンション管理センターのメンバーになって、メンバーサイト見て御覧よ。

例の文言が書いてありますから。

でも、
http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
は、ほぼマンション管理センターの次の解説の通りだよね。

------
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。
------

この通り、予め「用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておく」のが重要で、おかなければ、なかなか今回のような塾を規約違反とはしにくいってことです。

そろそろ別のハンドル用意した方がいいでしょうね。「未熟児さん」とかどうかな？

>766
> (３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって
> 判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

この説明は、未だに正式に掲載されているのですか？
もはや使われなくなったんじゃ無いんですか？

＞＞７６７
8,000以上の管理組合メンバー用の内容で、書籍類に掲載されています。

>>767
>もはや使われなくなったんじゃ無い

どこかにそういうことが書いてありましたか？

＞＞７６７
http://www.mankan.or.jp/12_member/logon.asp
から、ログインすれば、閲覧できますよ。

>769
逆だよ。
今も使われているのかと聞いても誰も明確に答えてくれなかった。
本を示した人もいたが、その本に同じ文章が掲載されているのかを教えてもくれなかった。

誰かのおかげで
>(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などに
> よって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。
の記載が一人歩きしている。

まぁ、一人歩きしても 「（管理組合に）認められない場合が出てこよう」という意味だから
間違いでは無いけどね。

>>771
メンバー用のコンテンツなんだけれど、教えてあげちゃおう。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_00.html

に目次がありますよ。

疑うのならば、直接「公益財団法人マンション管理センター」に電話して、お宅のコンテンツが「一人歩き」して、俺の主張の邪魔するんだけれど、何とか削除できないかって、相談してみればどうでしょうか。

>772
その資料古くないですか？

例えば
>http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_10.html
の頁の一番下。
>「　建設省は、平成９年２月25日、「中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント（単棟型）｣、｢中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント（団地型）｣、「中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント(複合用途型)」として、関係業界団体等に対して通達した。これらが現在の標準管理規約である。」
現在の標準管理規約が平成９年？

>第２章　標準管理規約(単棟型)の主な解説-１
の一番上
>〓注〓
> 　以下の解説で掲げた条文は「中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）」であり、また、当該条文（又は別表）についての
>「中高層共同住宅標準管理規約コメント（単棟型）」は《コメント》として掲載している。
中高層共同住宅標準管理規約なの？

>>771
>逆だよ。
って、現にWebで公開されているものを、「今も使われているのかと聞」くのって、どうかしているよね。さらに、それをWebサイトの運営者でもない者に教えろって、どうすればそういう他力本願な考え方が出てくるんだろう、そんなこと掲載しているサイトの運営者に聞くしかないでしょう。ましてや「公益法人」と名乗っているわけだから、コンテンツはそれなりの責任を持って管理しているでしょう。ちょっと考え方がおかしいんじゃあないの？

>>773
だから、質問はサイト運営者に尋ねるべきであって、ここで質問しても仕方がないでしょう。

自分で調べるなり、考えるなりしてから、質問したら。

>>773
何を言いたいのかわからないが、ここの議論の本質に影響ないでしょう。

「標準管理規約の整備の歴史」について知りたいのならば、自分でググれば良いって、わからない？ひょっとして、インターネットのビギナーさんかな？

http://www.mankan-builkan.com/category/1446255.html
が、明瞭では？

単なる規約違反ならば、理事会の承認だけで提訴出来ます。　
総会で取り上げる必要も当事者から話を聞く必要もありません。
つまり、理事会は考え改めたと考えるのが自然ですね。

>>777
そう思います。

理事会も管理会社に尋ねたり、塾側の反論を受けたりして、色々と事例を比較・検討されていることですから、

・ここの塾は、住居専用規定に違反していない
・塾を全面的に禁じることはできない

ことは、すぐ理解できるはずです。ですので、「規模・人数・時間帯」を聴取・検討して、制限を設ける方向ではないでしょうか。これが自然な流れでしょう。

住戸を住居として使用している限り
・人にものを教えること
・金儲けをすること
は、禁止できないわけですし、それを禁止することは、スレ主さんの目的でもないわけでしょうから、現実的な解決法を見出されることが良いでしょうね。

