ブランズ二子玉川ってどうですか

ホテルは階数が少ないみたいだからギリギリやっていけそうな気がする。
実は用賀に大企業の事業所がかなりあるから、そこの需要を取り込めれば
何とかなるんじゃないかな？

価格の設定を勝手に推測すると、
まず場所的にはプラウドとライズという2つのタワーマンションにおける
立ち位置を考えなくちゃならないと思います。

プラウドタワーはいまでも、評判と人気で価格が支えられているものの、
ライズはさすがに売り切るのにかなり苦労した模様。

ということは、ライズよりも高く値付けできるとはちょっと思いにくい。
現状、プラウドの（中古の）売り出しが坪360万円程度。
ライズの（中古の）売り出しが坪370万円程度。

となると、築8年のプラウドよりも安くは出したくない。
でも、ライズよりも高いのも捌きにくい。

よって、本来であれば、仕様をぐっと抑えた庶民派の造りの坪280〜360万円レベル、
というのがいいところかなと思います。

ですが、ここは建て替え案件なので、すでに半数の住民が決まっています。
本来のマンション建設は、「土地を購入、建物を建設」となるところを、
その「土地代金」を代わりに持っていたのが地権者です。

つまり、デベの持ち出しははじめから少ない、というのが重要かと思います。
かつ、地権者へのポーズとしても「この部屋は建て替え後、◯千万円の価値になります」と
説明しているはずなので、、、。

【高級仕様の坪350〜400万円台で、売り切るまで数年かける。】

と予想します。


個人的には、もしもここで坪400万円出すのなら、
ライズの中古買ったほうが資産価値は高いと思います。

今日電話で事前案内会について問い合わせたところ、予定した日程は全て満席ということでした。追加開催を予定しているので後日連絡するとのことでしたが、予定価格はお知らせできるということで教えてくれました。67㎡のタイプで7,000万円台中盤、それより広い80㎡？だと7,000台後半とのことでした。高い。

HPの感じだと、少なくともライズやプラウドより仕様は低そうなのに（少なくとも高級感は感じられない）、それ以上の単価でくるつもりなんですかね。
となりのライズと二つ並んだ絵で比べると明らかにブランズの天井は低そうなんですが。

すみません、「となりのライズ」ではなくて「となりのプラウド」の間違いです。

HPが更新されて価格が出てますね。
67㎡：7,500万～
74㎡：8,500万～
84㎡：8,900万～
100㎡：12,600万～
だそうです・・。

実際の資産価値との兼ね合いでは、戸建てや中古のライズや買ったほうがお得かもしれませんね。

>>64え？RIZEって確かに坪400のびっくり価格でしたがしつらえは高級仕様でしたか？

まあ価格でドン引きして諦めたおかげで大損せずに済みましたが。

まさかの400超えですか

低仕様。
あまり詳しいことがわからいないのですが、具体的にどの辺が低仕様なんでしょうか？

天井高とかはわかるんですが、その他どこを見れば良いのでしょうか？

84㎡は坪350万円ですか。価格だけ見れば安いですが、間取りや向きに難がありそう。

都心さえ憧れると言い放った東急のこと、ブランズ四番町並で来ると思ったら・・・
そこまではしなかったんですね、微妙な価格だなあ・・

まあでも安い方向に予想が外れることはなかったのでここは撤退します。

また、数日前にここは簡素な仕様だが値段は高いのでは？と書いた者ですが、
地権者が半数なので低仕様と勘ぐっただけです。もし外れていたらミスリードすみません。

地権者物件としては予想外に高いので私も撤退します。

私も撤退します。

うわー、坪400行くと予想したものですけど、ほんとに行くとは。
地権者の転売（？）が出るのを楽しみに待ちます。


つまり、撤退です。
これなら、施設内が充実しているライズの中古のほうが断然マシです。

地権者だって、高く転売したいんでは？

>74

地権者の転売は、わりと市場価格になるので、その動向が楽しみです、という意味で。

外観が公団住宅のようでしょぼい。外廊下だし。
本当に東急不動産の物件はひどいものが多い。ブランズのブランド再構築などと言っておいて、こんな程度の物件しか作れないとはがっかり。

眺望は魅力的ですが川に近すぎませんかね？

>>70ブランズは正直なところ自分で住むための付加価値付けより投資価値重視でいろんな部分がドレッセよりコンサバティブですね。
売れる貸せるの美味しい物件と思いますよ。

