クラッシィハウス谷中道灌山【旧称：（仮称）谷中道灌山マンションプロジェクト】ってどうですか？

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/06_taito....
これをみたら谷中３丁目といっても端なので安全ということが分かりますね。

えっ！？安全！？？？

でもなんだかんだ山手線の駅からこれだけ近いのはおそらく想像以上に便利ですよね。
このエリアで大通りから一本入ったところに新築マンションはこの先建たなさそうだし、金利も低いし、建築資材高騰とか日経に出てるみたいだし、、、
一生の買い物だからじっくり選びたいんですが、タイミングとしては今がいいのかなあとは思ってしまいます、、、
きっとどこかで折り合いつけてビシッと決めなきゃいけないんでしょうね、、、

No119, 120です。

１）E棟の南東は商業地区で、将来、高層物件が建築される可能性は否定できないとのこと。今は日照を享受出来る５Fでも将来の日陰リスクがありますね。
２）周辺中古相場は、坪２００万円がいいところ。
３) 比較の為、月島駅直結のゲートシティの第一期５次販売のMRへ行ってきました。 低層なら坪300万円以下も有ます。
値下がりリスクは高層マンションはほとんどないですよね。交通の便も月島駅直結の方が上ですよねえ。
但し、ロケーションの雰囲気は、まだ谷中道灌山が上です。

デベロッパーの住商さん、正式価格をあと３割、せめて２割５分下げて下さいませ。
そうすれば、買う気になります。

①管理費
②修繕積立金
③修繕積立基金

を提示してもらいました。入居後５年間は①②合せて約２万円程度でした。②は６年目から２倍。11年目になると３倍。16年目になると４倍…と５年毎にどんどん増額になっていく。これって普通ですか？

それと修繕積立基金って、普通は入居時に数十万支払うものですよね？
12年目と24年目にも入居時の数倍支払うようになっているのですが、これも普通なのでしょうか？

管理費・修繕積立金・修繕積立基金といずれもそれなりに費用が掛かる意識はありましたが、
あまりにも高いので、購入を見送ろうかと思ってます…

126さん
総合的に考えて普通と思います。大規模なら2割程度安いのもあります。タワーは5割程度高いです。資産価値維持、暮らしに関わってきますので、安すぎる設定も後々問題になります。

↑70平米位で2万ならの話です。金額は大体広さに比例します。

まぁ、月島のゲートシティとここを比べると、マンション規模もロケーションも違いが大きすぎてなんですけどね。。。

価格については、デベロッパーが総合商社だけあって、不動産で必ずしも失敗できない訳ではないってことがあるかもしれないですね。
前の投稿でもありましたが、この周辺のマンション供給は少ないので、この土地で探している人にとっては、高くても「買い」なんだと思います。
「即日完売！！」とはならなそうですが、長期間で販売して、完売に持ち込むんでしょうね。

119-120さん、詳しくありがとうございました。
５階でその価格だと割高感がありますね。
場所が場所なので、強気なのでしょうか？
西日暮里の駅は確かに近いですし、マンション周辺はとても静かですしね。

２棟が結局は別物のマンションとしては実質扱われるということでいいのでしょうか。
修繕費もそれぞれ…ということですか？？？
要確認ですね。

130さんへ
2棟は、区分所有権も管理組合も100％別物です。
当方は見送るつもりです。 MRへ行って、パンフやWEBが、意図的に誤解を招くような説明となっていることに気づき不愉快になりました。
1) E棟とW棟の間の道に紅葉の道だか名付けてあるので、敷地内かと思いきや、公道です。
2) そのためか、2棟は全くの別マンションで、共用設備は会議室すらなく、管理上のスケールメリットもありません。
あの説明では、誰でも120戸の集合マンションだと思いますよね。
3) W棟が、A, B, Cの３館構成とは、パンフでは、全く気づきませんでした。この分、W棟の合理性が下がりますよね。
4) パンフの建物のイラストをよく見てください。9階建と５階建との高さがほぼ同じように描いてある。 イメージとはいえ、酷すぎませんか。

こんなんでは、入居後にさらにネガティブサプライズがあるのでは、と不信感で一杯になってしまいました。

こちらによく登場する購入検討中さんは、何者ですか？
業界関係者ですか？詳しすぎる！！！

クラッシィ関係者の反論が聞きたいです。
公平な観点からポジティブな意見をお願いします。

別に購入検討中さんが書いている内容のレベルは、誰でも
不動産を購入しようとして少し勉強すれば分かるレベルですよ。
全然ふつうのことだと思いますねど。

前に調べたマンションも修繕積立金が何倍にもなっていくけいかくでした。20年後は6万とかあり得ない…

↑の書き込みが気になり、修繕積立金について、問い合わせました。　
当方、E棟501号室を希望し、また永住を前提に考えているので、長期修繕計画がしっかりしていることは
重要なのですが、以下は、他のマンションと比べて、標準的と言えるでしょうか？
詳しい方に、コメントを頂きたく、お願いします。

