先日、とあるマンションを契約いたしました。
立地、設備等気に入ったので契約したのですが、その後その物件が「既存不適格」であることを知りました。
そのまま住むのは特に問題ないそうですが、何かあった時に建替えはできないとのことらしいのです。
不動産業社からそういった説明はいっさいありませんでした。
物件自体は大変気に入っているのですが、どうしてもそれがひっかかり、キャンセルしようか悩んでいます。既存不適格の物件ってみなさんどう思われますか？
[スレ作成日時]2007-04-01 11:42:00
スレ主代理です。
返信有難うございます。
本日スレ主不在の為明日返信させますのでよろしくお願いします。
既存不適格であろうが、そうでなかろうが、マンションは事実上建て替えできません。
ググッてみれば、データが出ます。
３０代で３０年ローンを組んだら、完済時には退職オヤジ。
マンションの建設費は坪１００万しますから、「ハイ、２０００万出してね。」
といわれても、蓄えもなければローンも無理です。息子が同居して、ローン組んでくれる
人は少ないですから、多くの人は「反対」に回らざるを得ません。
だから、この問題は、転売の問題です。永住ならそもそも建て替えを考えるというのは
甘い考えです。
重説に書いてある以上、弁護士に相談してもムダでしょうね。
重説の読み上げ方に非があったなどは、似た立場の人が集まらない限り、
証明できません。
物件の値段にスレ主さんが納得できるかどうか、で判断するといいと思います。
建築費が出るケースはごく少数。
だから、建て替えは無理ですよ。
法令の整備なんて、とてもじゃないが、当てにできないし。
スレ主です。
返信遅くなりまして申し訳ありません。
５９さん、土地は所有権です。
分譲対象面積（・・でよろしいんでしょうか？）と建築確認対象面積は一致しております。
そうですね、万が一転売する時は確実にネックになりますよね・・・。
>>66
＞分譲対象面積（・・でよろしいんでしょうか？）と建築確認対象面積は一致しております。
なら基本的には問題ないでしょう。
＞そうですね、万が一転売する時は確実にネックになりますよね・・・。
現在は、高さをとり建築面積を抑えることで眺望、日照、広い空地を確保しているのだと思いますが、容積率２００％なら普通はせいぜい６〜７階建てです。建て替えてもそのような一般的なマンションなら再建築可能でしょうから、ネックにはならないでしょう。
スレ主です。
５９さん、いろいろと詳しく教えていただきましてありがとうございます。
少し希望が見えました。
今回のことは本当に勉強になりました。
みなさんのご意見を踏まえて検討したいと思います。
うちが契約したマンションも、まだ販売中なのに
もうすぐ高さ条例ができそうなので、
完成時には既存不適格になっていると思います。
スレ主さんと同じように、契約前には具体的に話はありませんでした。
＞６９さん、
高さ制限は、建蔽率や容積率で建物の建替えには問題にはなりません
って、これはどういうことですか？
今、解約したほうがいいかどうか悩んでいるので
ぜひ、もう少し詳しく教えてください。
＞うちが契約したマンションも、まだ販売中なのに
＞もうすぐ高さ条例ができそうなので、
＞完成時には既存不適格になっていると思います。
＞スレ主さんと同じように、契約前には具体的に話はありませんでした。
まだ条例が施行されていないのだから、デベも、高さ制限条例ができるらしいとしか分からないんです。
「議会だより」を読んでも、議会では討論されていますが、具体的な「高さ」については、なーーーんにも記載なしです。
自治体によってもバラバラだから想像するしかないかも・・です。
建て替えるためにマンションを買うのかと。
スレ主さんのケースは、弁護士に相談すれば手付ぐらいは戻る可能性が十分ある。
不動産に限らず、業者側の説明義務と言うのは判例などでは非常に高度なものが要求されている。比ゆ的に言えば、小学生にもわかるようにくらいのレベルだ。スレ主さんが書いているように単に同じ高さの建物が建てられないとさらりと書いてあるだけだと、裁判で不十分と判断される可能性が高い。
具体的に、立て替えた場合は延べ面積がこのくらい減るとか、転売時に不利になる可能性があるとかまで説明しなければ、裁判で過失が何割か認定される可能性が高い。賠償金は取れなくても、弁護士に頼んでゴネまくれば手付ぐらいは返してもらえるケースだ。もちろん、業者とは非常に険悪な状態になる可能性もあるので、その精神的ストレスに見合あうかどうかはわからない。
何が問題なのかについて、勘の良い方なら既にお気付きになったかも知れません。
それは、9月から京都市内において建築物の高さについて、大幅に規制が強化される（高さの最高限度を45→31ｍに引き下げ）ため、この物件は来年3月に竣工したとたんに建て替え不可の既存不適格になるということです。
長谷工を含む事業者の常套文句は、「規制は工事着工後に施行されたもので、建物は合法的に計画されたもの。それがその後の法改正で既存不適格になっても、我々事業者の責任ではない」ですが、平成18年4月19日付で京都市が発表している「新たな景観施策の展開について」をはじめとして、建築計画を下ろしている平成 18年10月以前に高さ規制が導入されることは周知の事実となっていました。
にも関わらず、建築を強行している訳ですから、これはもう確信犯としか言いようがありません。
http://blog-search.yahoo.co.jp/search?p=site:http://higashichomanshon....
