マンションで塾を経営【その４】

>>452
>>454

一般論としてのマンション管理センターの解説部分は異議なしと言うことで良いのですよね？

で、この特定のマンションのケースについて、理事会が総会で、塾経営者の話を聞くことについての判断に異議があるということですか？

程度問題を「悪質さに応じて」と訳すところに敵意が感じられる書き込みですね。

講師募集は何ら問題ないでしょうね。

結局は他の居住者への影響度合いで判断される思います。

あっ、あくまでも主観ですので。

>>452 >>454 さん

>この特定のマンションのケースについて、理事会が総会で、塾経営者の話を聞くことについての判断に異議
ですが、

・住民でないのならば、異議があろうがなかろうが、静観するだけ。

・住民ならば、異議があれば、理事会に申し入れるか、総会の場で発言すれば良いだけ。匿名掲示板で異議を申し立てても、何も起こりません。むしろ不適切でしょう。

かと思います。

いや、別に某管理組合に対してではなく、>452の意見に対して異議があるか？ってことでは？

>>459
なるほど。

でも、

>結論は、正しい情報をもとに裁判所がくだすことになります。

は、全然関係ないですよね。どこから、そんな話に飛躍するのか良くわかりませんでした。その方の論理の方が飛躍しているようですね。

＞４１６＝＞４２５
は、荒らしどころのレベルではないね。
執念深く、執拗。
自分も悪いのに、こんなんで相手方を消せるなら、なんかあった時、自分も削除依頼してみよ。

>>461
あのね、君。いつも「＝」とかやるけれど、そう言うの意味ないでしょう。

>>416
by 匿名さん　2013-04-19 18:22:19
は、私の投稿ですが、「学習塾について ３名のマンション管理士による “ こんなのってどうよ？ ” 」って、結局用途転用について回答だから、今回ケースと異なるってことになったのじゃあないの？昨日の夕刻の話蒸し返されても・・・。

>>425
by ビギナーさん　2013-04-19 19:51:17
って、ここでドヤ顔で、質問したり意見垂れている人でしょう。

ハンドルも違えば、書いていることも正反対なんだが。「荒らしどころのレベル」って、例によって、攪乱作戦かね？つまらない工作は止めたら。

スレ主に都合が悪くなると出てくるよね。どちらかというと、突如取り止めのないことを書く、君が荒らしだよ。

>>425
>>463
訳わからん。「＝」の意味は何？

自分の意見を理解して欲しいのならば、人の投稿に頼らず、何に対してどう思うと最初から書かなきゃわからんだろうが？

そもそも、昨日の夕方の話なんて、今さら掘り返すかい？なんで、議題に沿って議論していて「荒らし」になるの？そもそも「荒らし」の意味わかっているか？

http://kanto.m-douyo.jp/question/s9247/
を良く読んで御覧よ。

質問者は、

マンションは単棟型で住居以外には使用できない規定となっております。私の考えでは、住居以外に使用できないものを総会で使用できるように決議することは「無効」のように思います

としているだろう。「住居専用を解除できるか？」という質問なので、回答者のマンション管理士2名は、

「居住用のマンションの管理規約では、区分建物所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない　となっていいるのが一般的です。ですからご相談者様のお考えは正しい」

「管理規約の専有部分の使用方法について「居住専用」となっているので居住方法（事務所、店舗など）変更するのであれば規約の改定が必要」

としているだろう。

>回答を見る限り、住宅から塾への用途変更のケースですね。
>本件マンションの塾とは、異質なようですね。

と、単にケースが異なると指摘しただけで、どこが？？？で、「荒らしどころのレベルではないね。 執念深く、執拗。 」なの？で、なんで「自分も悪いのに、こんなんで相手方を消せるなら、なんかあった時、自分も削除依頼してみよ。 」なの？

異なる意見があれば、そういう書き方をする方が、問題ではないかな？

反省を求めます。

>>463
>削除依頼
って書くから、見直してみたら、確かに大量に削除されているね。

でも、それって、最終的にここの管理人さんの判断でしょう。既に、マンション名やHPのURLなどが公開されてしまったことまり、まずいって判断ではないでしょうか。管理人さんの識見に敬意を表しますよ。