E棟501号室の場合は、毎月の修繕積立金は、以下の通りです。
　1～5年目　7,730円
　6～10年目　18,040円
　11～15年目　21,350円
　16～20年目　36,080円
　21～25年目　43,810円
　26年目～　　51,540円

修繕積立の一時金は、次の通り。
　12年目　96万6,420円
　24年目　77万3,140円

正直、金額が多いことはしっかりとした計画ということを意味していると思うのですが、
定年後の支払いを考えると、ちょっと高いなぁ、というのが正直な感覚です。

こういう情報こそ、HPやパンフレットに記載してくれると、信頼感がアップすると思うのですが。

部屋番号は記載しないほうが良いと思いますよ。誰か特定されてしまうので。

>>no.135
わたしもＥ棟希望で、気になって同じくらいの部屋数のマンションを参考に比較しましたが、特に大きく違いはありませんでした。

そんなに他物件と差はありませんよ。
修積の上昇や一時金、管理費あたりが気になる人はマンション自体を買わない方が良いですよ。

私が、今住んでいる所は、２０年目を過ぎても，値上げは最大で入居時の５割り増し程度の計画の上に，管理費の黒字分を積み立てることができた結果，将来の一時金は不要となりました。 それから比べると、格段に高いと感じます。
今の所が、安く済んでいる理由は，次の3点かと思います.
・大規模マンションであること
・管理組合が熱心の方が多く、管理会社の言いなりにならず無駄な修繕を避けたり、値下げ交渉をして支出を低減してきたこと
・駐車場利用料が、管理組合の収入になっていること
また、知人は、管理組合の理事になった時，建設会社系の管理会社の契約を更新せず、独立系の管理会社に変更して、管理費を値下げしました。
20年後の修繕積み立て金が、販売会社さんのいう通りになるかどうかは，管理組合員になる住民の皆さんの熱意次第ということだと思います.

135さん。
記載して頂いたお部屋は何㎡なのでしょうか？

>140さん　　
　93.9ｍ２です。

> みなさん

　コメント ありがとうございます。
　標準的と言うことであれば、納得したいと思います。
　また、将来は、管理組合次第という点も、ガッテンします。

501に入居された方を何でも話してしまう人に見てしまいそうです。。。実際は別の方かもしれませんが。。。
一般的にm2単価の時間推移質問するだけではいけなかったのかな(・・;)

１２年目は修繕積立金の一時金の支出が大変そうですね。
これに毎月の管理費・修繕積立金や住宅ローンと固都税を支払うとなるときつそう。

現在、予定価格のまま購入希望の申請段階ですが、販売会社としては、その応募状況を踏まえて、正式価格を決定すると聞きました。正式価格の発表は、8/24（？） とのこと。　これって、後出しじゃんけん？
（人気があれば予定価格を下げないし、人気が薄ければ正式価格を値下げする、、）

賢い消費者としては、今の段階では、”あと2割値下げしてくれれば購入するが、今の価格では高すぎる”と、営業の方に伝え、購入のそぶりを一切見せない。皆で同じ行動を取れば、希望者が少なくなり、値下げにつながるのでは期待します。
本当に購入する気があれば、正式価格発表後に、正式な応募をすれば良いだけのこと。

以上の仮説をたてましたが、皆さん、いかが思いますか。

>>144
価格下がって欲しいですよね。
後出しジャンケンは私もそう思いました。
印象悪いですよね。

大勢値下げして欲しい人達がいても、先方としては高く買ってくれる120家庭を探せば終了。
少し高くても抽選にならない方が良いと考える人もいるでしょうし、難しい所です。

