管理費高い？36戸RC6階建て。情報交換してください

＞NO18さん
減額分をどうするかは重要ですよね、そこは入居者の希望も要確認ですね。

＞NO19さん
管理人に関わるところは106,500/月でした。
週５で１日３時間勤務なので・・・。

９月だと２１日勤務×３時間＝６３時間/月
106,500÷63＝・・・。


時給1,690円！？

時給から計算すれば、高くはないようですね。
当然、管理会社も利益がなければいけませんので。
実際は、管理人はそんなにはもらってないとおもいますが。

エレベーターの保守点検費用は、そんなものですよ。

エレベーターの保守点検費は階数はあまり関係ないからね。

でも、36戸のマンションは、コストは相対的に割高には
なりますね。

小規模の場合、理事の選出はどうしているんですか？

＞NO23さん
そうですよね、利益がないと管理会社も成り立たないですもんね

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

＞NO2４さん
もう一声欲しいんですよね、今まで一度も値交渉していないので。

＞NO25さん
でも定員は関係ありますよね？

＞NO26さん
結局はそこなんですけどね＾＾；
でも事業主契約→承継が多いので見直し（交渉）はしないと。

＞NO27さん
まず留任するかどうかあって、留任がいなければ立候補制でした。

階高が高いと、ロープが長くなり取替費用はかなり高くなります。
だから、メンテナンス費用は高くなっても仕方がないことです。

メーカー系でフルメンなら安いほうだと思う
ゴネればもう少し引けるかもしれないけど
安くしたければSECとかに変えれば良いよ

うちは、メーカー系フルメンテ、１４階、９人乗
３基で年間１６５万円。
１ヶ月１基、４５，８００円。

だいたいそんなもんだよ。
独立系だと3万以下でもあるだろうがね。

>34
階高は点検費用にあまり関係ないということだよ。

階高というか階数がそれなりに影響するよ
ロープの長さとか方式によって異なるから一概には言えないと思うけどね

＞宅配ボックス：6000/月　年2回点検

宅配ボックスのサイズや機能にもよりますが、おそらく一番小型のタイプでしょう。
一番簡単な機能のものであれば、この半額くらいですね。


＞雑排水管清掃：18000/月

これも高いですね。
３６戸で６階建てですよね。
年１回の清掃のはずですから、やはりこの半額くらいですね。


＞園芸費:17900/月　年１回剪定・施肥、年２回刈込消毒

植栽の面積や樹木の本数などで変わりますが、かなり植栽の面積が広く、樹木もたくさんあるのですか？
都内で見るような感じのマンションだとすると、やはり半額くらいですね。


＞備品・消耗品費：7900/月

何に使っている金額なのでしょう？
年間で９４，８００円にもなりますよ。
内訳が問題ですね。

>41
おいおい、雑排水管の高圧洗浄を年１回は多すぎるだろう。
２年に１回で十分だよ。
それに、月に換算すれば、１戸当たり１７０円が相場だよ。

そうだよね、築年数が経過すればするほど
マンションの痛みはひどくなるからね。

>43

このスレ主さんの３６戸でも、１７０円だと言うのは２年に１回だからでしょうね。
でも、そうならひと月６１２０円、１年で７３，４４０円になりますね。

高圧洗浄費用となると２年分の合計ですから１４６，８８０円ですから、１回の高圧洗浄費用とみると割高になってしまいますね。

しかし、２年に１回とは、都内にあるような賃貸のワンルームマンションのことですか？

雑排水管の高圧洗浄で毎年やってるとこってないよ。
１５０年以上経過すれば、毎年やるとこがあるかもしれないが。

上は１５年の間違いでした。

雑排水の高圧洗浄は毎年行います。
ディスポーザーが付いている場合は年２回以上行います。
新築だから２年に１回でいいと誤解している人がいるようですが、実際に２年に１回のマンションがあるのかも知れませんが、私は知りません。
新築時から、雑排水管をきれいに保っておかないと特に曲がる部分で汚れが付着し易く、取れにくくなりますので、詰まる原因になります。

