既存不適格って・・・。

>>104
どの区の物件のことですか？

以下の状況の場合、既存不適格による価値減少分は、通常どの程度が相場なのでしょうか。

・新築マンション
・床面積換算で、10％程度の減少。
（条例改正により、容積率の制限が生じるため）

もちろん将来の不動産市況はわかりませんが、既存不適格考慮前と考慮後の価値の差を金額に置き換えるとどうなるのかと思いまして。

新築で既存不適格物件の購入はお勧めしません。
例えば、行政の高さ制限ができることが確実であるにもかかわらず、それを無視した「新築の不適格」物件を建てた業者の行為を支持しているということになります。法律的にクリアしていれば、価格が安ければ、何でもOKという考えには同調しかねます。高さ制限ができる理由があるはずです。
こういうマンションを買う人がいるから、モラルなき業者が強引に建てるのでしょう。良心的なデベロッパーかどうかという点は、購入後のアフターケアとも関連すると思います。

すいません、このスレで正しいのかどうかわかりませんが、1点質問させて下さい。

平成19年6月に「建築基準法」が改正されたかと思いますが、今回の改正で改正前に「建築確認(平成19年4月)」された物件が「既存不適格建物」となるような改正事項がありますでしょうか？

素人なりに調べてはみたのですが、構造計算の2重チェック等審査が厳しくなっているようではありますが、「既存不適格」になるような改正点まで判断出来なかったので、識者の方のご意見を頂きたくお願いします。

今の所「都市計画」等の変更予定はなさそうです。

>>109
私も素人ですが

建築基準法２０条の構造耐力規定が改正されて，構造基準が厳しくなったようですね。
「耐震壁の開口部の制限」とかいろいろあるらしいですけど・・・
あとは詳しい方お願いします。

>>109
>　「既存不適格」になるような
よりは、建築確認を改正前にあわててとったような場合は
お勧めではないよね。
改定後の建築確認物件の方が、安心できるのでは？
コストに反映されるだろうが、今の時期に価格に転嫁も
難しいでしょう。

111さんへ質問


＞建築確認を改正前にあわててとったような場合は

具体的にどのような場合なんでしょうか？
デベが土地取得からマンションができるまで、けっこう長い時間がかかると思うんです。
その間に、新たな条例ができたりしますから、「あわてて」ってどういうことなのかな〜〜なんて、思ったりします。

私、渋谷区にマンションを所有しています。
渋谷区も、高さ制限をするようなんですが、どの地域がどのような高さになるのか、全くわかりません。
区議会の広報をみても、全くわかりません。

当然、計画中の建築物もあるでしょう。

新しい「高さ制限条例」ができたら、京都市のように、全部既存不適格にするのか、新宿区のようになるのか、住民でさえわからないんですよ。

自治体によってスゴク違うので、どうなるんだろうと日夜心配です。

既存不適格でも住んでいる分には何ら影響ないと思います。
ただ，資産価値は低下するでしょう。
ゆえに、中古市場での価格減の可能性は高いと思います。
また、建て替えの時に同じものを建てることがほぼ不可能になる
ということです。
規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
消費者無視だと思います。既存不適格の意味も知らずに買っちゃう人
がいるんでね。
山王プレイスとか、ヴィンテージマンションの最有力候補とまでいわれた
マスタービューレジデンスが騒動になってますね。

私が契約したマンションは、「既存不適格になる可能性がある」と重要事項説明で言われています。
この掲示板では、「高さ制限」（地区計画）が後から加わった場合についてが大半ですが、うちの場合は、既に道路拡張計画があったところに、マンションを建てていて、どうやら近々道路拡張工事が始まるらしいのです。この間、このことを業者（営業委託された会社）に問合せたら、「まだ、『既存不適格』になると決まったわけではないのに、『既存不適格』と断定した言い方をすると、営業妨害で訴えられますよ」と逆に、強い調子で言い返されてしまいました。
「重説」では言ってあるのだから、全く違法ではないとのこと。契約済なので、ここでキャンセルしても手付金も戻ってこないと思いますが、どうしたらいいのでしょうか？何かいい案があったら教えて下さい。

