マンションで塾を経営【その３】

＞797
経営者が認めたので、経営でしょう。

＞＞７９８
あなたの予想であれば、それは自由です。

ただ、スレ主さん本人が、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
で、「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」と書いておられるので、スレ主さんの投稿でわかることとしては、それ以上でも以下でもないです。

その上での議論であれば、私としては、経営者から話を聞いてから対応＝判断するということで、まだ議案を審議するところまでは行っていないのではないかと思う次第です。

>>801
内職で経営って言葉使ってはまずいですか？

それと、その情報はスレ主さんの伝聞情報でしょう？

あまり議論することに意味がないと思います。

>>804
ええ私の予想であり、かつスレ主さんのほぼ書いた通りです。

総会の議案は区分所有法では一週間以上前に組合員に周知する必要があります。
当日欠席（委任状含む）の方も多数いらっしゃると思いますので、その場で話を聞いて何かを議決することは不可能かと思います。

このマンションも、特殊なマンションでなければ、現在の塾が認められるかどうｋは、
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
の通りでしょう。

本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

＞＞７９９さんへ

＞スレ主のマンションであると６１が思い込んでいるだけですね。
＞スレ主のマンションと違う事項であれば、違うマンションなのでＮｏ６１のレスは無視してよろしいと思います。

前すれ（その１）ではスレ主さんが『塾の名前』を公開していました。そこから検索して『マンション名』を特定できたのではないでしょうか？
『塾名』を書いたのでスレッドの管理人に削除された様ですが、削除前に書き込んだのしょう。なので同じマンションに住む住人なので疑問を抱いて投稿したのではないでしょうか？。

＞808
削除前に見ておられる方々は、みなさん場所を知ってます。

>>809
手続き的にはそうかも知れませんが、スレ主さんはそういうように投稿していません。「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」と書かれているのでその通りであれば、話を聞いてから判断しようということで、ごく穏当な対応と思います。

ご参考

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？

　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

>795
>理事会は、裁判所に提起する議案を総会に上程することになると思います。

ウチが理事長ならそんなことしないね。
管理組合からの指摘に従って、
・現状では塾の経営は１２条違反であることの詳細な説明。
・塾の継続を認めるならば、管理規約を変更する必要があることを、組合員に説明
　さらに変更したとしたら将来どういうことが予想されるかを説明。
・塾が停止命令に従わなければ第６７条第３項に従って、訴訟により行為の差止めを行うことを検討する旨を報告
（区分所有者の追い出しでも競売でも無く、単に塾の停止命令なら理事会決議でできる）

これだけにとどめ、一応塾からの意見を言う場を与える。
もし採決を取るならば、塾を認める方向で管理規則を変更すべきかどうかの採決を取る。
具体的な規則の内容と正式な手続は次回。
これで十分でしょ。築５～６年程度のマンションなら、塾を認めて商用マンションにしようということにはなりませんよ。

（ご参考）
マンション標準管理規約　第６７条第３項
区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること

>809
とすると、事前に何を議決するかを議案書に記載することになりますが、話を聞く前から議案が書けますか？話の内容次第で組合の対応も変わってくると思いますが？

813だけど
>ウチが理事長ならそんなことしないね。
>管理組合からの指摘に従って、
ここ、管理会社からの指摘に従って、でした。

妄想の域をでないので、スレ主が戻ってくるの待つことにします。
　

>817
いつ、「弁明」となったのでしょう？
スレ主はそんなことは言ってないですよ。

結局スレ主さんの最後の投稿の通りでいいんじゃあないの？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

スレ主です。60番以来の投稿になります。まず、経過ですが、まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

議案を採択するという話にはなっていないようです。

>820

>814ですが、私の認識は>819と同じです。
まだ、何らかの議案を採決する段階ではないと思います。

理事会や管理会社って、それほどバカではないですよ。塾が概ねOKってことはマン管資格を持っておれば、通常皆知っている。また、適正な手続きを踏まないと却ってトラブルになることも知っている。事情を聴取しないで、いきなり決めつけて判断したりはしないでしょう。で、聴取するならば、公の場でやらないと、独断だと言われかねないからね。だからスレ主さんの投稿の通りでしょう。

