Brillia Tower 池袋　パート６

中古の免震、だと311の本震余震で何度も免震装置が本格的に駆動済みになるだろうから、
ちょっと買いたくはないなあ。

免振装置は一回こっきりなんですか？

こちらのリビング天井高、サッシュ高はいくつですか？
階高も分かると嬉しいです。

案内会楽しみです。

ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑ行ってきました、
ﾌｧﾐﾘｰﾀｲﾌﾟの部屋が中心、60平米なら6000万、70平米なら7000万って感じです
混んでました

全部坪３３０ぐらいな感じでしたか？坪３００ぐらいの部屋はなかったですかね

モデルルーム見たらもっとほしくなるですか？思ったよりいいところございますか？

予想通りの価格帯ですね。1期の販売は全体何割くらいになるのでしょうか？MR見ていらしたのであれば、部屋の仕様等も気になります。いずれにしても明日事前案内会に行くので、いろいろ調べて参りたいと思ってますが、皆様何かこれはというところありましたら、聞いてくるので言ってください。

管理費、修繕積立金のイメージ
専有部の仕様および設備
共用施設の種類
隣接するエリアにおける再開発計画の現状
今後の販売スケジュール

坪３２０くらいでしたよ。予想通りです。

単身者世帯はあまり数はないです。ファミリー世帯中心でした。
一番安いのでも30平米位で3300万、でした。
仕様は天然大理石など、いい仕様です。
あの周りは再開発でかなりきれいな街になるそうです。

エレベーター４基って話がありましたが
非常用も含めてですか？

投資用にはどうですかね？利回り６％くらいでまわりそうな部屋はありますか？

高層用2基と低層用2基だったような

非常用ゼロってことはないでしょう。
で非常用は平常時も使えるから。

モデルルーム行ってきました。
販売員さんがほんとのプロで、こちらが何気なく言ったことでも、
即座にメモって、確認した上で、次回、回答頂けるようになりました。
何を言っても、否定せず、説明が上手で、感じが良かったです。
パーク〇ワーの販売員さんなんて、すぐに人の話を否定するし、
訊ねた事に対する回答も、こちらが再度訊ねるまで、回答くれないし、
やっとくれた回答も的を得ないし、最悪でした。

（管理費＋修繕費）の目安は、１㎡＝400円で、78㎡だと、31,200円だそうです。
本決まりではなく、あくまでも目安ということです。
部屋の価格はおいといて、（管理費＋修繕費）は思ったよりも高くないな、と思いました。

今日見てきてマイナスポイントだなと思ったのは
•地盤が意外に悪いところ。地下45mまで支持地盤がない。
•プレミアム以外の最大天井高は2.4mから2.6mで低め。
•トイレがタンクレスでない。ローシルエットだとか。
•換気システムが全熱交換型でない。
•管理費平米310円、修繕積立金平米85円。管理費やや高め。修繕積立金は安いので今後の大幅な値上りが予想される。
良いなと思った点はキッチンと洗面台の天然御影石。水周りの床が大理石風のタイルであったことくらい。
最大コンクリ強度は意外に低くて140N。アウルは160Nなので、免震をつけた分削ってるのか？

こんな感じでした。ご参考までに

すごい意外ですな。武蔵野台地の上じゃないの？

区役所置くところって大抵地盤いい場所なんだが。

45メーターって湾岸地域並じゃん。まあn値は違うかもしれないが。

地盤いい上に免震だとおもったから惹かれてたのに

全然高級タワーじゃないんですね。

>>121
現区役所は一番地盤の良いところ（表層増幅率1.3くらい）にあるから、
地震の時に他の区より震度1程度低く出やすい。
ちなみに新区役所は表層増幅率1.6程度。

管理費、結構高いですね。
湾岸で管理費が高いと言われているパークタワー東雲が
管理費平米309円だそうだから。

しかも今時のタワーって普通2.6はあるでしょ。
普通の仕様よくないマンションでさえ2.5ぐらい普通に
なってきてるのに

湾岸マンションの杭の長さは６０メートル以上でしょ？

うーん。値段に見合う仕様ではなかったな。。

天井2400なら階高3100、サッシは2000だろうね。
区役所部分に使われすぎたか？
もしくは最上階だけものすごく高いのか？

非常用エレベーター（主にゴミ運搬用）は直通で、区役所、店舗側にあり、降りる場所が違うから普段使いできないんだってよ。

モデルルームの76平米3LDKの間取りは最大天井高2.6mでしたが、もっと低い住戸もあるようです。
因みに48階と49階のプレミアム住戸は3mでした。

>高層用2基と低層用2基だったような

4基しかないなら、階層仕分けするのとしないの、どっちが効率良いんですかね？

同じく大成のオーベル明石町で２９．５メートル　ブランズ四番町　２６～３０

タワーじゃないにしても地盤悪い明石町でさえ３０メートル以下

なんでこんなケチなマンションにしたのかなあ。

地盤良くない
エレベーター乗り換え
天井高くない
全熱交換じゃない

これ結構痛い

平均坪３５０ぐらいで高級志向にすればよかったのに

一丁目のすみふは平均坪３５０くらいでくるかもしれないね。
地価がここより5割は高いから、ここより高いのは確実でしょう。

全熱交換はいらないか

全熱交換は止むを得ない…

皆さんはどの方角の部屋を検討していますか?