115さん
契約した物件は中古ですか？
新築で今、建てているとすれば、あり得ない話だと思います。
道路拡張計画がある場所にマンションは建てられないと思います。
マンションが建ってから、拡張計画ができたのではないのですか。
そうだとすると、行政から立退き交渉があると思いますが・・・

>>117さん
それがあり得るのですよ。
例えば、マンション敷地内（駐車場など）に都市計画道路の線が入っているが、まだ事業認可はされていない場合。もちろんマンション建物そのものは都市計画道路にはかぶりません。でないと117さんの認識のとおり、認可が下りない。
この時点では既存不適格ではありません。この状態で何十年も経過しているケースだってあるわけです。

しかし、事業認可を受けると、道路事業者（自治体など）は用地買収に入ります。そうなるといずれは都市計画道路部分を道路事業者に売らなければいけない。
売ってしまうと、床面積は変わらないのに敷地面積が減るので、容積率がオーバーする。
これで既存不適格です。

115さんのケースがこれにあたるなら、業者の言う「まだ、『既存不適格』になると決まったわけではない」とは、「道路事業者（自治体など）が事業認可の申請をしているかもしれないけど、まだ認可は下りていない。」という意味かと考えられます。

しかし「どうやら近々道路拡張工事が始まるらしい」のならば、これはもう時間の問題。業者の言い方は、きわめて不誠実で、「今はいいから売ってるんだ。売ってしまえば後は知らない。道路事業者との交渉は住民たちでやれ。」と言っているのと同じこと。
こんな業者からは買いたくないですね。

確かに不誠実な気はしますが、
>>115は重説で説明を受けたのに何で契約しちゃったの？
おかしいと思ったならば、その時点で態度保留にすればよかったのに。
今更どうしたらいいでしょうも無いでしょう。

>>118さんご指摘の事例は、埼玉で実際にあります（その物件のスレもこの掲示板に立っています）。
>>115さんは、重説の最後の最後でこのことを初めて伝えられて、よく判断しきれないままに、ついハンコを押してしまったのでは？
もしそうだとしたら、ご自分でいろいろ情報を収集する努力が足りず、また重説の後に思いとどまるという決断力が欠けていたという点で>>115さんにもミスはあると思うし、売主側も、そもそもそんな物件を立てることを考える時点で問題があると思います。
今後どうされるかは結局>>115さん次第だと思いますが、こういうことをする売主だということを前提に、他にも問題がないか入念に調べてみる必要があると思います。企業は、利潤追求のためなら、法に触れないことは何でもやる可能性があります（あくまで可能性、です）。今回の件も、売主である企業は法に触れたことをしているわけではないですよね。こうした企業の振る舞いには、基本的には事前の自己防衛しかないと思います。

>>115
＞どうしたらいいのでしょうか？
って聞かれても、どうしたいのかを書いてくれないと答えようがないんですが。手付けを取り返して解約する奥の手があれば教えて欲しいという意味？

>>114

＞規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
＞消費者無視だと思います。

122です。
その「規制」を、土地購入時点から察知することは難しいですよ。
デベのかたもつ訳ではありませんが、自治体の条例改正は、施行半年〜３ヶ月前ぐらいにならないと、詳しいことは分かりません。

デベは、ずいぶん前から用地所得しているし、もちろん旧法による土地利用価格で購入しているんではないでしょうか？

新条例ができるかもわからず（いつ出来るかも未定な）、ぼんやりして工期を延ばしていたら、それこそ株主に訴えられますよ。


渋谷区の条例案も区民に知らされました。
タワーマンションが建てられる地域は限定されました。
６０ｍ、４０ｍ、３０ｍ、など、地域により事細かに「案」がだされています。

「案」ですし、条例施行の日時は未定。

>>122さん
114さんではありませんが。

新しい条例などについて、ごく普通の住民が察知することは確かに難しいかもしれません。
しかし、数百戸規模の大規模開発や、駅周辺などの再開発事業の場合は、デベと役所は事前協議をしていることが多く、もし役所側に今後の規制の動きがあれば、その場で行政側から「お願い」という形で話があることは結構あります。
ただしあくまで「お願い」なわけで、強制力は何もありません。
だからどう判断するかはデベ次第なわけです。