「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応」

外野が推測でとやかう言う話ではない。自分の推測の押し売りが、くど過ぎる。

>>823 さん、質問するのであれば、下げは不要ですよ。こそっとではなく、正々堂々と投稿しましょうね。

>>821さんではないですが、私の判断では、スレ主さんの単なる早合点でしょう。

スレ主さんの投稿と、実際の理事会との動きはかなり異なります。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/867
に書きましたが、一部修正して再掲しますと、

スレ主さんに説明して欲しいことは、

A)なぜ、理事会に相談しておきながら、（おそらく理事会の許可を得ずに、）匿名掲示板に相談する必要があったのだろうか？理事会だけに任せられない事情があったのだろうか？

> 8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした（スレ主さん伝聞を含む）

B)管理会社が言わんとしたのは、「現状管理規約違反として、直ちに経営を停止することは難しい」あるいは、「管理規約違反として、経営を停止させるには、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しておかねばならないが、今とはなっては無理なので、規模・人数・時間帯を決めてはどうか」ということではないだろうか？いずれにしろ、直ちに経営を停止させることはできないと読めないだろうか？

> 10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（スレ主さん伝聞）
> 11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主さん感想）

C)理事会の「繰り返し本人に通告を」する方針が決まり、「冷静に対処しようと思」ったわけだが、おそらく方針決定後最初であろう1月の通告で経営を辞めなかったことに対し、
> 13)今後は、法的な手続きに移行する見通し（スレ主さん伝聞）
> 14)腹立たしい（スレ主感想）
としているが、「繰り返し本人に通告を」してない状況で、「今後は、法的な手続きに移行する見通し」というのは、当初の理事会の方針と合致しないのではないか？

また、「冷静に対処しようと思」っていたにも関わらず、「腹立たしい」としたのは、思わず本音が出てしまったのだろうか？

D)実際に、3月26日時点で、
> 19)まだ裁判になっていない
> 20)総会を三ヶ月後に開き、塾経営者から話を聞いた上での対応予定（スレ主さん伝聞）
となっており、
> 13)今後は、法的な手続きに移行する見通し（スレ主さん伝聞）
とは、温度差があるように思われる。案外理事会の決定事項をスレ主さんはしっかりと理解していないのではないだろうか。

>>824　（補足）
で、その傍証となるのが、「理事会のそような議事録をみたことがない」とする住民とされる方の投稿ですね。

ワザと謝った情報を放り込んでスレを荒らすのは止めてもらえませんんかね。

連投で恐縮ですが、再掲しておきます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

>　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？

>　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

>>826

>>823さんに対してですよね。

>824
>スレ主さんの投稿と、実際の理事会との動きはかなり異なります。

実際に違うという根拠は
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61
のレスだけ？

824さんはがそのマンションの住人なら、理事会に直接聞けばいいじゃ無いですか。スレ主に聞きにくいにしても、理事会には聞けるでしょ。匿名掲示板を介してスレ主に質問しても何も意味が無いと思いますよ。

824さんはがそのマンションの住人でないなら、61のスレだけ過剰に信じるのはどうかと思いますけどね。

>>829
スレは昨年12月に立てられています。3月まで、住民に理事会の決定が知らされないなんてことはないでしょう。住民が尋ねるのでなく、理事会が住民に知らせる義務があるのではないですか？

あと、>>824に記載の通りです。

スレ主さんは、
>理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」
と書かれただけで、検討結果は書かれてないですね。

その後、理事会の「繰り返し本人に通告を」する方針が決まったとありますが、スレ主さんの投稿を読む限り、そのような事実はありませんし、「民事訴訟」については不明です。

「総会を三ヶ月後に開き、塾経営者から話を聞いた上での対応予定」とありますので、これは事実でしょう。でも、対応予定とあるだけですので、「今後は、法的な手続きに移行する見通し」とまでは言えないのではないでしょうかね？