いまどきミストサウナつけるなんて、、、

いや、ここは首都高が近いので当然全熱交換だと思ってました。
全熱交換型じゃない場合換気口が部屋のバルコニー側にあって
換気口の周りが自動車の廃ガスで黒くなったりする。
全熱交換型はフィルターで空気を綺麗にして、室温に近づけて給気するから快適。
ここの価格帯のマンションなら全熱交換型で当然のはずだが、なぜそうゆうところをケチるのかな。

南と東は再開発予定、東は大通りもできる。

キャピタルゲイン見込めそうですか？

キャピタルロスが見込めそうです。

表層地盤の増幅率はあくまでも目安。関東大震災の時でも数メートル違っただけで被害に差がでたりしたから地盤は大事。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&a=290&t=1

大成だし大橋クロスと似た感じだね。
立地も仕様も価格も。
あそこも天井高2.4でロータンクトイレじゃなかった？

45はながすぎだろ

湾岸見てきたら50から55ぐらい。
N値60だから固いが

湾岸よりかなり短いじゃん。

このへんさ山じゃなかったっけ

ここより、すみふ待った方がいいのかなー
エレベーターが一直線だし…

資金が許すならね。
すみふは大久保だって計画より遅れそうだし、南池袋もいつできるか分からんかもしれんけどね？

むぅう。。

ここ投資対象ではないと思うよ。
70M2 7000万円３LDKとすると

経験的にこの物件なら実質賃料せいぜい２５万ぐらいだろな。
表面利回り３%台なら下手すると赤字。

まあ投資屋さんにはわかるだろうけど。

南池袋すみふはここと同じ時期にできますよ。

ただ住友だから坪350の可能性高いけど、
仕様はここよりいいかもしれないけど

あっ計画から送れるって意味ね

アウルあたりのほうが地盤悪いんじゃなかったっけ
アウルでさえ34mだよ。

まあ杭の長さがすべてじゃないんだけど短いほうが
地震にはいいにこしたことない

東雲野村は60メートル超だよ。

ジオテック見る限りここ台地のってんだけどなあ。

大塚の免震タワーだって杭打たない直接基礎。

湾岸は論外、あんな人工地盤

一番安い３３００万円狙っていきます。
みんな応募しないでねーーーーー

>157
42.6㎡以下だと天カセも付いてませんが大丈夫ですか？

失礼。
40㎡以下だとでした。

24時間換気は、壁に付いてるのをポコっとするタイプですね。
モデルルームの写真見ればわかります。
このタイプだと五月蝿くないので
音に敏感な人は良かったかもしれません。
掃除も楽でしょうし。
内壁が黒くなりそうですけどね（笑）

サッシュ高はいくつ？上に2000ってあったけどさすがにそこまで低くは無いと思うけど…

あまり外観はいいとはおもわなかったです

一般的なマンションの天井高は最高部2,200だから、2,400あればじゅうぶんではないかな？
低層階は2,400、高層階は2,600、プレミアムは3,000と区別してるのかな？
サッシュは2,200と他のサイトに書いてあったよ。
公式やヤフー不動産は更新が遅い。
他社のサイトのリンク貼るのはどうかと思うからググってみるといいよ。

>>132
近くで建設中のマンションだけど

“エステムプラザ池袋 ザ・ヴィンテージ」は、地下約17.5mにある支持層に、杭径約0.90～2.10mの杭を21本打ち込むことにより、建物をしっかり支えています。”

だって。
南に100メートル離れただけで、タワーじゃないにしても27メートルも杭の深さが違うもんなんだね？

一般的なマンションの天井のは最高部が2.2??
笑わせるような嘘はやめてください

住居ゾーンと別れているとはいえ、豊島区には中国人が非常に多いし、
自分のマンションに不特定多数の人達が毎日のように出入りするというのは、
やはり自分が住むマンションとしてはやはり嫌かな。立地もいい訳でもないので。