固有事例における反対者のブログを（しかも途中からブッタ切って）そのまま
コピペしたところで、議論のタネになんかなりゃしないよ。
しかもいろんなところに。投稿者さん、あなたの意見は何ですか。
宣伝目的のブログ支持者か、もしくは主宰者本人か・・・・。
あるいは訳知り顔で「関連情報」を貼り付けたつもりが
ピントはずれもいいとこだった、というオマヌケさんか。
せいぜいそんなところだろう。
既存不適格の物件を売りに出すときの注意点で、購入する人の住宅ローン審査が通りにくいと聞いたことがあります。
ここからは想像ですが、特に確信犯的に既存不適格になった物件は厳しいかもしれませんね。銀行は法令順守をとにかく求めてきますからね。
>>81
既存不適格と一口に言っても、実態は様々だ。
例えば構造強度において不適格が発生している場合と
容積や高さなどにおいて発生している場合とでは
議論すべき事柄が全く違う。
前者は安全性を確保するためにも早急な是正対策が
必要となり、それにかかるコストが問題になる。
「不適格」という事実を解消することがが目標なのであって
簡単に言えばカネさえあればそれは可能なのだという事だ。
これに対し後者は、まず建て替えや増築などの必要が
先にあって、それを実現するために（その時の）法令が
障害になるという事が問題になっている。
容積アップが望めない、という事だけならまだカネで解決
できる事だが、現状以上のものを確保できないとなれば
当初の目的（建て替え等）が物理的に不可能となる。
両方を一緒くたにして、売買時のリスクとして捉えている
ような銀行があるのかどうか、私はよく知らないけれど
「法令順守」という言葉の意味はくれぐれも誤解しないように。
>>82
数ヵ月後に条例ができることが確実なのにそれを無視して建築確認をを出して結局既存不適格になった物件についてはどうでしょうか。
全部を一緒に考えるなということは良くわかりますが既存不適格は既存不適格。言葉は同じなんですよね。
何か言葉考えて見ますか？
>>83
深大寺レジデンスってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43100/
>付け加えると
>建築確認の10日後には高さ規制されて
>既存不適格になった物件
>
>確認を行った東京建築検査機構にもモラルがないと思う
モラルが何か関係あるのか？
事実隠蔽されたとか、重説に書かれていなかったとか
そういう行為があって始めて問題になる事では？
コピペ厨って基本的に解ってないんじゃないかな。
それっぽいソースを貼り付けて何か意見した気になっているだけで。
>付け加えると
>建築確認の10日後には高さ規制されて
>既存不適格になった物件
なんら問題はないと思いますが。
建築確認された日の「条例」に従うわけですし。
>確認を行った東京建築検査機構にもモラルがないと思う
確認を拒否したら、そちらのほうが問題になるのではないでしょうか。
モラルではなく、法に従い審査するんでしょうから。
マンションデベロッパーのモラルの問題
駆け込み申請、着工、というのは法的には問題ないのだろうけど、それをする
企業にモラルがないといわれればそれも頷ける。利益を優先したい企業、景観などを守りたいと考える周辺住民（マンション建設全否定派、完全なマンション反対でなくそこそこの規模におさえて欲しいと願う人等いろいろいるだろうが）、そんなことはお構いなしの購入希望者。それぞれの言い分はかみ合うことはないんだろう。
「高さ制限」を施行する地方自治体は、条例で資産を減らす法人や個人に対して、何の保障もしないのですから、いいかげんなんだな〜と思います。
自分のお腹は痛めず、住民の要望に答える。
お金がかからないから、安易にできる「高さ制限条例」です。
これが、道路の拡張工事なら・・・
たんまり立ち退き料を支払わなければなりません。
高さ条例で、不利益をこうむっている個人や法人は少数と思いますが、損害に対する保障もないんですから、やりきれない人々は多いと思われます。（京都の場合１８００棟が既存不適格になりました）
反対する住民は、既存不適格になりそうな（または、なってしまった）マンションの所有者やビルの所有者だけですから、圧倒的少数です。
個人の財産は「公共の事業」に制限されると、京都市ではＨＰに記載しています。
びっくり発言ですよね。
固定資産税はキッチリ取っていますよ。
＞>付け加えると
＞>建築確認の10日後には高さ規制されて
＞>既存不適格になった物件
＞>
＞>確認を行った東京建築検査機構にもモラルがないと思う
「既存不適格物件」を、たくさんつくる首長や議員もどうかしています。
国の法ではなく、市区町村の条例です。
変な高さ規制とか止めて、道路の拡張工事を阻む貧民バラック戸建てをなるべく安い立ち退き料で一掃することに尽力して欲しいな＞自治体
９６さん
都区内のごみごみした住宅地は、セットバックしなければ、再建築できませんから、どうにもなりませんよ。
私の実家もｘｘ区の駅近ですが、３５cmセットバックしなければ、新築は建てられません。
建築基準法の改定により、今より小さい家しか建てられませんから、悩みます。
