大江戸タワーレジデンスってどうですか？

ゴクレが昔からやってるやり方ですね。
ＭＲ１箇所での、複数マンション紹介。

モデルルームを共用するのは、耐震偽装のヒューザーと同じコストダウン手法。

キックバック歓迎
総研内川

ゴールデンウィークの事前説明会ってどんな感じだったのかなって
思ってましたが、あまり詳しい情報も貰えていないようですね。
期待して覗いてみたのですが、がっかり。まだ当分の間は
説明会に行っても肩すかしを食らいそうですね。

墨田川とスカイツリーか…。

この条件が眺望に含まれるマンションは購入殺到ってやってましたね。

ここはどうでしょ。

眺望条件よりも蔵前駅１分の強みが、自分の中ではかなり大きいです。素晴らしい眺望は休みの日にでもゆっくり見るとして、利便性と価格のバランスで判断したい１件ですね。

すみふ物件は相場より割高だよ。これ常識。

>105
スカイツリーは見えないよ。

天井高洋室も2.65mあるんだね。
外廊下だし、蔵前ステーションコートの背が高い版だね。
外廊下にはエアコン室外機が並ぶのかなぁ

なかなか情報出ませんが、ギャラリーに行けばいろいろ聞けるのでしょうか？
物件価格とか管理費等とか？

６/８から要望書の受付となってる！
もうそんな状況なのか・・・

もう要望書ってめちゃ早くないですか！？
だってまだ事前案内会の段階ですよね？
相当の反響があったという事なのでしょうか？？
もう事前案内会に行った人には間取りや価格などは知らされているのでしょうえん。
こちらは蔵前駅のほぼ目の前みたいな感じの場所ですから、
やはり立地面で買われる方が多いのでしょうか。

各フロアゴミ捨て場は無いのか。上の人はめんどくさいな。
ディスポーザはあるの？

見込み客が集まらないから事前案内会を続けてる。ただ、早期来場者を待たせてるいると他の物件に逃げられるから要望書を受け付けてるってところでしょ。すみふって掟破りのフライングをする会社。大手では珍しい。

ここも蔵前キャピタルコートみたいに階層ごとの価格差をあまりつけてないのかな？

そうすると割安感のある良い部屋は早い者勝ちだね！残った部屋はダメ部屋ってことになるから、売れ残り分はますます苦戦必至か。

シティタワー上野池之端の劣化版ってとこだね。
確実に売れないマンション。

要望書って、正式な申込みではないですよね、たしか。
それで掟破りとか売れないとか批判されるのもなんだかな･･･、と思ってしまいます。
私は立地が立地だけに、この辺に住みたい人は多いと思います。
（実際、この辺りに住んでいて、環境がとても良いと感じているので。）

掟破りや完成在庫についてはこの物件というわけでなく、すみふ物件一般のこと。まあ、ここもそうなる可能性が高いけど。延々と事前案内会をやっているのはその兆候。

すみふお得意の見た目だけはがんばってるかもしれないが、スペックがショボすぎでしょ。
これで価格は高いんだから売れないでしょ。
要望書とかそんな話ではなく。

>118
スペックがショボすぎ？価格は高い？何と比べて？

比較対象としては地所の浅草橋がいいと思うけど、立地・設備・価格ともショボくもないし
高すぎとも思わないけど。

ちゃんと見てる？

平成２７年３月ってことは２年弱先だね。そこまで待ちきれねぇ。金利は大丈夫か？

>119
地所の浅草橋、間取りで
玄関ドアとお隣りの玄関ドアが近すぎ。
通路が長いんだから離して設計するのも可能だったろうに。

要望書の受け付けが始まったのに盛り上がりませんね。

人気ないのでしょうか？

そうだね。すみふ物件板ってさくら投稿で盛り上がるはずなのに。おかしい。

ＨＰでは間取りが見られないのですが、モデルルームに行けばすべての間取りは見せてもらえるのでしょうか？？
ＨＰからはなかなか検討しにくいなぁというのもありますよね。
トランクルームがあるようですが、
室内の収納力はどれくらいあるのでしょうか？
トランクルームも確かにあると助かるのですが、
室内そのものの収納力も気になるところだなって思います。