設備もイマイチだし、駅近とはいえ台東区なので下げ代あると思うんですが…

住友商事が引き渡しまでに売り切りたいかどうかじゃないの？

この時期に資金力ある売り主が叩き売りすることはないよ！

こっちは今の値段が妥当かどうか見極めるだけですよ

不動産市況のプチバブルの現在、値下げしてくる可能性は低いのかもしれません。
私は、現在の予定価格は、プチバブルを反映した割高な価格だと感じました。
全ての購入検討者が、販売価格が妥当かどうかを冷静に判断するため、全ての情報をクリアに開示して欲しい訳ですが、誤解を招く説明、修繕積立金についてきちんと説明しない、さらに正式価格を後だしジャンケンで決めるのでは、そんな売主の姿勢に、消費者としては不信感を感じるし、対抗策が欲しくなるのは、自然では。
プチバブルのイケイケ価格を押し付けられかねない状況を克服するために、賢い消費者が連帯して情報を交換し、価格の妥当性を判断することを支援することが、このサイトの一つの存在意義だと感じました。

プチバブルと言っても、建築資材価格も人件費も上がってるから少し前の感覚で考えたらいかんですよ、念のためですがね。

この物件の今の価格が割高だと感じられないなら、ちょっと勉強し直したほうがいい。

谷中小学校まで徒歩20分
上野中学校まで徒歩35分

台東区の僻地だな

割高論者はいつも買うタイミング逃すんだよね。
郊外でも行って買えるところ探した方が良い。

>>150

地図上で測定すると、谷中小学校まで930m、上野中学校まで2,000mですね。

小学生（特に低学年）で約1kmの通学は、相当しんどい。
上野中学校まではそれなりの坂を上り続けて行くので、30分では着きません。

私らにはまだ子供がいませんが、子供ができたときのことを思うと
この通学圏は考えてしまいますね。

荒川区の小中学校へ区域外就学することはできると思うけどね
文京区は人数制限してるみたいだからできるかどうかわからんけど

中学校は開成に入れるようがんばれ

先日、モデルルーム行ってきました。

ファミリータイプというわりに、、、バルコニー狭い。

まぁ、最近はバルコニー小さいとこも多いですが、、。
さらに、、バルコニーのとこの室外機置き場、、、。

ありえない、、、。両側から夏は熱風が出るのかと思うと
げんなり。。。。見栄えも悪いし、、、。

かなり購買意欲下がりました。

地震が起こってもし周りが火の海になってもここはマンションだから心配することはないですね

このマンションを申し込む方は、
どんなところに魅力を感じているのでしょうか？
やはり、山手線駅近ですか？それ以外にありますか？

元々この界隈で生活していて、何かと便利なんですよ。
駅自体はすごく地味ですけど。

山手線と京浜東北線が使える利便性。職場まで30分、乗換無しで行ける。
千代田線も乗り換えできる駅が多い路線なので、何かと便利。
成田や羽田へ乗り換え1回で行けるのも大きい。

下町ですけど浅草みたいに汚くもないし。あとは周辺が静かなところかな。
ただ、間取りが微妙なのと価格がいかんせん高いので、正直まだ迷ってはいますが。

他物件の購入申し込み期限がきてしまい、悩みに悩んでいるのですが、ここの物件に未練。なんといっても収納力と広さ、駅が近い。価格も手ごろ。揺れ度も低い。環境を承知していれば、広さを重視して購入を考えるべきなのでしょうか。

この物件って、収納量がある方なのでしょうか？
少なくても値段が手頃ではないのでは？？
6000-7000万の物件は、高い部類に入るのでは？？？

駅近い割りに環境がよい。

私はこのマンションにキメウチしております。

駅近とはいえ、6000万以上出して西日暮里に住みたい人がいるんだ…
時代は変わったよな

今日西日暮里駅のところでパンフレットらしきものを配っていました。
この時期に及んでもあのようなものをばら撒かなくてはならないとなると、相当客集めに苦戦しているのでしょうか。

９月初旬で第１期一次の申し込み締め切りのようですが、売りに出されるのは主にＥ棟で、Ｗ棟は殆ど対象外の模様。
価格以外を除けば、それなりに良い代物だと思っているのですが、あまり人気が無いのですかね？

駅から近い割には静かな環境なのはすごく良いと思います。
恐らくお値段なんでしょうね（私もそうです）
スーパーも割と近いですし、
クリニックもちょこちょこある地域なので暮らしやすさはあると思うのですが。
もう少しリーズナブルになればいいのですが。

モデルルームになっているタイプの部屋が、第１期で売りに出されていない。モデルルーム＝一番の主力商品のはずでは？
第１期からメインで売り出すように思えるけど、高過ぎて人気が無いのか？２期以降の販売で価格が下がってくるのでは…

まだいろいろ悩んでます。しっくり来ない点がある場合は、見送ったほうがいいですかね…

603と702はモデルのタイプでは？五階以下はタイプ関係なく第一期ではほとんど出てないし。。。