大江戸タワーレジデンスってどうですか？

>176
すみふの事何も知らないんだなぁ。まずは住友不動産の販売方針を勉強するとこから始めないとね。

>177さん
えっそうなんですか！
176さんではないのですが、私は最近になって色々検討し始めたので、分からないことだらけなんです。
良かったら、簡単でよいので販売方針を教えてもらえますか？？

すみふの場合は最初からじっくり売るつもりで高めに値付ける会社だから建物完成前に完売する方がレアケース。値引き事例なんて極めて異例。すみふに値引きさせたなら自慢できるんじゃないか。

建物完成後に実物見て決められるのが利点でもあるね。

っというか、竣工前に完売したら会社の上層部から怒らるみたい。
「もっと高く売れただろう」って。
今は竣工までに8割販売して、残り2割は完成住戸で販売するのが会社方針だそうです。

面白い会社ですね～

完成してから5年近く売っていた物件もいくつかあったし、住友独自の売り方ですよね。

価格を高くして時間かけて売っていくことがいいかは別として、高い価格故にすぐに
どんどん売れないことに慣れているせいか、営業マンが無意識に客を見下す感じが。

そうだったんですか…。
まだまだマンション探し初心者な物でそういう事情は知りませんでした。
ということは、値下がりするまで待つ、ということは住友不動産のマンションではできないということなのですね。
本当に欲しい部屋があった場合は、
値下がりを待たずに契約してしまった方が良さそうに思えてきました…。

完成後数年待つ気があればモデルルーム使用住戸とかそれ以外も価格値下げの可能性は出ると思います。
でも気に入った部屋がそうなるかは不確実だし、気に入った部屋が買える範囲であれば割高覚悟で買うのもありだとは思います。

住友不動産の場合、そのマンションに興味があり、その中で気に入った部屋が欲しいとなるなら第１期から説明会に参加して申し込みするくらいじゃ無いと難しいですよ。当たり前ですが、条件良い部屋ほどいち早く売れてしまう印象があります。

コンセプトルームって何だよ！ちょいちょい仕様違うからいまいちイメージわかないよ！と言ってる間に無くなります。高い買いものですが、想像で買うしかない（汗）

長期修繕計画の支払いが最初すごく低くて30年後とかすごい額で計画されているんですけど、
これって普通ですか？
それとも購入後すぐに売却する投資家用のための設定になってるんでしょうか！？

>186

具体的に、入居当初を1としたら10年、20年、30年で何倍になってるんですか？

私はスミフをネガって「マンション購入ちょっと分かってる」的な人間ではないですが
最初安く見せるのは初期費用を抑えたい物件では一般的だと思います。
販売対象が若い世帯だったりすると10年後くらいで高めになった方が良いという人も。
意図的に低く抑えていると感じる人は嫌がりますよね。

＞186さん

僕も疑問に思って聞いたことがありますが、あまり反応ありませんでした。
多分、皆そこまで住んでいないつもりなんだと思います。

でも転売する時に次買う人はチェックしますよね。
だから結局売れないんじゃないかと思います。

おおよそ以下な感じです
1～ 5年目 6000円
6～ 10年目16000円
11～15年目25000円
16～30年目31000円

特にスミフは竣工後もしばらく売り続けることが普通なので、その間の修繕積立金の負担を抑えるためにも安く設定してるというのはありますね。
まぁ数年ごとに上がるのはどこも同じですが。

前に見たマンションは20年後に6万円になっていました…
大江戸はまだマシですね。

でも5年後にいきなり1万円/月上がるのは庶民にはきついですね。

>190さん
あ～投資用というより売れ残りが多いスミフのために、安く設定してるんですね。
これで合点行きました。

>191さん
20年後に6万円って・・・
そんな物件もあるんですね。

段々上がるのは理解できますが、
いくらなんでも最初が安すぎる気がします。
使っている1年は最初だろうが20年後だろうが、変わらないんだから。

修繕積立金の値上げ幅が大きすぎますね。
完売までに時間がかかるので、売主負担を安く抑える為安くしているとは
目からウロコで納得です。
それ以外にも、ローン返済以外の費用が安い＝検討しやすいという狙いで
初年度は安すぎるくらいの設定にしておくらしいですね。

あと私が聞いたことがあるのは、
MRでお客さんに月々の費用の説明をするときに
「たったこれだけなんですよ」みたいな印象を与えるために初期は抑えているみたいです。
本来なら最初からもう少し高めで行かないといけないのでしょうね。
タワマンの大規模修繕費ってどれくらいかかるのかは具体的には判らないのですが…。