この物件は人気なし

なので情報も出てきませんよ

気になるなら、自分で足を運ぶしかない

盛り上がりませんね。

スカイツリーや花火など、
眺望面では恵まれているかな？と思います。
周辺は飲食店が多いので、外食も困らないかと。
雰囲気良さそうな個人のお店が多く見受けられます
ただ、やはり駅に近いこともありまして、静かとは言い難いかんじですかね。
利便性を取るという感じでしょうか。

本当にきちんと検討しました？
全戸南西向きなのだから、部屋からはスカイツリーも花火も見えないんです

127さん
本当ここら辺は飲食店が多いですよね。えっこんな所に飲食店があるのと
驚く様な場所にも突然現れたりもしますからね。私が一番のお気に入りは山やす。
ここの溶岩ステーキは最高ですよ！小さなお店ですが、どれを頼んでもはずれた
事はありません。ジャズなんかも流れていておしゃれです。

ハンバーグのベアは超美味しくてしかも安い。ハムカツセット最高！

素敵なお店が多そうな地域だなぁと思っていましたが
やはりそうでしたか！！

山やすとベアですね！
さっそく調べてみます。
そして現地に行ったら食べてみます。

花火はこちらからは見えないんですか…。
花火の日は屋上を解放してくれたりするといいのですがねぇ。

普段は屋上は解放されてます。逆に花火の日は抽選になります。

132さん、ありがとうございます。
そうだったんですか！！
屋上は混むので、抽選にしておかないと花火の日は危ないですものね。
運よく当たるときっと特等席できれいに見えるんでしょうね♪

12階でも結構眺望が良さそうな感じですね。
周りにそこまで高い建物がないからでしょうか？
意外でした。

花火の日は屋上テラスが抽選になるのですか？
公式サイトの公共施設紹介で、屋上テラスは
「隅田川花火大会の花火をゆったりと間近に愉しめ、かけがえのないひとときを堪能できます」などと
宣伝していますが、抽選になるとは一言も言及されていませんよ。注意書きしないとまずいのでは？

>134
だいたいどこのマンションでも同じですよ。抽選等の注意書きは管理規約に書いてありますのでわざわざWebには書かない。
抽選にせず全員来たらどうなると思いますか？

100人乗っても大丈夫

花火が見えるってのを購入理由に考えてるなら、契約時に売主にそう伝えておいたほうがいいよ。もし見えなくなったときに、有利に交渉できる。

なんか腐った間取りばっかだねー
田の字をさらに悪くした感じ。

あー・・・この間取りはやっちまったな・・・

平成27年3月引き渡しということはあと1年半後。
アベノミクス効果で２％のインフレが達成されているなら同時に金利も上昇してるでしょうし、今後どうなるかわからないから不安。参院選で自民党が負けたらまた違う未来が待ってそう。

本当に腐った間取りしかないですね。こんなに良い立地なのに、ここまで腐られられるのはすみふの底力。野村なら、まずないな。さーて、間取りは腐っているものの、立地の良さだけで買うか悩むか…まず、永住はないけど。始め10年弱なら、広めの2LDKだと思って買うのはありか？

田の字をさらに悪くしたような間取りですか。
マンション購入を検討しはじめたばかりの初心者でMR見学も数えるほどしかないので
よく解っていないのですが、どの辺がよろしくないでしょう？
強いて言えば65Db-4type はバスルームがリビングに近すぎやしないかとは感じますが、
その他の難点についてアドバイスいただけると助かります。

>142さん
たとえば65Db-4typeだと、
・リビングの入り口から実質のリビングまでの無駄な廊下があるので、リビングの広さは実質8畳あるかないかぐらい
・キッチン入り口が窓側のため導線が悪い(ぐるっとまわる必要がある)
・トイレが洋室2部屋に隣接
・洗面所が狭い(洗面所ドアを開くと、洗面所使用者に当たるなど)
・洋室の収納が狭い、シューズボックスが狭い
・洋室1の窓の位置が変則(採光面、プライバシー面ではどうか？)
・洋室2の窓が狭すぎる
・玄関からリビングが丸見え(まっすぐ)
など。ぱっと思いついたぐらいでもこれだけあるから、細かい所まで見たらかなりあるんじゃないですかね？

ミニシンクがあったり、
設備面では良いなぁとは思いますが
間取りはもうちょっと考えても良かったのではとは私も思います。
収納はまぁまぁこんなものなのでしょうか。
窓はプライバシーと採光面と両方のバランスが難しいのかもしれないですね。
色々と勉強になります。