それから、行政から示される「案」ですが、一般の方がとらえる「案」のニュアンスと行政のそれとではちょっと違うんです。
行政の世界での「案」とは、庁内の関連各部署の調整を経て内容の固まったもので、手続き的には最終段階なのです。（庁内でもんでいるうちは「素案」とか「原案」とか言います。）
つまり「案」が示された時点で、住民意見を受けての軽微な修正はあっても、よほど大量の反対意見がない限り根本的な修正はするつもりがないのです。

＞「案」ですし、条例施行の日時は未定。
条例なので、もちろん最終的には議会での議決が必要ですが、いつの議会にのせるかは内部では決めているものと思われます。
区役所に訊いてみれば答えてくれるかもしれませんよ。

>>123さん

渋谷区のは素案です。
区では住民の意見を受付中。
平成２０年度中に条例施行とのことだが、いつから施行されるかは未定。

目黒区も渋谷区と同様に、高さ制限条例準備中です。

渋谷区の場合、京都市とは異なり、
新条例施行以前に建築された集合住宅は、１回に限り今の高さで建替えできるようです。　　ｂｙ１２２

私が住んでいるのは１４階建てのマンションで、大通りに面しています。
渋谷区の高さ制限条例が来年度中に施行されると、高さオーバーになってしまいます。

今どき、１４階建てのマンションは、どこの市区にも普通に存在しているんですがね。
東京都全体の規制ではないため、お隣の中野区では何ら問題ないし（同じ通りに面した１４階建て）、区によって規制もバラバラ。
景観＝高さ制限なのが、良く解らないです。

個人的には、狭い路地に乱立する、木造３階建てのミニ戸のほうが災害時には危なそうだし、景観も良くないと思います。

>>122,124さん
123です。
渋谷区の件、よく調べもせずに一般論で書いてしまい、失礼しました。

高さ規制に関しては、行政側が後手後手にまわっている感じですね。
幹線道路沿いは
＞１回に限り今の高さで建替えできるようです。
のような措置は現実的かもしれませんね。

>>125さんの意見、もっともだなと思います。

ただ、高さ制限にしろ、都計道がらみにしろ、
>>114さんのおっしゃるように、
＞規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
＞消費者無視だと思います。
に同感です。近隣住民にも良く思われないでしょう。
もちろん、重説の中に書かれていれば、それを承知で買う分には問題ないわけですが、少なくともその「意味（＝将来おなじ床面積では建て替え出来ない）」を「素人」に説明する責任はあるかなと思いますし、重説に書くほど煮詰まっていない情報段階のケースでも、積極的に開示すべきと思います。
綺麗事かもしれませんが、それが消費者の視点に立った企業のあるべき姿かと思います。

話のついでに、既存不適格スレからちょっと脱線しますが、都計道の計画線が近くに走っている場合、購入者としては、その沿線の用途地域が変更される可能性にも注意が必要ですね。

私も、
>>114さんのおっしゃるように、
＞規制ができることが明らかなのに、デベが駆け込み建築をするのは
＞消費者無視だと思います。
に同感です。
マンションの「既存不適格」問題に関して、デベはもっと購入者に誠実に対応すべき。
建築中に既存不適格になるような「駆け込み」は、消費者の常識ではあり得ませんし、周辺にも大迷惑でしょう。
HPやブログで、つくば市二の宮の協栄工務店、長野市箱清水のシーズクリエイト、などがありました。なんと、あの長谷工はたくさんあるようですから驚きました。日本のマンデベはどうなっているんでしょうか。
モラルなき「既存不適格」物件は避けたいです。

>>127

モラル無きデベと批判するのは簡単です。

新条例の内容を「素案」も出来ないうちに素早く察知し、新条例に沿ったマンションを建築して販売するモラルあるデベはどこでしょうか？

そのような企業があったら、ぜひ教えていただきたい。　　ｂｙ１２２

↑全てのデベはその程度のモラルすら持っていないと言う宣言ですか？
事前に知り得た消費者側に不利益な情報は、最後まで隠して販売するのがデベの常識だと
公言しているように聞こえますが。
これだからこの業界のモラルは低いと言われるわけですな。

