管理費高い？36戸RC6階建て。情報交換してください

自動ドアや宅配ボックスは故障都度修理したほうがオススメかな。
雑排水管洗浄は築年数にもよるけど、2〜3年に一度くらい。築10年超えて2年に一度くらい。
戸当り一回3500〜4500円でできる。

管理委託費は事務管理のみなら高い気がしますね。管理員有無や巡回設備点検、機械警備、消防用設備点検、受水槽清掃など…他に何を含むのか。

園芸などはボリューム次第。


5月に総会なら間に合わないかもね。

＞NO1さん
ありがとうございます。
やなり自動ドアと宅配ボックスはそうですよね。
管理委託費は管理人有、巡回設備点検、機械警備、消防用設備などおっしゃられたものは入っています。
事務管理としては５万程度です。
園芸はそんなにボリュームがないんですよね、東京市で４５戸でうちよりも敷地が広いところは8000円程度でした。

５月総会には自動ドアと宅配は議案にあがるみたいです。

全般的に高いように感じます。
最初に管理会社と委託契約したときに、
次の事を確認しながら理事長は契約を締結したはずです。
もし最初にその事が出来ていないならば、先ず契約の更改をするべきです。
相手は、管理会社・エレベーターメンテナンス会社・その他機器のメンテナンス会社
管の洗浄会社等ですが、管理会社が一括して説明するような場合は、
マージンが含まれています。（それぞれの点検の際、立会させて下さい。）
全体の項目
何処に何が含まれているかを説明させ確認する。
その内容で管理全体がカバーできているかを再確認
契約の細目
実質的な点検や検査の方法と頻度
何時誰に報告するか、その方法と回数が記載されているか。
金額
金額を表示する方法が他のマンションと比較できないようであれば、
高いことを隠したいとの意識が見え隠れしそうです。

管理の内容や細目が提示されたら、理事会や希望者を募って、
建物を見ながら設備と点検内容をチェックすると面白く、新しい発見もあります。
管理会社は、管理をすることで利益を収受しています。
管理の内容を説明する義務があります。
説明が不明瞭であれば、文書で回答を求めて下さい。
場合によっては管理会社の変更を求めることに繋がります。

うちのマンションの例（350戸）
　１）エレベーター９人乗　東芝　１４階建
　　　　　管理会社経由・・・総合委託ということ　　　　１基45,000円　×　6基
　２）雑排水管の高圧洗浄　　２年に１回　　　内視鏡検査あり（但し、１割程度を実施）
　　　　　１回分　　　１戸当たり月換算・・・３２０円程度（２年分で）
　３）管理委託費
　　　　　１戸当たり月　７００円程度
　　　　　　　管理員人件費とか清掃費等は除く
　４）宅配ボックス点検料
　　　　　月１万円程度
　５）オートドア点検料
　　　　　１ヶ所　年間　１５，０００円　　４ヶ所あり
　６）消防設備点検費
　　　　　１ヶ月　１戸当たり　１８０円
　７）電気設備保安業務費
　　　　　１２万円　　　年間２回実施
　８）貯水槽清掃費
　　　　　　　　　　　　年１回　７万円

うちのマンションの例（３５０戸）について
　１）エレベーター９人乗　東芝　１４階建
　　　　　管理会社経由・・・総合委託ということ　　　　１基45,000円　×　6基
■６基であれば４０,０００円程度が妥当
　２）雑排水管の高圧洗浄　　２年に１回　　　内視鏡検査あり（但し、１割程度を実施）
　　　　　１回分　　　１戸当たり月換算・・・３２０円程度（２年分で）
　　　　　　　■１戸当たり月２００円前後
３）管理委託費
　　　　　１戸当たり月　７００円程度
　　　　　　　管理員人件費とか清掃費等は除く
■１戸当たり月　６００円
　４）宅配ボックス点検料
　　　　　月１万円程度
■こんなモノ
　５）オートドア点検料
　　　　　１ヶ所　年間　１５，０００円　　４ヶ所あり
■４ヶ所合計で５０,０００円
　６）消防設備点検費
　　　　　１ヶ月　１戸当たり　１８０円
■これは高い半額くらいが妥当
　７）電気設備保安業務費
　　　　　１２万円　　　年間２回実施
■妥当な金額
　８）貯水槽清掃費
　　　　　　　　　　　　年１回　７万円
■３５０戸分がこれならばとても安い金額です。

最上階が１４階である３５０世帯の大型マンションですから、３６世帯のマンションより割安になるのは当然ですね。

>　１基45,000円

これってフル？POG?