ここって、よく見ると北側にバルコニーある部屋あるんだね。
この部屋からはスカイツリーと花火が綺麗に見えそうだ。
でも、高そう･･･

販売27戸…

スミフだもん、ゆっくり売るんだろうから、こんなもんでしょ。
竣工まであと1年半あるし、それまでに100戸売って、あとは完成住戸で販売でしょう。

もうめぼしい部屋は無くなってました…

いい部屋契約できた。1年半先が待ち遠しい。

どうせ、ここから完売までが長いんでしょ！？住友不動産物件なんだから。

ここにいい部屋なんてあったのだろうか…

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

結構竣工はまだ先なんですよね。
まだすみふも急いで売ろうという雰囲気ではないのかもしれないですね。
ここの立地だとやはり高層階から売れていくのでしょうか？
花火が見られるといいなぁって思いますね。
部屋によっては見られるのではないかと思っているのですが
その説明を受けられた方、いらっしゃいますか？？

収納は別に少なくないように感じますが、トランクルームがついているんですね。
自分はキャンプが趣味なので、
その用具をしまっておける場所があるのはとても嬉しいと思います。
結構場所取るんですよねぇ。
お子さんがいらっしゃる方だと季節用品が置いておけるのもいいかもしれないですね。

地下のトランクルームは使いづらいよ。
ちゃんとトランクルームの面積も専有部面積に含まれるから、だったらその分部屋の収納があったほうがマシ。
せめて蔵前キャピタルコートみたいに住戸の近くにあればいいんだけど。

キャンプ用具やスキー用具だけなら地下でも良さそうですが、
お雛様や五月人形を収納すると持ち出すのが大変そうですね。
地下は災害用の備蓄品を収納しておくスペースにして、
トランクルームは各戸についていてくれるのがベストでしょうね。

ないよりはあった方が良いとは思いますが、
トランクルームは地下だと本当に滅多に使わないものくらいしか
置いておけないですね
大きな物も駄目ですし…。
本当にキャンプ用品などのアウトドア用品とか、
そういうものを置いておく程度になりそうです。
トランクルームって空調はちゃんとしてあるのでしょうか？
それなら服も置いておけるかなと思いますがどうでしょう？

地下のトランクルームの専有面積に含まれているのですか。
地下だと本当に部屋まで持って来たり、逆に持って行ったりが面倒かもしれませんね。
まぁ無いよりはあった方が断然にいいのですけれども。
地下だとゲリラ雷雨の際に浸水が心配ですが、
その対策は取られているのでしょうか？

売れ残り必死な気がする…
リセールバリューが高い墨田区でも、リセールできる気がしないのでパスします。

売れ残りと言うより、竣工しても売り切らないでしょう。
スミフだから。

リセール目的なら新築で割高なスミフはやめて、名もないデペの安いマンション探した方がいいのでは？

ここは台東区です。

確かに地下にあるトランクルームの面積も専有面積に含まれているようです。
公式ホームページで各間取りを参照すると、一番下の備考に
※専有面積には、専有トランクルーム面積0.48m²が含まれます。という
一文が書かれています。

トランクルームって、地下でもあると重宝しそうです。
普段使わないけどっていうものがあるので、置けるスペースがあるとうれしい。
旅行用の大きいトランクとか、いろいろあるにであまり使わないもを置きたいです。

トランクルームがついているのは勿論ありがたいと思いますが、地下という場所が
問題ありなのではないでしょうか。
旅行用のトランクくらいなら出し入れも簡単かと思いますが、重量のあるものも
エレベーターで自分の部屋まで運ぶ場合、大変すぎます。トランクルームは各住戸
毎に玄関の近くに設置していただきたい。

設置していただきたい。。。と今さら言っても変更にはなりません。

投稿がすくないなぁ～人気がないのかなぁ～
徒歩1分でも蔵前の駅力が弱い！？
所詮使えない大江戸線・・・

周りに何もないしね。生活は不便だよ。

>166
それにしてもズレたコメントだねぇ。。いったいどんな人が投稿してるんだ？蔵前付近の会社をクビになった人が腹いせに書いてるのかなぁ。もしくはスミフをクビの人かなぁ。