４０年も５０年も先のことなど、みんなホンとのこと分からないのが現実です。それなのに
既存不的確と言われても！

＞１２９

＞事前に知り得た消費者側に不利益な情報は、最後まで隠して販売するのがデベの常識だと
公言しているように聞こえますが。


素案もできないうちに新条例の情報を仕入れるのは難しいと言うこと。
新条例施行後に隠して販売すれば、犯罪になりますが、
重要説明してから販売するのがほとんどです。

法律も変わるので仕方ない。景観条例などで、既存不適格物件をつくってしまう地方自治体も、マンション住民の資産を減らしているという意識も持ち合わせていない。
首長や議員は何と考えているんだろうか。

＞素案もできないうちに新条例の情報を仕入れるのは難しいと言うこと。
それだったら、「難しい」ではなく「不可能」と書くべきでしょう。

＞新条例に沿ったマンションを建築して販売するモラルあるデベはどこでしょうか？
という表現からは、ある程度新条例の動向を察知しているように聞こえます。
新しい条例ができるまでは色々な動きが水面下で伝わるもの。
水面下の話だからこそモラルが問われるということですね。

マンデベのすべてにモラルがないという訳ではありません。誠意あるマンデベもいます。
モラルなきマンデベが景観を無視して建築するから、自治体が景観計画などを作って街を守っているんですよ。
マンション住民の資産を減らす原因を作ったのはモラルなきマンデベですよ。このまま放置しておけば、日本の街はモラルなきマンデベに荒らされて、取り返しがつかなくなります。条例等ができる理由があるんですよ。
やりたい放題には歯止めが必要です。戸建ての中に高層マンションを建てる迷惑は明らかです。
新築でありながら既存不適格マンションのほとんどは、新しい条例等ができることを承知で建築していると思います。
条例等の改正がありそうでも、取り敢えずは法をクリアしているので駆け込みで建ててしまおうという利潤追求だけのマンデベの仕業です。消費者を重視するならば、計画変更するのが企業の誠実さでしょう。「条例等の改正を知らずに土地を仕入れたから」などという言い訳は、自己中心的な身勝手な言い分です。
新築でありながら既存不適格物件はマンションの総建築数からすれば、ごく僅かです。そんなマンデベを擁護するのは関係者しかいないでしょうね。

No.134 by マンコミュファンさんの書き込みの通りだと思います。
本当に、おっしゃるとおりです。
そのせいか、マンデベ関係者らしき方の書き込みがストップしましたね。
新築なのに既存不適格であること自体に問題があるのに、それを正当化
する論理なんて、屁理屈以外にはないと思います。
消費者や地域重視の考えが優先されることを祈ります。
自らの利潤のためなら、地域を壊し、消費者を陥れるようなマンデベは
淘汰されるべきです。

１３４さんと１３５さんに「マンデベ」と疑われている、デベとは何ら関係がない者です。
匿名掲示板なのに、どうしてこのような素性を疑うような書き込みをなさるのか、とても不愉快に思います。

我がマンションは、自治体の新条例ができれば高さオーバーになることに決定しました。
あなたがたよりずっと「景観条例」に関しては、注意しながら情報収集していました。


私が住んでいる区では、昨年の１１月になるまで、素案はわかりませんでした。
素案公表後、区民からの意見を募集していました。

自宅周辺には、素案公表の前から、建設計画の看板が立っている物件もあります。まもなく着工するでしょう。
おそらく、新条例素案に沿って計画を変更することはないように思われます。（まだ条例はできていません）
完成したときには、高さ条例が施行されている可能性が大きいので、高さオーバーの集合住宅になるように思われます。


１３４さんと１３５さんの感覚では、マンデベとして許されざる行為と思われることでしょう。


しかし・・・私は・・・
素案公表以前に建築計画も出来上がっているのだから、仕方ないんじゃないのと思うのです。

どの時点から「駆け込み」と言われるのか、明確にしていいただきたいものです。

既存不適格といわれている新築マンションがあります。
場所的にも便利なところです。最近出来た高さ制限の条例で既存不適規格になったそうです。
高い買い物なのでいろいろと調べてみましたが以下のとおりでよいのでしょうか？
建築基準法の第3条の第2項を噛み砕くと
法令等が出来たり改正されたときにすでにある建物や建築確認が降りている建物は法令に違反した状態でもこの第3条の第2項によって特別に違法建築にはならない
これであっているでしょうか？？？

