ブランズ二子玉川ってどうですか

403さんご指名いただきました397です。
私ね、否定派ではないんですけど、おっしゃっていること
信用すると東急（営業って販売担当ですか？）やばいですよ。
なぜ、ばれるのに予定価格下げたこと尋ねた地権者に隠すのか
売れないリスクは東急が背負うのでしょ　隠す必要ないのにね。
確かに正式に契約はこれからですよね。
でも予定価格わからないで要望書出す人いないですよ。
当然初期段階で要望書出す人には下がりますよと言っている。
予定価格は予定ですが興味を持ってきてくれたお客に公に
提示するわけですから内部の価格ではないですよ。
それに予定価格下げるなんて普通にある。

下げ幅は1200なんて書いた人いますが　いいとこついたのは
362さんの感じですかね、下げ幅ちょっとずれてますけど。
大幅に下がった部屋は人によってはびっくりするかもしれませんが。

タイプ多い部屋で坪360-380前後、330はいくだろうなと思った私でも
チョット高い感はありますけど、比べる物件がないので何ともですが。

４０５さん

いや、ワタシはただ事実を知りたいだけでして・・・

４０４さんによると価格の上下はあるということ。
そんなことをしたら営業的に損をするだけだと思う
のですが、「予定」を超高値につけておいて、実際
には適当な着地点でお得感を出そうってな作戦も現実
にはあるのかもしれません。

前面、兵庫島の川が氾濫する可能性はあり、何十年
に一度を想定して設計されてはいるそうです。但し
想定を越えるのが来る可能性はついてまわりますね。

免震にしても直下型縦揺れのデカイのがきたらどうなる
ことやら知れたものではありません。ただ、それを言い
出したら日本中どこに住まいしても大差ないがないので
ワタシは覚悟して継続的に残ることにしました。

403さん　397・416です
地権者さんならついでにお聞かせいただ来たいのですが、
前のスレで　富士観　水害てあったですが、親族に聞いても
そんなことあったかもしれない程度でわかりませんでした。
確かに今のプラウドより富士観時代の駐車場あたりの方がレベル
低かったような気がするんですけど。
スカイハイツの時は無事でしたか？

>売れないリスクは東急が背負うのでしょ

管理費や修繕積立費も入らないし、長期空き部屋状態が続く物件が多いと
他の部屋のリセール価値も下がる。
引いては、全体の資産価値が下がる。
当然だけど、そこまでは売主は面倒みない。

売れないリスクの「地価分」は地権者が負うから、
販売側が強気姿勢に出れるのですよ。

397・416　　（421は違います。）

↑　誤解してますね　397では事実を述べただけ。
416では下げていないと地権者さん言われたとおっしゃったので
それはまずいと思い私なりに説明させていただいただけです。
私は東急やましてこの場所悪いなんて言っていません。
できれば地権者の貴重な意見などを聞きたい立場ですよ。

４１９さん

ワタシは第一スカイハイツに３０年弱住まいました。その間、嵐を伴う大雨に数回襲われ、兵庫島やそれにかかる橋が完全に水没したことがあります。ちと不安にはなりましたが、幸い建物にまで水が押し寄せることはありませんでした。そうしたことを踏まえ、今回の設計には一応の対応がなされてはいるようですが、相手が自然ですから将来何があってもその時は諦めるべし、と腹をくくっています。

４２０さん

おっしゃる通り、他の物件情報を調べたことがないのでワタシには比較検討する資格はありません。

ただ、販売前に予定価格を外部にわかる形で上げたり下げたりすると信用を損なうわけで、そんなバカなことを一応名前の通った企業がやるのだろうか、と疑問に思ったまでです。販売してみたが売れなかった、だから最初の値段で買った顧客の理解を得て値引き、というのなら理解できますが・・・

４０６さん

東急の方々もこの欄を見ておられるとは思いますが、再度確認してみます。法外な「予定価格」を設定しておいて、その価格をドカンと下げて売るようなスタイルがとられているなら、抗議させてもらわなくてはなりません。

私も兵庫島に続く橋が水没するのは何度も見ていますが建物の被害が出る程度のものは体験していません。
治水も進んでいるし、未体験の超大型台風じゃないと水は来ないと経験上分かりますし
多分在命中は大丈夫だと思っています。
それに例え水が溢れてきても、このマンションの対策で十分被害は抑えられると感じています。

>426さん

今のマンション販売は、大手だろうが中小だろうが
正式な「販売開始」までは「予定価格」を客に提示して、
その反応を参考に正式な販売価格を決定します。

購入希望者の購入能力（ローン返済能力）は
来場時のアンケートの収入などを基に、
販売会社はある程度推測します。
来場した購入希望者の購入能力が
想定価格と比べてあまり高くなかったり
意向が価格の低い部屋に集中して
高い部屋への反応が今ひとつだと
当然、価格が下がったりします。