買ってしまってから、ネガティブ事象が多方面で浮き彫りになってくるような気がしてならない。

今この時期にここを買うこともないなと感じました。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

ここ待ったけど、さほど良くないから
ルミナリーの残りにしようかな。

ルミなりーの残りはさすがに高すぎ。

あの立地で7000万はない

富久タワーかすみふ待ち

東中野駅直結タワーもあるよ。

ルミナリータワーは、家具付で売りだしてます。

スミフってなにかと思ったら住友不動産か。
気持ち悪い略し方だな。
住友でいいじゃねえかよ。

>165
この手の売り文句は専門家から見たら当たり前のことを仰々しく書いてあるだけだから素人は気にすんな。

モデルルーム行ってきました。坪３３０万からって感じでした。たかーいって感じでした。　

池袋の坪単価の平均が280万円前後であることを考えると坪単価330万円↑からしかないのは高すぎますね。。。
港区や目黒区などと変わらない金額で出てくるとは考えもしませんでした。
資料請求やモデルルーム見学などの予約が想像以上にあったと聞きました。
価格が出ないうちに人気が集中しすぎたため、強気な価格設定で出てきたものと思われます。
足元を見られているようで複雑な気持ちです。

３３０万から？平均じゃなくて？　

それはないわｗｗｗ

まあいいや自信持って他の物件検討できる。

地盤いいわけじゃない
エレベーター乗り換え
天井も高いわけじゃない
全熱交換式じゃない
南も東も再開発で眺望が悪くなる恐れ
区役所がマンション運営にかなり影響及ぼす可能性


もちろんモデルルームは見に行くつもりだけど笑

池袋にしてはやはり割高印象ですよね〜どうなんでしょ、検討者のリアクション次第では若干の調整入るかもです。

この価格でも買う人はいるんじゃない。仕様がいい部屋はいいんじゃね。うちは出せないけど

ただ明らかに高級タワマンの仕様や内容じゃないよね

あと地盤よくてその上の免震構造だと思ったのに意外によくない

飯田橋のあの地盤悪そうなパークコート千代田富士見でさえ３０ｍの杭（Ｎ値５０）

とは言え、著名設計者＆区役所＆駅直結＆免震。この希少価値で即日完売予想。

とは言え、南側も再開発予定地＆東側も再開発予定地。
将来は高層が南や東に建つリスクがある。

区役所が下にあることでメリット感じる人もいるだろうが大抵はないほうがいいと思うぞ笑

直結は魅力だが池袋駅に直結ってわけじゃないしな。改札まで距離あるし。有楽町線ユーザーはこのマンションに魅力感じでるだろうけど

大抵の人は区役所と一体としている事で安心感を得るのだと思いますよ。
一部の人がデメリットと捉えるのかと思います。

各階の平面図も敷地に合わせて、台形なんだね。　　　　　　　　　　　　　　　　　
ぱっと見た目、動線もなんだか複雑そうだけど、専門家の方、どうですか。プランも斜めの壁とかあったり。
最も気になったのは、エレベーターが直通でないこと。乗換階でたまらないのかなぁ。朝の忙しい時間とか、大丈夫なのかな。

池袋駅はアウルより近いけど生活利便はアウルのほうが便利だよね。
アウルより地盤いいと思ってたから期待してたんだけどな。
なんでこんな杭長くしなくちゃいけなかったんだろう

デザイナー入れたら変な風になっちゃったって典型ですね。
現地みてきたけど外周部の柱がランドマークタワーみたいに斜めに建ってました。
上に行くほど狭くなるみたいな。

モデルルーム行って来ました。
とても立派なモデルルームでした。

しかし、実際のお部屋は天井がとにかく低い、、、
身長１７５ほどの私でも背伸びすれば手は届くほど。
もちろん折り上げ部は届きませんが。
坪300超のマンションとしては最低水準ではと思います。
ただ、他の書き込みにタンクレストイレでないとありましたが
ちゃんとタンクレストイレでした。

キッチン周りは一通りそろってる感じです。
共用施設も充実してました。

いずれにしろ仕様はそんなに高くない感じ。
住友の方が間違いなく高いだろうけど
そこを待ってみてもいいかもしれない。

ローシルエットは一見タンクレスと見間違えますよ。
物件紹介はローシルエットトイレとなってますね。

ローシルエット

http://www.toto.co.jp/products/toilet/t00034/04.htm

天井高が低い?
2600mmで低い??
標準の部屋で2600mmって低い???

仕様が悪い?
近隣・湾岸のマンションより遥かに良いもの使ってたけど...

スミフのマンションがここより本当に良くて
同じ広さなら億超えると思うよ。

なんかオープンした途端にネガのオンパレードだな...
本当に検討している人達は惑わされないようにね。

2600は一部ってことじゃないの？

>スミフのマンションがここより本当に良くて
>同じ広さなら億超えると思うよ。

いやいや、ここが割高なだけですよ。
坪３３０超のレベルではないと目が肥えた皆さんは思ってるんです。
この価格帯であれば最低でも大塚タワーレジデンスくらいの仕様を期待されてた方が多かったのでは？

それより
ネガさんがわざとらしくポジってるように見えますが。

上層が2600で低層が2400と書いてあったような？