ブランズ二子玉川ってどうですか

駅から近いし、環境もいいし買換えをしたいマンションとして考えていました。
でも、いいと思える部屋は、地権者がおさえていてあまりいい物件は残っていない印象。
残念です。
高級感も残念ながら感じませんでした。
プラウドの中古の物件を考えようか思案中です。

>あくまでも自分たちが相場をつりあげていく

まったくこの通りですよね。
なんというか、情弱向けビジネスに似たやり方で、
どうにもモヤモヤ感が拭えません。

とにかく高めに売り出し、売れなければ（値引きで）業者買取→賃貸化も辞さず、
高値で買ったひとからすれば、購入後の物件の治安やイメージがダダ下がり、
しかしブランドイメージには傷がつかないよう広告を多面露出で維持、
その費用はまた物件に上乗せするという、ブランドイメージの自転車操業。

なあに、この自転車操業がコケたらまた別のブランドネームを作って最初からやればいいのさ、
と言わんばかりの経営方針。

正直、こんなブランズに建て替えを任せた地権者の良識を疑います。
よほど好条件を提示されたのでしょうか。
結局は自分の首を締めることになるというのに、、、。

賢明な検討者は買わないだろうが、それでも早期完売しそうではある。

いやー、この価格で買える人はどうしたってプラウドやライズと比べるでしょう。
両タワーマンションに勝てるのは、低層耐震くらいじゃあ、新築厨じゃないかぎり、
値下がり待ちじゃないですかね。

なんか今日、モデルルームオープンした電話がかかってきた。
完全予約制だっていうから、行かないけど。

場所はいいですね。
17階ですか、また微妙ですね.
タワーと違い大規模修繕の前に逃げなくてもすみそうかな、
引っ越し苦手派にはいいかもです。
7月中旬販売開始予定とあるので
そろそろモデルルーム行ってみますか。

私も購入するのを辞めました。間取りを見ても英語なので理解ができずに説明を求めると、何となく小バカにされました。私達のような年寄りが相手ではなく、主に海外のファンド向けに作られた投資用マンションだと思います。80年代に私達日本人が現地を見ずにロスの不動産を買い漁ったのと同じでしょう。

なんで、ＬＤがあんなに細長い間取りなんだろう。
Ｆタイプなんか、１４畳あることになっているけど
廊下入口側の１／３は、事実上は使えないスペースになりそう。

他のタイプも、ほとんどは廊下から入ってすぐに
テーブルを置くことになるのか。

東急は二子というイメージを食いつぶしていく

>東急は二子というイメージを食いつぶしていく

東急電鉄が作った土地のブランドイメージを
東急不動産が食い散らかす構図。

モデルルームグランドオープンの案内の電話が（携帯に）かかってきました。
それはいいのですが、普通、この手の営業の電話って、
「ブランズ二子玉川販売の東急不動産ですが、モデルルームグランドオープンのお電話を差し上げました。
　ただいまちょっとお時間よろしいでしょうか？」
と聞くものじゃないですか。
でも、このテレアポはぼそぼそずーっと勝手に話し続けて、
こちらの都合を尋ねるどころか、口を挟む機会すら与えません。
アホか。
こっちも仕事中だっちゅうに。

で、行く気はないので結構です、と断った10分後に、また電話をかけてきました。
「さきほどお断りしましたよね？」と言うと
「あ、、、そう、、、すみません、、、」

テレアポ要員にしても、もうちょっとまともなの雇ってくださいよ。

ブランズとドレッセは東急のマンションブランドですが、どちらの方が
ブランドイメージがいいのでしょうか？
高級感のあるのはどちらですか？

高級感は間違いなくBRANZ。
ドレッセは微妙立地の団地マンションが多い。
長谷工を使うのもドレッセ。

ブランズ弦巻の折込がまた入ってきた

入居が過ぎても完売しないです。。

両隣にマンションが接近している立地がなんとも・・・・
その点、同じ駅近でもパークハウスは抑えめの価格でソッカンだった

増水の件ですが、状況によってですが大震災の場合誰も確実なことは言えないでしょう。
大震災の時はあきらめるしかないでしょう。都市の何処でどうなるかは都市部に住むなら
覚悟でしょう。台風の増水では以前あったのは岸辺のアルバムの狛江がやられましたね。

