マンションで塾を経営【その４】

管理規約により、塾は営業の差し止めに成らないのは明白。
裁判するまでの事でも有りません、へ理屈は規約と法律の同調で問題あり。
みなさんご苦労さん。

すまん。最後の正解ね。

>475,476
どちらも正しくない。

管理規約により塾は「規約違反」と認められた（結果論で有り、「書面の警告」が出されたことからも自明）。
今後の総会にて理事会の意見が追認されるであろう（これは私の推測）。
住民の大部分が理事会決定に反対している異常状態ならともかく、通常の総会で理事会決定をひっくり返すことはほとんど無い（ひっくり返すのはハードルが高すぎるから）。

しかし悲しいことに、管理組合や理事会には強制執行能力は無い。
したがって、総会決議があってもなお、塾が営業を続けることが可能である。それを強制的に排除するためには裁判しかないからね。

マンションって本当にいやだね。たった５年でこんな騒動がでてきて、理事会との話し合いで解決できないんだから。
管理規約を各自が勝手に解釈しはじめたら、無法地帯マンションへの第１歩だよ。

＞今後の総会にて理事会の意見が追認されるであろう（これは私の推測）。

同感です。理事会の判断が総会で否定される可能性など万に一つもないでしょう。

おそらく総会の議案はこうなります。（この事例で58条はないでしょう）

＜事実の報告＞
・当マンション内で、塾が経営されていること
・理事会はそれを管理規約違反と判断し、塾経営者に止めるように通告したこと
・塾経営者により、通告が拒否されたこと

＜総会での議決事項＞
・区分所有法57条に基づき、管理組合理事会により、当該の塾の廃止を求める訴訟を提起したい。よろしいか？

この議案に関連して、塾経営者に自身の主張を述べる時間が与えられます。
58条と異なり57条には「当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。」
という規定はありませんが、後々の手間を省くために、
ここで弁明の機会を与えるというステップをクリアしておくわけです。

塾経営者の主張の後、意見のある区分所有者が何名か所見を述べ、その後採決となります。

　第XX号議案に賛成の方、挙手願います。

事前に塾経営者が他の住民に周到に根回しでもしない限り、間違いなく挙手多数で可決されます。
（下手すると、理事会への委任状ないし書面による事前の議決権の行使だけで、賛成が過半数を超える可能性すらあり）

>>478
>管理規約により塾は「規約違反」と認められた（結果論で有り、「書面の警告」が出されたことからも自明）。

明白とか自明とか、このケースの場合、書かれるのは如何でしょうか？そこが意見が分かれるところで、規約違反でないと言う見方もできますからね。それをベースにしてしまうと、誤った結論になる可能性が大でしょうね。

>>479
夢物語ですか？

それとも、マンションの住民の方で、実際の話？

そこをしっかり書かないと、読む気もしませんよ。

夢物語は、夢の中だけでお願いします。

自分は小規模の学習塾すら自由に出来ないマンションのほうが嫌だな。

>>478
>管理規約を各自が勝手に解釈

普通のことでしょう。
このスレに書かれた内容を見て、管理規約の解釈は100人居れば100通りだと感じませんか？
どう見ても「各自の解釈」になっていますよね。まあ「勝手に」かどうかは主観がなのでどうでも良いです。

この条文の「各自の解釈」によるばらつきを少しでも抑えるために、管理規約に対する国交省のコメントがあると考えることはできませんか？
相手の価値観やそれに伴う解釈なども含めて総合的な見地から議論しないと、いつまでも平行線でただの言い合いに過ぎないですね。それがエスカレートして収拾がつかなくなると、最後は裁判所の判断を仰ぐしかなくなるケースが生じるのではないでしょうかね。

478です。
>479
私はちょっと違う戦略の方が良いと思います。
裁判を起こすかとの採決をすると、賛成を躊躇する方が多いです。

今回は部屋からの退去させるための裁判で無く、単なる塾の差し止めに過ぎませんから
管理規約第６７条３号にて
> ３ 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
> 所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい
> て不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を
> 講ずることができる。
> 一　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
> 管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
と規定されており理事会で対応可能なことを説明して、今後の対応は理事会に
一任ということにし、反対の人を挙手してもらった方が総会がスムーズに行くと
思います。