もし削除されたものがあなたの投稿ならば、マナーか内容に問題があり、不適切と判断され、管理人さんに迷惑をかけたわけでしょう。あなたの主張はおそらく塾により迷惑をかけられていることだと思いますが、あなたもそうやって皆に迷惑をかけているわけですよ。

それと、スレ主さんの投稿も結構削除されていたようだけれど、問題があったのでしょうね。

あなたの言葉を借りれば、「執念深く、執拗」に、削除されるようなことを書いているのは、私ではないですよ。あなたに削除をされた投稿をした覚えがあるのならば、匿名掲示板であっても、ここのような良識のあるサイトでは、もう少し配慮が必要ということでしょうね。。

>>466さん、失礼いたしました。

466さんは、by 463さんで、463さんは、 by 425さんで、425さんは、「by ビギナーさん」なので、ビギナーさんということですね。

じゃあ、>>465は、>>461さんにでしたね。大変失礼いたしました。「削除依頼」と言う言葉に惑わされ、どの投稿が誰のものかわからなくなってしまっておりました。当方のミスです。

また、ビギナーさんには、掲示板の言葉のお遊びで失礼千万しておりますが、許してくださいね。

喰いつくのは「そこかよ～」ってところに喰いつきましたね。
「削除依頼をしたのはおまえか？」と喰いついてくるかなと思って、わざとアンカーを張りませんでした。
「止める」を「とめる」と読むか、「やめる」と読むかでまったく意味が変わりますから・・・

ビギナーさん、

なるほど。針を付けたつもりだったのですね。目に目をですか？

でも、ご自身では何をされて、何を書かれているのか明確なのでしょうが、私には、どういう目的で、何をされているのか、さっぱりわかりませんよ。

まあどうぞご自由に。ハンドル駆使して、分かる方とやってください。こちらも適当にやりますから。

異議がありましたので、さらに推敲・訂正しておきます。

マンション管理士（Wikipediaより抜粋）
------
マンション管理士（マンションかんりし）は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格であり、マン管とも呼ばれる。

試験主体は国土交通大臣で、財団法人マンション管理センターを指定試験機関として実施する。
【試験内容】
マンション管理に関する法令及び実務に関すること
・建物の区分所有等に関する法律
・民法
・建築基準法
・不動産登記法
・都市計画法
・消防法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
・マンションの建替え円滑化等に関する法律
・マンション標準管理規約
・マンション標準管理委託契約書
・マンションの管理に関するその他の法律
管理組合の運営の円滑化に関すること
・管理組合の組織と運営
・管理組合の業務と役割
・管理組合の苦情対応と対策
・管理組合の訴訟と判例
・管理組合の会計等
（その他多数）

マンション管理士試験の合格率は7～8％前後と、合格率の観点から見ると一級建築士（学科：15.1％、製図41.7%、総合8.1%/H20）、土地家屋調査士（8.03%/H20）等と並ぶ難関試験である。
------

このマンション管理士試験を司る公益財団法人マンション管理センターは、マンション管理についての適切な指導、相談、情報の提供を行っています。

そして、居住者の生活の本拠があり生活の本拠であるために必要な平穏さを有する住戸での塾について、マンション管理センターは、Webサイトや書籍などで、「塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。」としています。そのため、これに倣い多くのサイトで同様の解説がなされています。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

このように、マンション管理センターは、公益法人として、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士や管理組合に、適切な指導、相談、情報の提供を行っているわけですから、ここのマンションだけが関係ないという訳にはいかないと思われます。

ただしこのスレの塾が認められるかどうかについては、既に予定されている管理組合の総会において、塾を開いている住戸の住民と、平穏が脅かされ共同の利益が害されているとする住戸の住民、双方の意見をしっかりと聴取し、公正・公平な判断が行われるべきでしょう。

