品川タワーレジデンス

9月21日の状況だって。

http://coward.m2.coreserver.jp/town/?p=172
品川タワーレジデンス（港区高輪三丁目計画）

301さん、情報ありがとうございます。
竣工が2015年の2月末なので、工事の状況はまだまだこんなものでしょうか。
随分と先の話なんですよね。

ディスポーザーは皮や骨、種なんかは流せないみたいですね。
それでも生ごみはぐっと減るのですごく良いなぁと思います。
定期的に室内の点検とかディスポーザー関連であるのでしょうか？
もしあったらそれは面倒だなぁなんて思うのですが

形が変わってはいますが広いことは感激を覚える間取りがあります。
ずばりＤですね。

洋室３の壁は取っ払えないかなーとまず気にはなりましたが。
もしくは引き戸で開閉自由に？

ＬＤＫはほとんどが直窓とバルコニーで占めていますからインテリア配置を熟慮する必要があると思います。

すでに、小さめのは　かなりの部分が捌けたと聞きました。富裕層のキャッシュ買いが中心でしょう。　第二期以降は消費税あげの影響があるのでその分ローン控除が増額されることから、ローンを組む方々がじっくり買ってくると。。いう感じだそうです。

懸案は長谷工物件、騒音、７階５５平米で６５００万円の高価格、メリットは高輪住所と品川駅から１０分以内、山手線内。

消費税が上がっても、その分の対処があるので、
あまり焦っている人も多くないのかな、という印象でしたよね。
富裕層のキャッシュ買い、ということは、投資目的の方が
狭い部屋だと多いのでしょうね、きっと。
場所も良いですし、資産性もありそうですものね。

３００さん
それだけ生ごみの量が多いという事でしょうね。今住んでいるマンションにもディスポーザー
がついているのですが、水を出しながらディスポーザーをかけなくてはならないのに、
水を出さないで使い続けていたら、ごみがつまって故障してしまったという友人がいました。
使い方を間違ってしまうと故障するのも早くなってしまうでしょうね。なんでもかんでも
ディスポーザーで処理できるわけでもないので。

駅伝を部屋からみられるね

＞302さん
マンションにもよると思いますが、ディスポーザーの点検は定期的に行われるでしょうね。
頻度は契約している業者にもよりますが3ヶ月に1回というところもある模様。
その他にも浄化槽の定期点検、共用排水管の清掃などが行われるそうです。
予想通り、メンテナンスコストがかかりそうです。

ここから箱根駅伝が見えるのですか？？
それはうれしいですね。
テレビで見ている時間の方が圧倒的に長いでしょうが、
でも家から見えるのってテンションが上がりそうです。
終盤、この辺りだと結構面白いことになりそうですしね。

タワマンに２度住みましたが、ディスポーザ点検など一回もありませんでした。
排水管清掃ならありましたが。

箱根駅伝の一区と十区はマンションの前の第一京浜国道がコースになっています。
うちも近所に住んでいますので正月は第一京浜まで出て観戦に行きます。
大手町を八時にスタートするのですが、この辺りには20分程度で到着してしまいます。信号がないのが大きいですけど。もっとも一区はスタート直後ですので一瞬で通り過ぎてしまいますね。

品川駅あたりは箱根駅伝の日は応援する人ですごい人ですね。新聞社の人が旗を配ってくれて
みんなそれをもっての応援で楽しいですよ。一大イベントですね。
箱根駅伝だけではなく、色々なマラソンが第一京浜沿いは走りますよ。マラソン好きには
すごくいい立地です。ま、あっという間に通りすぎてしまいますがね。

箱根駅伝など、第一京浜でイベントが行われる時には、当然のことながら車が出せなくなります。お正月に車で出かける習慣のある方は要注意です。また、東京マラソンの日は半日車を出せません。

