マンションで塾を経営【その３】

>858の補足です。

つまりは、塾を行なっているから「専ら住宅として使用・・・」に違反しているとしても、
それが「区分所有者の共同の利益」に反することが認められない限りは、その行為の停止を
請求することは出来ないのです。

（専有部分の用途）
第12条　区分所有者は、その専有部分を専ら住戸として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

《国土交通省のコメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

《マンション管理センターの解説》
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。

　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。

　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

＞＞８６０
＞分かっているのなら反省して削除依頼してはいかがですか？

分からないから尋ねているのです。病気の方は病気を治すことが重要です。

ご自分で病気の兆候を感じていられるのですから、まずは医者にかかることでしょう。別に嘲笑でも何でもありません。

スレッドルールをご存じないのかな？
どうも、スレタイトル内容を塾経営者に都合よく変えようとする輩がいますね。

>>863
>その認められなかった場合がこのマンションなの。
>早く気づいて。

どこにそういう事実が記載されているの？だったら、今さら総会で塾経営者の意見を聞いて判断しないでしょう。最新のスレ主さんの投稿では、理事会はこれから判断するとなっていて結論は出していないのですが？

おかしなことを繰り返し書かないでくださいね。

＞決定的なのがこれです。
＞実際、スレ主のマンションにおいて、問題の塾は管理規約違反と判断され、営業停止を通告されたことです。
＞当然至極の成り行きです。

全然、当然ではありませんね。>861を参照

No.861
by 匿名さん　2013-04-15 21:43:43

>858の補足です。

つまりは、塾を行なっているから「専ら住宅として使用・・・」に違反しているとしても、
それが「区分所有者の共同の利益」に反することが認められない限りは、その行為の停止を
請求することは出来ないのです。

スレ主がノイローゼになりそうと書かれているのは、どこからきているのかな？
原因は、スレ主に迷惑をかけている塾の営業にあると書かれているではないのかな？
もし、病気になっているのならば原因の塾の営業を停止させるしかないのだが

管理組合が規約違反だから塾の営業をやめるように言っているのなら、規約違反ではないか

>>868

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

のスレタイの最後読んで御覧よ。

>ノイローゼになりそうです。

とスレ主本人が書いているから。

>869

>858、>861を良く読んで下さい。

仮に百歩譲って、規約違反だとしても、即停止とはならないのです。

>管理組合が規約違反だから塾の営業をやめるように言っているのなら、規約違反ではないか

スレ主の最後の投稿
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
では、

>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

まだ、どうするかは未定と言うことです。

＞＞８６８
>原因は、スレ主に迷惑をかけている塾の営業にあると書かれているではないのかな？
>もし、病気になっているのならば原因の塾の営業を停止させるしかないのだが

因果関係を証明しない限り無理でしょう。

>855
>858を読むと、>407の言っていることが正しいように思えるけど？

都合の悪いところは無視するのですか？



No.19 by トピ主　2012-12-20 21:28:27 まずはお返事をくださった皆さん、お一人お一人に感謝します。どうもありがとうございます。とりわけ、過去の判例を調べて下さった方、専らという言葉の定義を調べて下さった方、ご自身の体験をお聞かせ下さった方、大変参考になりましたし、賛否両論さまざまな見方があるのだと改めて実感いたしました。この場を借りて御礼申し上げます。管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。また結果をご報告差し上げます。

スレ主個人と塾経営住戸の問題だけならば、そもそも管理組合は関係ないしね。

規約違反を指摘するのであれば
・住居として使用していない
・住居としての平穏が保たれていない
ことを立証しなくてはならない。

特に、マンションとして平穏を損なわれているということを立証しなくてはならないから結構敷居が高い。

>863
もう意見しても駄目なんじゃ無いのかなぁ。
同じことの繰り返しで、無限ループに入っちゃっているもの。　
その人も管理規則に違反して差し止め訴訟に怯えてるんじゃないのかなぁ。

863さんの言うようにこの塾は理事会相手に「負けたの！」
国交省コメントもマンカンのコメントも、もはや意味を成さないの。
あとは総会で大多数の住民の同情を得るか、12条の解釈で組合敗訴の先例が無いという困難な裁判で「勝つ」だけ。

ちなみに裁判は公開だからね。
判決文も公開だからね。家族の会社や学校にばれるのも十分覚悟してね。
判決文が残るので裁判したことを後悔する人、けっこういるよ。

＞＞８７５
その通りでしょう。

>息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

要は、居住用マンションとして平穏であれば良い訳です。平穏でないかどうかは、管理組合がこれから、塾経営者の意見を聞いて判断するわけで、まだ、何らかの判断がされたということではないのは、このスレ主さんが、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
で、
>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。
と書いている通りです。