異論があればどうぞ。

>470
別に異論は無いけど、主語をハッキリさせてよ。

>平穏が脅かされ共同の利益が害されているとする住戸の住民、双方の意見をしっかりと聴取し、
誰が誰から聴取するのですか？

>公正・公平な判断が行われるべきでしょう。
誰が判断するのですか？

>>471
>別に異論は無いけど、主語をハッキリさせてよ。

なるほど、了解いたしました。

「管理組合の総会において」だから、自明かなと思っておりました。ご指摘ありがとうございました。

管理規約により、塾は営業の差し止めに成るのは明白。
裁判するまでの事でも有りません、理屈は規約と法律の同調で問題無し。
みなさんご苦労さん。

管理規約により、塾は営業の差し止めに成らないのは明白。
裁判するまでの事でも有りません、理屈は規約と法律の同調で問題無し。
みなさんご苦労さん。

管理規約により、塾は営業の差し止めに成るのは明白。
裁判するまでの事でも有りません、へ理屈は規約と法律の同調で問題あり。
みなさんご苦労さん。

管理規約により、塾は営業の差し止めに成らないのは明白。
裁判するまでの事でも有りません、へ理屈は規約と法律の同調で問題あり。
みなさんご苦労さん。

すまん。最後の正解ね。

>475,476
どちらも正しくない。

管理規約により塾は「規約違反」と認められた（結果論で有り、「書面の警告」が出されたことからも自明）。
今後の総会にて理事会の意見が追認されるであろう（これは私の推測）。
住民の大部分が理事会決定に反対している異常状態ならともかく、通常の総会で理事会決定をひっくり返すことはほとんど無い（ひっくり返すのはハードルが高すぎるから）。

しかし悲しいことに、管理組合や理事会には強制執行能力は無い。
したがって、総会決議があってもなお、塾が営業を続けることが可能である。それを強制的に排除するためには裁判しかないからね。

マンションって本当にいやだね。たった５年でこんな騒動がでてきて、理事会との話し合いで解決できないんだから。
管理規約を各自が勝手に解釈しはじめたら、無法地帯マンションへの第１歩だよ。

＞今後の総会にて理事会の意見が追認されるであろう（これは私の推測）。

同感です。理事会の判断が総会で否定される可能性など万に一つもないでしょう。

おそらく総会の議案はこうなります。（この事例で58条はないでしょう）

＜事実の報告＞
・当マンション内で、塾が経営されていること
・理事会はそれを管理規約違反と判断し、塾経営者に止めるように通告したこと
・塾経営者により、通告が拒否されたこと

＜総会での議決事項＞
・区分所有法57条に基づき、管理組合理事会により、当該の塾の廃止を求める訴訟を提起したい。よろしいか？

この議案に関連して、塾経営者に自身の主張を述べる時間が与えられます。
58条と異なり57条には「当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。」
という規定はありませんが、後々の手間を省くために、
ここで弁明の機会を与えるというステップをクリアしておくわけです。

塾経営者の主張の後、意見のある区分所有者が何名か所見を述べ、その後採決となります。

　第XX号議案に賛成の方、挙手願います。

事前に塾経営者が他の住民に周到に根回しでもしない限り、間違いなく挙手多数で可決されます。
（下手すると、理事会への委任状ないし書面による事前の議決権の行使だけで、賛成が過半数を超える可能性すらあり）

>>478
>管理規約により塾は「規約違反」と認められた（結果論で有り、「書面の警告」が出されたことからも自明）。

明白とか自明とか、このケースの場合、書かれるのは如何でしょうか？そこが意見が分かれるところで、規約違反でないと言う見方もできますからね。それをベースにしてしまうと、誤った結論になる可能性が大でしょうね。

>>479
夢物語ですか？

それとも、マンションの住民の方で、実際の話？

そこをしっかり書かないと、読む気もしませんよ。

夢物語は、夢の中だけでお願いします。

自分は小規模の学習塾すら自由に出来ないマンションのほうが嫌だな。

>>478
>管理規約を各自が勝手に解釈

普通のことでしょう。
このスレに書かれた内容を見て、管理規約の解釈は100人居れば100通りだと感じませんか？
どう見ても「各自の解釈」になっていますよね。まあ「勝手に」かどうかは主観がなのでどうでも良いです。