＞＞194　ずっと均等が家庭の計画的にもイレギュラーが無くて理想だとは自分も思います。1つ述べさせて頂くとすれば、初期費用が安くないと購入できないという家庭がある、これは否定できないのかなと。

後で上がっていくほうが都合が良いという人もいると思うんですよね、働き続けることで収入が増える中で増える費用も支払っていくほうが良いという感じで。

MRでの話しに関しては、将来上がっていくことだけは正直に教えて欲しいです。

＞194さん
タワーマンションの大規模修繕費用は割高になるものだと考えておいた方が良いですよね。
とあるマンションを例に挙げさせていただくと、港区の29階建、139戸のタワマンの場合
10年間で修繕費用は約14億7千万円必要だとわかったそうです。
勿論、階数と戸数が少なければもう少し安くなりそうですが、衝撃的なコストですよね。

14億7千万円÷139戸÷10年÷12ヶ月＝88,130円／月
単純計算で平均して月々9万円ですか？
本当なら絶対住めませんね。

千代田区の何億もするマンションだったら修繕費がそのくらいでしたよ。管理費と修繕費合計で月20～30万円ぐらいでした。こことは次元が違いますね！

総戸数124戸で26階建てですか。
1階あたりの戸数がさほど多くないので、そのプライバシーというか
あまり人がフロア内に入り込まないのは良いなと思います。
その分、ものすごく規模が大きいタワマンと比べてしまうと修繕費が高くなりがちになるのでしょうが。
ある程度織り込んでおいた方がいいでしょうね。

>197
>198

月々のローンと管理費・修繕費の月額を足して計算している方がほとんどだろうと考えています。
いくらマンション自体の価格が予算内でも管理修繕が予想以上では生活が成り立たないですから、挙げて頂いたような月額出費は前提で住まないといけないですよね。

うちはこの修繕額計算はギリギリですねぇ。

そもそもこの修繕計画で大規模修繕は大丈夫なのでしょうか？
タワマンって結構かかると聞きますが…。
管理費を下げられるところは下げて、修繕に回すとか
絶額の支出を買えないで修繕費に回す方法も考えて行った方が良いのではないかと思いました。

仕様や設備の話題があまり見られないのですが皆さんの印象はどうですか？

私は単身者で50m2台のマンションを探していて
中央区だとDINKS向けにも資産価値はある程度維持できると思ってるのですが
このあたりで50m2台の2LDKってどうですかね。

個人的に1418の浴室とか広めのバルコニーとか
中央区と比べて余裕のある作りだなと思いました。
平米単価は90万くらいでしょうか。
だとするとより興味が湧いてきます。

蔵前で坪300なんて価格じゃ売れないと思う。
勿論202さんみたいにその価格で魅力感じる人も中には
いるので少しは売れるんだろうけど。
住友不動産だから、202さんのいうレンジで売る可能性大。
そして売れ残る。
もしかして202さんも関係者かな？「そう」とは言わない
でしょうが違ったらゴメンナサイ。

坪の事情は詳しくないのでわからないですが
売れ残ること必至な坪単価で出すものなんでしょうか・・
スミフさんの歴史ならもう売れるか否かの価格の加減は心得ているように思うのですが・・

なんにしましても私はここに魅力を覚えました
坪が高過ぎるのかどうなのかの実際はこれから勉強することになりますが
購入する確率はしない確率よりは高い状況です

そうですね。
さすがに住友不動産も、価格の加減は心得ているだろうと思います。
そのうえで完成後でも数年間売れ残るような設定をしてくる珍しいデベです。
竣工前に完売などしたら、多分社内ではマイナス点なんだろうと。
他の業者とは一線を画す、ある意味大したものだとも思います。
短期間に煽りながら完売していく野村とは対照的だと思います。
204さん、気に入った部屋があって無事に購入に至るといいですね。

住友不動産はよく205さんのように言われていますよね。
ですので、本当に住みたい物件なら、値下がりを待っていても下げられることはないと…。
欲しいときに契約してしまった方が吉のように言われますよね。

駅まで徒歩1分って本当に便利ですよね。
ただこの戸数でタワーとなると、結構修繕費がかかってくるんじゃないかと思いますが
実際どうなんでしょうね？

その可能性は高いと思いますので、長期修繕計画をよく聞いて判断材料にしたらと思います。

駅まで徒歩1分にひかれて、モデルルーム、現地にと行きましたが、大江戸線のホームは深いので実際に電車に乗るまではかなり時間かかりました。
ほとんどの地上出入り口はエレベーター、エスカレーターなしの階段のみなので、荷物の多いときや、歳をとっていったら厳しいと思い、ここはやめました。

