電気代削減　高圧電力一括契約　契約見直し

４６５　Ｍ相談員様
分かりやすい説明ありがとうございます。

　長年、管理組合は有効な判断をしてくれていたのですっかり安心して任せていました。
　今回直面し自分自身も無関心な住民だったと痛切しております。今後、マンションではありますがもっと「我が家」としてしっかりした考えを持って住まなければ色んな角度から隙間を狙う業者の言いなりになってしまいますね。

　＞理事会主導で結論を得るべきでしょう。
業者と管理会社の主導でみんなそちらを向き話をしていた様子を今になって滑稽に感じています。

　４６３様
　どのような場合にもリスクはあり、この事業にもリスクは存在します。安全を確保するために保安規程に従って点検を行います。また、落雷等の事故や派生する事故に対しては、いくつかの機器により事故を回避する仕組みとなっています。
　４６３様が述べている例は、管理組合様が自己設備により高圧一括受電する事業者になった場合を想定されているようですが、その場合であれば機器の損害や第三者に対する損害賠償については損害保険でも対応できると考えられます。事業者の収益部分を上乗せして管理組合の収益を確保するわけですから、リスクヘッジは当然であり、また収益は一定以上の金額になると考えられます。
　管理組合運営には様々なリスクがありますが、居住者が一体となってリスクを回避しつつ収益の確保を目指すことも組合運営にとっては重要な事と考えます。

　今年は電力料金が値上げされる年です。管理組合の経費圧縮を考える場合、共用部分の電気料金が５％～１０％下がることは大きな要素であると言えます。
　事業会社に任せて一定の料金引き下げを依頼するか、管理組合で自主運営して差額の大部分を取るかの選択は区分所有者が決めることです。
　理事会は、理事会として資料を集め導入を前提に審議をする。臨時総会を開きそこで時間を掛けて審議をする。参考意見をもらうためには業者を呼んでも良いと思います。自立した組合運営を心掛けるための手段として、審議を繰り返す事も大切と言えます。もちろん、その結果が理事会で選択した結果と違っていてもそれは多数決の結果として採択すればよいことです。
　管理会社や事業者サイドからの資料を鵜呑みすることなく、リスクを充分に理解して管理組合が自主運営をすれば、業者が提案する５％～１０％以上の利益を享受することが可能になる仕組みである事が判りました。

テナントビルの話ですね。
マンションの場合はちょっと違います。
業者に言いなりのお任せパターンでは
検針も設備負担も点検もすべて業者任せですね。
リスクは10年契約などですね。

　契約期間の１０年がリスクと言われているが、１０％引きの場合、１０年間－１０％を継続する訳だから、一方的なリスクとは言えないと思うのですが。

マンションは管理会社に管理を委託しているので
すべて丸投げでも5-10%は割引を傍受できるね。

一括受電は電力会社と個々の家庭との契約解消と新事業者との新規契約を全戸一斉に行う必要があるので、事実上全戸一致でしか成り立ちませんよ。
総会の特別決議にもそのような個々の契約を強制する力はありませんから、事前調整で全戸に内諾をとりつけてから、形式上の特別決議とするのが本筋です。

全戸一致で成り立つのは、そうですが、
内諾を先にとるのは正しくない。
内諾をとる根拠が乏しいため。
実務的には、先に総会の特別決議で承認があり、
全戸に対して総会決議にのっとり、電力会社との契約の委任状をとる。
全戸委任状を取れないと、導入できないが、
委任状を拒否する住戸には、最終手段で裁判をして解決する方法もある。
判例では、管理組合が勝訴。

　４７５補足
　区分所有法第６条では、共同の利益に反する行為をしてはならない。と規定されている。
全員一致が条件であることは、電力の契約変更であるから当然の部分もあるが、総会の決議が無視される事になれば、今後、決議された結果の全ての内容を無視しても良いとのことになりはしないだろうか。参加されている方々のご意見を聞きたいと思います。

無視して良いわけないね。
決議を理事会が実効してサポートするのは、管理会社
無視する住民に対して、制裁決議案を考えるのも理事会。

現在居住中のマンションが、全員の許諾を取らないまま総会で決議をし、賛成多数で導入を承認しました。私は反対なので、その際に否決しており、満場一致にはなっていません。
反対の理由は3つあります。
1.電気料金の値上げ
元々電力会社が得るべき利益が3、4割になります。
電力会社は、経費に利益を上乗せして電気料金を徴収しており、電力会社の利益が減れば値上げの理由になります。例えば、1戸辺りの電気料金が平均月2万円で100戸のマンションの場合、年間2400万円、10年間で2億4000万円が電力会社の利益となるはずが、高圧電力業者が電力会社へ支払うのは3-4割なので7-9000万円となり電力会社は1億5000万円の減収となります。必然的に電気料金を値上げしますが、上げても収入は高圧電力業者からの収入は想定の3-4割なので、また値上げになります。

物凄い勘違いしてますよ。

　そうです勘違いですね。
電気料金の改定は、低圧も高圧もほぼ同時に行われます。値上げの率はそれぞれ異なり、高圧の率が高く表現されています。元々安価な高圧料金に対する率が高くても、低圧料金との差額は依然一定の幅があります。高圧料金のみが値上げされることはありませんから勘違いなのです。必ず低圧料金の改定も行われます。
　高圧受電を斡旋している業者さんは、値上げされた低圧料金から一定の％を下げる提案をしています。
　

総会の決定事項にも関わらず、導入に全戸の申し込み書が必要なのを良いことに自分勝手なことをされる方がチラホラとみかけるのがモヤモヤする

管理組合運営では、特別法の区分所有法が民法よりも優先するハズである。
一般的に、多くの方は、民法を優先して考える。
例えば、マンションの総会で一括受電導入を賛成多数で決議した場合
その際に反対した方も決議された事項には従うのが当然である。
また、共同の利益に反する行為にも抵触するから導入が出来るはずであるが、
民法の契約の自由を盾に取り変更申込書にサインをしない。
ルールを知らない管理組合では、この様な結果が生じ、
マンション内の秩序が保てなくなる。
次には、決議を守ることに抵抗をするようになり、組合運営の根幹を揺るがすことになる。

本当、マンションに住んでると常識も通じない人が何人か居て溜め息が出る
ウチ以外はそうでもないのかもしれないけど

新聞で、総会決議に逆らってた住民が組合に訴えられて部屋が競売にかけられた記事を時々見るけど、ウチではしないだろうなぁ

＞４７８様
総会で決議した後で全員の許諾を取るのが順番です。
＞４８０様の補足です
７０％を１０％値上げすると、７７になります。
１００％を７％値上げすると、１０７になります。
その差額は値上げ前も値上げ後も３０の差です。
電気料金の値上げの発表では、高圧料金の値上げ幅が％表示され高くなるように思われますが、その内容はこのようなものなのです。
電力会社も一括受電会社もお客様も損はしないような仕組みです。

一括受電契約すると、その設備の機械を最初に購入しなければならないのでしょうか。
機械を購入しないで出来るシステムはないでしょうか。

基本的に、どの業者も費用は全くかからないですよ。
業者が全部お金を出して運営します。

例えば電気代一割引のサービスだとして、導入すると本当は一万円の電気代が7千円くらいになるのですが、業者から9千円の請求が来ます。
業者は上乗せ分の2千円で導入費用やら運営費用やらをまかない、住民は以前から一割引の電気代請求になります。
こんな仕組みですね。