仕様が団地っぽいのに、価格は六本木ミッドタウン

投資対象としても無いですね

瀬田なら分かるけど、発表された価格を見て、改めてサプライズ

でも、ライズの“二幕”として予想された展開とも言えますね

>77
近いですよ。南側の道路の下は、川ですから。
それに、ここは多摩川と野川の合流地点です。

この１０年間では、一度だけ、
この道から２０ｃｍぐらい下のところまで
増水したことがあります。

が、ここまでは、まず来ないです。
いわゆるゲリラ豪雨程度なら問題は無いし
普通の台風や大雨でも、
せいぜい、二つの川の間にある兵庫島公園が
水にかぶるぐらい。

心配なら、一度は現地に行って、
地元の人に話を聞きましょう。

川近すぎるとあまり臭いは良くない気がします。

検討者ですが現在高くてパスしそうな者です。
同じ並びに10年近く住んでおりますので、皆様の参考になればと思い書き込ませて頂きます。
立地
個人的にすごくありです。堤防内側はまー洪水の心配とかありえない感じはしますが、たしか都内で堤防の内側に建物があるのは良くも悪くもここだけです。目の前がすぐ河川敷公園なんてすごいありです。休日なんてわざわざ二子玉川までくる人が多い中、エントランス出たら目の前が公園ですから、子どもと外で遊びたい人なんかは最高ですよ！サッカーだろうが野球だろうが暗くなるまで遊べます。目の前の道路も車はほとんど通りませんし、まだ工事中ですが河川敷沿いを新しくできた公園の方へお散歩して、ライズに寄ってとか多分飽きません。髙島屋の裏には飲食店もなりにありそれなりに外食も不自由しません。歩いて1分に繁華街がありますから羨ましいです。それでいてうるさくないですからね！
眺望
南西で日が当たらないとか書いてた人もいましたが、多分あの角度であれば午前から明るいです。富士山も手前の山々にブロックされる？かもしれないので先っぽだけはかわいく見えます。自分は両手位しか朝見ることはありませんが、朝からバルコニーで深呼吸する人なんかは遮るものが何もなく気分爽快かと思われます。
日当たりがあまりに良いと思われるので、真冬の夜に帰宅しても南側の部屋はビックリするほど暖かいと思われます。我が家も今だに感動します。
騒音
まず陸橋の音はハンパないです。我が家は窓を開けるとテレビの音がほとんど聞こえません。電車が通るたびにガタンガタンゴーでまぁすごいです。閉めていても気になります。恐らく二重サッシかペアガラスだと思いますので閉めていれば問題ないかと思いますが念のため。
川向かいは野球場があり土日は早朝から少年野球の掛け声など朝早くからすごいことになってます。開けていれば聞こえてくる程度です。自分は不快ではありません。同じく春から秋にかけてのBBQです。こちらも聞こえてくる程度ですので気になる人は窓を閉めれば問題なし？ですかね！こちらも盛り上がってるなー程度で不快ではありませんが、人それぞれ感じ方は違いますからね！スピーカー持ってきて音楽全開もあったりします（笑）ここんとこあまり見かけませんが、1、2年前まではＧＷあたりから秋まで毎日朝方まで花火をやって騒いでいる輩がおりました。布団に入っても笛ロケットの音が気になってーとかありましたが、そーいえばいつのまにかいなくなったかも⁉しれません
あと先ほども書きましたが川向こうが野球場のため風が強い日は当然砂ぼこりありです。それと遮るものがほんとないので風の強い日は本当にすごいです。これも慣れです。
虫
これからの季節は多分すごいです。うちは雨上がりなどエントランスのガラスが虫だらけになります。ここはわかりませんが自然が目の前ですので当たり前のことなのですが念のため。
他
車で移動はかなり便利です。東名近いし、第三京浜近いので横浜まで30分で行けます。IKEAやららぽーと横浜、ラゾーナ川崎、コストコなんかも生活範囲になりますので以外にハジッコですが便利な立地です。
小学校の運動会は関係ない時、髙島屋で時間潰したりできます。
住民の方々はセレブというかお金持ちっぽい人がほんと多いです。正直自分みたいな庶民は違和感が非常にあります。溝の口があってる気がします。
あと分かる方がいたら教えていただきたいのですが、駅の東側となりに二子玉川第二スカイハイツがここと同じ位の地区年数で現役しております。デザインも同じでしたのでここも立て替え予定あったりするんでしょうか？駅1分位の立地だし、敷地は広いし、予定があるんだったらこちらも大アリかと思っています。

資金に余裕があったら買いますが、これからまた少し悩む予定です。
以上、本当は吉祥寺に住みたい近所住民でした。

83様
ご近所の方ならではの詳しい情報をありがとうございます。大変参考になりありがたいです。
うちも超強気な価格に見送るか迷っているところです。
お値段の高さもさることながら、ご教示下さった内容で気になるのは地盤と騒音ですかね・・・
虫も苦手なのでそんなに多いならちょっと引きます(笑)
でも二子玉川住みたいなあ。
そこそこ便利で適度に田舎で好きなんですよね。悩みます。