駅が近くて通勤にはいいですが物件近くにショッピングセンターや
スーパーなどが近くにないのは少し不便です。
自転車など電動自転車にを買ってから多少楽になりました。
ですが天気の悪い日は買い物はしないことが多いです。
仕事で疲れて帰ってきたときにはほとんどコンビニで買い物しています。
つい最近の大雨などの異常気象があり近くの隅田川が氾濫しないか心配です。

アウトドアグッズとかなら地下でも問題無いと思いますけどね。むしろ家に持ち込むのも面倒だから地下で丁度いいかと。
そういったものを収納するには便利なんじゃないですか？
この物件は家具レイアウトシミュレーションがついているのがうれしいです。
これが付いているマンションは漏れなく熱中してゲーム感覚でつい全間取り試してしまいます・・・
ここの2LDKだとシングルでもゆったり住みたい人にはいい感じですね。

日常的な食品スーパーはピアゴかヤマザキぐらいかな。いつもは駅から徒歩１分だから遠く感じるかもしれませんが、普通に10分以内で歩いていけます。自転車あればサミットやロックスにも行けますね。雨が降ったときに買い物行かないのはどんな立地でも差がないと思います。

蔵前駅徒歩1分なんだから
御徒町へ大江戸線で買い物に行けばいいんですよ

大江戸線の上野御徒町って出口まで大変遠いですよ。新御徒町で降りて肉のハナマサとか佐竹商店街に寄って歩いて帰るっていう手もあります。

佐竹商店街は八百屋と肉屋があるので、生鮮はまあまあ揃いますね。
魚屋と豆腐屋があれば自分的にはパーフェクトでしたけれど。

商店街は大きめのプラモ屋がありますね。
最近街のプラモ屋がどんどん減ってきているので頑張ってほしいなと思っています。
なんだか店頭はプラモ屋というよりもガチャポン屋になっていますがが。

カチクラは殺風景な街角の中にぽつりぽつりとおしゃれな
お店ができてきていて雰囲気変わってきましたね。

あとは居住者の民度が高まれば…

でも部屋は大きくないので通勤重視の完全にDINKS向けですよね。

ここ、まだ売ってるみたいなんですが、人気ないのでしょうか？

>176
すみふの事何も知らないんだなぁ。まずは住友不動産の販売方針を勉強するとこから始めないとね。

>177さん
えっそうなんですか！
176さんではないのですが、私は最近になって色々検討し始めたので、分からないことだらけなんです。
良かったら、簡単でよいので販売方針を教えてもらえますか？？

すみふの場合は最初からじっくり売るつもりで高めに値付ける会社だから建物完成前に完売する方がレアケース。値引き事例なんて極めて異例。すみふに値引きさせたなら自慢できるんじゃないか。

建物完成後に実物見て決められるのが利点でもあるね。

っというか、竣工前に完売したら会社の上層部から怒らるみたい。
「もっと高く売れただろう」って。
今は竣工までに8割販売して、残り2割は完成住戸で販売するのが会社方針だそうです。

面白い会社ですね～

完成してから5年近く売っていた物件もいくつかあったし、住友独自の売り方ですよね。

価格を高くして時間かけて売っていくことがいいかは別として、高い価格故にすぐに
どんどん売れないことに慣れているせいか、営業マンが無意識に客を見下す感じが。

そうだったんですか…。
まだまだマンション探し初心者な物でそういう事情は知りませんでした。
ということは、値下がりするまで待つ、ということは住友不動産のマンションではできないということなのですね。
本当に欲しい部屋があった場合は、
値下がりを待たずに契約してしまった方が良さそうに思えてきました…。

完成後数年待つ気があればモデルルーム使用住戸とかそれ以外も価格値下げの可能性は出ると思います。
でも気に入った部屋がそうなるかは不確実だし、気に入った部屋が買える範囲であれば割高覚悟で買うのもありだとは思います。

住友不動産の場合、そのマンションに興味があり、その中で気に入った部屋が欲しいとなるなら第１期から説明会に参加して申し込みするくらいじゃ無いと難しいですよ。当たり前ですが、条件良い部屋ほどいち早く売れてしまう印象があります。

