ウェリス稲毛ってどうですか？＜その４＞

新築分譲だと駐車場は入居前に抽選ってのが多いよ。先着順だと駐車場が埋まってしまうと、その後販売がパタッと止まってしまう。

すみふの売り方は完成在庫が当たり前だけど、売れ残りがあると入居者にもデメリットがある。

管理費、修繕積立金は区分所有者に負担義務があって未販売住戸については売主が支払うこと
になるから問題はないけど、未入居が多くて駐車場稼働率が低いと、管理組合に駐車場使用料
が計画通りに入ってってこない。駐車場使用料って管理組合の収入に結構大きな割合を占める
から、それが足りないと赤字に直結ってことになりかねない。

でも、すみふって基本下げないよね。かなり売れてない住戸あるよね、都心一等地でも。他社より0.5〜1割値段高いからだと思います？

725さんがエントランスが良いと書き込んでいました。たしかにその通りかもしれません。しかし、ウエリス稲毛は駐車場や駐輪場には外部者がいつでも24時間自由に入ってくることができるマンションです。

反面、プラウド船橋は駐車場も駐輪場も完全自動高速シャッターにより住民の財産や安全は確保されています。ウエリス稲毛の駐車場や駐輪場への出入りは単なるチェーンにすぎません【船橋プラウドとは異なり、第三者が自由に駐車場に入れるため車が傷つけられるようなイタズラが起きるのが、ウエリス稲毛の駐車場であり駐輪場です】。

このような安全面については、プラウド船橋との格差は非常に大きいのが実態であり、ウエリス稲毛は決定的に負けています。ウエリス稲毛は規模が大きなマンションであり、一旦第三者が入り込むと何処に潜んでいるかが判りにくいマンションでもあります。ある面、安全性で大きな問題を抱えているマンションがウエリス稲毛でもあるのです。高速シャッター等の対策が必要です。

もう一つ725さんが書き込んでいらしたエントランスですが、ウエリス稲毛は殆どの人がエントランスを利用して出入りします。これはオートロックによる外部との遮断というよりは、出入りする人の殆どがエントランス一箇所に集中するため、常時オープン 時々閉まるというのが実態のオートロックになるでしょう【第三者が入ってきやすいエントランスになっています】。こういう観点からもよく観ることが大切です。

すみふとNTTは駐車場への高速シャッターも検討しているようです。営業マンにシッカリと確認しましよう。入居者の生命や車等の財産の確保に関する重要な事項です。プラウド船橋についている高速シャッターはウエリス稲毛にもついていて当然でしょう。

これは非常に大切な点ですが、皆さんの声が大きくなれば高速シャッターの費用なんて大したことはないため、すみふやNTTも設備する方向へ動くでしょう。

ウェリスの売主は、住友不動産ではないですよ。
NTT都市開発だし。
販売代理も住友不動産販売であって、住友不動産じゃないし。
すみふのように値引きしないでっというのは、違いますよ。
値引きは、販売代理の意志は全く関係なく、売主が、いつまで我慢できるかであって、900戸もあるこのマンションで、そんなに悠長に構えてられないと…
また段階的に上がっていく消費税を考えると、中長期的スパンで、売るというのは…
ここの営業マンは、イマイチですから。
騙されないように。
前回、見に行った時…
「値引きは、政治によって禁止されています。」
「ニュース見ませんでしたか？」
「消費税が上がる時に値引きはしてはいけないんですよ。」
ってバカな事をいっていました。
それは、消費税還元セールなど表示の事では？っと思いましたが、あまりにもレベルが低くあきれて無視しました。

少し老婆心ながら心配なことを記します。

最近、ウエリス稲毛の新聞折り込みに契約済みファミリーの顔写真が載っています。何週間にもわたり大量に配布されています。心配なのはストーカー対策です。顔写真が載った以上は、この顔写真はストーカーをする可能性のある人【予備者】の手元に残っています。

この【予備者】が顔写真の人とすれ違い、その人の後を付ければ部屋番号や氏名が特定されます。この居住者がゴミを出し、それが【予備者】の手に渡ればゴミから個人情報が判る可能性もあります。特に心配なのはアドレスや電話番号です。

昔ならば考えられなかったような事態を想定しながら、自分自身の安全を守らなければならない時代です。物をゴミとして捨てる際には、必ず個人情報に関わるものはシュレッダーした後に出すべきです。

ウエリス稲毛は、駐車場に外部者が自由に出入りできたり、このような居住者の顔写真がチラシに載ったりと、セキュリティに関しては売主側のアクションや設備対策に疑問を感じる事項があります。

