理事長の仕事

理事長の妻は発言権なし。

こんにちは。
＞理事長として皆に意見を聞いてから、ルールを決めるのではないのですか？
仰るとおりです。マンションの管理組合の主役は各区分所有者でが、
マンションの規約にそんなことまで細かく禁止されているのですか？そうでなければ
管理会社が言っていることに関して理由をまず聞いてみては
如何ですか？
それから、ナンバー1の匿名さん
とても失礼ですよ。今時そんなこと言う方はいません。
じゃあ、ご主人がすべて出来るのですか？そしてお仕事されてほぼ居住時間は
少ないのではないでしょうか。そうすると、奥様の方がマンションの
事情はよくご存じでしょ。

管理会社の言いなりになってはダメですよ。

住民ならだれでも苦情は言えるよ。　１さんは失礼です。

管理会社が勝手にアナウンスしているのか、管理組合の合意を得てやっているのか調べられたい。
苦情は誰が言ってもいいでしょうが、ここで言いつける前に旦那と管理会社の人に問い質すべきだ。

黙ってするだけさせておけばよい。ただしボーとしているだけではなく知らぬふりして証拠を積み重ねておく。潮時を見計らって少しずつ突っ込んで相手の意見を収録したりしてさらに証拠を積み重ねる。後は裁判に持ち込むか国交省**地方整備局に相談してみたりして揺さぶりをかける。そのうち和解を申し込んでくる。和解は条件が合えば応じればよい。相手は告訴されると身の棄権は感じているから高いハードルを越えて条件をつけてくる。管理会社に舐められないのが理事長の仕事の一つ。文言からし完全に舐められている。

管理会社が出前取るなとか廃品回収の物を置くな


これって出前を取って食べ終わって返す丼とかを共用部の廊下に出しっぱなしにしないでね。
新聞雑誌等の資源回収に出す業者引き取り待ちの物を共用部の廊下に出しっぱなしにしないでね。
と言う事じゃないの？

８　９　さんは管理を知っている。正しい考え方。

生協の宅配は大目に見てるマンションは多い。
ただ大風の後に生協の発泡スチロールの箱が飛び散ってるので住民から文句が出てる。

１２さんも正しい考え。同意

理事長が注意しないとダメだね。

１４さんも正しい。同意。理事長も共同住宅の住民だからほとんど見て見ぬふり。注意出来る理事長は名理事長。ただし後からの仕返しが必ずある。そこをどうするかが住民の管理意識の問題。菅理員をスパイさせ管理会社が住民同士の仲たがいを利用して契約の延長と工事受注を有利に利用する事を区分所有者は知るべきであるぞ。これは証拠をつかみにくいので管理会社の常套手段。

管理会社に注意させた方が良い。それでも改善されなければ理事会に報告して組合のお墨付きを頂いて次の方法を取る。

皆さん、色々な意見ありがとうございます。 私達夫婦はまだ若いから55歳過ぎの担当者に舐められてるのかもしれません。私達は28歳です。くじで理事長になりました。
あと、他にも教えてもらいたい事があります。前期の理事役員達とは引き継ぎが無かったのです。最近になって、前期役員の人と話したら、後任の役員と引き継ぎとかするのか？管理会社に尋ねたら、必要ないと言われたからあつまらなかった。と言われました。 普通、小学校の役員だって引継ぎするのに何て変な助言をする管理会社だろうと思ってしまいました。 どうですか？

私の場合、理事会役員交代の際は必ず引継ぎを行っていただいてます。
引継ぎ理事会を開催するのが理想的なのかもしれませんが、新旧役員の交代は通常総会終了時としている管理組合が多いため、私の担当マンションでは通常総会終了後にその場で少し時間をいただき引継ぎをお願いしています。

引継ぎとしては、役員の保管資料の受け渡しや、懸案事項の申し送りと今後についての予定や助言などが中心です。

引継ぎは必須です。
引継ぎを促し、引継ぎの場に立ち会うことはフロントマンにとって手間というよりもプラスだと思ってます。

２８歳の理事長さん　その若さでいろんな疑問ををお持ちのようで頼もしく思います。失敗を恐れず一つ一つ学習してください。私は　マンション管理士　宅地建物取引主任者　管理業務主任者　行政書士　ＦＰ２級を学習しました。今はマンションの会計を学習中です。ついでにマンション管理センターのみらいネットの登録実務者になり、自主管理の方法を学習中です。若いのだから参考にしてください。すでに学習して合格している方であれば失礼いたしました。