ですから、客に見せる予定価格は、
極端な話、毎週のように上下します。

ここはおかしい。

４３０さん

なるほど、あの業界はそういうスタイルなのですか。ご教示ありがとうございます。
「予定」にしても一度決めたらブレず、徹底的にその価格で勝負する方が得策だと
ワタシには思えるのですが、競争が激しすぎてそんなこといっていられないのでしょうかね。

>433さん

全然得策ではないですよ。
売主としては、短期間に売り切る方が遙かに得なのです。

チラシを周辺に蒔いたり、新聞折り込みするだけでも
数百万円の単位でお金がかかります。
営業スタッフも含めたモデルルームの
ランニングコストも馬鹿になりません。

最終的に売れなければ、その部屋の分の管理費や修繕積立金はもちろん
固定資産税も、売主が負担し続けることになります。
売れるまでは、営業スタッフが必要ですし、広告宣伝費もかかります。

固定費の負担は、売主にとっては、ばからしいですし
「売るため」の戦力である営業スタッフを
いつ売れるかもわからない現場に貼り付けておくよりは
「売れる」現場に投入して、売ってほしいものです。

売れ残るのが１～２戸程度ならまだしも
分譲住戸の１割とか２割になると
収益そのものにも響きます。

最終的には大幅に値引きしても売って
現場を片付けることになります。
その方が得なのです。

しかし、大幅に値引きをして売ると、
すでに購入した方との間で不公平が生じます。
単発の苦情が寄せられる程度ならともかく
トラブル化することもあるので、売主は避けたいのです。

かといって、最初から安すぎる価格で売り出しせば
即日完売になるかもしれませんが（固定費も少なくて済み）、
「もっと高くても売れたのではないか」という話になります。

だから、販売側は値付けを調整するのです。
競争の問題というよりは、収益性の問題です。

419　　　

425 さん
ありがとうございます。
富士観の件で記憶ありますか？

まあ、プラウド側にかけてＧＬが低くなっていくので
たぶん増水して最初は全部東側に流れる気がしますが。

懸念は地下を作るところ、
その辺の水害対策は確認しておいた方がいいかも。

私も多摩川の書き込み見て当然気にはなりますが、
ゲリラ豪雨で浸水するところは近くにも結構見てます。
多摩川氾濫よりも　まわりよりＧＬ低い方がやばいって
ハザートマップ広域なので細かいところ出ないので意外と
外からの人がはまるんですけどね。

その辺調べる人は意外にすくない。

>最終的に売れなければ、その部屋の分の管理費や修繕積立金はもちろん
>固定資産税も、売主が負担し続けることになります。
>売れるまでは、営業スタッフが必要ですし、広告宣伝費もかかります。

さくっと1年でどのくらいかかるか計算してみましょう。
あくまでも「仮」ですが。

現在50戸が1年残るとして、固定資産税が仮に20万円、管理費修繕積立費で40万円、これが50戸で3000万円。
営業スタッフが2〜3人で1200万円、
毎月折込広告に200万円×12回で2400万円、
屋外広告を10箇所12カ月で15万円×10×12で1800万円
交通広告を12カ月出稿して30万円×12カ月で360万円、
ネット広告12カ月出稿して30万円×12カ月で360万円。

合計9120万円になります。

さて。

ここで50戸の平均価格を8000万円として、仮にその70％を原価としましょう。
すると、計28億円の原価を持ち出していることになります。
その金利を4％で計算すると、それだけでなんと、1億1200万円にもなります。

ところがですね、今回のような地権者マンションの場合、原価の70％のうち、
地価分にあたる原価（販売価格の50％程度）は、すでに地権者が負担している（に等しい）ので、
デベの持ち出しは20％程度にしか過ぎないのですね。
すると、この金利分ががくっと減って、たった3200万円になるわけです。

すると1年にかかる販売コストが、2億320万円→1億2320万円に圧縮できるわけです。
そりゃあ、販売側は強気ですよね。
入る利益は変わらないのに、（販売期間が長引く時に）かかる経費がここまで違うのですから。

まあ、上記数字時代はあくまでも「仮」ですけど、
実際にデベが考える方向性としての経費感覚はそれほど間違っていないのではないかと思います。

４３４、４３７さん

納得できるご説明ありがとうございました。

高値ギリギリ、ドンピシャ即日完売を業者さん
は目指すのでしょうし、それなりのプロを配置
しているはずですが、そううまいこといかない、
ということですかね。

４３５さん

現在プラウドが建っている富士観会館が水害に
あったという記憶はありません。ただ、土地が
やや低くなっているので浸水するとなるとあち
らから先にやられるでしょう。いずれにしても、
多摩川の氾濫を心配をされる方々は買われない
方がいいと思います。実際の浸水より、心理的
不安の方が毒でしょうから。