2日は通行止めになるのは15分くらいだよ

東京マラソンは、
東京オリンピックのマラソンコースにルート変更するって話もあります。
オリンピックでは品川まで来ない予定です。

そうしてほしいね

私は通行止めに関しては何とも言えないなーと思ってます。
だって後から住む立場なんですよね（汗）

事前に知った上でそれぞれの世帯にとって問題のないことであるかどうかを判断して購入如何を考えるという順番が適切なんだろうなーという気持ちです、あくまで私の考えなのですけど。それ以前に、高くて結局買えない可能性が我が家にはあるわけですが（笑）

３１４さん
友人が近くに住んでいますが、やはり第一京浜は東京マラソンの時は
長い間通行止めだったと言っていました。箱根駅伝の時はほんの一瞬なので
そんなに影響はないと。マラソンの日はお出かけを事前に控える様にすれば
いい事だけなのでそんなに関係ないかな。それよりもマラソンが生でみられる
方が私にとってはうれしい事です。

騒音は第一京浜と都営浅草線！かなりのものです‥。
品川駅徒歩圏を考慮しても、価格と仕様のバランスが悪過ぎる‥。

cﾀｲﾌﾟ6000万切ったら買おうかな？

320
浅草線の騒音って…
地下だからさ…orz

浅草線の通る音（騒音？）は地上でもちゃんと聞こえますよ。
高輪公園の脇の通風孔とか、高輪台駅裏のじゃり公園の非常口あたりとか。

中古で買う時に君らは
長谷工買うか？
鹿島、竹中なら中古でも
買うだろ？安心だろ？
中古マンションは立地と同時に
安心を買うんだろ？
中古マンションに躊躇する
最大の理由が安心できないから
なんだろう。
鹿島だろうが長谷工だろうが
最前線の職人は同じなのに
素人は分からないから鹿島に
高いお金を出すだろ
ここが鹿島、大林だったら間違いなく
買いが殺到するだろう。
昔は長谷工のマンションは
名門で良かったよな。
いつからおかしくなったんだろ。
最近の高額マンションで長谷工施工
って見事に一つもないよね。
悩むわ。買うか。悩むわ。
司馬懿ならどうするだろうか。

築地では、三井が長谷工を使ってるみたい。
大森では三菱が使ってるし。　
「高額」ではないのかな。

長谷工は持ち込みが多いんじゃないの？
ここが一番高額ではないかな。長谷工にしては高すぎって思う。

この価格でスーゼネ施工だったら確かに魅力的だね。

最強幹線道路
ハセコー

この二大欠点があまりに強烈だよね

第一京浜の喧騒への懸念はわかるけど。。

都営浅草線の騒音、って。。　通風孔から音聞こえるくらいで
最近のペアガラスのマンションの居住者にとって騒音になるんですか。
意味わかんないです。

確かに　ちょっと調子にのった強気価格という気はしますが
ネガティブな要素を集めてここでコメント積み上げてた
ところで　値引いてくれるわけもないし
（みんな　それをねらってるの？？）

この強いマーケットからすると。。品川６分、高輪アドレス
タワマン　という要素で（長谷工が言われるほど　どんだけダメな施工業者か
しりませんが）　で　まあ　じっくりやって売り切るんでしょう。

間違える方が多いですけど
ペアガラス、自体は
一枚板ガラスと防音性能が変わりません。結露対策です。
防音は、遮音タイプのペアガラスにしなければ。

都営浅草線は地下なので、少なくとも２階以上に居る限りは
騒音はあったとしても第一京浜の騒音にかき消されるでしょう。

この物件のポイントは、「山手線新駅完成」と「リニア駅完成」の都合二回、
資産価値が下支えされそうなイベントがある点だと思います。

現状でも最寄駅で電車に乗るだけで名古屋・関西方面へ行けちゃうんですよね。

羽田もスカイツリーも、成田へも。

でもそのへんも織り込み済みの価格だよね。

今から思えばレグノプレミアは安かったな。買っとけばよかったか。

>>333

比べるとここは高額ですよね、汗。でもグレードも違うのでは。

価格はさておき、私の個人的な感想としては品川は駅の近くでも買い物が便利という印象がなかったです。交通は言うことないですねえ。駅に近いマンションなので買い物も便利かなあと期待したのですけどこの駅だけだと足りないと思いました。
隣が東京駅だけに何の問題もないのですが品川ビギナーの感想です。