>83

http://www.proud-web.jp/form/architec/07.html

ぷ、プラウド？！
ちなみに、戸数はそれほど増えないみたいですね、、、。

武蔵小杉とはいかないが、駅周辺にマンションが林立

83です。
86さん情報ありがとうございます。ほとんど増えないんですね。残念です。余計にこちらを買いたくなります。

84さん
騒音と地盤で悩んでいるということですが、騒音は立地と眺望が間違いなくなく打ち消してくれます。一度現地で確かめるのがよいですよ。裏の多摩堤通りもそこそこ交通量は多いですがそんなにうるさくありません。
あとなんといっても花火は最高です。ご存知かと思いますが、世田谷の花火が多分2時の方向に大迫力で見れて、飲んで食べてトイレは並ばず、そのまま寝れます。9時の方向にもちょいと離れて川崎の花火です。家の目の前で味わえる優越感はすごいと思われます。
地盤ですが、自分はあまり考えません。埋めたてなら別ですが、仮に傾く様な天変地異がきたら他はもっとひどいことになっていると思われますので、それくらいは設計者が考えてくれてると思われます（甘いですかね?）プラウドも近いですし•••
余談ですが、近くをコウモリが普通に飛んでます。5、6匹くらいでしすかね‼
あと運が良ければ狸君を見れます。多分瀬田の山から遠征にきているんでしょうが2匹はいます。自分は年1、2回遭遇といった感じです。
再開発も終れば、公園も整備されライズも完成して映画館もできて、楽天本社が移転してくると駅で降りる人が増えるので、多少電車も乗りやすくなる？かもみたいな感じで自分はさらに住みやすくなりそうで本当に楽しみにしてます。
余裕があれば間違いなく買いです。正直外観含めまったく好みの建物ではございませんが、街と自然が調和されたなかなかよい街です。
参考までに•••

二子玉は高い。というか成熟しきってて成長できません。
かつて高島屋の裏手に季節の素材にこだわったお気に入りのイタ飯屋さんがあったのですが数年前にスタッフが総入れ替えになってから行ってません。サバティーニにいたこともあるという新店長さんの話だと高くても良い仕入れって客層は高齢化と共にジリ貧でライズを買うような客層にターゲットチェンジしたそうです。
結果ノルウェーのオイルサーディンをアルコールランプで缶ごと温めたり、京野菜を庭園風にアレンジしたバーニャカウダといった遊び心があるメニューが落ち、春のお約束だったソラマメメニューが減りアクアパッツァの魚が一種で選べなくなりました。
で、パスタメニューにカルボナ～ラとボローニャ風が加えられジョリーパスタに毛が生えたような店になっちゃいました。
それで十分なら敢えて二子玉の意味がないですよね。

ライズによって、ライトカジュアルな個性のない街になって行くのでしょうね。寂しいですね。

二子玉川という場所自体は良いかもしれないけど、このブランズ二子玉川は見た目やHPの記載からして、仕様と値段が釣り合っていない気がする。
他の二子玉川の物件を探したほうが・・・。

きょう、二子玉川の駅前で二子新地のドレッセのクリアファイルを配ってました

多摩川をはさんで、新築セールが開幕ですね

川崎物件は興味なし。

古くから近所に住んでいる者です。私もできれば欲しい物件ですが、ちょっと資金的に難しいです。残念です。。
このマンションは以前のマンションが竣工した時から羨望の的でした。もの凄い競争率だったと聞いています。住民の方は資産家さんも多く上品な雰囲気だと思います。昔はここは高級料亭だった場所で、この立地の眺望は特別なものだと思います。ブラタモリなんかでも憧れのマンションとして紹介されていましたね。ドラマやCMなんかでもよく映ります。川崎側から兵庫島公園ごしに二子玉川の街を映すとちょうどこのマンションが絵に入ります。騒音に関しては生活には不都合ないと思います。ちょうど隣の高層プラウドが駅や線路の壁になってくれるのではないでしょうか。地盤について心配されている方が多いですが、以外ですがこの辺りは固い地盤だそうです。プラウドタワーを建設する時の説明会に参加したのですが、その時の野村の話で地盤調査をしたところこの辺りは200万年前に堆積された固い地盤であると言っていました。マンションのエクステリアデザインや設備はよく分かりませんが小さな問題です。所詮古くなればトレンドは変わりますから。でも立地は変わりません。資金に余裕がある方には良い物件ではないかと思います。