理事会が、法５７条（または、５８条）に基づく訴訟を考えているとすれば、
１．現在の状況であれば、共同の利益に反する行為と認定される可能性が高い。
２．総会決議を経ることにより、他の区分所有者に対する影響が大きいと判断
　　している区分所有者が多いことが裏付けられる。
等が要因として挙げられると思います。

>776
要するにいままでさんざん引用されてきたマンカンのダイレクトリンクは、
中高層共同住宅標準管理規約の改正（平成９年２月） すら考慮されていない古い解説じゃないか、と言いたいの。

>>780
だから、

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

これは、このマンションには関係ないってことですか？

あなたが、そう思うならば、問合せして結果を知らせてくださいよ。マンション管理センターはメンバーの管理組合にこういう解説をしているわけて、異論を唱えるならば、マンション管理センターに問合せをしてからにしては？

でなければ、すべての引用先のコンテンツの細かな疑問点を、投稿者が責任を負わないといけないことになるからね。

>>766
>でも、
http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
>は、ほぼマンション管理センターの次の解説の通りだよね。

そうなんです。解説のとおりなんです。
重要なのは、” 住みながら小規模な学習塾を開くこと ” が一般的に認められているとは書かれていないことなんです。

>>782
じゃあどう書かれているの？

住みながら小規模な学習塾を開くことが一般的に認められてない

って書いてあるの？

手間がかかるから、一度で自分の意見述べれないかな？ひっかけや釣でなくて。

>>783
>手間がかかるから、一度で自分の意見述べれないかな？ひっかけや釣でなくて。

>>447 にメモがあるので、それでも読んでくださいな。

その前に書いたメモってやめてくれない？

それに反応したら、それは実はxxxへの反論でそれを見てくれってなるのででしょう。

今回新しくリンクを貼ったのだから、それについて自分の意見を一から述べらたらどうかな？

>777
>単なる規約違反ならば、理事会の承認だけで提訴出来ます。　

真っ赤な嘘を堂々と書かないでください。

管理規約に違反しているという理由で、
管理組合が区分所有者を提訴する場合の法的根拠は、区分所有法以外にありません。
例えば、受忍限度を超えて五月蝿いなど、他の理由で訴訟を起こす場合は、
直接の被害者が原告になる必要があります。管理組合も理事会もそれを代行できません。

そして、区分所有法に基づき区分所有者を「管理規約違反＝義務違反」を理由として訴訟を起こす場合のルールは、
区分所有法の第七節（義務違反者に対する措置、57条～60条）に定められています。
おそらく今回使われるのは57条（差止請求）ですが、その第二項に
「前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。」と定められています。

標準管理規約にも、48条で以下のように定められており、区分所有法との整合がとられています。

　第４８条次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　　10 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任

777は、一行目から足を踏み外しているので、この2行目3行目も当然成り立ちません。

＞総会で取り上げる必要も当事者から話を聞く必要もありません。
＞つまり、理事会は考え改めたと考えるのが自然ですね。

>>786
で、あなたの主張によると、>>777は誤っていて、理事会の承認だけでは訴えられないらしいが、あなたは結局、管理組合と理事会にどうしろと助言されるのですか？

肝心のそこを主張しないと・・・。

>>788
ビギナーさん、or 匿.名さん、どっちでもいいですが、アンカーとかリンク貼るだけではなく、ポイントとなる部分だけでも引用して、主張を述べたらどうかね。