マンションの事なら長谷工～♪
造ってきたから分かるんだ～♪
君等CM観てないのか？

品レジに住んでるぜ。

たいがいのメスはこれで口説けそう
ですね！

やっぱ買います

オプレジじゃダメですかね？

>>334

同意です。品川（特に高輪口）は住まうのに必要なお店が不足しています。
なんとか使えなくもないのは京急ストアくらいです。
高輪口に住むと、クイーンズまでわざわざ行く気にはならないです。

コンビニも、NEWDAYSは品揃えがイマイチで、
セブンは狭い上にプリンスの客で充満してて使えない。
この物件なら泉岳寺側のローソンは使えそうですが。

家電量販店も、せめて田町のヤマダレベルでもいいから一つ欲しいんですけどね。。

そんな中でパチンコ屋だけが一番いい場所を占拠してるから、余計に腹が立ちます。


ちなみに京急ストアで売ってる鮨はそれなりに良クオリティで、おすすめです。

３３８さん
私も同感です。確かに買い物できる場所は少ないですね。京急ストアがまだあるのが
救いですが。カルディや、ポンパドウルも入っているのがうれしいです。
お寿司はまだ食べた事がなかったので今度食べてみます。結構閉店間際になると
お惣菜が半額とかになっているので帰りの時間にあえばお勧めですよ。

京急ストアじゃなくてフーズウェルな。あと魚屋は中島水産だよ。

たまにしか自炊しないので、カルディがあるのは自分的にはかなりポイント高いんですけれどね…。
エスニック食材やらパスタの食材など、ひとり暮らしでも使いやすいものが多くありますから。
でも毎日料理されている方だと、近くに生鮮が充実している店が欲しいでしょうね。
あとは宅配とかそういうのを利用するしかないんでしょうかね？

カルディは珍しい食材を探せて楽しいのですが、全体的に割高ですよね。
うちは東急で生鮮食品を購入し、嗜好品を求めてルピシアやカルディに立ち寄る事が多いです。
確かにこの辺に買い物施設は少なく選択肢がありませんよね。でも
お勤めされている方に限られてしまいますが、駅併設は通勤帰りに利用できるので助かります。

京急ストアは調味料とか菓子類はイマイチだけど、
野菜や魚介類の品揃えはいいよね。
クィーンズイセタンと紀ノ国屋とカルディの組み合わせは、
かなり充実していると思うんだけどなぁ。
山手線のターミナルでもっとスーパーが揃ってる所ってあったっけ？

目黒駅

恵比寿駅

実際に見られる訳ではありませんが、公式ホームページの眺望シミュレーションで
東西南北の眺望を確認してみました。
特に夜景を重視しており、新宿副都心方面、東京スカイツリーと東京タワーが景観に
入ることで最も美しいのが北向きのように感じますが、北は日照や寒さによる
影響を受けるでしょうか？

タワー北向きは一般論で、明るさは問題ないのが普通です。
冬の北風の寒さはかなりです。
逆に夏なら涼しいかと思うと照り返しの光が入って涼しくない場合もあります。南風なので風は入り難いですし。

方角は結局のところ南向きが最適という事でしょうか。
タワーマンションですと、低層～中層マンションに比べて季節や日照の影響を
ダイレクトに受けそうですよね。
高層になればなるほど強風の影響を受けるそうですし、バルコニーに物を置く
事はできませんよね？

苦戦？？

＞３４８

直射日光に弱い方は東・南・西を好まない方もいます。
私も実はそうで、現在の住まいが東と南から直射のあるお部屋です。
レースをしていても十分に明るいというメリットはあるのですが、開けないと景色がはっきりと拝めないですよね。それで結局景色を見れるのは夕方前からというデメリットがあるんですよ。