>>137
はい。そういうことですが、法の制定は昭和２５年だから、第３条第２項というより、その後の改正時の附則による経過措置と考えた方が正確かも。

法律変わればいくらでも既存不適格のマンションは出てきます。

最近のマンションは、最低でも70年くらいは保ちます。建て替えの
ことなんか気にしなくて良いのでは・・・世の中、70年後には
相当変わってますよ。石油はなくなっていて、自動車はどうなって
いるんでしょうかね。エネルギーは核融合ー電気でいいかもしれ
ませんが、潤滑油がない。プラスチックもない。

逆に今から70年前というと1937年。マンションは影も形も
ない時代。

日本の住宅事情もまもなく、建て替えよりもリフォームに
変化していくと考えています。新しいマンションが昔と
何が違うかというと、床暖房とディスポーザーくらいしか
ない。今後マンションに大きな進歩が現れる可能性は高く
ない。

転売や建替えの時「不利」になることでしょうね。ただ、既存不適格になるのを分かっていて、建てた物件だと、周囲の目が厳しいかもね。気にしない人はいいんじゃないの。

転売時には重説に書かなくてはいけない。　
となると、トラブル回避で客が内覧に来た時点で説明しなければいけない。
当然、転売は不利になる。

地震の建て替えの場合も、再建築できなくなるのでは？

再建築不可の土地だったら地上げで回避とか。
既存不適格とは違いますよ。

購入時に既存不適格を理解してる人がどれだけいるのだろうか。
重説時に説明を受けてもそれが将来、具体的にどのような影響があるのか。
それを充分理解したうえで契約しているのか。
誠意ある業者ばかりとは限らないのが現実なわけで購入者側も地道に勉強する必要がある。
大きな買い物を後々後悔するのは避けたいのはみんなおなじ。
そういう意味でもこの掲示板やこのスレは購入者側に非常に有益だ。
むずかしい話題でも親切で詳しい人が分かりやすく説明してくれる。
良掲示板、良スレだと思います。
ぜひ購入前にみんなに読んでもらいたいと切に願う次第です。

＞地震の建て替えの場合も、再建築できなくなるのでは？

阪神大震災時には、同じ容積で再建できたようです。
前例があるので、災害時の建替えは大丈夫なのではないでしょうか？？

でも、京都だけはダメそうな予感がします。

某スレで、
既存不適格のマンションが中古になったら、
それを承知の客に高く売れば良い。
などと、楽天的に書かれていた。

実際に、その場になってからも楽天的でいられるのでしょうかね。

最近のマンションは保つので、建て替えは、70年後~100年後。

日本は相当変わっていることだろう。少なくとも自分は生きて
いない。既存不適格なんてなんの意味も無くなっている可能性
も多い。

もし、既存不適格で安めに買えるのであれば、お得だと思う。
その分、売る時少し安くしなければならないかもしれないが。
永住するなら、何の問題もなし。

古い中古で既存不適格は不可。それはリスク多すぎ。自分が
生きているうちに建て替えの時期が来てしまう可能性がある。
それはいくらなんでもまずい。

（仮称）プライムスクエアー静岡千代田
http://chiyoda.exblog.jp/7180138/

マンション建設計画は中止になりました

新景観政策で建設中止　　建築士に賠償命令　京都地裁

12月11日21時59分配信 京都新聞

　京都市中京区の不動産会社が東山区で計画していたマンション建設が、高さやデザインの規制を強化した市の新景観政策によって中止に追い込まれたのは、設計を担当した大阪市の一級建築士の調査不足が原因として、同社が建築士に約１５００万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１１日、京都地裁であった。橋本眞一裁判官は、建築士が口頭弁論に出席せず反論しなかったため、請求通りの支払いを命じた。
　判決によると、同社は地上４階建てのマンションを計画し、昨年４月に建築士から「新景観政策（同年９月施行）が実施されても建築は可能」との回答を得て、約５億６千万円で土地などの購入手続きを進めた。しかし今年３月、建築士から「計画通りの建築は不可能」と言われた。