学習だけじゃ実世界では使えない。実務経験をどれだけ積んでるかだ。

アホが又登場。学習能力のない実務だけで仕事をしている人間は多い。知性を感じない。２１がその典型。ニセ者だ。

初歩的なことを申し上げます。
先ず　マンション管理規約をご一読されることをお勧めします。
特に　役員　理事会　総会が書いてあるあたりは、熟読してください。

そのうえで、理事長の手元には管理委託契約書があるはずですので、こちらも熟読してください。
管理委託契約書は　管理組合と管理会社と交わした契約書です。
そこには　管理会社が管理組合対し、何を為すべきかが書いてあります。

次に過去の総会の議事録を読んでください。
過去、管理会社に対しやってほしい事などが書いてあるかもしれません。

ひょっとして過去に出前とか、廃品回収について話題が上がっているかもしれません。

ここまで調べて、理事長として理事会としてどうすべきかを考えましょう。


引継ぎが無いのはおかしいですが、前の理事長さんに申し送り事項はないか尋ねてみてはいかがでしょうか？

スレ主さんの投書を拝見する限り、いささか管理会社のやり方が荒っぽいとは感じてはいます。
一度理事会を開いて（理事会は管理会社がいなくてもできます。管理規約に開き方は書いてあるはずです）みなさんで相談されたらよいと思います。
理事会で決議すれば、管理会社は法令、規約、委託契約書の内容に反しない限り無視はできません。　
理事会の議事録と共に文書で管理会社に申し入れればよいのです。
それで管理会社が言う事を聞かない場合は　、別の対策があります。

それは別の機会に・・・

>引継ぎが無いのはおかしいですが、前の理事長さんに申し送り事項はないか尋ねてみてはいかがでしょうか？
その必要はない。前理事長が引き継ぎ事項無しと判断してるのだから無視してよい。
むしろ先期からの引き継ぎ事項がない方が先期を否定してゼロベースでスタートできるので理事長にとっては望ましい環境になる。

理事長になったら、まずは「今季の重点実施事項」を理事会並びに組合員に説明することだ。ただし理事会で承認されれば組合員へはチラシ配布で可。

＞25　無視をしたけりゃ無視してもよいのだが、マンション管理運営を円滑に行うために、やはり前理事長とは一度会って話を聞いてみたほうが良いでしょう。

そのうえで　正式案引き継ぎ事項として何もなければ、じぶんのおもうようにやればよろしい。
前理事長は、引継ぎをすることの重要性がわかっていないのかもしれません。

引き継ぎは文書が原則。引継書が無ければ引継事項が何もないと判断して良い。
文書にして記録に残すのは組織運営の鉄則。

私の場合は逆の立場。新理事長に引き継ぎ事項が有るので引き継ぎたいと連絡したら引き継ぐ必要は無いとのへんとうであったので引き継がなかった。後日解らない事が有るので教えてほしいと頼まれたが、君は引き継ぎを拒否したのだからと、要請を断った。理事会は紛糾しているらしい。知ったこっちゃない。こんな事例もあります。引き継ぎの要請だけはした方がよい。断わられたら無視して新理事長の方針ですれば良い。

理事長はword,excel,powerpointの達人でないと務まらないよ。
なぜなら、これらができないと資料が作れないし住民プレゼンも出来ないから。

＞27　＞28　＞31　やだねぇ　こんな風に決めつけで物事を進めていくような人と一緒に理事会活動をするのは！

もう少し　視野を広めて見つめられないものかねぇ

会社と違うんだよ。　同じ屋根の下に住んでるんだから　顔を突き合わせて話し合おうよ。

会社と同じだよ。上下関係はあるし損益計算もして運営しなければならない。
管理組合は共益非営利団体だけど、一般会計の剰余金を確実にたたき出す運営が必要。
この剰余金は修繕積立金の不足を補うことになる。

>>24の意見がまともで前向きですね。
特に過去の議事録を読めば（きちんと記載されていれば）議事録を読む事で今後何を為すべきか見えてくるでしょう。

理事会に出る前に予習して来いよ。
そのために理事会開催通知と一緒に理事会資料配布してんだから。
単なるお茶会と思って出席してる理事や監事、辞表出せよ。
組合員の公金を扱って運営するとの自覚が欠如してる。
そういう奴らは組合費を無用に毀損する可能性があり危険だ。
排除すべき。

うちは理事会当日にならないと資料は出てきません。
だから予習もへったくれもありません。
理事会に出て初めて資料見ますので、理解不十分の不完全燃焼のままで決議とっています。
これって管理会社の作戦ですか？管理会社にとっては理事に勉強させずに決議が取れます。