それと、はるか昔に誰にも相手にされなかったものとかを、蒸し返しているなんてことはないですよね？

>788
間違いですね。

この議論は確か昨日もあったと思いますが、
管理規約という私文書に、民法その他を超えた強制力をもたせている法的根拠は、区分所有法しかありません。

例えば、管理組合との間で締結している駐輪場契約に基づく使用料を滞納している区分所有者に対する提訴であれば、
区分所有法以外にも管理組合が一方の当事者となれる法的根拠がありますので、理事会決議で提訴が可能です。
でも、この塾の差し止めを求めるケースでは、区分所有法以外に根拠とできる法律がないのです。

まあ、私は別に弁護士ではないので、全ての法律をそらんじているわけではありません。
このケースで、管理組合が一方の当事者となれる他の法律の名前が示されれば、私の間違いということになります。

>787
明らかな間違いを指摘することと、管理組合や理事会への助言が何故セットであるべきなのか分かりませんが、
（むしろ、論点がぼやけるだけでは？）理事会に対しては、

議案XX
　専有部で塾を経営している区分所有者が存在する。<-単なる事実の報告
　この塾は、当マンションの管理規約違反である。　<-理事会としての検討結果の報告
　当該区分所有者に解消を申し入れるも受け入れられなかったため、
　区分所有法57条に基づく訴訟も含め、今後の対応を理事会に一任いただきたい<-総会で判断いただく事項

こんな感じの議案で総会にのぞむことをおすすめします、かな。

総会は、各区分所有者が自分で考える場なので、もとより助言などありません。
塾経営が許されるマンションがいいと思えば議案に反対するもよし。
塾経営が許されないマンションがいいと思えば議案に賛成するもよし。

>>791
>明らかな間違いを指摘
させてもらうと、塾が管理規約違反であるというのは、明らかに誤りです。

理事会の誤った認識によるものですから、是正されるべきものです。

>>791

>792 さんの言われるとおりですね。

もし、訴訟を視野に入れた決議をするのであれば、まずは管理規約を変更しましょう。

第1号議案　管理規約変更の件
「本マンションでは、専有部での塾の運営を禁じる」条項の追加

第2号議案　管理規約違反者への法的対応の件
区分所有法57条に基づく訴訟も含め、今後の対応を理事会に一任いただきたい


ただし、両議案とも可決して、訴訟まで行くと管理規約の条項の適法性が争点になるでしょうね。
管理組合が勝てる可能性は必ずしも高くない。しかも、法の不遡及との兼ね合いもあるから結構不利。

>792　>793
791ですが、あなたがたがそうお考えなら、それはそれで宜しいのではないですか？

管理規約違反の判断が間違いと書いてあるだけで、それ以上の説明も根拠の提示も何もないので、
私の見解にも内心にも全く影響しませんが、一応拝見はしました。

私としては、

・舞台となっているマンションの現状、問題となっている塾の実態を、私は限定的にしか知らない

・理事会および管理会社は、上記の現状、実態に関して、少なくとも私よりははるかに知悉している

・問題となっている塾が「区分所有者の共同の利益に反する」かどうかの判断については、
　私が、理事会や管理会社に助言する余地はない。

・理事会が管理規約違反と判断した事実がある前提で、
　手続き論として次にどうすべきかの見解を記述したのが791

というだけです。

>791,794
まったく同意します。理路整然とした説明で法的な知識の高い方と思います。
法的にも正しいですね。

>792　>793 はなぜかいつも２人ずつセットで出てきて、出ないときは２人共でてこないんですよね。
不思議だ～。

規約にないことでは規約違反にはなりません。

>790
間違っているのはあなたです。
騒音が共有部で発生している、共有設備の使用に関して迷惑とされる行為が行われているのであれば、管理組合は管理者としてその当事者となり得ます。

>>792
理事会の判断が正しくなかったとしても外野にはどうすることも出来ない。
それを正すことが出来るのは当該管理組合の組合員か裁判のみです。

理事会が「規約違反」と判断するのは自由だけど、塾の運営そのもの以外のしっかりとした明示できる違反要件を探しておかないと裁判になった場合に勝てる可能性は高くない。ご注意を。

>797
では、何法に基づいてどういう訴えを起こせば良いとお考えなのですか？