特段、問題視はしませんが、しなくともよいチラシを配ったり、やれば出来る駐車場の出入り口へのシャッターの設置等、セキュリティ確保面において甘さがあるように思えてなりません。

あくまでも老婆心で申し上げております。大型マンションとしてのセキュリティ確保について再考が必要ではと感じる次第です。プラウド船橋や幕張のエステと比べている訳ではありません。あくまで、皆が安全に暮らすにはどうしたら良いのかという観点からです。

ここに決めかけていたのですが、そういったお話を聴くと本当に今が時期なのかためらってしまいますね。。。
マンション買うのって難しいですなぁ。

ただ、春先の増税を仮定すると、増税にかからないルーセント300戸契約済みというのは、むしろすみふの思惑通りで順調に売れているのでは？そこらへんはどうでしょうか？

長い投稿ほどしょうもない内容。
何をそんなに長くしていいたいんだか。

ウェリスについて書くのが基本
新船橋のシャッターなんて全くいらない。

写真の危険性はわかった上で承諾してるに決まってる。
ゴミの捨て方など言われるまでもない。

おっと、長くなってしまった。。

790さんと同意見。
シャッター別にいらないし、写真も本人同意の上で載せてるわけだから、あとは本人の責任。784さんはむしろプラウドをあげつらってウェリスを貶めてるようにしか見えない。どこぞの営業か住民か？でなければありがた迷惑。

防犯がどうとか安全面がどうとか講釈たれてるのが建前で、ウェリスとの格差とか決定的に負けてるとかプラウドを擁護したがってるという本音がまるわかり。

個人的見解を言わせてもらえば、新船橋に住まうぐらいなら稲毛に住みたいのが本音。だけど784さんのように自分の価値観を押し付けたりはしない。だからプラウドを貶めようとも思わない。プラウドも良い物件だと思うから。

おっと、わたしも長くなってしまった。

CMもやって、初速で300戸は少ないね。来年からは値引きも始まるだろうし、今買う必要は全くないと思うが。まだ600戸以上あるんだよ？三井も駅反対側で出てくるし。

私は１期からバンバン売れ残ると思って、500万位下がったらいいなと思っていたら、意外に売れて驚きました。
なんだかんだでみんな買うんだなぁと、、、


増税もあり、900以上あるからゆっくり検討しようと考えていましたが、
欲しい棟の欲しい階の欲しい間取りは一つしかなく、勢いで決めました。

稲毛、駅近にこだわるなら、良いとこだと思いますし、今後似たようなものは無いかなぁと思います。

プラウド船橋って近くで見ると作りが雑な事が分かるんだよね。
マンションだけでなく街の作りも。
ツライチじゃなかったり、隙間が空いてるところがチラホラと…。
足元のブロックなんか砂で作られたみたいに崩れかけてるし。
あそこはこれから修繕が大変だよ。

この物件が、プラウド船橋と価格や造りで競争が不可なのはNTT自体が120%熟知している。良識ある購入者や検討者もその理由を含めよく理解している。

ウエリス稲毛をどうしたいのかを発言したまえ。
但し読むに値する内容で書き込みたまえ！

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

789さんへ
周辺住民の訳の分からん書き込みもあるが、ウエリス稲毛の良い点を一つ記しておきます。

マンションのコンシェルジュサービスは、規模の大きな物件が絶対的に有利なのです。コンシェルジュサービスの無理なき導入の可否は400戸と言って間違いありません。300戸クラスと400戸クラスを比べると1戸当たりのコンシェルジュ(人件費→管理費)負担金は、300戸クラスでは1.33倍になります。900戸超えのウエリス稲毛は、400戸クラスの0.44倍の負担で済みます。この点は、街区によって分断されたプラウド船橋よりもウエリス稲毛が優っている点なのです。

永き将来の管理費への影響の大小は子供でも判ります。住友不動産販売のセールスマンは皆さんが指摘しているとおり馬鹿が多いからこういう面の説明が極めて下手です。

変なセールスマンに当たったら替えてもらうべきです。また変な書き込みに対しては鼻で笑ってやって下さい。書き込むからにはポイントを鋭くえぐりたまえ。

コンシェルジュなどいらん。
子どもにはわからないだろ。
わかってほしくはないわな。

800さんの説明は具体的でわかり易い。
コンシェルジュもマンション選びの一つの指標なわけだ。私はほしいな。
801さんいらないと思う人は検討しなきゃいいじゃん。

800さんの考え方は正しいけど、費用を倍率で比較すると見る人によって絶対値が変わる(各人が思うコンシェルジュよ費用が異なる)から注意です。

例えば、100万円の1.33倍と1万円の1.33倍は、その数字を管理費として許容できる人の割合はガラッと変わる。
こういった場合は、具体的な費用を挙げて倍率を掛けてあげるとグッと説得力が増すね。