駅まで徒歩１分＝地下鉄の入口まで徒歩１分ということですね。
実際には浅草線の蔵前駅の方が早くホームに着いたりして。

>203

202です。
私は関係者ではありません(笑

住友不動産は中央区では月島あたりに完成在庫いっぱい抱えていることは知っています。
台東区の板を見る限りでは他の地域でもそうなんですね。
他のマンションに比べて高めの設定をするという印象はあるので
私も価格面ではネガティブなイメージを持っています。

平米単価90万くらいか？という質問は、中央区ばかり見てると
それくらいで良い物件を見つけられたら良いなという希望でした。
ただ台東区のこの辺りだと割高ということですよね。

で、話が戻るのですが家の中の仕様について意見のある方いらっしゃいますか？
価格が「高い！」と言われない物件は結局仕様や間取りがイマイチなんですよね・・・

ディスポーザーと食洗機は最初からあった方が良いと思うけど、床暖房はガス代かかりすぎるため使わなくなった。

その他設備については、その設置費用が物件価格に何倍にもなって乗るならば、最初は無くていいんじゃないかと思う。欲しけりゃ後からつければいいんだし。

床暖房はガス代が嵩むんですか。
ランニングコストは電気よりもお得なはずですが、それでも高くなっちゃうんですね。
価格が安いマンションで、ひどいところではシャワートイレもオプションになってしまう
ようなものがありますが、標準的なものが装備されていれば満足です。

床暖房は、部屋の広さにもよるが、１０畳程度だと毎朝３時間付けてもガス代１万円程度。
一日中つけても４万はまずいかない。駐車場代の方がよっぽど高い。

ただ、シャワートイレがオプションになってしまうマンションが購入検討範囲に入っているのであれば
スミフのマンションは、非常に割高に感じると思う。完成前に完売するような価格設定はしないから。

スミフは販売費を削減するよりは、価格転嫁なんだね。

ガスの温水式床暖は温まるのがゆっくりでも効果の持続が長いと言いますよね。
なので電気式よりは良かったのでは？
価格転嫁されていても、やはり標準で付いているのであればいいなと思います。
オプションで床暖だと電熱タイプになることが多いですから。

床暖では部屋全体は暖まらないでしょう。
エアコンの方が割安。

エアコンだけだと暖房の場合は上ばかり暑くて足元寒いなんてあるので、
扇風機つけて空気を循環させると良いなんて言います。
よくマンション購入雑誌で床暖は使わなくなる設備なんて書かれていますけどそういうもんみたいです。
でも自分はあればあったでつかってしまいそうかな。
どうしても床暖が欲しい場合はその電気パネル式を使うのですね。
段差が床にできてしまうんでしょうか。

うちは逆。床暖房で足元暖かいし、暖気が上がってくるから
エアコンはあまりつけません。10畳程度の狭い部屋ですから
かもしれませんが、キッチンと隣の部屋と合わせると18畳位
になりますが、それでも暖かいです。エアコンの方が省エネかも
しれませんが、ついつい床暖が気持ちよくて使ってしまいます。

うちも床暖メインで使ってます。今度引っ越すときも床暖は絶対欲しいと思ってます。
エアコンより部屋全体があったまるし、風もおきないし、ジワーッとあったかくなるのが心地いい。

エアコンより床暖房の方が気持ち良く温まるってのは確かにそう思う。電気代とガス代の問題だけ。気にせず床暖房使ってたらガス代は庶民的な感覚では大変な額になる。うちが床暖房使うのはここ一番だけ。

床暖は本当に気持ちいですし部屋が温まると思うのですけれど本当にランニングコストがかさむのですよね。

1月2月のものすごい寒い日だけ位しかうちも使わないかも。

でもいざという時にあるのは本当にいいと思います。

温かい空気は上に、冷たい空気は下にいくので、床暖だと暖房の効率としてはいいのでしょう。

購入検討してる方いますか？

床暖房の光熱費ですが、1日中つけて4万円弱として、その他にサブ的にエアコンを利用するとしたら暖房費用だけでかなりの額になってしまいますね。
現在我が家の光熱費は、冬場の電気代がMAX1万5000円程なので床暖房メインのスタイルは無理かな、と感じます。
これまで床暖房のある生活に憧れていましたが、コストが嵩むと認識してコントロールしなければいけませんね。

この物件に特化した話題もないから検討してる人も居ないでしょ。
すみふだし入居後しばらくは販売してると思うよ

3～4年はかかるでしょう。

床暖ってランニングコストがものすごくかかるって言いますが
そんなにしてしまうのですか（泣）
床暖があったらついつい使ってしまいそうになりそうですが
必要最低限でいかないと～
でもこうも寒いと毎日つけてしまいそう