セットバックして新築された方も、固定資産税がお安くなるなどのおまけは無いそうですよ。（東京都ｘｘ区の場合）
セットバックした土地を買い上げている自治体あるのでしょうか？
どなたか教えてください。
＞都区内のごみごみした住宅地は、セットバックしなければ、再建築できませんから、どうにもなりませんよ。
早く公共の福祉のために小さい家に立て直せってとこかな
セットバックした土地は、私有地なのに、土地所有者が好きに使えない。
そのうえ、税金も同じなら、やはり問題ですよ。
自治体が、セットバック地を買い取るのが良いように思います。
そうなると、自治体条例により”高さ制限”で、資産激減の困っている方々にも、ナニかをしなければなりませんね。
高さ制限条例施行後の”既存不適格マンション売買価格下落”に対する損害賠償裁判はまだ無いようなので、自治体ものほほーーーーんとしているんでしょうね。
まっ、仕方ないわね。
条例も法ですから。。。。
最近都内で戸建てを捜していて、セットバックした土地に
まるで嫌がらせのように鉢植えや石を置いているところが
たくさんあった。
車が結局車庫までたどり着けないという理由で何軒見送ったことか。
気持ちはわからんでも無いが、新しく住まう人達だけが
なんであんたらに遠慮しないとだめなんだ？
法律は守ってくれよ。
京都市の既存不適格のマンション住民のネットワークである、
「不適格マンション」管理組合懇談会のホームページ、
最新情報（9月1日開催予定のセミナーの情報や、市議会各政党の見解、
関連新聞記事、メンバー募集情報、最新のチラシなど）を充実させました。
良かったら、見てください。
http://www.mikoan.com/kyoto-mansion
これから、さらに色々な情報を掲載していきますので、
どうぞよろしくお願いいたします。
ご意見・ご感想などもお待ちしております。
京都市の既存不適格のマンション住民のネットワークである、
「不適格マンション」管理組合懇談会のホームページ、
最新情報（9月1日開催予定のセミナーの情報や、市議会各政党の見解、
関連新聞記事、メンバー募集情報、最新のチラシなど）を充実させました。
よろしければ、見てください。
http://www.mikoan.com/kyoto-mansion
これから、さらに色々な情報を掲載していきますので、
どうぞよろしくお願いいたします。
ご意見・ご感想などもお待ちしております。
東京の池尻で話題になっているマ○タービューという物件は傾斜地にある事が問題の様です。今年の春に施行になった条例の様ですが、これの詳細に関してご存知の方いらっしゃいますか？。これは世田谷区の条例ですかね？。
東京で傾斜地にあるということで、私の契約中の物件も関係するのか気になっています。
セットバックは、建築基準法の問題。
道路ではないから、市町村に買取を求めるのは無理だ。
道路が狭いから建物を建築可能にするために建築面積に含まれない敷地を設けている。
市町村によっては、セットバック部分を道路のように工事してくれる補助を行っている（当然、補助なので無料ではない）
ただし、この場合、私有道路部分の測量をして、固定資産税を非課税にしてくれる場合が多い。
補助が受けられる道路は、市町村の建築事務所で確認できるので確かめて欲しい。（大抵、狭あい道路補助事業路線とかいう名称になっている）
以下の状況の場合、既存不適格による価値減少分は、通常どの程度が相場なのでしょうか。
・新築マンション
・床面積換算で、10％程度の減少。
（条例改正により、容積率の制限が生じるため）
もちろん将来の不動産市況はわかりませんが、既存不適格考慮前と考慮後の価値の差を金額に置き換えるとどうなるのかと思いまして。
新築で既存不適格物件の購入はお勧めしません。
例えば、行政の高さ制限ができることが確実であるにもかかわらず、それを無視した「新築の不適格」物件を建てた業者の行為を支持しているということになります。法律的にクリアしていれば、価格が安ければ、何でもOKという考えには同調しかねます。高さ制限ができる理由があるはずです。
こういうマンションを買う人がいるから、モラルなき業者が強引に建てるのでしょう。良心的なデベロッパーかどうかという点は、購入後のアフターケアとも関連すると思います。
すいません、このスレで正しいのかどうかわかりませんが、1点質問させて下さい。
平成19年6月に「建築基準法」が改正されたかと思いますが、今回の改正で改正前に「建築確認(平成19年4月)」された物件が「既存不適格建物」となるような改正事項がありますでしょうか？
素人なりに調べてはみたのですが、構造計算の2重チェック等審査が厳しくなっているようではありますが、「既存不適格」になるような改正点まで判断出来なかったので、識者の方のご意見を頂きたくお願いします。
今の所「都市計画」等の変更予定はなさそうです。
>>109
私も素人ですが
建築基準法２０条の構造耐力規定が改正されて，構造基準が厳しくなったようですね。
「耐震壁の開口部の制限」とかいろいろあるらしいですけど・・・
あとは詳しい方お願いします。
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