スレ主さんがご自分の都合のよいように、思いを違いをされている可能性が大でしょうね。

断定している訳ではありませんので、あしからず。スレ主さんか他の住民の方が、もう少し情報提供をすべきでしょうね。

>>830

そのような事実はありませんし　-->　そのような経過は記載されていませんし

＞８２４さんは、スレ主とは違うマンションなのに自分のマンションのようにレスつけるのはおかしいですよ。

>>832
多数の人が見ている匿名掲示板で何がおかしいの？

おかしいのはあなたでしょう。私は東京都湾岸の巨大マンション住民です。

どちらの肩を持つわけでもありませんが、塾反対派の書くことは、根拠がなくおかしなことが多いと感じています。もう少し、きちっと論理立てて、塾が規約に違反していることを書かれたらどうでしょうか？このマンションは特殊だから、国交省のコメントが適用されないとか、塾生が裁判すると減るとかいうのは、勘弁してほしいですね。

>自分のマンションのようにレスつける

どうしたら、そのように受け取れるのだろう。理解力を疑うね。

国土交通省のコメントって何？
勝手に塾経営者の都合のいいように解釈して使っているだけでしょう。

スレ主のスレタイトルに従って議論するのが掲示板ですよ。
スレッドを荒らすのはやめましょうね。

本当ですね。
スレタイトルとは違う内容のコメントを引用してスレ主が嘘つきとか都合のいいように解釈しているとか
スレタイトルとは違うコメントを引用しているのだから違うのは当然なのに笑えます。

>>835
>>836
こんなあほなスレタイ他で見たことないですよ。他と見比べてごらんよ。

スレ主は、塾の競合さんか、個人的な恨みがあるだけではないの？で、なければ、自分のマンション名だしたり、塾の情報を公開したりしないでしょう？

でなきゃ、よっぽど常識がないかだね。

おまけに同じ住民からも不思議がられている。胡散草すぎ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？
　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

>>839
本当に無知だね。

周知を図っているのに、このマンションだけ適用外なわけないだろうが。

あんたみたいに解釈をあやまらないように、専ら住宅の意味をコメントしているのに、それが理解できないって？

スレ主のマンションでは何も判断されていないのはスレ主が「塾経営者の主張を総会で聴くことになっている」と言う通りでしょう。

無理やりどこにも書かれていない結論に導くところが、面白いね。

>>841
＞「参考として、～その周知を図るものである。」
で、なんでこのマンションは参考にしないの？

勝ち負けの問題ではないと思いますが。

このマンションはひょっとして、ノイローゼ住民ばかりとか、理事会が無能とか特殊なのかな？管理会社にも依頼せずに、管理士もおらず、独自管理とか？

でなきゃ、

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

なんてことはあり得ないだろう。

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？
　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

＞８４３さん
ご自分のレスを読み返して見られてはいかがでしょうか？
私怨に満ち溢れたレスではありませんか？

客観的にこのスレタイトルを読むと、学習塾経営者が住民に迷惑をかけている事実を受け入れらず
スレ主批判を繰り返しているように見受けられます。

＞＞８４４

ばかじゃないの？管理士試験を実施する公益法人が、塾は概ね認められるとしているのに、このマンションだけが例外な訳ないだろうが。なんで、無知なあんたに教えを乞う必要があるの？

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

にあるとおりだよ。

>本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

>(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

>(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

>(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

>　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

これがこのマンションには適用されないという合理的な理由があれば別だけれどね。

>839
勘違いも甚だしい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/res/407

No.407
by 匿名さん　2013-04-11 08:24:32

第１２条のコメントは区分所有法でいうところの「区分所有者の共同の利益に反する行為」を平易な言葉で表現したもの。

どこからが「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するかは、マンションの規模、立地、周辺環境、など個別に判断せざるを得ないというのが、一般的な解釈であり、結論です。