ＨＰ内容変わってます。
3ＬＤＫ　80㎡台　7600台～　
価格下がりました？

下がった。東急身の程知らず過ぎる。まだまだ下がるよ。

高い高い病の人がいますね。
妥当な金額と思いますが。
予算が足りないなら北や東の方へどうぞ。

妥当な金額？　見方を変えれば、妥当な立地条件、妥当な設備仕様なのかどうか

342さん　言葉きついけど　やや同感

これくらいの駅・場所で他でどれくらいするんでしょうね？
比べられるところ少ないと思います。
プラウドの西側、中古で坪400前後しますし。
タワーの中古はリスク大

高ければ売れない、節理ですけど
4・5Ｆ以上で川側は売れますよ。
値段調整はありましたし、
そこは経済なので当然
条件の悪い部屋は売れ残りやすい。
それはどのマンションも同じ。

お高い図面は一億超えてからでしょう。
このクラスとしてはこんなものではないかな。

349さん
中古物件は、売り手が高く出して
それが相場だと思って買ってくれる客、を待つって事ですよね。
仲介業者も高く売れたほうが手数料を高く取れますし。

まあ、皆さんの書き込みを見させていただくと
こんな価格かなてところですか。

問題はこれから、東急建設がしっかりしたものを作れるかですね。
小杉のプラウドの書き込みなんかはクラック入ったて盛り上がってますし。

円安も一服ですがこれからさらに円安ではとの見方も。
建築資材も上がる可能性も（まあこの辺は弱小ではないのである程度
見越していると思いますが）
問題は基礎が終わってからのさまざまな工程が入ってくるときの、
資材や人件費の値上がりが心配ですね。
アベちゃん必死　麻生さんホクホク　ですし。

どっかで手を抜いて帳尻合わすなんてこと無いようにしてほしいものですが。

７月の正式販売開始前に、大幅値下げをHPで公表するとは、かなり異例なケースですね。
事前説明会での食いつきが相当悪いのでしょうね。申し込みはゼロに近いと見ました。

価格設定が相場以上に高すぎましたから値下げは予想通りでしたが、その値下げ時期があまりに早すぎです。

これはまだまだ下がりますね。

販売開始前に1300万円も価格下げるってすごいですね・・・。

なんか、中古物件売買でよくあるような、
最初に高く出してみて客がいないから下げていくパターンを連想させますね。

1LDKとか狭い間取りが多いみたいだから、投資用物件として想定されている可能性もありますね。

1300万？　はちょっと違う気が。
最初にＨＰで公開されていたのは忘れてしまったのですが、
65さんの84㎡：8,900万～　たぶんＤタイプだとすると
現在のＨＰには80㎡大　7600～とあります。
たぶんこれを引き算したのでしょうが、
もう一つＦタイプ80.04㎡があるのでちょっ違いますかね？
たぶん値引きは部屋によって多少違うかもしれませんが。
販売が多い部屋大きさ階数で違うと思いますが4～600位だと思います。
ただ、これもまだ７月中旬発売開始となっていますので
どうなるか？ですが。
販売は、100㎡超が3つ　90㎡2つ　のみ　67～84㎡が　　　だけ
あとは45・37が10づつ（これは販売後回しみたいで地権者はいません）です。
ＨＰだけだとわかりませんね。

この辺の相場てどれ位なんですか。

330とか350くらいではないかな

↑　363検討中です　365さん　330とか350くらいではないかな 　がどの辺の部屋を指すのかわかりませんが
ＨＰの80㎡台7,600万円台から　となると　坪313.5万からですけど　相場の範囲？