築25年のマンションですが、うちも雑排水の高圧洗浄は毎年行います。

実施日に住民が必ずいると限らないので、3年以上洗浄されていない住戸には
「パイプのつまりで階下の住戸に水漏れするおそれがあります」と、
協力要請のビラを入れます。

築２５年が経過し、それで３年以上も高圧洗浄をしてないのに、
水漏れはしてないんですか？
ということは、１０年程度で毎年やる意味はまずないでしょうね。

配管洗浄だけが目的ではないから、毎年する。
ゴミ部屋や、部屋を犯罪関係に使われないようにするため。
立ち入りできない部屋は問題のある部屋との統計がマンカンセンターにあると聞いた。

>51
＞築２５年が経過し、それで３年以上も高圧洗浄をしてないのに、
＞水漏れはしてないんですか？
＞ということは、１０年程度で毎年やる意味はまずないでしょうね。

高圧洗浄の意味がわかっていないのですね。
排水管内部に付着するプラークを除去するのが目的です。
人間の血管と同じで、プラークが付着すれば、そのプラークにプラークが大量に付着しだすので、毎年行う必要があるのです。

１年おきに行うのなら、付着が多くて取れなくなることとなり、サンドブラストなどを行うことになるのです。

つまり、あなたは非常に高額な費用がかかるサンドブラストをやらせるのが目的で、１年おきで構わないと言っているのと同じですよ。
　

>53
高圧洗浄をするときには、洗浄前と洗浄後に、内視鏡のカメラで
撮影してますか？
１年置きにやらないと、付着物が取れにくくなるといってますが、
簡単にきれいに落ちてますよ。

漏れ水、賃貸でありました。

築４０年物件で配管交換せず劣化していた。

汚れがひび割れの栓をしていたが洗浄により汚れがとれひび割れから水漏れしたとのことでした。

雑排水管の高圧洗浄については、築３０年程度のマンションで
一度も洗浄をしてないところは、内視鏡で検査しておこないますが、
多分高圧洗浄はできないでしょう。
それをやると配管のサビ部分を壊すことになりますので。
その場合は、洗浄剤でやるしかありません。

>54
内視鏡カメラで全ての配管を見ることは出来ませんよ。
一番清掃し易く汚れが付かない部分しか見ることはできません。
内視鏡カメラが１００ｍの長さでも、全てマンションでの配管を見ることはできませんよ。

>58
内視鏡のカメラは、各戸ごとにやるんではないの？
全戸やらなければ、フロアーごとに数戸をやるとか、下階の部屋を
重点的にやるとかね。
専有部分内の配管が１００ｍもある訳ないし。

内視鏡カメラで全部を見ることは可能です。
ただし時間と費用の無駄だから全部を見る事はしません。
マンションの構造が解っている方ならば、例外は別にして、
横引管は専用部分内のみと言うことを知っています。
その管内を小さな金属の数個のボールが
水圧により回転しながらゴミや油脂を除去しながら前に（下に）進みます。
２０年を超えたマンションでは、排水管が金属製であれば、
管の底部はゴミ等で少しずつでこぼこになり、凹部にたまった水分が酸化し
錆を発錆させ管は痩せ、でこぼこは更に酷くなります。
凹部や割れ目には油脂や小さなごみが詰まっています。
油脂等が詰まっているときには漏りませんが、高圧洗浄すると
その摩擦により油脂や錆がはがれ、
管は網の目のようになり、そこから漏水します。
高圧洗浄中の事故の大部分はこうしておきます。
管理会社や洗浄業者は、プロですからそれを弁え注意して
業務をしているはずなのですが、それでも時々事故はあるようです。

排水管の支管部分は、３０年を経過すれば更新工事を
やらなければならなくなる時期が必ずやってきますよ。

スレ主さま

　当方は１０階建て３５戸の分譲１４年目のマンションです。数年前にコスト削減を行いました。現在の費用と貴マンションとの比較で簡単に説明します。

オートドア：8500/月、３台、年2回点検
【月2625／月、１台、年２回点検】
　＊３台ですから、ほぼ適正価格だと思います。36戸で３台あるのはすごいですね。

宅配ボックス：6000/月　年2回点検
【定期点検なし、費用ゼロ】
　＊ほとんど故障しませんの定期点検はしていません。故障時に業者を呼ぶことにしています。過去に呼んだことはありません。