当然それ自体に拘束力はないが、区分所有法はマンションのローカルルールである管理規約と違って、この国のルールですから日本中のマンションに対して拘束力を持ちます。なので、関係ないとは言えませんね。

このマンションの理事会も、そういった考え方のもと規約違反との判断しているものと思いたいが、スレ主（当事者の一方のみ）からの情報だけでは判断しかねる。

まあ、塾経営者も理事会（管理組合）の判断に疑義があるなら、堂々と裁判で争えば良い。それは当然の権利なのですから。

外野は経緯を見守るのみです。

>>843だけれど、このマンションとは一切関係ない。

当方の主張は、個別に判断されるべきであって、このマンションのケースもそれに該当すると言っているだけ。戸別に判断してだめということであれば仕方がないが、スレ主の投稿でも、今後開かれる総会で塾経営者を招いて意見を聞いて、それから判断するってことになってるのではないの？

>私怨に満ち溢れたレスではありませんか？

なんで、東京都港区の大規模高層に住む私が私怨に満ちないといけないの？スレ主擁護派の陳腐な意見が面白いだけだよ。

あなた自分の書いていることを読み直したが方がよいよ。

住民に迷惑をかけ住居専用マンションの環境を破壊してまで営業できる根拠は何ですか？
国土交通省がそのようなコメントをしている事実がどこにありますか？
勝手に国土交通省が許可しているなどとコメントをしても大丈夫ですか？

>>848
＞ノイローゼ

スレ主本人が書いているのではないの？

病気であれば、まず治療するのが重要ではないの？

冷静に対処すると書いて、すぐ腹が立つと書けば、おかしいと思わないかな？

そこまでスレ主に肩入れする理由を逆に知りたいな。

スレ主の作ったスレッドですからスレ主の情報だけを元に議論するのが筋ですよ。

>>850
>住民に迷惑をかけ
そういう事実があるかどうか、塾経営者は管理組合に尋ねたのではないの？誰でも、知らずに人に迷惑をかけるってことはあるでしょう？だったら、その通り指摘してあげればよい。サッカーでも一回目の反則でレッドカードを切られることはないのではないの？

住居専用と言う意味では、塾経営者も居住しているのでばれ、OKであるというのは、国土交通省やマンション管理センターのコメントや解説の通り。それを否定する方が、どうかしている。

騒音被害の立証には、診断書が有効ですね。

しかしながら、851のスレ主の体調不良を嘲笑するレスは頂けませんね。

>>852
スレタイ読んで御覧よ。

相談でしょう？だったら。当然色んな情報を交えるべきでしょう？

偏った情報で、マンション名を出したり、相手の名前を出したりするのは、マナー違反でしょう。だからスレ主の投稿は管理者により一部削除されている訳。

スレ主と同じで、おかしなこと書きすぎですよ。

＞８５３

スレ主の情報を無視してレスをつけてはスレ嵐になりますね。
掲示板のルールを守りましょうね。

下記は何れも単なる規約違反ではなく、「区分所有者の共同の利益」に反する場合にのみ適用されます。

以下、区分所有法より抜粋

第七節　義務違反者に対する措置

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条
1項　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

（使用禁止の請求）
第五十八条
１項 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。

（区分所有権の競売の請求）
第五十九条
１項 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

（占有者に対する引渡し請求）
第六十条
１項 　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。

＞＞８５４
＞体調不良を嘲笑

具体的にどこが嘲笑に該当しますか？病気は治療すべきということですか？

分かっているのなら反省して削除依頼してはいかがですか？

>858の補足です。

つまりは、塾を行なっているから「専ら住宅として使用・・・」に違反しているとしても、
それが「区分所有者の共同の利益」に反することが認められない限りは、その行為の停止を
請求することは出来ないのです。

（専有部分の用途）
第12条　区分所有者は、その専有部分を専ら住戸として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