この条文の「各自の解釈」によるばらつきを少しでも抑えるために、管理規約に対する国交省のコメントがあると考えることはできませんか？
相手の価値観やそれに伴う解釈なども含めて総合的な見地から議論しないと、いつまでも平行線でただの言い合いに過ぎないですね。それがエスカレートして収拾がつかなくなると、最後は裁判所の判断を仰ぐしかなくなるケースが生じるのではないでしょうかね。

478です。
>479
私はちょっと違う戦略の方が良いと思います。
裁判を起こすかとの採決をすると、賛成を躊躇する方が多いです。

今回は部屋からの退去させるための裁判で無く、単なる塾の差し止めに過ぎませんから
管理規約第６７条３号にて
> ３ 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
> 所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい
> て不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を
> 講ずることができる。
> 一　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
> 管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
と規定されており理事会で対応可能なことを説明して、今後の対応は理事会に
一任ということにし、反対の人を挙手してもらった方が総会がスムーズに行くと
思います。

弁明の機会もその通りですね。今回は義務でないけど一応やっておいた方が良いですね。

>480
ここはそのマンションの住民板でなく、与えられたスレ内容を元に議論する掲示板です。
私は、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
に書かれた
> 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理
> 規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有
> 部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者
> に文書で通知しました。
の記載に沿って判断したまでです。「やめること」という要求が記載されていること、
期限が切られている文書ですので、法的には紛れもなく「警告書」ですね。

>482
>自分は小規模の学習塾すら自由に出来ないマンションのほうが嫌だな。
考えとしてはいいと思いますよ。

自分はペットすら飼えないマンションはイヤだな。と同様ですから、他の住人の賛同を得て、管理規則を変えれば簡単に解決です。簡単、簡単！！
ただし、賛同者がいたらですけどね。

>>484
>ここはそのマンションの住民板でなく、与えられたスレ内容を元に議論する掲示板です。
その通りですね。

>私は、
>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
>に書かれた

その後
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

と書かれていることに触れずに、ご自身の主張に都合の良いレスだけを切り出してそのように言われても説得力は無いことにお気づきですか。

五月蠅いと言われたらおしまい。この塾の存続はは風前の灯火だね。

>486
総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上で“実際に裁判を行うかどうかの具体的な”
対応という流れになるようです。
　↑
こういうことですね。何がおかしいの？
書面はもう出ているんだからね。理事会が塾に「塾経営をやめること」を伝えたのは事実だよ。

>485
規約の変更は必要ないんだけど。理解出来ませんか？

>484
>今回は部屋からの退去させるための裁判で無く、単なる塾の差し止めに過ぎませんから

使用禁止請求の法的根拠となるのは区分所有法の58条、同じく差止請求は57条です。
今回は、差止請求だという見通しは100%同意します。

この57条と、標準管理規約の67条は矛盾しています。
前者は総会の普通決議を求めていますが、後者は理事会決議で可としています。

484さんのおっしゃる議案の出し方は、理事会側の戦略としてはアリだと思います。
その手でも、「集会で議決された」と強弁できないこともない・・・と思います。
しかし、後で手続き的な瑕疵を争点にされるリスクを回避するには、正攻法の方が安全ともいえます。

なお、上記の矛盾については、以下で触れられています。

http://www20.tok2.com/home/tk4982/H16/H16-mank-kai.htm

Q
建物の管理又は使用につき区分所有者の共同の利益に反する行為に関する訴訟の提起は、
規約で定めでも、管理者がすることができるものとすることはできず、集会で決議しなければならない。