804です。
誤字失礼しました。
ちなみに私はコンシェルジュ居た方がいい派です。

コンシェルジュサービスは都心の高級マンションは別ですが、おおよそ1戸当たり月額2000円から3000円を負担することになります。サービス時間帯と土日も含めるか否かでかなりの違いが出ますが、アバウトな計算ではウエリス稲毛の場合は2000円に近い金額で収まります。

但し都心の高級マンションのように、コンシェルジュの年齢や容姿に注文を付けると倍額ぐらいに跳ね上がります。長瀬やキムタクのようなイケメンとか、竹内とかお台場の加藤クラスのコンシェルジュに『行ってらっしゃいませ』、『お帰りなさいませ』を言ってもらいたいならばウエリス稲毛規模のマンションでも1戸当たり月額4000円ぐらいの負担にはなります。それでも朝は早くとも8時から夕方は19時までが限度でしょう。時間帯を広げると6000円ぐらいに簡単に跳ね上がります。

貴方の両手が買い物袋でふさがっていた場合、キムタクのようなコンシェルジュが『○○様は、確か○○階ですね』と言って、エレベーターのボタンを押してくれるシチュエーションもウエリス稲毛ならば不可ではありません。

女子高校横の物件では逆立ちしてもこのようなコンシェルジュサービスは不可です。多分、三井名の長谷工物件はコンシェルジュサービスはないでしょう。

このぐらいのセールス力を、住友不動産販売が持っていると もう少しは売れ行きも速いのだが！

コンシェルジュに対しては色々な考えがあるようですね。
コンシェルジュってどんな事をしてくれるのですか？

コンシェルジュの仕事の内容です。

ウェリス稲毛クラスの物件はマンション管理士(警備員を兼ねる場合が多い)、清掃員(普通、日・祝は休み)、コンシェルジュ(普通、日・祝は休み)がほぼ毎日詰めています。ウェリス稲毛クラスの規模のマンションの場合は、警備員が24時間体制の所もあります。

コンシェルジュの仕事は、
1.居住者との挨拶。
2.シアタールーム、洗車、宿泊等の受付手配。
3.宅急便の発送受付(発送受付のみで受取りはしません)
4.クリーニングの受付、受取り代行。
5.エントランス周辺における子供等の逸脱行為への制止行為【但しコンシェルジュに強制的な権限はないため『注意をやんわりと行う範囲』です】
6.明らかに不審者と思われる外部業者等のチェック【警備員への報告】
7.コンシェルジュが分かる範囲での居住者へのマンション周辺の案内。
8.急病人等、緊急を要する事態への補助的な対応【救急車を呼んだり、器具を運ぶ、蘇生マッサージ等になってもサポート的な周辺業務の範疇。よって看護師的な作業はしません】
9.エントランス周辺における、子供間の喧嘩やトラブルや迷子等に対する一時的な対応【あくまで一時的な対応です】。
10.忘れものの保管やマンション内での紛失物の届け出受付。

忙しくない場合にはエレベーターのボタンを押してくれることもあります。一方、怪我をして松葉杖をついていた場合や、車椅子の方や年配者への簡単なアシスト等は、エントランス周辺に限っては行ってくれます。

いずれも契約の中身次第で大きく異なります。コンシェルジュの一番の務めはマンションの円滑な人の動きを確認していることです。そして居住者の個人情報を守ることです。建物や付帯設備の異常の有無はマンション管理士が行っています。

＞８００
＞マンションのコンシェルジュサービスは、規模の大きな物件が絶対的に有利なのです。コンシェルジュサービスの無理なき導入の可否は400戸と言って間違いありません。300戸クラスと400戸クラスを比べると1戸当たりのコンシェルジュ(人件費→管理費)負担金は、300戸クラスでは1.33倍になります。900戸超えのウエリス稲毛は、400戸クラスの0.44倍の負担で済みます。この点は、街区によって分断されたプラウド船橋よりもウエリス稲毛が優っている点なのです。