将来は既存不適格ではなくなるかも、だから永住だと楽天的に買い
数年後に売却しなければならない理由ができたら、叩き売り。
家族の大病、転勤、会社の倒産などの理由でね。

既存不適格って言うけどそんなもの分別のない自治体のたった数名が決めた烙印。頭のいい人達はそれをわかっていて、その問題を対処出来なくなる自治体のことまで見越しているから大丈夫だと思います

134さんの内容とまさにぴったりの状況で今現在闘っています。どうしてよいかも分からず、何をやっても何の成果もあげられず、建築は着々と進んでいます。絵にかいたような既存不適格の新築です。このようなことが起こることを懸念した行政が高さ規制の素案を公表した直後に建築がはじまりました。高さによる既存不適格では、耐震などと違ってその不利益はすべて周辺住民が被ります。契約するマンション住民を責めるつもりは全くありませんが、ほんの少しは理解して頂きたいものです。
相手の土建屋さんをここに出しても問題ないのでしょうか。

建築基準法の関係者より

既存不適格建築物とは、建設当時の基準法に適合していた建物の事です、そのため、言葉は非常に嫌な響きが有りますが、建築確認が通っており、確認済証、及び中間・完了検査済証が揃っていれば、何ら問題ない建物ですので、気になる場合は、確認済証、及び中間・完了検査済証の提示を、マンションの管理組合に要求してください。
違反建築であれば、此の様な証明書を提示する事は出来ません（元より無いのですから・・・）。

また、既存不適格という言葉は、法定用語であり、現行法規に合わないと言っているだけのことですが、購入者からすればしっくり来ない言い方だと思います、これは、建築関係法規（地区による条令も含め）が年年歳歳、国交省及び地元住人とは縁のない役人達のご都合により、好き勝手に変更されてしまうため、現在の役人の意向と違うと言った意味の言葉です。

また、その中には、役所（地元住人とは縁のない役人達）の意向で決めた、内部規定というものもあり、建築主事が変る度に変更を加えてきており、狭義に言えば、地元住人とは縁のない役人達の意向で決めた、内部規定に抵触しても、既存不適格といわれてしまいます。

10年ほど前に問題になった姉歯マンションですが、実は、3.11の地震にも耐えて健在だという事をご存知ですか？
当然耐震強度が低く、倒壊するなどといわれていた、いわく付きの建物ですが、何ら支障が無かった・・・・・

なんとなく、ウスウス気が付いてきたかもしれませんが、要は確りした検証もせず、役人は過大な事を、法律という隠れ蓑を使ってを国民に押し付けているという事になっている、これが現状だと思います。

このことは、国交省の指定確認検査機関が、体の良い、国交省、都庁、各区役所定年退職者の天下り先となっており、飯田橋の指定確認検査機関は都庁の課長が始めた審査機関であり、都庁のOBばかりで問題が多いようです、また、八重洲の指定確認検査機関は国交相のOBが役員に名を連ねており、指定の取り消しなど国交省内部で取り沙汰されておるようですが、身内の事もあり、姉歯並みの話にならなければ、役人の自衛本能宜しく、知らん顔を決め込んでいるようです。

ですから、マンション管理組合に確認済証、及び中間・完了検査済証の提示を求めた場合、どこの指定確認検査機関がそれを発行しているのかも、重要な事ですから、併せて確認されるべきと思います。

また、指定確認検査機関の評価は、一般の方には評価しづらいのですが、出来れば身近な建築士さんが、通りやすい審査機関だと言う様であれば・・・・先ずヤバイと考えたほうが良く、あそこは・・・と言う様であれば、確りしていると判断しても良いかもしれません、又逆に、大手の指定機関であれば安心、大手のデベであれば間違いなく安心だと思い込む事も人によっては必要な事なのかもしれませんが・・・・

余談ですが、違反建築を購入した場合の責任について東京都都市整備局より貴重なご意見（命令）が出ておりますので、ご注意下さい