コンセプトルームって何だよ！ちょいちょい仕様違うからいまいちイメージわかないよ！と言ってる間に無くなります。高い買いものですが、想像で買うしかない（汗）

長期修繕計画の支払いが最初すごく低くて30年後とかすごい額で計画されているんですけど、
これって普通ですか？
それとも購入後すぐに売却する投資家用のための設定になってるんでしょうか！？

>186

具体的に、入居当初を1としたら10年、20年、30年で何倍になってるんですか？

私はスミフをネガって「マンション購入ちょっと分かってる」的な人間ではないですが
最初安く見せるのは初期費用を抑えたい物件では一般的だと思います。
販売対象が若い世帯だったりすると10年後くらいで高めになった方が良いという人も。
意図的に低く抑えていると感じる人は嫌がりますよね。

＞186さん

僕も疑問に思って聞いたことがありますが、あまり反応ありませんでした。
多分、皆そこまで住んでいないつもりなんだと思います。

でも転売する時に次買う人はチェックしますよね。
だから結局売れないんじゃないかと思います。

おおよそ以下な感じです
1～ 5年目 6000円
6～ 10年目16000円
11～15年目25000円
16～30年目31000円

特にスミフは竣工後もしばらく売り続けることが普通なので、その間の修繕積立金の負担を抑えるためにも安く設定してるというのはありますね。
まぁ数年ごとに上がるのはどこも同じですが。

前に見たマンションは20年後に6万円になっていました…
大江戸はまだマシですね。

でも5年後にいきなり1万円/月上がるのは庶民にはきついですね。

>190さん
あ～投資用というより売れ残りが多いスミフのために、安く設定してるんですね。
これで合点行きました。

>191さん
20年後に6万円って・・・
そんな物件もあるんですね。

段々上がるのは理解できますが、
いくらなんでも最初が安すぎる気がします。
使っている1年は最初だろうが20年後だろうが、変わらないんだから。

修繕積立金の値上げ幅が大きすぎますね。
完売までに時間がかかるので、売主負担を安く抑える為安くしているとは
目からウロコで納得です。
それ以外にも、ローン返済以外の費用が安い＝検討しやすいという狙いで
初年度は安すぎるくらいの設定にしておくらしいですね。

あと私が聞いたことがあるのは、
MRでお客さんに月々の費用の説明をするときに
「たったこれだけなんですよ」みたいな印象を与えるために初期は抑えているみたいです。
本来なら最初からもう少し高めで行かないといけないのでしょうね。
タワマンの大規模修繕費ってどれくらいかかるのかは具体的には判らないのですが…。

＞＞194　ずっと均等が家庭の計画的にもイレギュラーが無くて理想だとは自分も思います。1つ述べさせて頂くとすれば、初期費用が安くないと購入できないという家庭がある、これは否定できないのかなと。

後で上がっていくほうが都合が良いという人もいると思うんですよね、働き続けることで収入が増える中で増える費用も支払っていくほうが良いという感じで。

MRでの話しに関しては、将来上がっていくことだけは正直に教えて欲しいです。

＞194さん
タワーマンションの大規模修繕費用は割高になるものだと考えておいた方が良いですよね。
とあるマンションを例に挙げさせていただくと、港区の29階建、139戸のタワマンの場合
10年間で修繕費用は約14億7千万円必要だとわかったそうです。
勿論、階数と戸数が少なければもう少し安くなりそうですが、衝撃的なコストですよね。

14億7千万円÷139戸÷10年÷12ヶ月＝88,130円／月
単純計算で平均して月々9万円ですか？
本当なら絶対住めませんね。

千代田区の何億もするマンションだったら修繕費がそのくらいでしたよ。管理費と修繕費合計で月20～30万円ぐらいでした。こことは次元が違いますね！

総戸数124戸で26階建てですか。
1階あたりの戸数がさほど多くないので、そのプライバシーというか
あまり人がフロア内に入り込まないのは良いなと思います。
その分、ものすごく規模が大きいタワマンと比べてしまうと修繕費が高くなりがちになるのでしょうが。
ある程度織り込んでおいた方がいいでしょうね。

>197
>198

月々のローンと管理費・修繕費の月額を足して計算している方がほとんどだろうと考えています。
いくらマンション自体の価格が予算内でも管理修繕が予想以上では生活が成り立たないですから、挙げて頂いたような月額出費は前提で住まないといけないですよね。

うちはこの修繕額計算はギリギリですねぇ。