省エネ法定期報告：3000/月　3年1回
【対象費目なし】

雑排水管清掃：18000/月
【4100／月、２年に１回】
　＊毎年やる必要性は少ないと思います。かなり割高だと感じます。

建築設備定期検査費：4300/月　年1回
【7500円／月、年12回】
　＊年１回と年12回では比較することは難しいですね。

特殊建築物定期検査：2800/月　3年1回
　＊定期的に予算化していません。３年に１度10万円を予算化します。結果的に同じくらいですね。

エレベータ：9人乗りフルメンテ、東芝：55,500/月
【同上、39000／月】
　＊独立系の点検業者です。年６回出張点検、365日24時間遠隔監視付き。割高のメーカー系でしたらそんなものかも。

園芸費:17900/月　年１回剪定・施肥、年２回刈込消毒
【植栽費10000／月　同上】
　＊植栽の規模が不明なので比較は困難です。

備品・消耗品費：7900/月
　＊自動的に支出する項目ではありませんので、固定金額の設定はしていません。

管理委託費：331800/月
【事務管理業務費：37500／月,管理員業務費：12500円、消防設備点検費：10000円、、受水槽点検費：5000円】
　＊管理員は週5日勤務、午前10時から午後４時までです。費目別の金額が不明ですが、割高かもしれません。

　以上、ご参考にしてください。

＞６４
いつの間にか、排水管洗浄が給水管の話に替わっています。
誰が受水槽まで見る話をしているのでしょうか。

>64
あのね、排水管の縦管部分が詰まることはまずないんだよ。
詰まるのは、支管部分。だから専有部分の排水管を洗浄すれば
十分なんだよ。
それにね、縦管部分の排水管の高圧洗浄なんかしてるマンションてないよ。
おめでたいとかいう前に、しっかり勉強してから出直してこいよ。

>66
排水管の縦菅も接続部分があるので詰まりますよ。
縦菅が上から下まで１本のもので、途中で横菅の接続が無いのなら詰まる可能性は非常に低いですがゼロではありません。
縦菅が詰まらないと言うのは、直管の部分のみの話です。
横菅との接続部分は詰まりますし、直観の接続部分も詰まります。
それら全てをチェックしないと意味がありませんからね。

排水管に付着するスケールのことを知っていますか？
配管サイズにほぼ無関係で１～３センチくらいの厚みのスケールが付くのです。
専有部分の配管は、流量が少ないこともありますが、出来るだけ細い配管を使いますし、間取りのこともあるので曲がりが多く、水勾配をとってはいますがほぼ水平に流れるので、流速が遅くスケールが付着し易いので、１年でも１センチくらいのスケールが付くこともあります。
また、一度配管にスケールが付着したら、高圧洗浄を行っても元の配管まで全て取れることはありません。
配管に残ったスケールの部分には、スケールが付着し易くなりますので他の部分よりも溜まり易く取れ難くなります。
このスケールを取るには高圧洗浄ではなく、ワイヤーブラシが必要です。
しかし、ワイヤーブラシは配管自体を痛めてしまいますので、一時しのぎ的な効果しか期待できません。
ワイヤーブラシで傷が付いた部分には、スケールが非常に付きやすくなるのです。
人間の血管で起こる「梗塞」と同じです。
縦菅は、各階の排水をまとめて流すので、また、詰まると厄介なので、専有部分とは違い、少しでも大きいサイズを使います。
横菅と違い、流量が多く流速も速いのですが、常に流れているものではありません。
縦菅にも横菅同様のスケールが付着します。
縦菅は太いのでスケールが付着しても横菅のように詰まることはまずないのです。
しかし、横菅との接続部分には堤防のようなスケールが出来易く、そこからスケールが溜まっていく足掛かりとなります。
偶に、そこに誤って流してしまったフォークとかビニール袋などが引っ掛かり、縦菅を塞ぐ原因となることもあります。
簡単ですが、これくらいは知っておいて損はないと思います。