兵庫島は水没したことあるみたいですよ！

そしたらここもやばくないですかね？

さすがに多摩川近すぎですよね

ここマドリヒドイネ。

ここいいですよ

多摩川の氾濫って知らないだけで、本当に凄いですよ。
想像を絶するものがありますよ。
たしかに重いもの背負いますね。
ここもプラウドも。

多摩川の氾濫って知らないだけで、本当に凄いですよ。
想像を絶するものがありますよ。
たしかに重いもの背負いますね。
ここもプラウドも。

多摩川の氾濫って狛江以外にあったんですか？
ハザートマップの浸水深を見ると確かに
色つきになってますが一番低い部類。
喜多見あたりの方が深いし
さらに線路より下流の方がもっと深い
だから工事してるんでしょうけど。

川幅も兵庫島より下流に向かって細くなっています。
ライズの前あたり工事しても
兵庫島あたりから浸水すれば下流域の
第二の建て替えの方も浸水しますよ、
堤防の内側の駅とライズは大丈夫ですけど。

一番深いのが中原区あたりですね。

昔からの堤防がどうしてパチンコ屋さんの前まであるのかご存じ？
あそこまでは50年単位ぐらいで水が来てるのですよ。
昔の富士見会館、今のプラウドあとが水につかったのも30年ぐらい前かしら？
だから堤防の外側は重いもの背負ってるのですよ。

人間ってどうしてこうも自然災害のこと忘れやすいのでしょうかね。
特に日本人は忘れやすい。
二子のこの辺一帯がとにかく多摩川の氾濫地域なんですから。
多摩川って昔の人は良く呼んだもんですよね、魔が多し側って、忘れてるんですね先人の教えを。
玉高なんてうたかたの夢ですよ。
地形的に所詮多摩川の洲に過ぎないのですから。

だから購入した以上は重いもの背負い込む覚悟しないと。

特に異常気象で今年あたり来るんじゃない。

３０年前てチーズケーキファクトリーとかあったとき？
富士観　浸水したの？
花火のとき富士観とか行ってたけど聞いたことないな？
じゃ今の地権者は水害経験者てこと？

あれだけ川のそばでしかも堤防の外側だったら普通は相場の７掛けでしょう。
普通の人はそう思うよ。

３５２さん
中古物件に関しては本当かけひきですよね。実家のマンションを売りにだした時、
この金額なら買いますと何人もの人が提示してくれ、そこでいつ妥協するかでしたよね。
実際査定を出してもらった金額よりマイナス１００万円で提示してくれた人がいたので
その人に購入していただきました。はじめなんてマイナス３００万円で提示されて、こんな
ものなのかななんて思わず決定しそうになりました。売る側の心理としては、早く決めたいという
思いもありますからね。

普通中古物件は10年がめどといいますよね。10年と11年では一年しか違わないのにかなり
の金額の差がでるとか。でもその10年たった後に街全体が活性化したとか変化があると
また高く売れるのかもしれませんね。永住するつもりだけど、万が一売却する事になったら
なんて考えて我が家は物件選びをしています。とにかくそうなると駅近かなと。

ライズの中古を待ったほうがええのでは

うちは机上査定を大手中心に6社くらいから取ったけど、全然納得できないので、背定額の大体4割増しくらいで売り出して、一度値下げして売れた。結局机上査定額よりも25%くらいアップ。
あいつらの机上査定額は、結局「手離れよくすぐ売れる金額」でしかないからな。
それより低い金額なのは、なにか机上ではわからない瑕疵があんじゃないか？

[最初の提示から値を下げたというのは本当です。]ってホント？

いくらだったのをいくらに、いつ下げたのか、教えてください。
ワタシが調べた限り、そんな事実はありませんが。

本当です。
部屋によって当然違います
営業に聞いてください。
詳しい金額はここでは書けません。

同じ新築でも、川向こうの新地の物件に比べると
スレの進み方が格段に遅いですね。
最初の価格が高すぎて、興味なくした人が多いのかな。

いい物件の方がひっそり進行するものではないかな。
気がついた時には、ほぼ売り切れ。
よくあることだと思うよ。

>396
めちゃくちゃ下がってますよ

No65の内容と、現時点の変更後のホームページの内容を比べて見てください。

397さん

営業さんに聞きましたが、キッパリ否定していました。
そもそも販売開始前から上げたり下げたりするものでしょうか？
もちろん価格設定に際して内部でのやりとりはあるでしょうが、
それは世界中のあらゆる商品に共通です。それでも「本当」だと
おっしゃるなら、是非どの部屋をいつ、いくら下げてきたのか
お教えください。