>>35
みな辞表を出し、そして理事長一人が残った。
これが本当の理事会なしの管理者管理方式の完成になる。

>>36
管理会社主導の運営だとそうなります。
出来れば資料作成は理事会で。
管理会社に作らせる場合でも理事会開催数日前に完成させ理事長又は理事長の任命を受けた理事が事前にチェックした上で配布しましょう。

私のマンションでは、理事会資料は理事長がチェックしてから配布します。
理事長と管理会社で打ち合わせして、管理会社がドラフトを作成し、理事長がチェックしてから理事会１週間前に理事会開催通知と共に配布します。
管理会社との打ち合わせの段階で、理事長や理事の作成した資料の綴じ込みを指示しています。
従って、理事会資料の作成は理事会３週間くらい前からスタートしています。
もちろん打ち合わせや連絡はメールが主体で、必要なら電話で連絡します。

３７さん　規約で理事の定数はどうなりますか。定数が１人で良いと規約にあれば規約違反にはならないが。

>>40
規約に定数があっても、それは総会での役員選任の時まで。
一旦役員になってしまえば、規約に辞任の制限や定数不足による補充の義務化の規定がなければ、辞任お構いなし。
うちのマンションはそういう規約になってる。だから理事が辞任しても、補充する時もあれば補充しないときもある。すべて理事長の考え次第。

理事長と喧嘩して辞める理事もいるよ。でも辞めたら負けだけど。
あくまでも喧嘩し続けて喧嘩理事会にするべきだ。
理事長が辞めるまで喧嘩し続けるということ。

規約違反の理事長の解任請求要件を満たしていても解任した後も区分所有者であり続ける限り遺恨は残り運営がやり難いので理事長在任中は放置してタイミングを計る。良い結果がでれば善しとして悪い結果が出れば住民は動きだす。他力本願とゆう手もある。理事でない者は総会で喧嘩する知識と度胸が必要。腹をくくるのも楽しいものであるぞ。理事長になりたい者は少ない。マンション管理適正化法施工後１２年ではあるがマンカン士も徐々に組合活動に浸透してきている。

実務を理解しているマン管士は少ない。
マン管士に費用を遣うくらいなら標準管理規約の解説書と自分のマンションの管理規約の違いを各自勉強した方がマシ。

理事長経験のないマン管士、ましてマンションに住んだことのないマン管士は　クソ　
実務上何の役にも立たん。

管理会社勤務経験のあるマン管士は、管理会社の肩を持ちやすい。金を払ってまで雇いたくない。

まともなマン管士　日本で何人いるか？　１０人いるかなぁ・・・？？？

役立つものと役立たずは何処にでもいる。役立たずであれば利用しないだけ。確かに役立たずマンカン士は多い。話にならないマンカン士に遭遇する。そんなに期待できる資格ではない。欲に立つマンカン士であれば活用の仕方はある。

役に立つか立たないかの判断ができるのなら、マン管士を雇う必要はないはず。

赤の他人達と管理組合を構成して共同で管理運営、資産の維持保全することの難しさまで考えてマンション購入している人の割合くらい、まともなマン管士なんて存在しない。

私は簡単だと思う。

元々人間自体が真面かどうか不明。マンカン士　弁護士　裁判官　住民等々　管理する側される側　皆人間のする事。規約で忠実に管理する方が楽ではないのか。日本は法冶国家である事の原点に返りなさい。規約はマンションの憲法である。このスレの意見を集約して纏める事は神業である。だとすれば管理規約に忠実に議論する方が楽ではないかと思う。

新任理事長の最初の仕事は、規約違反の住民を粛清することだ。
恐怖政治を植え付けて綱紀粛正だ。その手始めが滞納撲滅だ。

>規約違反の理事長の解任請求要件を満たしていても解任した後も区分所有者であり続ける限り遺恨は残り運営がやり難いので理事長在任中は放置してタイミングを計る。良い結果がでれば善しとして悪い結果が出れば住民は動きだす。