私も検討しているものですが資金的にちょっと厳しいかなって思っています。
低層階から中層階までほぼ地権者さんが占めていますので残っている住戸物件から
選択することになるのですが思ったより高い物しか残っていないという印象ですね。
隣接しているプラウドマンションが防音壁の役割をしていることなど考えると
いい物件だと思います。

83の方とは別の周辺住民です。

車関係についてですが、平日の夕方あるいは週末などは
玉川通り（旧２４６）の下りは、けっこうな渋滞になります。
長いときで、ＧＡＰを通り越し、コナミのあたりまで渋滞が伸びます。
そして、動きません。
二子玉川の駅前を通過するまでに、
とんでもない時間がかかります。

多摩川を渡った多摩沿線道路の交差点が先頭なのですが
多摩堤通の交差点や、高島屋本館・南館前の交差点からの車の合流と
信号のタイミングのために、玉川通りがほとんど進まない事態となります。
これに輪をかけるのが、駅前付近で流れている左折車線から
詰まっている直進車線に割り込む車の存在。
ひどいときは、高島屋前の交差点で、玉川通りが青の間に一台も進まないことがあります。

多摩堤通りは、ライズ前が拡幅されたこととあわせて
渋滞の元凶だった「連動しない信号」のパターンが改善されたことから
大田区方向への昔のような渋滞は、少なくなりました。

ライズとの兼ね合いでもっと高いかと思ったら意外と安いですね。

>97


といっても、マンション内に、パーティールーム・ゲストルーム・ジム・来客用駐車場・キッズルーム・ペット足洗い場があって、
フロントサービスがあってディスポーザーあって管理人24時間常駐でありながら平米単価300円程度の管理費。
ブランズがライズに優っているのは（想像では）免震構造くらいじゃないかなと。

不必要な施設にお金を払っていると感じるか、スケールメリットがあると感じるかは個人差があるとは思いますが、
個人的には、将来の資産価値としては、ライズのほうが優っている気がします。

二子玉川には、楽天の本社も来るし、映画館も出来るし、今後ますます発展しそうですね。
ブランズのような立地のマンションは、今後、資産価値も高まるでしょう。

>99
二子玉川自体は全体として資産価値は高まるだろうけど、ブランズの価格設定は資産価値が高まってしまった後、もしくはそれ以上の価格設定になっているような気がします。

同じ金額を払うならライズの中古を買ったほうが実質的に資産価値の高いものを手に入れられると思います。

>98の方もおっしゃってますが、要はブランズのこの価格設定では、他の物件と比べてコストパフォーマンスが悪い可能性があるとということです。
あくまで個人的見解です。

しかしそれを言ってしまうとこれから販売の物件は皆、高値掴みということになってしまうとも
2年後の情勢によってはそうなることも十分ありえるかもですが

100さんの言うとおりだとおもいます。
あきらかな価格設定ミスです。
きっと営業さん達が一番良くわかっているでしょう。

この金額だったら、同じ広さで今出てる白金や広尾の新築マンション余裕で買えますからね。

今は二子玉川バブルかもしれませんが、将来日本の人口が減少していくなかで、港区等の都心と比べたら明らかに資産価値は落ちるのに・・・まあ価格設定ミスですね・・・。

もちろんこの物件自体の立地はとても素晴らしいです。ただそれ以上に割高だということです。

脚光を浴びる東横線、武蔵小杉のタワマン街のほうが資産維持になるのか・・・

世田谷のはずれでも、NICOブランド＆田園都市線が断然上なのか・・・

世田谷と川崎は違うでしょう。

でも発車ベルとうるさくないですか？駅の真横は

>今は二子玉川バブルかもしれませんが

そうなんですよね。
実際、二子玉川全体での有効性が高まったうえでのことであれば、
川崎方面にももっと波及しているはずだと思うのですが、
橋をわたるだけで坪単価ベースで
二子玉川：317万円
二子新地：179万円
にまで下がりますからね、、、。（ちなみに用賀は291万円）
（※過去5年に発売されたマンションの統計）

少なくとも、用賀よりも、坂がない分、二子新地のほうが
二子玉川利用の便がいいと思います。

成熟しきった、とも聞きますが、富士観会館のころから知ってる身としては、現状ですら
「もともとの高島屋に加えてライズSCができただけ」という気がしますけどね、、、。
二子玉川園併設の名画座が懐かしいです。

バブルと言えば、榊淳司氏のブログに豊洲と二子玉川のバブルについて触れられているのを見ました。

高い買い物ですから冷静に判断したいと思います。