《国土交通省のコメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

《マンション管理センターの解説》
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。

　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。

　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

＞＞８６０
＞分かっているのなら反省して削除依頼してはいかがですか？

分からないから尋ねているのです。病気の方は病気を治すことが重要です。

ご自分で病気の兆候を感じていられるのですから、まずは医者にかかることでしょう。別に嘲笑でも何でもありません。

スレッドルールをご存じないのかな？
どうも、スレタイトル内容を塾経営者に都合よく変えようとする輩がいますね。

>>863
>その認められなかった場合がこのマンションなの。
>早く気づいて。

どこにそういう事実が記載されているの？だったら、今さら総会で塾経営者の意見を聞いて判断しないでしょう。最新のスレ主さんの投稿では、理事会はこれから判断するとなっていて結論は出していないのですが？

おかしなことを繰り返し書かないでくださいね。

＞決定的なのがこれです。
＞実際、スレ主のマンションにおいて、問題の塾は管理規約違反と判断され、営業停止を通告されたことです。
＞当然至極の成り行きです。

全然、当然ではありませんね。>861を参照

No.861
by 匿名さん　2013-04-15 21:43:43

>858の補足です。

つまりは、塾を行なっているから「専ら住宅として使用・・・」に違反しているとしても、
それが「区分所有者の共同の利益」に反することが認められない限りは、その行為の停止を
請求することは出来ないのです。

スレ主がノイローゼになりそうと書かれているのは、どこからきているのかな？
原因は、スレ主に迷惑をかけている塾の営業にあると書かれているではないのかな？
もし、病気になっているのならば原因の塾の営業を停止させるしかないのだが

管理組合が規約違反だから塾の営業をやめるように言っているのなら、規約違反ではないか

>>868

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

のスレタイの最後読んで御覧よ。

>ノイローゼになりそうです。

とスレ主本人が書いているから。

>869

>858、>861を良く読んで下さい。

仮に百歩譲って、規約違反だとしても、即停止とはならないのです。

>管理組合が規約違反だから塾の営業をやめるように言っているのなら、規約違反ではないか

スレ主の最後の投稿
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
では、

>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

まだ、どうするかは未定と言うことです。

＞＞８６８
>原因は、スレ主に迷惑をかけている塾の営業にあると書かれているではないのかな？
>もし、病気になっているのならば原因の塾の営業を停止させるしかないのだが

因果関係を証明しない限り無理でしょう。

>855
>858を読むと、>407の言っていることが正しいように思えるけど？

都合の悪いところは無視するのですか？



No.19 by トピ主　2012-12-20 21:28:27 まずはお返事をくださった皆さん、お一人お一人に感謝します。どうもありがとうございます。とりわけ、過去の判例を調べて下さった方、専らという言葉の定義を調べて下さった方、ご自身の体験をお聞かせ下さった方、大変参考になりましたし、賛否両論さまざまな見方があるのだと改めて実感いたしました。この場を借りて御礼申し上げます。管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。また結果をご報告差し上げます。

スレ主個人と塾経営住戸の問題だけならば、そもそも管理組合は関係ないしね。

規約違反を指摘するのであれば
・住居として使用していない
・住居としての平穏が保たれていない
ことを立証しなくてはならない。

特に、マンションとして平穏を損なわれているということを立証しなくてはならないから結構敷居が高い。

>863
もう意見しても駄目なんじゃ無いのかなぁ。
同じことの繰り返しで、無限ループに入っちゃっているもの。　
その人も管理規則に違反して差し止め訴訟に怯えてるんじゃないのかなぁ。

863さんの言うようにこの塾は理事会相手に「負けたの！」
国交省コメントもマンカンのコメントも、もはや意味を成さないの。
あとは総会で大多数の住民の同情を得るか、12条の解釈で組合敗訴の先例が無いという困難な裁判で「勝つ」だけ。

ちなみに裁判は公開だからね。
判決文も公開だからね。家族の会社や学校にばれるのも十分覚悟してね。
判決文が残るので裁判したことを後悔する人、けっこういるよ。

＞＞８７５
その通りでしょう。

>息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

要は、居住用マンションとして平穏であれば良い訳です。平穏でないかどうかは、管理組合がこれから、塾経営者の意見を聞いて判断するわけで、まだ、何らかの判断がされたということではないのは、このスレ主さんが、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
で、
>総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。
と書いている通りです。