北向きなら一日中開けられます。

北向きは場所次第で、夏に照り返しの光が入ることもあるんですよ。
直射ではないですが眩しいです。

北向きは、一日ずっと間接光で明るさが一定しているのがメリットではないでしょうか
我が家では、在宅している息子がいるのであえて北向きの物件を購入しました。
夏なども南向きに比べて冷房温度も下げないでも充分冷えるので今電気代も
あがっているのでいいと思っています。
確かに冬は寒いですが、夏場と違って服を多く着るとかすれば何とかなります。
そしてなんと言っても物件価格が南向きよりも安いのも魅力です。

夏は南風なので、北向きは風が入りにくいんですよ。
南向きは上の階のバルコニーが庇の役目をして夏の日光は室内に入りにくく、窓を開けると風は入りやすいです。

在宅している息子？

まさかニート？

今時の東京で、夏に風を通すため窓を開けるなんてしないでしょう。

えっ、開けますよ。

>356
我が家も窓開けます。ですがここだと階によるかなと。タワーですから上のほうの階は開けた瞬間に突風が入る心配もあります。タワーは基本的にFIXばかりで開けられないというイメージを持っているのですけどここは開けられる部分もあるようで。天候や風の強さと相談しながら空気の入れ替えをしたいですね。

>353
遮るものがないので北向きでもよく風が入るのではないでしょうか。

遮るものがあるかないかではなくて、
南風中心に吹くので入ってきにくいです。逆に冬の北風は吹き付けますが。

東京でも空気の入れ替えで普通に窓を開けていますよね。掃除の時も窓は全開です。
タワマンは窓が開かない物件もあるのですね。
24時間換気システムが完備されているので特に問題はないのでしょうか？
春～夏の微妙な室温の調整には窓が開けられる方が良いですよね。

それにしても　操車場あとの　開発　新駅　東京サウスゲート構想、、、
東北縦貫線開通や　リニアによる　品川駅の　ステイタスアップ

皆さんがされる　すみごこち　云々の話なども　もちろん大事ですが　これだけ
地域的にアップサイドのイベントが満載な　立地も　珍しいと　思います。
要は都市計画や　アジアヘッドクォーター構想など、だまってても　公共の
資金や注目がどんどん集まってくる場所だと思います。

かなり　いい値段設定になっちゃってますし、幹線沿いだし、１００戸超と規模感も
ありませんが　そういうネガを補ってあまりある　アップサイドがあり
まあ少なくとも　将来の価格下落余地はかなり限定的な物件だなあ　と　改めて思います。

購入決定した自分としてはそのあと、
なんとなくアベノミクスあげあげ　ムードに流された感がないわけでないなあ
などど自省してましたが、　

客観的にみるにつけ　
やっぱりこれだけ条件のそろった物件も　めずらしいかと、自信を深める次第。。

投資目的ですが　将来子供が　独立したら　すんでみたいなあと　思ってます。

サウスゲートはオフィスビルが建つだけでしょうから、資産価値は微妙ですよ。外国人向けの大型賃貸タワーなどができると近隣の賃貸相場を下げるので、むしろリスクが高いと思った方がいいでしょう。

東京サウスゲート計画スレをちゃんと読むのをオススメします。

サウスゲートスレは港南住人のポジショントークが多いから真に受けないほうがいいよ。

まあ、マイナスではなくないですか？
賃貸棟のある芝浦アイランドのあたりも　逆に　賃貸棟のおかげで
しっかり賃貸相場が形成されてて、周辺の分譲物件の賃貸も底堅い感じだし、

そもそもここは港南とちがって、将来の供給量が需要にくらべて著しく小さいと
おもって、　結構楽観的な見方をしたのですが

結構みなさん慎重ですね。

サウスゲートのスレみました。　なんか鉄道会社系、東京都系、不動産系の方々なのか　単なる開発妄想オタク系の発言ではない議論が延々と展開されていて興味深くよませていただきました。　時間は　かかるでしょうが、２０−３０年単位でみれば品川、田町近辺は　本当に激変しそうですね。　社会資本がいっぱい投入される、という意味では日本全国でみてもこれだけ不動産価値として　おもしろみのありそうなとこは　無いような気がします、　と　結局楽観的なコメントになってしまうのですが。。すいません。購入してしまったので。。