A
正しい。　（中略）標準管理規約６７条は改正が必要です。

迷惑かけているんだったら、どんな規約を持ってこようが塾閉鎖
　

>490
それって矛盾なのでしょうか？

いわゆる裁判をするかどうかの判断の委任を規約によって事前に受けておくことが違反かどうかの問題であって、
矛盾だから区分所有権法に戻るというものではないと思います。
それに今回は、部屋から追い出すのでも競売をかけるでもなく、塾をやめろに過ぎませんよ。
これって、ペット禁止マンションで「ペットを飼うのをやめろ」と同じレベルですからね。

その程度の排除行為に、総会の同意が必要というのでは、第６７条３号を設けた趣旨（これって、その試験の後に追加されたのかな？）に反すると思うんだけど．．．

マンション管理士の個人ＨＰでなく、他の解説はありませんか？

>490
492ですが、私は総会の決議を得ることを否定しているわけではありません。実務上はその方が好ましいですから。
ただ、純粋な法律論として興味があるだけです。

>491
迷惑が受忍限度内ならば塾存続決定。

迷惑が受忍限度内ならば塾存続決定。 迷惑が受忍限度を超えたら塾存続不可。
塾としてはどれくらいを受忍限度として想定しているのでしょうね？

>>494
>迷惑が受忍限度内ならば塾存続決定。

その通り。
もし、裁判になった場合の判断基準は「塾があることによって生じる迷惑が受忍限度を超えているか否か」になる見込みです。
塾の「存在だけで規約違反」と主張される方々は、過去の裁判例やその他ある程度公式に近い見解の文献でも提示されたら如何でしょうか？オウムのように「規約違反」を繰り返していても、他の意見の方々は誰も納得しませんよ。

塾の「存在だけで規約違反」になる場合もあるでしょ。

>オウムのように「規約違反」を繰り返していても、他の意見の方々は誰も納得しませんよ。

なら総会で理事会決定をひっくり返せば良い。簡単なことだ。それも出来ないならばいくら吠えても無駄だ。
別に外野が納得しようがしまいが、管理組合総会で決めればいいだけだからね。

さぁ、できるかな～！

>492
管理規約第67条は、

　区分所有法に基づかない訴訟であれば理事会決議で可能

という観点で区分所有法57条と両立できるので、
区分所有法と標準管理規約が矛盾している、という表現については撤回します。失礼しました。

例えば、共用部を故意に破損した住民への損害賠償請求訴訟であれば、
管理規約67条に基づき、理事会決議で可能でしょう。滞納等も同様かと思われます。

但し、このスレの塾に対する差止請求で、区分所有法以外に根拠にできる法律がありますかね？
法的には私文書にすぎない管理規約に強制力を与えているのは、実のところ区分所有法に他なりません。
管理規約自体は法律でもなんでもないのです。

＞矛盾だから区分所有権法に戻るというものではないと思います。

そうですね。そういう話ではありません。
訴訟において区分所有法を根拠とするのであれば、区分所有法が絶対です。
区分所有法に定める手続きに則る必要があります。
区分所有法を根拠としないのであれば何の関係もない、が正しいです。

総会は素人の集まりだから、感情的になって冷静な判断が行われる保証はない。
まあ、そのために裁判というものがあるのだから、最大限利用すれば良い。

>499
492です。了解です。

区分所有法を根拠としないならば、管理組合も理事会も第三者になってしまい、関与できなくなりますね。

>500
>感情的になって冷静な判断が行われる保証はない。
しかたないよ。それは。
マンションに住む区分所有者は、管理組合を脱退することが出来ないし、運命共同体でもあるのだからね。

>>497
>塾の「存在だけで規約違反」になる場合もあるでしょ。

そのような場合を示す例が見つからないのです。
そのような事例があれば、是非お示しください。

塾としては慎重な運営になるよね。
心証を良くして住民を敵に回さないようにしないと。
受忍限度として想定していない塾はいつ潰れてもおかしくない。

塾なんて、結構マンション内の居住部分にあるよ。

人数さえそれほどでなければ、誰も咎めないでしょう。普通は。

多ければ、やっぱり問題な。

週３０人ならほぼOKでしょう。