遺恨を恐れていたら何もできないよ。その理事長をマンションから追放するまで攻撃しないと。

よく「組合員との間に遺恨を残さない」と言う理事長がいるけど、それが組合員をつけ上がらせる結果を招いている。再起不能になるまで成敗してしまえば遺恨は残らない。

集合住宅内の共同生活における規律を守り秩序を維持するため、理事長は不徳組合員を粛清成敗する義務がある。

理事長自信が規約違反は罰せないもんね。

アホ理事ばかりだと理事長の独裁政権は可能だ。

理事長は滞納者宅を夜討ち朝駆けして督促しないとダメだから大変だね。
借金取りと同じだ。

ちゃんと管理してくれるなら独裁でも有難い。理事長などしたい人間はいない。高い報酬があればしてもよい。理事会や総会の議長を務めて良識の無い変人のクレーマーとの対決を見てきたが、それを乗り越える議長は大変だ。国会答弁の比ではない。規約と管理委託契約と会計と修繕等々の質問をされ答えられなくなったら管理会社担当に振って済めばよいが、管理会社は関係ない議長に聞いているのだと攻められたら答えなければならない。答えられないでいるとリコール発言が飛び出す。

そのためには理事長は相当な知識が必要だね。組合員をねじ伏せるだけの力量も必要。

理事長職を甘くみない方がいい。誰でも務まるわけではない。器量が必要。

５９です　知識がなく器量だけに頼ると８９３まがいになり大変な事になる。わたしは８年間理事長をさせられた。大規模修繕等大体の大きな事をさせられてマンションの相当の管理業務はクリアーしてあとは１０年後の大規模修繕が控えるだけだから理事長を辞任する事を真剣に考えていた。この良識の無い変人クレーマーは同期の１年生の副理事長である。知識等はないが押しがきくのでこれしけ後任の理事長候補はいないと踏んで時期理事の留任を進めたが断られた。この人物には管理会社とわたしは１年間悩まされた。結局又次期留任理事を断れなかった。１か月後には定期総会で議長を務める事になるが、どうにかして辞められないか、ばかりを考える日々が続いた。続きは次回にスレする。

私は副理事長→理事長でいずれも立候補です。
歴代の守旧派勢力を副理事長時代に一掃して下地が出来たので、永世理事長をめざします。
もちろん毎回立候補です。

え

エントランスに出前の皿を置く常識知らずも実際にいたからね。
一定の限度を超えた行為に対しては注意や指導はやむをえない。

スレ主さん如何したんでしょう、お爺さんたちにスレ乗っ取られましたね。
くだらんレスバトルにうんざりでしょう、お見舞い申し上げます。（笑

ここはあまり参考には成りませんが、御夫婦で理事長さん頑張って下さいね、応援してます。

ここでも読んで頑張ってください。
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-frame.htm

基本的に理事長自体には大した権限はないです。でも、理事会で主導権を取りやすいですから色々とできる事はありますよ。

管理会社はサポートだけなのでものを決める権限はありませんから、態度がでかい様なら変更を前提に他の管理会社に見積もりを取るぐらいしましょう。

それを見ても態度を変えない様であればクズ管理会社は変更です。ただ、変えたからと言って報われるかどうかは保証されないのが困り者なんですけどね。

６７さん　５９と６２です。今後とも宜しくご指導下さい。私も知識不足です。マンション管理は難しいですね。そのうち私のマンションの役員選任方法についての規約を公開しますのでその節はご意見をお願い致します。念の為６３は私ではありません。

理事長になったらまずはその職責の重さを理解することだろう。
理事長は管理組合の代表権があり、管理者も兼任するなら区分所有法で代理権もある。
組合員との訴訟沙汰になったときに初めて分かる。
管理組合が原告・被告になったときは代表者：理事長として裁判の矢面に立つことを理解しておいた方がいい。
理事長時代に訴訟になると、どうしても期をまたぐ係争になるが、係争中の管理組合は火中の栗を拾う理事長職なんて誰も受けない。そうなると訴訟提起時の理事長は続投せざるを得なくなり、判決が確定するまで理事長職から逃れられない。もし管理組合が敗訴するようなことになれば、もはや理事長はマンション内にはいられないだろう。多額の裁判費用を組合費から支出して負けたのだから。

↑↑　　こんなケース0.1％以下でんなぁ！
まして　訴訟で負けるケースなんて　　0.01％以下

素人理事長はんを　脅さんといてや～！！

ただでさえやりとーない理事長を脅して、第三者管理にでもさせようとする企みでもおまっか？

組合員から駐車場の運営に関して管理組合が訴えられたので、管理組合は被告となった旨を全組合員に通知する目的で、オートロック内の建物内掲示板に訴状のコピーを貼りだした。
ところが貼りだされた組合員は怒って、訴状貼り付けに関して新たに管理組合を訴えた。
その結果、一審（地裁）二審（高裁）で管理組合は敗訴し、昨年末に最高裁に上告した。