363
ちゃんと読むと、高輪住民や芝浦住民も参加しているのが分かりますよ。

サウスゲートスレ的には東側は容積率緩和でオフィスビルが林立するからこのマンションにとっては好ましいとは言えない。

>>364
グローブタワーに投資用に1戸持ってるのですが、エアタワーとよく比較されます。エアタワーは特に震災以来ジャブジャブ値引きしてるので比較されると弱い。大規模賃貸マンションの近くは止めた方が良いですよ。

ここ完売？

３６０さん
年をとってからも住みやすい街だと思いますよ。病院もありますしね。ちょっと坂を
上がる感じになってしまいますが、せんぽ高輪病院は綺麗でおすすめですよ。坂もなだらかなので
いい運動になりそうです。品川プリンスホテルの映画館は６０歳以上だと１０００円と料金が
安くなります。

３６９さん　
ありがとうございます。　高輪のアドレス負けなんてコメントしてる方も
いましたが、幹線沿いとか　そういう問題はもちろんありますが
やはり　いいロケーションですよね。

ケチのつかない物件なんてそうはないでしょうから何を選ぶかという
問題でしょう。

将来住めるときがきたら、色々楽しもうかと思っています。

３６７さん
私はカタリーナ三田に物件をもってるのですが　全く賃借人が出て行く気配なく結構底堅いなあと
感じています。　芝浦アイランドだと　やはり賃貸棟の影響あるんでしょうか。
エアタワーは　JREIT（アコモデーションファンド）の運営物件ですが、やはり賃貸水準は受給で決めざるを得ないんですね。

でも弱含みとは　少し意外です。。震災後はそうだったかもしれませんが、これから上向きませんかね。

苦戦してるみたいだね。
投資家ばかりで、実需の買いが
全くないみたい。たしかに家族が永住
したくなる物件ではないからね。
あくまでも品川の発展への期待だし。
間取り誤ったかもね。

みんな自分では住むつもりなく資産運用のために買ってるの？

永住するつもりはないけれど、とりあえずは自分で入居する、という人は居ないのかな？

今は通勤の便が良いから都心(この物件)に住むけど、ちょうどリニア開通近辺で定年退職予定だから
そのタイミングで田舎へ引っ越すべく売却するので、その頃に価格が上がりそうな物件を選ぶ。
物件の資産価値が落ちるスピードが遅ければ、賃料収入は無くてもキャピタルゲインが期待できる。
そういう目論みで買う人は居ないの？

まあ今時真剣にキャピタルゲインを期待できるような地域は全国でも殆ど存在しないから
そういう事を考える奴もいない、という事なのかもしれないけど。

リニアのホームは新幹線の下なので、
ここからはかなり遠いですよ。

＞＞３７３さん
リニアモーターカーは品川から名古屋までたったの40分で行かれるんですよね。
前にテレビで見たのですが、値段も新幹線とそう違わなかった様な気がします。
品川駅の地下数十メートルに巨大空間を掘って作られる計画でその長さは１キロメートル
にもなるそうです。2027年が開通予定で、2045年には大阪まで延びる予定になっている
みたいですね。またリニアモーターカー開通の頃には品川駅も注目されそうです。

>373さん

徒歩圏内ではあるでしょう。
いまでも新幹線ホームまで歩いてもそう遠くない位置ですし。


>374さん

そう思って頂いて結構です。
この物件を投資目的で買える人よりは遥かに収入が低いのは確かでしょうけどね。

なんか自分とは全然レベルの違う話しの流れになってますね。
勤め先に近いのでちょっと興味があったんだけど、
ここは自分なんかはお呼びじゃないのかな。。。

元々持ってる物件があるとか、共働きだとか、相続とか、現在の収入がそんなに多くなくても何とかなる人もいると思いますけどね。

品川駅を降りてすぐの所にあるちょっと古めかしいビルの中は結構美味しい
お店がたくさんあります。ビルの中にはなかなか入りずらい雰囲気で、勇気がいるかも
しれませんが。ここは品川？と思う様な雰囲気です。
インターシティの方へいけばおしゃれなお店はたくさんありますが、たまにはこういった
お店もいいのではないでしょうか。