4万円が妥当と言う相場観がどこから来ているのかも知りたいものです。

雑排水管洗浄は、築10年超えて1年に一度。2年超えは小ハエが多量に発生する。
洗浄会社が下手か手抜き？

>7
今時、デベ系のフル以外でやっているマンションって
殆どないよ。
生命に係ることで、けちってはいけない。

住まいに詳しくないから、あんなこと書くんだよ。

エレベータは現状でも十分安い
同じくらいの規模のマンションと比較しないと意味ないよ

こんな所で横着して情報収集しようとしてもロクな情報はないよ。
近隣の同じような規模のマンションを訪ねた方が確実だね。

＞ＮＯ３さん
前理事長（理事会）はその当たりは確認していなかった様です。
エレベータは組合直にはなっていますが、細々とした内容は把握していなかった様です。

＞ＮＯ４さん、ＮＯ５さん
ありがとうございます、参考にさせていただきます。

＞ＮＯ６さん
確かに、スケールメリットはあるかと思います。

＞ＮＯ７さん
フルかＰＯＧかは気になるところですね。

＞ＮＯ８
小ハエはこまりますね。

＞ＮＯ９
そうなんですね、ありがとうございます。

＞ＮＯ１０
すみません一応職はマンション業界です＾＾；

＞ＮＯ１１
同規模が欲しいですね、確かに。
がんばります。

＞ＮＯ１２
一応、情報のひとつとして、広くお話をきければと＾＾；

植栽は安くやるならシルバー人材センター
やる内容はそれなり

＞ＮＯ８～１２さん
「さん」が抜けてました、すみません。

管理会社から管理費削減案の回答がきました。
管理委託費としては約６.６４５６％の減額案提示がきました。

頑張ればもっと下がるでしょうね
あと、管理費は下げずに積立にまわすか
消費税の影響を見るためにプールしておいた方がいいですよ
若干の値下げでは誰にも喜ばれないので

事務管理費のうち、一番の支出は管理員人件費ですが、
時給で計算してみてください。
それで大体の金額は分かると思いますので。

>NO15さん
シルバー人材はいい思い出がなくて＾＾；

＞NO18さん
減額分をどうするかは重要ですよね、そこは入居者の希望も要確認ですね。

＞NO19さん
管理人に関わるところは106,500/月でした。
週５で１日３時間勤務なので・・・。

９月だと２１日勤務×３時間＝６３時間/月
106,500÷63＝・・・。


時給1,690円！？

時給から計算すれば、高くはないようですね。
当然、管理会社も利益がなければいけませんので。
実際は、管理人はそんなにはもらってないとおもいますが。

エレベーターの保守点検費用は、そんなものですよ。

エレベーターの保守点検費は階数はあまり関係ないからね。

でも、36戸のマンションは、コストは相対的に割高には
なりますね。

小規模の場合、理事の選出はどうしているんですか？

＞NO23さん
そうですよね、利益がないと管理会社も成り立たないですもんね

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

＞NO2４さん
もう一声欲しいんですよね、今まで一度も値交渉していないので。

＞NO25さん
でも定員は関係ありますよね？

＞NO26さん
結局はそこなんですけどね＾＾；
でも事業主契約→承継が多いので見直し（交渉）はしないと。

＞NO27さん
まず留任するかどうかあって、留任がいなければ立候補制でした。

階高が高いと、ロープが長くなり取替費用はかなり高くなります。
だから、メンテナンス費用は高くなっても仕方がないことです。

メーカー系でフルメンなら安いほうだと思う
ゴネればもう少し引けるかもしれないけど
安くしたければSECとかに変えれば良いよ

うちは、メーカー系フルメンテ、１４階、９人乗
３基で年間１６５万円。
１ヶ月１基、４５，８００円。

だいたいそんなもんだよ。
独立系だと3万以下でもあるだろうがね。

>34
階高は点検費用にあまり関係ないということだよ。

階高というか階数がそれなりに影響するよ
ロープの長さとか方式によって異なるから一概には言えないと思うけどね

＞宅配ボックス：6000/月　年2回点検

宅配ボックスのサイズや機能にもよりますが、おそらく一番小型のタイプでしょう。
一番簡単な機能のものであれば、この半額くらいですね。


＞雑排水管清掃：18000/月

これも高いですね。
３６戸で６階建てですよね。
年１回の清掃のはずですから、やはりこの半額くらいですね。


＞園芸費:17900/月　年１回剪定・施肥、年２回刈込消毒

植栽の面積や樹木の本数などで変わりますが、かなり植栽の面積が広く、樹木もたくさんあるのですか？
都内で見るような感じのマンションだとすると、やはり半額くらいですね。


＞備品・消耗品費：7900/月

何に使っている金額なのでしょう？
年間で９４，８００円にもなりますよ。
内訳が問題ですね。

>41
おいおい、雑排水管の高圧洗浄を年１回は多すぎるだろう。
２年に１回で十分だよ。
それに、月に換算すれば、１戸当たり１７０円が相場だよ。

そうだよね、築年数が経過すればするほど
マンションの痛みはひどくなるからね。

>43

このスレ主さんの３６戸でも、１７０円だと言うのは２年に１回だからでしょうね。
でも、そうならひと月６１２０円、１年で７３，４４０円になりますね。

高圧洗浄費用となると２年分の合計ですから１４６，８８０円ですから、１回の高圧洗浄費用とみると割高になってしまいますね。

しかし、２年に１回とは、都内にあるような賃貸のワンルームマンションのことですか？

雑排水管の高圧洗浄で毎年やってるとこってないよ。
１５０年以上経過すれば、毎年やるとこがあるかもしれないが。

上は１５年の間違いでした。

雑排水の高圧洗浄は毎年行います。
ディスポーザーが付いている場合は年２回以上行います。
新築だから２年に１回でいいと誤解している人がいるようですが、実際に２年に１回のマンションがあるのかも知れませんが、私は知りません。
新築時から、雑排水管をきれいに保っておかないと特に曲がる部分で汚れが付着し易く、取れにくくなりますので、詰まる原因になります。

築25年のマンションですが、うちも雑排水の高圧洗浄は毎年行います。

実施日に住民が必ずいると限らないので、3年以上洗浄されていない住戸には
「パイプのつまりで階下の住戸に水漏れするおそれがあります」と、
協力要請のビラを入れます。