＞＞８７９
だから、スレ主が書いている通り、違反しているかいないかをこれから、総会で話を聞くことになっているわけ。

なぜ、部分的にスレ主の言い分を認めて、スレ主の最後の投稿を無視して、この段階で違反と決めつけるのか、まったく意味不明。

関係ないことはないね。

どこのマンションでも起こりうるし、また訴訟にはよくなる事例だ。
ただ、その事例ごとに微妙に違いがあるため判決も違いがある。

弱者を守るのが法律であり
この場合の弱者とは誰か？
被害者は誰か？

集合住宅はルールがつくり、それを各自が守る生活をして
集合住宅での大勢の人が平穏な生活ができる。

基本はこれだ
他人を苦しめる生活をしているのは誰か？
他人を苦しめても個人の利益追求の追及をしていいのか？

>>882
概ね正しいが、今回のケースは、塾経営が規約違反かどうかってところが争点。

個々の騒音問題に関して、管理組合が関与することはない。

個人の騒音問題とは限らないのではないか？

住宅専用であれば管理の問題もある。
共用部分の私的利用。
それも営業にだ。

住居としてのみ利用している管理を、一方で収入目的に利用している者がいるのは問題だ。
だからこそ、管理会社も規約違反だと管理組合にアドバイスしたのであろう。
管理会社も住居としての管理と、商業目的のビルの管理では違いがあるからな。

>880
区分所有法違反ではなく、単なる規約違反であれば勝てる見込みは十分に有りそうですが、、、

>12条の解釈で組合敗訴の先例が無い・・・

通常、組合は勝てる見込みがない場合は提訴しません。それだけです。

>886
まったく同意です。
管理規約はあくまでマンションの内部規則なので、刑事罰はありませんし、裁判をしない限り強制力もありません。
だからゴネ得だし、そんな住人がいると他の住人は迷惑なんです。

管理規則を守ると誓約してマンションを買ったんだから、ちゃんと守れー！！

>>887
その通り。

マンション管理センターが、塾は概ねOKとしているものを、提訴するばかな組合はないでしょう。弁護士費用を支払い、総会や理事会を重ねて、結局和解になるものを提訴しないでしょうね。マンション管理センターの管理士試験に合格した管理会社の管理士のアドバイスに従うだけでしょう。

何でもかんでも禁止しては快適な生活など送れません。

>>888
>管理規則を守ると

だから、条件によっては、規約に反する場合もあるというのが、マンション管理センターの解説で、通常のマンションにはそれが適用されるわけ。

このマンションの場合がどうかはわからないけれど、問題ないようにすれば良いだけでしょうね。

本人は「違反していない」と主張しているわけだから、ルールは守っていると思っているんでしょうね。

国土交通省の次はマンション管理センターがOKしているとこじつけですか。
いいですか？思い込みでしょう。
無断で、他人の名前を使い間違った解釈を掲載することは社会的にいかがなものでしょうか？

８９３さん本人とは誰ですか？
スレ主情報とは違う情報をねつ造してはなりませんね。
どうしても、違う情報で議論なさりたいならば、別にスレッドを立てなさい。
それが、掲示板ルール。

＞＞８９４
なんでこじつけなの？言っていることがわかりません。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

《コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。
　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。
　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

裁判になれば、個人の利益と区分所有者の共同の利益のバランスから適切な判断がなされることでしょう。
本当はその前に双方の利益を両立する方法を模索するのが管理組合の務めです。
双方は決して相反するものではないのですから。

＞＞８９７
そういうこと。

とことん話し合うことでしょう。一方的に決めつけてはだめ。

問題点は解決さえできれば良い訳ですから。

>896
もういいよ。そんなの持ち出さなくても。
そこ以外にはどこにもおいてないようだし、メンバー頁内にある使われていない資料じゃん。

＞＞８９９
もういいのはあなたの方でしょう


だったら、これは？

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf

＞897
バランスとる必要があるのは、まさに相反していることに起因してますよ。

>>890
>マンション管理センターが、塾は概ねOKとしているものを、
そんなの嘘。
マンション管理センターの文書に概ねOKと言う記載など存在しない。
インチキ投稿やめなさい。

>>897
>裁判になれば、個人の利益と区分所有者の共同の利益のバランスから適切な判断がなされることでしょう。
オートロック付きマンションだし、塾経営NGでバランスとれる。

＞904 当然

>>900
それしか例示できないの？
権威有るところに全然引用されていないじゃん。説得力ないよ。そんなの。
マンカン自体ですでに用いられなくなったからじゃないの？

>>904
そうだね。同意見だよ。
オートロック付きマンションに、３０人／週、１４４０人／年の出入りがあるんだからね。
１０年だと延べ一万四千人以上だよ！

エントランスドアの開閉もエレベータの使用も多いし、管理に携わる管理人の業務も大変だし、
バランスを考えたら、どう見たって塾経営NGだよ。

>>906
面倒な方だね。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

>>904
>>905
場合によってはだめっていうのは、概ねOKってことじゃあないの？

言葉じりをとらえるのはやめなさい。

オートロックだから云々は、これから検討をすればよい。

一律禁止ではなく、個々に検討が必要だと言っているだけ。

全否定でバランスとか言っている感覚は狂ってますね。