普段はインターシティばかり出没しているのですが、あそこのビルいいんですか。
どこかお勧めの店はありますか？
自分はインターシティの中では秋田料理の店が気に入っていてよく行っています。
比内地鶏が美味しく食べられたり、稲庭うどんが美味しかったりでクオリティが高いかと。

鳥てるか？
全く予約取れなくなったよ。プンプン

盛り上がらないね。
この物件の竣工はまだまだ先だし、
近隣の話題はサウスゲートスレとリニアスレがあるからな。

おけいはんカレンダーもらった。
関東人にとっては希少価値あるかも。
来年ももらえるのかな？

割引は？
ないと難しいね〜

ついに、建物が見えてきましたね。

http://bit.ly/1ie7ZEj
品川タワーレジデンスに地上部出現！！

>>377

え。
そんなことないと思いますよ。きっと我が家のほうがもっと懐寒くて、それでも色んな良い物件を見て憧れて一生懸命計算してみたりしてます。

住まいや場所や便利さが気に入ってここを選ぶか選ばないかは、自身で決めていいことだと思います。
頭金やローンの計画さえ何とかなりそうなら良いのではないですか。

東口側のクイーンズ伊勢丹は来年閉店とサウスゲートスレに書かれてた。
東側に行くことはないかもだからいいけど。

2LDKは資産として悪くないけど、もう高層階が残ってないね。
ちょっと出遅れた。。。

３８６さん
クィーンズ伊勢丹閉店ですか！朝８時から営業していたので、会社へ行く時
ちょっと買いたいものがあった時便利だったのにな。でもどの時間帯に行っても
すいていたな。ただランチ時はお弁当を買いに近くのオフィスから皆買いにきていた
みたいなのに残念です。ただでさえ買い物する場所が少ないのに。クィーンズ伊勢丹の
後はなにができるのかな。

スーパーだよ

関西人ですが、東京ついでにす～もを記念に持って帰ったら
ここを知りました。

まさか京阪が東京でしかも品川にタワーとは場違いすぎて驚きです。
そんでもって気合いが入ってるのかと思いきや長谷工・・・
お得意の団地コンビですやん。

まあ戦後のどさくさに阪急に京都線を奪われたり、梅田にもなんばにも
乗り入れが叶わなかった悲運な会社ではありますが、せめてここで
小さな花を咲かせてほしいものです・・・

関西での京阪って小田急ぐらいのポジション？

相鉄ぐらいのポジションでは｡

相鉄は酷過ぎかと。。

京阪は小田急のように有料特急を走らせるほどの路線距離はないですが
京都側には歴史的観光地があり、路面電車っぽい路線もあるので

小田急から相模大野以遠の小田原方面を取り除いて、江ノ電を足したもの

位な感じではないかと思います。

>>390さん
成城石井はきっとないでしょうね。前に高輪口の階段を下りた、今紀伊国屋の
所が成城石井でしたから。あのときも結構人が入っていた気がしたのですが
なぜ紀伊国屋にと思いました。ま、家賃が半端ないでしょうからそれなりに売上が
なければだめなのかな。どんなスーパーが来るか楽しみです。

>>395
紀伊国屋はスーパーというより食品雑貨屋なので、利益率高いのかな？
もしくは、紀伊国屋はJR系列だから、賃料の減額を受けられたのかもしれない。

クイーンズ伊勢丹が無くなれば、港南のマルエツプチの売上が上がって、
品揃えが良くなるかもしれないですね。

スーパーじゃなく普通の飲食店が入る予定らしいですよ

アトレにはテナントとして成城石井がよく入っていますね。恵比寿、目黒、五反田、大井町全部成城石井入ってます。高輪口の成城石井があったのはルミネです。あそこは戦略的にテナント入れ替えたみたいですよ。

そのうち紀ノ国屋に入れ替わるでしょう