弁明の機会もその通りですね。今回は義務でないけど一応やっておいた方が良いですね。

>480
ここはそのマンションの住民板でなく、与えられたスレ内容を元に議論する掲示板です。
私は、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
に書かれた
> 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理
> 規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有
> 部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者
> に文書で通知しました。
の記載に沿って判断したまでです。「やめること」という要求が記載されていること、
期限が切られている文書ですので、法的には紛れもなく「警告書」ですね。

>482
>自分は小規模の学習塾すら自由に出来ないマンションのほうが嫌だな。
考えとしてはいいと思いますよ。

自分はペットすら飼えないマンションはイヤだな。と同様ですから、他の住人の賛同を得て、管理規則を変えれば簡単に解決です。簡単、簡単！！
ただし、賛同者がいたらですけどね。

>>484
>ここはそのマンションの住民板でなく、与えられたスレ内容を元に議論する掲示板です。
その通りですね。

>私は、
>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
>に書かれた

その後
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

と書かれていることに触れずに、ご自身の主張に都合の良いレスだけを切り出してそのように言われても説得力は無いことにお気づきですか。

五月蠅いと言われたらおしまい。この塾の存続はは風前の灯火だね。

>486
総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上で“実際に裁判を行うかどうかの具体的な”
対応という流れになるようです。
　↑
こういうことですね。何がおかしいの？
書面はもう出ているんだからね。理事会が塾に「塾経営をやめること」を伝えたのは事実だよ。

>485
規約の変更は必要ないんだけど。理解出来ませんか？

>484
>今回は部屋からの退去させるための裁判で無く、単なる塾の差し止めに過ぎませんから

使用禁止請求の法的根拠となるのは区分所有法の58条、同じく差止請求は57条です。
今回は、差止請求だという見通しは100%同意します。

この57条と、標準管理規約の67条は矛盾しています。
前者は総会の普通決議を求めていますが、後者は理事会決議で可としています。

484さんのおっしゃる議案の出し方は、理事会側の戦略としてはアリだと思います。
その手でも、「集会で議決された」と強弁できないこともない・・・と思います。
しかし、後で手続き的な瑕疵を争点にされるリスクを回避するには、正攻法の方が安全ともいえます。

なお、上記の矛盾については、以下で触れられています。

http://www20.tok2.com/home/tk4982/H16/H16-mank-kai.htm

Q
建物の管理又は使用につき区分所有者の共同の利益に反する行為に関する訴訟の提起は、
規約で定めでも、管理者がすることができるものとすることはできず、集会で決議しなければならない。

A
正しい。　（中略）標準管理規約６７条は改正が必要です。

迷惑かけているんだったら、どんな規約を持ってこようが塾閉鎖
　

>490
それって矛盾なのでしょうか？

いわゆる裁判をするかどうかの判断の委任を規約によって事前に受けておくことが違反かどうかの問題であって、
矛盾だから区分所有権法に戻るというものではないと思います。
それに今回は、部屋から追い出すのでも競売をかけるでもなく、塾をやめろに過ぎませんよ。
これって、ペット禁止マンションで「ペットを飼うのをやめろ」と同じレベルですからね。

その程度の排除行為に、総会の同意が必要というのでは、第６７条３号を設けた趣旨（これって、その試験の後に追加されたのかな？）に反すると思うんだけど．．．

マンション管理士の個人ＨＰでなく、他の解説はありませんか？

>490
492ですが、私は総会の決議を得ることを否定しているわけではありません。実務上はその方が好ましいですから。
ただ、純粋な法律論として興味があるだけです。

>491
迷惑が受忍限度内ならば塾存続決定。

迷惑が受忍限度内ならば塾存続決定。 迷惑が受忍限度を超えたら塾存続不可。
塾としてはどれくらいを受忍限度として想定しているのでしょうね？