ウエリス稲毛がプラウド船橋よりも優れているとの意見ですが、疑問を感じたので検証してみました。

１．そもそもコンシェルジュとは何の仕事をするのか？本当に必要なのか？
これは＞８０８さんが詳しくコンシェルジュの仕事内容を書いてくれています。
プラウド船橋は次世代マンションと業界から評価されているとおり、コンシェルジュの仕事は全てマンション内に自分で予約できる設備を備えています。しかも２４Ｈ利用できます。
コンシェルジュがいるマンションでもほとんどが日中勤務です。日中家にいる方は良いですが、働いて帰るのがコンシェルジュの時間外で頼みたくても頼めない方もいます。２４時間自分の好きな時間にすぐに予約できるのはかなり便利です。
施設の予約（ゲストルーム、パーティルーム、カーシェアリング、来客用駐車場、レンタサイクルなどなど）、クリーニングに出したり、受け取ったり、宅配便を出したり、受け取ったりもすべて簡単予約ができる点は非常に優れています。
これでもコンシェルジュが欲しいという方がいても、否決されるでしょう。

２．コンシェルジュを雇う費用を一人当たりの支出で判断して良いか？
仮に少なく見積もって５０万／月かかるとして、６００万／年になる。１０年だと６，０００万となり、３０年だと１億８，０００万が管理費に負担となる。
これがもし不要となれば、どれだけ管理費が助かるか
しかも、実際には管理会社の利益が乗っかるからこれよりも高くなると思われる。

上記比較により、同じ条件（マンション設備）でコンシェルジュを雇うとなると一戸当たりの負担金はウエリス稲毛が有利だが、そもそもコンシェルジュが必要ない設備を整えているプラウド船橋との比較となると、圧倒的にプラウド船橋が管理費低減に優れているといわざるを得ない。

もちろん、コンシェルジュに管理費を負担しても毎朝挨拶されたいという方も中にはいるかと思うが、ごくわずかの少数派だと思う。
これからのマンションはプラウド船橋のような設備を有してコンシェルジュが不要なマンションが増えていくと思う。

コンシェルジュが居てうれしいのは儲かる管理会社のみ。

809の論点は無機質な無人管理が良いか、人間的温かみのある有人コンシェルジュサービスが良いかという二者択一になる。

これは、ウェリス稲毛の住民が理事会や総会でもってよく考え決めれば良いことである。809の言っている人件費はウェリス稲毛の管理組合が直接、接客業の経験者を複数雇えば良いのだが、管理組合に相応の力量があれば可能である。

管理組合の理事が献身的でもって、かつ企業の人事部にでもいて人の雇用のノウハウがあれば至極簡単なことではある。しかし、このノウハウがないと人を雇用するのは極めて難しくなる。コンシェルジュサービス導入マンションの多くが、管理会社に中間搾取されている原因の多くは、このノウハウがないか住民の中からこのノウハウを持っている人を探す一手間を惜しむからである。

プラウド船橋の無人コンシェルジュシステムは実験的なものであり、数年後にどういう結果が出るのかは多くのデベロッパーが見守っている。

ウェリス稲毛は、有人コンシェルジュサービスで一旦はスタートするが、その後のことはあくまで住民の総意で決めることであり、プラウド船橋の追っかけが口を出すことではない。

よく、ウェリス稲毛とプラウド船橋は比較されるが、どちらが買って良かったかは10年後に自動的に出る。総ては中古価格が証明してくれる。

無人コンシェルジュサービスが良いか、有人コンシェルジュサービスが良いかも数年後に結論が出る。都内のマンションでは完全に有人に軍配があがっている。ウェリス稲毛とかプラウド船橋クラスではどちらがベターかもいずれ結論が出る。もし、有人に軍配があがるとプラウド船橋は街区単位の対応が必要になる。

まずウェリス稲毛は土曜日のコンシェルジュサービスをするか否かを決める。もし住民とか近隣の主婦でもって、週2日勤務で9時から17時で昼休み1時間、月間勤務日数は8から9日程度。月給は15万円(かなり良い待遇なので採用基準は高めで可)の人を3人雇えばコンシェルジュサービスは完璧に機能する。この成功の可否は雇用ノウハウのある人が理事等にいるか、もしくは管理に対し手をあげてくれるか否かで決まる。

これに成功すれば、マンション管理会社の搾取が減らせるため、長期的な視点において必ず起きる修繕費の不足を回避することができる。

改めて一言でいえば、管理組合がしっかりすれば将来必ず起きるマンションの修繕積立金の不足は回避できるということである。

コンシェルジュがいて、エントランス付近に人目があるってだけで全然違うんだよね。ただここはエントランスが複数あるけど、コンシェルジュがいるのはルーセントだけってのがいまいちだけど。

＞よく、ウェリス稲毛とプラウド船橋は比較されるが、どちらが買って良かったかは10年後に自動的に出る。総ては中古価格が証明してくれる。

買って、１０年後にわかっても後の祭り。中古になったときの価格が気になるなら、資料を持っていって仲介業者に話しを聞けば、プロの客観的な評価が分かる。ここはすみふ、新船橋はノムコム以外のところに査定してもらうのがより客観的だと思うけど。