要するに浸水を心配するなら二子玉川駅近くに住まない方がいいというだけ。私は自分の住戸が浸水しなかったらそれでいい。共用部分が浸水しても金をかけて清掃すればいいだけ。

そういうことが嫌であれば瀬田に住めば解決する。単純なことでしょう。私は坂が嫌だから瀬田は選ばないけど。

私は吉祥寺や武蔵小杉にも住んでいましたけど、二子玉川はその中でも素晴らしく、住みやすくていい街だと思いますよ。特に兵庫島を臨むこの場所は二子玉川を堪能できる場所だと思います。不謹慎かもしれませんが、私は多摩川の増水する風景が大好きです。

私も増水した川を見るのは嫌いではありませんが
数年前の大雨で、河原に下りる階段のところまで
増水したときは、ちょっと心配になりました。

それはともかくとして、実際にマンションまで浸水したら、
「清掃すればいいだけ」では済まないと思います。
最近のマンションは、地下に機械室や変電施設など
重要設備を設置する場合が少なくないです。
ここも地下１階がありますね。
また、駐車場も立体ですから、地下部分があるでしょう。

１階が浸水するということは、こういうところも浸水して
機械類に影響を与える可能性があるということ。
清掃程度なら人件費で済むけれど、
機械類が水をかぶったら、まず交換は免れないし
当然、多額の費用負担も発生します。

それに、「浸水マンション」ってレッテルを貼られたら
リセールバリューは下がるでしょうね。

もちろん、全て仮定の話ですから、そうならないにこしたことはありませんが。

我々が住む余生40年の内一回は浸水するでしょう。その場合中古価格の資産価値はなくなる覚悟した

３年に一回ぐらいは避難勧告でますよ。

ここが売れようがどうでもいいですが、適当な書き込みが多いので、、

50年以上、近所に住んでますが、この辺は浸水はありませんよ。
（ぎりぎりは1回ありました。）
ましてや新堤防、排水設備ができたので、浸水の危険は減っています。
今までの経験で言うと、過去に水が出やすかったのは丸子川、野川。
10年ほど前に渋谷ハチ公前交差点が脛位まで浸水した時でも、
この辺は問題ありませんでした。排水設備が整ってなく、水が溜まり
やすい場所のほうが怖いです。
ttp://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17pdf/H12_H17setagaya.pdf#search='%E4%B8%96%E7%94%B0%E8%B0%B7+%E6%B5%B8%E6%B0%B4'

水没説の話が何度も出てるようですが、幼少の頃から近隣に40年以上住んでますが、兵庫島への連絡橋が何回か水没したのを見ただけです。
水没を謳う方々の意見が真実なら、河川流域の民間全てが流されますよ。
昔の多摩川の決壊は狛江付近だったような気がします。
水没説は居住したことが無い方々の意見ですかね。

富士観会館やパチンコ屋が浸水したのであれば、高島屋の地下は水浸しでしょう。（笑）
そんなこと聞いたことありません。
ライズも住居棟はかさ上げしていますが、モールはかさ上げ無しなので食品売り場は
全滅ですね。
狛江の水害は、堰が妨げとなって発生した迂回流が岸に向った結果起きたのであって
増水だけで水が溢れたわけではありません。堰がなければ水害は起きていなかったでしょう。
勿論今後水害が起きないかといえば、分かりません。
ただ、100年に1回起きるか分からない事を気にしても、しょうがないですね。

448さんと同感です。
私は浸水よりも、今尚、解決していない強風問題です。
強風により何本の傘を折られたことか。
また割高感が否めないため、買うか悩んでます。

450さん、その通りです。
でも、通称かも知れませんが、玉川大師が高島屋の奥の地区にあり、そこは地下室もありますよ？。

新堤防は、地元では賛否両論です。
防災優先か景観優先か。
私は過去の状況から景観優先でも大丈夫だと思ってます。
新堤防はまだ完成ではありませんが、二子橋の下流側はほぼ完成してます。
まだ進入禁止ですが。

今なお、買いたいものの、坪単価を考えると踏み出せません。

455
そういう方は、川を渡られてはいかがですか？
同じ東急グループの物件がニコっと待っていますよ。

457
差し支えなければ教えてください。

げっ！
1Ｆの80㎡の部屋
また、さらに120万下げたの！！

ホームページ7600よりのままで
メール登録の人だけ7480て
むむ、1Ｆ要望一人もなしか。
まあ、最近は高い部屋から売れるらしいからね。

二階の部屋はどうでしょうか？

あれっ？
小さい部屋の最低価格は大幅値上げ？
確認　要　だね。

戸別の価格を知りたいです。
既に売れ残りは1000万くらい下げたのかな。

まだ、正式販売でないので
売れ残りとは言えません。