これは有名な裁判、理事長なら知っておくべきである。

組合員が組合を告訴　組合が管理会社を告訴　勝訴の確率のデータを知りませんか。私の情報では組合員が組合に勝訴する確率はかなり高いと聞いておりますが。？

総会決議無効確認訴訟は簡単ではない。

管理組合が最高裁で勝訴して有名になったのは、２年前だかの大阪のマンションであった「非居住組合員への協力金の課金」判決だね。

組合員も金もってないと訴訟はできないよ。
相手は組合費を使う管理組合だ。体力勝負では組合員は続かない。

ニセ理事長だと立証されたらどうなる。

スレ主さん

ここに、登場している方の中に管理会社の関係者が混じっている
可能性が高いです。
ふざけているでしょ。最初の投稿者の方は真摯に意見されていますが
気を付けてくださいね。
法律的な用語を使う方や自作自演の方もいらっしゃるので騙されないように
また、管理組合は区分所有者の運営で成り立っていますから必ず民意を調査することを
お薦めします。総会・臨時総会の開催を頻繁に行われる方がいいです。
とにかくオープンにされることを心掛けていくこと。
管理会社の中には、悪質な管理会社も多いですよ。全てを信じることはしないこと。

マンションのルールは、マンション居住者で決めること。管理会社の人間は
マンションに住んでいるわけではないので、全てを把握していません。
管理会社はどちらなのか存じあげませんが、誰にでも解りやすくアドバイスしてくれる
居住者の調和を考えてくれる管理会社であればいいのですが・・・。
応援しています。

最近やたら訴訟に関しての書き込みが多いが、何故訴訟になるか？
・きちんとしたコミュニケーションが取れていない
これが一番の原因。
相手の言い分を聞かない。
譲る気持ちがない。

訴訟沙汰を抱えるマンションなんか住みたくない。

78
法律論交わすからだろうよ。レスをきちんと読めばわかります。理事長は責任がある
とのことを、意見されてのでしょう。ただ、一般的には難しい表現が多いですね。
そうならないようにアドバイスをされていると思いますが
今時、弁護士さんでも法律用語使わない気がします。なぜ、難しく解説されるのか理解に
苦しむし、解釈の仕方次第でどうとも受け取れる。だから、断定的な表現は避けて
もっとわかり易く意見をすべき。

うちは組合員とのトラブル発生から10日足らずでいきなり組合員の代理人弁護士が出てきた。
だから管理組合として組合員とひざ詰めで話し合う時間なんてなかった。
そしてこの弁護士と話し合ったが、案の定訴訟を起こされた。
はじめから好戦的な組合員はいるもんだよ。最初から管理組合を訴えることを考えてた見たい。

>>81
ほったらかしにしたのではないよ。
事件発生後、最初に訪問したときから「訴えてやる！」と言ってたよ。
こちらも管理組合に非がないとの前提だから、謝罪の言葉は一切発しなかった。
それが気に食わなかったようだ。
謝れば何がしかの金を要求される。組合費から無意味な金の支出は出来ない。
今係争中だから司法が裁いてくれる。管理組合の業務上過失か否か。

その組合員は経済力があるよ。組合は危ないね。組合員が組合を告訴したい組合員は五萬といるよ。資金力があれば私も告訴する。北朝鮮とアメリカとのにらみ合いと　にているよ。資金力さえあれば組合に勝訴する証拠だけは確保している。理事長は証拠を私が持っている事は百も承知。よって名誉棄損及び共同の利益に反する行為で告訴できない。理事長はノイローゼで入院した。理事会はどうするかな。被告になれば逃げられないから受けて立つ準備はしている。弁護士とは打ち合わせ済み。

>>84
共用部分での傷害事故による訴訟の場合は、施設賠償保険がおりるので管理組合は組合費から裁判費用を支出する必要はない。よって闘争資金の心配は全くないから勝訴を獲得するまでは上告を重ねて最高裁までいける。

>>85
それならネット理事会にすればいい。集まらなくても済む。

ネット理事会はスマホ対応でお願いします。

理事会は対面でなければならないとの規定はないからネット化は可能。
ネットできない理事は欠席扱いにすればいい。

ネット理事会なら集まらなくていいから、集会室のないマンションとかリゾートマンションとかオーナーズマンションには最適です。

ネットだと相手の顔が見えないね。文字だけだと表情や感情の起伏が読み取れない。

うちの理事は就任以来最初から最後まで黒のサングラスで押しと通した。
理由を聞いたら「面が割れる」からだそうだ。だから誰も素顔を知らない。

こんな2チャンネルに近い議論は、止めることだ！

>96
同意！