＞＞８７９
だから、スレ主が書いている通り、違反しているかいないかをこれから、総会で話を聞くことになっているわけ。

なぜ、部分的にスレ主の言い分を認めて、スレ主の最後の投稿を無視して、この段階で違反と決めつけるのか、まったく意味不明。

関係ないことはないね。

どこのマンションでも起こりうるし、また訴訟にはよくなる事例だ。
ただ、その事例ごとに微妙に違いがあるため判決も違いがある。

弱者を守るのが法律であり
この場合の弱者とは誰か？
被害者は誰か？

集合住宅はルールがつくり、それを各自が守る生活をして
集合住宅での大勢の人が平穏な生活ができる。

基本はこれだ
他人を苦しめる生活をしているのは誰か？
他人を苦しめても個人の利益追求の追及をしていいのか？

>>882
概ね正しいが、今回のケースは、塾経営が規約違反かどうかってところが争点。

個々の騒音問題に関して、管理組合が関与することはない。

個人の騒音問題とは限らないのではないか？

住宅専用であれば管理の問題もある。
共用部分の私的利用。
それも営業にだ。

住居としてのみ利用している管理を、一方で収入目的に利用している者がいるのは問題だ。
だからこそ、管理会社も規約違反だと管理組合にアドバイスしたのであろう。
管理会社も住居としての管理と、商業目的のビルの管理では違いがあるからな。

>880
区分所有法違反ではなく、単なる規約違反であれば勝てる見込みは十分に有りそうですが、、、

>12条の解釈で組合敗訴の先例が無い・・・

通常、組合は勝てる見込みがない場合は提訴しません。それだけです。

>886
まったく同意です。
管理規約はあくまでマンションの内部規則なので、刑事罰はありませんし、裁判をしない限り強制力もありません。
だからゴネ得だし、そんな住人がいると他の住人は迷惑なんです。

管理規則を守ると誓約してマンションを買ったんだから、ちゃんと守れー！！

>>887
その通り。

マンション管理センターが、塾は概ねOKとしているものを、提訴するばかな組合はないでしょう。弁護士費用を支払い、総会や理事会を重ねて、結局和解になるものを提訴しないでしょうね。マンション管理センターの管理士試験に合格した管理会社の管理士のアドバイスに従うだけでしょう。

何でもかんでも禁止しては快適な生活など送れません。

>>888
>管理規則を守ると

だから、条件によっては、規約に反する場合もあるというのが、マンション管理センターの解説で、通常のマンションにはそれが適用されるわけ。

このマンションの場合がどうかはわからないけれど、問題ないようにすれば良いだけでしょうね。

本人は「違反していない」と主張しているわけだから、ルールは守っていると思っているんでしょうね。

国土交通省の次はマンション管理センターがOKしているとこじつけですか。
いいですか？思い込みでしょう。
無断で、他人の名前を使い間違った解釈を掲載することは社会的にいかがなものでしょうか？

８９３さん本人とは誰ですか？
スレ主情報とは違う情報をねつ造してはなりませんね。
どうしても、違う情報で議論なさりたいならば、別にスレッドを立てなさい。
それが、掲示板ルール。

＞＞８９４
なんでこじつけなの？言っていることがわかりません。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

《コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。
　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。
　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

裁判になれば、個人の利益と区分所有者の共同の利益のバランスから適切な判断がなされることでしょう。
本当はその前に双方の利益を両立する方法を模索するのが管理組合の務めです。
双方は決して相反するものではないのですから。

＞＞８９７
そういうこと。

とことん話し合うことでしょう。一方的に決めつけてはだめ。

問題点は解決さえできれば良い訳ですから。

>896
もういいよ。そんなの持ち出さなくても。
そこ以外にはどこにもおいてないようだし、メンバー頁内にある使われていない資料じゃん。

＞＞８９９
もういいのはあなたの方でしょう


だったら、これは？

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf