電気代削減　高圧電力一括契約　契約見直し

４６５　Ｍ相談員様
分かりやすい説明ありがとうございます。

　長年、管理組合は有効な判断をしてくれていたのですっかり安心して任せていました。
　今回直面し自分自身も無関心な住民だったと痛切しております。今後、マンションではありますがもっと「我が家」としてしっかりした考えを持って住まなければ色んな角度から隙間を狙う業者の言いなりになってしまいますね。

　＞理事会主導で結論を得るべきでしょう。
業者と管理会社の主導でみんなそちらを向き話をしていた様子を今になって滑稽に感じています。

　４６３様
　どのような場合にもリスクはあり、この事業にもリスクは存在します。安全を確保するために保安規程に従って点検を行います。また、落雷等の事故や派生する事故に対しては、いくつかの機器により事故を回避する仕組みとなっています。
　４６３様が述べている例は、管理組合様が自己設備により高圧一括受電する事業者になった場合を想定されているようですが、その場合であれば機器の損害や第三者に対する損害賠償については損害保険でも対応できると考えられます。事業者の収益部分を上乗せして管理組合の収益を確保するわけですから、リスクヘッジは当然であり、また収益は一定以上の金額になると考えられます。
　管理組合運営には様々なリスクがありますが、居住者が一体となってリスクを回避しつつ収益の確保を目指すことも組合運営にとっては重要な事と考えます。

　今年は電力料金が値上げされる年です。管理組合の経費圧縮を考える場合、共用部分の電気料金が５％～１０％下がることは大きな要素であると言えます。
　事業会社に任せて一定の料金引き下げを依頼するか、管理組合で自主運営して差額の大部分を取るかの選択は区分所有者が決めることです。
　理事会は、理事会として資料を集め導入を前提に審議をする。臨時総会を開きそこで時間を掛けて審議をする。参考意見をもらうためには業者を呼んでも良いと思います。自立した組合運営を心掛けるための手段として、審議を繰り返す事も大切と言えます。もちろん、その結果が理事会で選択した結果と違っていてもそれは多数決の結果として採択すればよいことです。
　管理会社や事業者サイドからの資料を鵜呑みすることなく、リスクを充分に理解して管理組合が自主運営をすれば、業者が提案する５％～１０％以上の利益を享受することが可能になる仕組みである事が判りました。

テナントビルの話ですね。
マンションの場合はちょっと違います。
業者に言いなりのお任せパターンでは
検針も設備負担も点検もすべて業者任せですね。
リスクは10年契約などですね。

　契約期間の１０年がリスクと言われているが、１０％引きの場合、１０年間－１０％を継続する訳だから、一方的なリスクとは言えないと思うのですが。

マンションは管理会社に管理を委託しているので
すべて丸投げでも5-10%は割引を傍受できるね。

一括受電は電力会社と個々の家庭との契約解消と新事業者との新規契約を全戸一斉に行う必要があるので、事実上全戸一致でしか成り立ちませんよ。
総会の特別決議にもそのような個々の契約を強制する力はありませんから、事前調整で全戸に内諾をとりつけてから、形式上の特別決議とするのが本筋です。

全戸一致で成り立つのは、そうですが、
内諾を先にとるのは正しくない。
内諾をとる根拠が乏しいため。
実務的には、先に総会の特別決議で承認があり、
全戸に対して総会決議にのっとり、電力会社との契約の委任状をとる。
全戸委任状を取れないと、導入できないが、
委任状を拒否する住戸には、最終手段で裁判をして解決する方法もある。
判例では、管理組合が勝訴。

　４７５補足
　区分所有法第６条では、共同の利益に反する行為をしてはならない。と規定されている。
全員一致が条件であることは、電力の契約変更であるから当然の部分もあるが、総会の決議が無視される事になれば、今後、決議された結果の全ての内容を無視しても良いとのことになりはしないだろうか。参加されている方々のご意見を聞きたいと思います。

無視して良いわけないね。
決議を理事会が実効してサポートするのは、管理会社
無視する住民に対して、制裁決議案を考えるのも理事会。

現在居住中のマンションが、全員の許諾を取らないまま総会で決議をし、賛成多数で導入を承認しました。私は反対なので、その際に否決しており、満場一致にはなっていません。
反対の理由は3つあります。
1.電気料金の値上げ
元々電力会社が得るべき利益が3、4割になります。
電力会社は、経費に利益を上乗せして電気料金を徴収しており、電力会社の利益が減れば値上げの理由になります。例えば、1戸辺りの電気料金が平均月2万円で100戸のマンションの場合、年間2400万円、10年間で2億4000万円が電力会社の利益となるはずが、高圧電力業者が電力会社へ支払うのは3-4割なので7-9000万円となり電力会社は1億5000万円の減収となります。必然的に電気料金を値上げしますが、上げても収入は高圧電力業者からの収入は想定の3-4割なので、また値上げになります。

物凄い勘違いしてますよ。

　そうです勘違いですね。
電気料金の改定は、低圧も高圧もほぼ同時に行われます。値上げの率はそれぞれ異なり、高圧の率が高く表現されています。元々安価な高圧料金に対する率が高くても、低圧料金との差額は依然一定の幅があります。高圧料金のみが値上げされることはありませんから勘違いなのです。必ず低圧料金の改定も行われます。
　高圧受電を斡旋している業者さんは、値上げされた低圧料金から一定の％を下げる提案をしています。
　

総会の決定事項にも関わらず、導入に全戸の申し込み書が必要なのを良いことに自分勝手なことをされる方がチラホラとみかけるのがモヤモヤする

管理組合運営では、特別法の区分所有法が民法よりも優先するハズである。
一般的に、多くの方は、民法を優先して考える。
例えば、マンションの総会で一括受電導入を賛成多数で決議した場合
その際に反対した方も決議された事項には従うのが当然である。
また、共同の利益に反する行為にも抵触するから導入が出来るはずであるが、
民法の契約の自由を盾に取り変更申込書にサインをしない。
ルールを知らない管理組合では、この様な結果が生じ、
マンション内の秩序が保てなくなる。
次には、決議を守ることに抵抗をするようになり、組合運営の根幹を揺るがすことになる。

本当、マンションに住んでると常識も通じない人が何人か居て溜め息が出る
ウチ以外はそうでもないのかもしれないけど

新聞で、総会決議に逆らってた住民が組合に訴えられて部屋が競売にかけられた記事を時々見るけど、ウチではしないだろうなぁ

＞４７８様
総会で決議した後で全員の許諾を取るのが順番です。
＞４８０様の補足です
７０％を１０％値上げすると、７７になります。
１００％を７％値上げすると、１０７になります。
その差額は値上げ前も値上げ後も３０の差です。
電気料金の値上げの発表では、高圧料金の値上げ幅が％表示され高くなるように思われますが、その内容はこのようなものなのです。
電力会社も一括受電会社もお客様も損はしないような仕組みです。

一括受電契約すると、その設備の機械を最初に購入しなければならないのでしょうか。
機械を購入しないで出来るシステムはないでしょうか。

基本的に、どの業者も費用は全くかからないですよ。
業者が全部お金を出して運営します。

例えば電気代一割引のサービスだとして、導入すると本当は一万円の電気代が7千円くらいになるのですが、業者から9千円の請求が来ます。
業者は上乗せ分の2千円で導入費用やら運営費用やらをまかない、住民は以前から一割引の電気代請求になります。
こんな仕組みですね。

>485：ボーボボ様
設備を導入しないで電気料金を下げる方法
比較的夜間照明に多く使う共用部分の電灯契約を
従量電灯契約から
高負荷率契約（電力会社により名称が異なります）に変更
低圧電力契約を
季節時間帯別低圧電力契約に変更
但し、消費する時間帯を調査して
シミュレーションをしなければ安くなるとは言えない。
この程度の提案は通常管理会社がするものですが、
提案しない管理会社は、勉強不足か怠慢かのどちらかです。
一般世帯は電気の消費量を制限するか
消費量が少ないエコタイプの電気製品に変更するかです。
近年の電気製品は、以前の製品と比較すると
かなり消費量が少ないタイプの製品が多くなっています。

46戸のマンション、中央電力に検討依頼、全体で年間7万円減だとさ、共用部に使うか各戸に使うかご自由にって感じ
工事に駐車料金要求、悪質な業者
共用部照明LEDにし、電子ブレーカ導入、従量電灯、低圧電力とも契約半減、おまとめプランで年間70万削減予測だよ

電力一括契約は、50戸以下だとメリットが極めて少ないよ。
最初から、答えは出ている。

因みにLED化工事他で260万掛かりました

最初の営業トークは10%下がると行っていたんだよ

言っての変換ミス

LED化工事したんだね。
あーあ、やっちゃタネ。
lm/wで比較すると、LEDも蛍光灯も同じ。消費電力も同じ。
しかも、海外メーカーのLEDの寿命は、段々暗くなって明るさが70%になる時の寿命だよ。
40000時間後、5年後は相当暗くなっていますね。
>因みにLED化工事他で260万掛かりました
工事の元を取るのに5年、その頃にLEDの寿命が切れて購入費がかかる。
電力量が減って、社会の電力量削減に貢献しますが、
マンションの費用削減には、それほど貢献しませんね。

LED化工事したんだね。
あーあ、やっちゃタネ。
lm/wで比較すると、LEDも蛍光灯も同じ。消費電力も同じ。
しかも、海外メーカーのLEDの寿命は、段々暗くなって明るさが70%になる時の寿命だよ。
40000時間後、5年後は相当暗くなっていますね。
>因みにLED化工事他で260万掛かりました
工事の元を取るのに5年、その頃にLEDの寿命が切れて購入費がかかる。
電力量が減って、社会の電力量削減に貢献しますが、
マンションの費用削減には、それほど貢献しませんね。

LED化工事したんだね。
あーあ、やっちゃタネ。
lm/wで比較すると、LEDも蛍光灯も同じ。消費電力も同じ。
しかも、海外メーカーのLEDの寿命は、段々暗くなって明るさが70%になる時の寿命だよ。
40000時間後、5年後は相当暗くなっていますね。
>因みにLED化工事他で260万掛かりました
工事の元を取るのに5年、その頃にLEDの寿命が切れて購入費がかかる。
電力量が減って、社会の電力量削減に貢献しますが、
マンションの費用削減には、それほど貢献しませんね。

LED化工事したんだね。
あーあ、やっちゃタネ。
lm/wで比較すると、LEDも蛍光灯も同じ。消費電力も同じ。
しかも、海外メーカーのLEDの寿命は、段々暗くなって明るさが70%になる時の寿命だよ。
40000時間後、5年後は相当暗くなっていますね。
>因みにLED化工事他で260万掛かりました
工事の元を取るのに5年、その頃にLEDの寿命が切れて購入費がかかる。
電力量が減って、社会の電力量削減に貢献しますが、
マンションの費用削減には、それほど貢献しませんね。

LED化工事したんだね。
あーあ、やっちゃタネ。
lm/wで比較すると、LEDも蛍光灯も同じ。消費電力も同じ。
しかも、海外メーカーのLEDの寿命は、段々暗くなって明るさが70%になる時の寿命だよ。
40000時間後、5年後は相当暗くなっていますね。
>因みにLED化工事他で260万掛かりました
工事の元を取るのに5年、その頃にLEDの寿命が切れて購入費がかかる。
電力量が減って、社会の電力量削減に貢献しますが、
マンションの費用削減には、それほど貢献しませんね。

私が理事の時にも管理会社を通じて提案がありました。
共用部分だけの契約は不可能でマンション全体で電力会社の変更を行わなければならない条件でしたが
皆さんも同様ですか？

おおまかな内容としては変更することで
・全世帯が新電力会社に変わる。
・マンション全体としては電気代が安くなる。
・各住戸の電気代は、現在の電力会社と同水準の電気代のままである。
・その分共用部分の電気代が大幅に低減される。
・新電力会社は、低減された額の約半分を得ることで利益を得る。

管理組合としては管理費用の一部ですが費用の低減となりますから、魅力的な提案だと思いました。
低減された費用を積立金に回すか管理を充実させるか管理費値下げをするか
いづれにしても区分所有者共同の利益となりますので変更も良いことと考えました。

しかし、マンションに実際に居住し電気を使っている人は区分所有者だけではないことが
理事会において議論の対象になりました。
導入するなら業者に説明会を開いてもらい、その後の総会で決議するということになりますが
この件に関しての議決要件はどうなのか？が大きな問題となりました。
普通決議か特別決議のどちらで決議できるのか？
仮に特別決議で採択されたとしても、従来の電力会社との契約解除を拒み新会社との契約をしない。
このような場合に決議が個々の契約を強制的に解除させるだけの拘束力があるのか？
ということです。
電力会社との契約は、区分所有者だけでなくそこに居住する賃借人も含みます。
したがって区分所有法上の総会ではなく、賃借人も含めて全ての住民の同意を得なければ
変更は無理であろうと判断しました。
管理組合の負担が減るとか修繕積立金が増えるといった区分所有者共同の利益も
賃借人にとっては直接的な利益は発生しません。
オーナーさんが賃借人から徴収する共益費（管理費）を下げれば理解されるでしょうが
オーナーの負担は変わらない訳ですから値下げは無理です。

結果、全員の同意を得るために、まだ実績や評判が判断できない業者と長期に渡る契約は
現状では無理であるので今後も検討していこうという結論となりました。
ということで私のマンションでは、理事会の段階で留保し組合員へは提案もしませんでした。

私が理事の時にも管理会社を通じて提案がありました。
共用部分だけの契約は不可能でマンション全体で電力会社の変更を行わなければならない条件でしたが
皆さんも同様ですか？

おおまかな内容としては変更することで
・全世帯が新電力会社に変わる。
・マンション全体としては電気代が安くなる。
・各住戸の電気代は、現在の電力会社と同水準の電気代のままである。
・その分共用部分の電気代が大幅に低減される。
・新電力会社は、低減された額の約半分を得ることで利益を得る。

管理組合としては管理費用の一部ですが費用の低減となりますから、魅力的な提案だと思いました。
低減された費用を積立金に回すか管理を充実させるか管理費値下げをするか
いづれにしても区分所有者共同の利益となりますので変更も良いことと考えました。

しかし、マンションに実際に居住し電気を使っている人は区分所有者だけではないことが
理事会において議論の対象になりました。
導入するなら業者に説明会を開いてもらい、その後の総会で決議するということになりますが
この件に関しての議決要件はどうなのか？が大きな問題となりました。
普通決議か特別決議のどちらで決議できるのか？
仮に特別決議で採択されたとしても、従来の電力会社との契約解除を拒み新会社との契約をしない。
このような場合に決議が個々の契約を強制的に解除させるだけの拘束力があるのか？
ということです。
電力会社との契約は、区分所有者だけでなくそこに居住する賃借人も含みます。
したがって区分所有法上の総会ではなく、賃借人も含めて全ての住民の同意を得なければ
変更は無理であろうと判断しました。
管理組合の負担が減るとか修繕積立金が増えるといった区分所有者共同の利益も
賃借人にとっては直接的な利益は発生しません。
オーナーさんが賃借人から徴収する共益費（管理費）を下げれば理解されるでしょうが
オーナーの負担は変わらない訳ですから値下げは無理です。

結果、全員の同意を得るために、まだ実績や評判が判断できない業者と長期に渡る契約は
現状では無理であるので今後も検討していこうという結論となりました。
ということで私のマンションでは、理事会の段階で留保し組合員へは提案もしませんでした。

まず、賃貸の入居者は区分所有者同様マンションの管理規約に従う必要があるから、総会の決定が嫌なら出て行くしかないです。
この点は賃貸契約書にも記載のはず。じゃないと好き放題出来るから。

次に、業者選びは割引率だけ見れば良いですよ。
業者が倒産しても電気は止まりませんし、他社に引き継がせるも電力会社に戻すも問題無いですから。
ただ、自社で電気設備を保安管理してるような業者は要注意です。悪評が絶えないですし、点検もろくにしない業者すらあります。（違法）
また、被災時の対応力も疑問です。

>管理組合としては管理費用の一部ですが費用の低減となりますから、魅力的な提案だと思いました。
>低減された費用を積立金に回すか管理を充実させるか管理費値下げをするか
>いづれにしても区分所有者共同の利益となりますので変更も良いことと考えました。

>賃借人にとっては直接的な利益は発生しません。
>オーナーさんが賃借人から徴収する共益費（管理費）を下げれば理解されるでしょうが
>オーナーの負担は変わらない訳ですから値下げは無理です。

矛盾がありますよ。
そして、答えをあなたがだしていますよ。
区分所有者とは、賃借人のオーナーも含みますよ。
管理組合の収益が増えれば、将来の修繕工事の負担がへる。

一括受電契約って、新築分譲時から導入してる物件も少しずつ増えてるようですが、
既存マンションだと、某社では総戸数50戸未満の小規模物件は契約不可との条件があります。

実はウチも22戸の小規模物件で、某社に相談しましたが門前払い。
それで仕方なく契約容量の削減などで基本料金の引き下げを目指していたところ、
東電のサイトの目立たないエリアに「低圧高負荷契約（おまとめプラン）」のリンクを発見！
契約容量の条件引き下げタイミングもあって、ウチのマンションが該当することになったため、
・東電による使用電力量確認
・契約容量引き下げ限度の検証と東電との折衝
・電気工事業者へのブレーカー容量引き下げ工事の発注（約9万円）と東電への申請書提出
などを経て、低圧高負荷契約を締結しました。

結果どうなったかというと、
月額約23万円の減額に成功。年額だと約25万円で、削減率は約17％です。

一括受電や電子ブレーカー導入により、これ以上の削減をされている管理組合は多いと思いますが、
合意形成や業者への信頼度などのリスクを考えると、
4カ月で出費分の元は取り戻せて、あとは管理費に余裕が出るため、
契約切り替えてもおトクな管理組合は多いのではないでしょうか。

但し、全ての管理組合が削減できるという物でもないようですので、
必ず東電サイトでシミュレーションを実施した上で判断する必要があります。
ちなみにウチのマンションでは消費電力量が2000kWh以下になると、
従来契約（従量電灯C＋低圧電力×契約容量引き下げ変更）の方がおトクになるようです。

ごもっとも
外部貸しのオーナーからすれば、迷惑な話ですね

しかも、提案があった事自体を通知しないとはどういう了見でしょう
無責任で傲慢な理事会にも困りますね

外部貸しのオーナーは、大歓迎だろうな。

以前LED化工事に関して記しました、内訳はLED化210万、電子ブレーカー40万、従量電灯ブレーカー10万
EEスイッチ・タイムスイッチ10万です、工事前と比較で電気使用料4.5万、電灯・低圧電力契約見直しで
0.8万、低圧高負荷契約へ変更で0.5～0.8万削減見込みです。年間で65万程度削減される予測で工事費は
4年で回収見込みです、ダウンライト以外は管球交換可能ですので、従前と同程度のメンテナンス費用で
納まるでしょう、大成功でした。

うちのマンションでは、ダウンライトのLED化工事は、
現在売られているLED照明は
目に有害で、
真下しか明るくなく、
光度が年々低下し、
発光効率が蛍光灯と変わらないので
LED化工事は廃案になりました。
ダウンライトのLED化工事をすると明らかに消費電力が減る事(発光効率が低いLEDに交換)を理解していましたが、
高級マンションですので居住性を最優先にしました。
ダウンライト以外で管球交換でLEDにできるところでも、消費電力の低い電球型蛍光灯に変更し電気代を削減しました。
この場合は、同タイプのLEDにするより消費電力削減が多いです。
電灯の消費電力削減の本命は、次世代LED照明か、有機LED照明ではないかと考え無理に工事をするのは控えています。

怖い掲示板ですね
直ぐに、揚げ足取りと貶しの嵐ですね
業者さんが監視しているとしか思えませんね
知識も豊富ですもんね

適当な理事のお陰で管理費値上げでもされたんじゃないの？
知らないけど

賛成も反対も保留も、理事である以上責任はあるわな

>510
今度検討する時、参考にどうぞ
といっても、どこの業者に聞いても出てくるようなものですが


目に有害　→　　直接見続けた場合の話なので、天井照明なんかは気にしなくていいかと。
　　　　　　　　パソコン画面・薄型テレビ・スマホ等は同じくLEDなので有害ですよ。
　　　　　　　
真下しか明るくなく　→　グルっと照らすタイプもありますよ。

光度が年々低下し　→　蛍光灯の方が、かなり低下します。大体、半年で３割減衰だったかな。

発光効率が蛍光灯と変わらない　→　メーカーにもよりますが、LEDの方が高効率になりました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　加えて、蛍光灯が360℃に出す光量を、LEDは下に向けて出すのでよく照らします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　蛍光灯だと上に出した光は照明器具に吸収されますら照度が減りますね。

高圧一括受電について
様々なご意見が出されており、参考になりました。
ただし、管理規約との整合性を考慮したご意見が少ないと感じています。
国土交通省が監修する「標準管理規約」では、第25条第2項において「管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする」とあり、ほとんどの管理組合がこの標準規約と同様の定めをしているものと推察します。

高圧一括受電を導入した場合、各戸の電気代が安くなる分を共用部分の電気代削減に充てる、というのが本旨ですが、各戸の電気代は共有持分に応じた支出ではなく、電気を多く使用（年代や、家族構、生活スタイル等で違う）する家庭が多くの額を管理組合に上納する結果となり、規約に定める公平性（共有持分に応じて）と齟齬が生じます。

また、占有者の立場に立って考えた場合、直接的に管理費負担の義務がない方に負担を強いる、ということになります。

これらの点について、ご意見を伺えればと思います。

>514の匿名さんへ

一括高圧受電には、地域電力会社から電力を仕入れ、各戸に提供するという事業の主体者が、方式A：管理組合である場合と、方式B：高圧受電サービス会社(以下、サービス会社)である場合とがあり、基本的に皆さんは方式Bを検討されていると理解しています。

以下のとおり、方式Bでは、管理組合が管理費会計から支払う業務委託費を分担してもらう訳ではないので、直接的に管理費負担の義務がない占有者に(管理費)負担を強いるということにはならないと考えています。

方式A/Bに関わらず、区分所有者または占有者が支払う各戸電気料金の料率は、事業主体者が地域電力会社から電力を仕入れる高圧料率に事業者のコストまたは利益分を上乗せしたものとなっています。

このコスト・利益の相当額をサービス会社への業務委託費と捉えるということは、管理組合とサービス会社との間に各戸への電力提供・管理に関する業務委託契約があることが前提となります。当然、管理組合が業務委託するのであれば、その費用は管理費会計からサービス会社に支払うことになります。規約に定める衡平性については、広い専有部の方がより狭い専有部よりも、より多くの電力消費があるので一定の合理性があるし、エレベータ管理費のように1F住居の方は全くエレベータを利用しなくとも、共有持分割合に応じてその費用を負担していることに照らせば、問題ではないとも考えられます。

但し、ここで、留意すべきことは、「業務委託契約があると捉えるべき場合は、方式Aであって、方式Bではない」ということと考えています。

方式Bでは、共用部への電力提供は管理組合がサービス会社と、各戸への電力提供は各戸がサービス会社と契約します。両契約は不可分であるものの、後者の要件として、管理組合とサービス会社との間に各戸への電力提供・管理に関する業務委託契約は存在しないと考えています。そうでないとすると、方式Bでも事業主体が管理組合となってしまい、共済事業ではなく、収益事業として税務会計・申告納税などの事務が必要となるばかりか、サービス会社の利益部分も管理組合の収益として当局から扱われてしまうリスクが高いと推察しています。これに関する議論は、別スレッドである「一括受電サービスの総会議決」の#193（投稿者：税金マンさん）の辺りにあります。