４０１さん

私は地権者ですから自動的に契約済みの立場になります。売値を
いじくる場合には必ず地権者（東急さんとの共同事業主と定義さ
れています）の同意が必要となるわけでして、そんなことは、こ
れまで一言も耳にしていません。

>397
あらかじめ申し上げておくと、私は３９７でも４０１でもないです。

この物件ではありませんが、最近、いくつかの大手と言われる物件に
事前資料請求から複数回のモデルルーム見学をして
最終的にあるマンションに決めました（まもなく正式契約）。

その経験からすると、いずれの物件も
モデルルームのプレオープンの段階で
すでに「予定価格」が見せられます。
会社によっては、メモだけのところもあれば
一応、プリントアウトしてくれるところもありました。

その後、訪れるたびに見せられる「予定価格」は変動していました。
来場客の反応とかを見て、変えているのでしょう。
上がっている部屋もあれば、１００万円近く下げている部屋もありました。
事前要望書提出の段階と、正式申込の段階でも
数十万円の単位で違っている部屋もありました。

こちらの物件は正式な販売前ですので
正確には「販売価格」ではなく「販売予定価格」なのでしょうが
いずれにしても、「販売開始前から上げたり下げたりする」ことはあります。

免震はいいね。

同意です。
要はふっかけすぎちゃったってこと。
東急は取り返しのつかないことをしちゃったね。

買えない人は川崎を買えばいいのに。笑

相場観のある人たち、要は買えるから真剣に検討している人たちが高いって言ってるんだと思うけど。

そうは思えないけどなぁ

要は地元相場です。他のエリアとくらべた価格妥当性がなくとも、二子玉川に愛着がある人は高値つかみでも買いますからね。

403さんご指名いただきました397です。
私ね、否定派ではないんですけど、おっしゃっていること
信用すると東急（営業って販売担当ですか？）やばいですよ。
なぜ、ばれるのに予定価格下げたこと尋ねた地権者に隠すのか
売れないリスクは東急が背負うのでしょ　隠す必要ないのにね。
確かに正式に契約はこれからですよね。
でも予定価格わからないで要望書出す人いないですよ。
当然初期段階で要望書出す人には下がりますよと言っている。
予定価格は予定ですが興味を持ってきてくれたお客に公に
提示するわけですから内部の価格ではないですよ。
それに予定価格下げるなんて普通にある。

下げ幅は1200なんて書いた人いますが　いいとこついたのは
362さんの感じですかね、下げ幅ちょっとずれてますけど。
大幅に下がった部屋は人によってはびっくりするかもしれませんが。

タイプ多い部屋で坪360-380前後、330はいくだろうなと思った私でも
チョット高い感はありますけど、比べる物件がないので何ともですが。

４０５さん

いや、ワタシはただ事実を知りたいだけでして・・・

４０４さんによると価格の上下はあるということ。
そんなことをしたら営業的に損をするだけだと思う
のですが、「予定」を超高値につけておいて、実際
には適当な着地点でお得感を出そうってな作戦も現実
にはあるのかもしれません。

前面、兵庫島の川が氾濫する可能性はあり、何十年
に一度を想定して設計されてはいるそうです。但し
想定を越えるのが来る可能性はついてまわりますね。

免震にしても直下型縦揺れのデカイのがきたらどうなる
ことやら知れたものではありません。ただ、それを言い
出したら日本中どこに住まいしても大差ないがないので
ワタシは覚悟して継続的に残ることにしました。

403さん　397・416です
地権者さんならついでにお聞かせいただ来たいのですが、
前のスレで　富士観　水害てあったですが、親族に聞いても
そんなことあったかもしれない程度でわかりませんでした。
確かに今のプラウドより富士観時代の駐車場あたりの方がレベル
低かったような気がするんですけど。
スカイハイツの時は無事でしたか？