＞８１０　＞８１１

あくまでも本当に必要か？管理費を払っても価値があるか書いた。
どれだけ費用もかかるということも書いた。

あとは住民が決めればよいこと。
プラウドのケースもあるということ。
他意はないので。

この価格帯のマンション購入層では間違いなく数年後の組合会議などで廃止の声が多数あがるでしょう。
現に廃止されているマンションは多数ありますからね

住民への挨拶や躾のなってない子供への注意に対し金を払うと思うとどうかなぁという気もしますね。
クリーニングは決まった店と契約して行うのでしょうか？

＞８１１

プラウドは無人ではないですよ。管理人いますよ。
なので、無機質ではないですよ。
それとプラウドファンでもないですし(笑)
これだけネットで紹介されてたら知ってる人は多いと思いますよ。
これからはこのような便利なサービスが採用される時代になっていきますから。
ウエリス稲毛でも参考になれば。

＞８１６
＞住民への挨拶や躾のなってない子供への注意に対し金を払うと思うとどうかなぁという気もしますね。

管理人さんが住民への挨拶や躾のなってない子供への注意をしてくれますよ。
管理人と呼ぶか、コンシェルジュと呼ぶかの違いだけのような気がします。

コンシェルジュはカウンターに常駐するけど、管理人は普段は管理人室にいて監視カメラのモニターしたりしてるから表に出てこないよ。

管理人とコンシェルジュの仕事は全く別。コンシェルジュはフロントサービスで、管理人は管理がお仕事。管理人がフロントサービスする、なんちゃってコンシェルジュもあるけど。

>819　＞820
もしかして管理会社の方ですか？

コンシェルジュと管理人の仕事が違う云々ではなく、コンシェルジュの仕事が
なくなるなら管理人がいれば十分ということでしょう。
バブル時代ならまだしも、今は経費削減の世の中ですから。

ホテルライクのフロントサービスは、ある程度のレベルで無いとそぐわない。新船橋はデベが不要と判断しただけでしょ。

というか、ここのコンシェルジュって何人常駐してるの？900世帯以上あって、仮に2人位しかいないのであれば、やれるのはクリーニングの受付くらいでしょ。本来のコンシェルジュ的なサービスは期待出来ないと思うが。

824さんは、コンシェルジュのいるマンションに住んだことはあるのかな？コンシェルジュサービスのあるマンションに住んで年数を経ましたが非常に快適です。その良さは住んだことのある人にしか分かりません。

900戸クラスのマンションは、コンシェルジュが二人もいれば充分です。300戸〜350戸クラスの普通のマンションがコンシェルジュサービスを導入し、なおかつ管理組合が上手く機能しないとお手上げバンザイもあり得ます。

ウェリスの場合は、手間がかかりそうなカーシェアリングは利用者が少なく真っ先になくなるし、バックヤードにはマンション管理士もいますから。一方で住民用のホームページを活用し、24時間化もされていきます。管理組合【居住者一人ひとり】が、現状把握をしっかりとしていれば、まず問題もなくコンシェルジュサービスは極めて快適に機能していきます。

大切なのは管理会社を操る術、即ち住民の力量です。

最近ウェリスMR行った方いましたら、価格がどうなのか教えて下さい。

価格がどうって、値引きしてるかって事？してるわけないじゃん。

なんで？

値引き手順

1.極めて売れ行きが悪い場合は、全戸完成前に値引きの可能性がありますが本物件ではまずあり得ません。

2.一番多いのが全戸完成後の値引き販売です。
①設備等を無償で付けはじめる。
②価格や付帯設備に大きな特典を付けるが公表はしない。
③チラシに記載しオフィシャルに値引き販売をする。
順序は①②③の順になりますが③に該当する物件は長期間売れない不人気部屋になります。こういう物件は中古価格も激安になるため、永住もしくは他人に貸すしかないでしょう。

本マンションは、 総武本線の快速停車駅の駅近物件であり、海浜幕張地区の駅遠物件等とは違います。もし値引きにまで至るとすればルーセント、オアシス、グロウとも線路よりの電車騒音該当の低層階になると推測します。

資産価値からは、ルーセントⅡ角の南西妻側の上層階が一番ですね。次は騒音の影響が少なく眺望の良いルーセントⅢ上層階ですね。更にその次がオアシスⅡの上層階ですね。
発売済みのこれら該当物件はほぼ完売しています。

これらは、今後すみふが値上げをしたとしても着実に売れていくでしょう。中古になっても高値安定でしょう。