ここは、山手線の内側で歴史と情緒を漂わせる地。- 場所は大日本住友製薬の事業所跡地で、2街区にまたがるプロジェクトになります。
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6731
＜全体概要（A街区）＞
所在地：台東区谷中3丁目186-1
交通：京浜東北線・山手線西日暮里駅から徒歩5分
総戸数：86戸
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.56～94.28平米
完成：2014年3月下旬予定
売主：住友商事
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：東急建設
管理会社：住商建物
[スレ作成日時]2013-04-02 12:10:30
消費税が来年の4月から8％となります。この物件の引き渡しは
来年5月予定。（だから建物部分の消費税は8％となる）
だたし、今年の9月末までに契約すれば、特例で5％となる。
従って、今の価格表はあくまで9月末までの契約者に適用
される金額で、10月以降の契約だと値上げするとか価格表に書いてあった。
このデベは、価格を少しでも抑えるための企業努力とかないんですね。
あと禁止される主な理由は「下請けいじめ」を禁止するためです
客：「価格を少しでも抑えるための企業努力しろ！」 →
デベ：客が安くしろと言ってるから、下請けを値切れ →
下請け：作業員の賃金を安くしたり、材料を粗悪なものに変更
良くないでしょ。この流れ
確かに、金額が妥当とか言うより、この間取りでは金額を出して住みたくないと思いました。せっかくの希少性が残念です。
面積をかせぐためなのか、バルコニーを狭くして、庇もないところに足元までＦＩＸガラス張りにしていますが、
これでは昼間明るいどころか、強烈な西日にさらされて屋内がすぐに傷みそうですし、日中いられるかどうか。どの間取りにも無理があって、家具を置きづらい。たいした設備もないようでした。
消費税増税分を値引きしますという表現は禁止されている
らしいが、あえて増税分は値上げしますって書く必要は
ないんじゃないの。
値上げしますって表現をいれなきゃいけないルールはないよな？
そもそも、この値段のマンション買う人は、所得水準高い人たち
だから、建物にかかる消費税値上げ３％分（せいぜい100万円くらいだろ）
よりも、所得税のローン控除で20万円×10年＝200万円の所得税が
安くなったほうが得なんだけどな。
自分はそこまで間取りは悪いとは思わないですが、
バルコニーは確かにもっととってほしかったですね。
せっかくの立地なのに残念です。
こちらにもともと川が流れていたのは知らなかったです。
地盤的には悪くない地域かと思っていました。
３１１の際には特に被害はなかったようなので、
埋め立て地よりはいいのかな、という感じでしょうか。
昼の現地と、ＭＲ見てきました。
駅近く、閑静な住宅街というのは良いなと思いました。
谷中銀座へは、通りを渡って商店街を歩いていけるので、案外近い印象でした。
価格は、良い部屋は平米100万ほどなので、高いなぁと思いました。
あと一割安ければ良かったのに！
この辺りは昔川だったということで、気になって調べていたのですが、
思川という川が流れていたようですね。
川とは石神井川を飛鳥山でせき止めて用水としてこちら側に流したものだそうで、
元々あった川ではないようです。
地盤的には水が出る場所ではないようですし、そこまで心配しなくても。。。とは思います。
それはそうと谷中道灌山…確かにへんですよね（汗）
MR行ってきましたが、週末なのに閑散としてました。
前向きに検討してましたが、なんだか心配になってきました。高めの価格設定のせいでしょうか。
地盤も良くないなら尚更心配です。
売れ行き好調とはいかなさそうな印象を受けました。
正式な価格って出たのでしょうか？
そちらのほうが気になります。
地盤の件はどうにもならないでしょう。
湾岸エリアほど悪くは無いだろうし。
江戸時代から町中くまなく川が流れていたのが東京です。
あまり気にするようですと、都内で購入できるところは無いのでは（笑）
石神井川（藍染川・谷田川）は、縄文時代から流れてる川で、
そこからの支流で江戸市中に水を引いています。
その川沿いを調べると、遺跡がたくさんありますよ。
ちなみに、東大がある弥生地域は、弥生遺跡が発掘されたところですね。
治水が進んだのは、大正時代のようで現在の暗渠（川にフタ）が作られました。
おわり
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm
で地震に関する地域危険度について東京5099地区中、何番目か順位が載っていますね。
MR,現地を見てきましたので、情報を共有します。 皆さんの感想やご意見をお聞かせ下さい。
1) E棟とW棟の間は公道であり、2棟は一体管理ではなく、独立です。
管理組合は、別です。ゴミ収集場所も、駐車場も別です。管理人も別です。
管理人は、W棟は昼間勤務ですが、E棟は午前のみ勤務とのこと。
いずれの棟も共用会議室等はなく、管理組合の会議場所には、困ると思います。
管理費は、E棟215円/平米、W棟は206円/平米です。
120戸のスケールメリットは無く、あくまで、86戸と34戸です。
2) W棟は、A館（9階建て、74戸）、B館（6階建て、13戸）、C館（5階建て, 9戸、北向き）の3館に別れています。
エレベータは、A棟に1機のみですが、B館・C館とは、渡り廊下で行き来できます。
A館の4階以下は10部屋ですが、5階以上から階が上がる毎に北西側が削れて部屋数が少なくなり、9階は2間のみとなります。
これは、敷地北側の一般住宅への日当たりを配慮してのことと思われます。
その結果、W棟A館のルーフバルコニーは、南東側ではなく、北西側になってます。
3) マンション敷地は第一種住居地域ですが、その南側にあたる、不忍通り、道灌山通り沿いは、
商業地区であり、10階建て以上のビルが建っています。（将来、もっと高いビルが建つ可能性もあります。）
そのため、最上階のW棟9階は、日当たりは問題ありませんが、南側に大きく抜け感のある眺望を完全に得られるわけではありません。
W棟A館の南東角部屋が、南方向に窓を大きく取ったデザインになっていない理由は、南側に10階以上のビルが見えるからだと思います。
4) 間取りですが、敷地北側の住居への配慮しつつ、建坪率を最大限に活用して戸数を増やすためなのか、無理な間取りが、散見されます。アウトフレームも不完全で、四角形の部屋が少ないです。
W棟A館では、広めのルーフバルコニーを持つ西端部屋の柱の室内への食い込みがひどいです。残念。
3LDKでは、2部屋リビングイン、そのうち一部屋が行灯部屋の間取りも多いです。
E棟は、101, 204, 304, 404のLDの中くびれ形状は、使いにくそう。
505号室は、全体形状が凹形で、しかも洋室１のWICの広さがアンバランス。ちょっとあり得ない。
5) 予定価格は、最安値が、W棟C館107号室で、3860万円（坪204万円）、最高値が、W棟A館601号で、8960万円（坪316万円）です。
坪単価では、W棟A館902号室の6770万円（坪341万円）が最高単価だと思われます。
価格差がかなりありますね。
6) エントランスの位置ですが、W棟はB館1階、E棟はその向かいつまり、W棟とE棟の間の道路の奥のほうにあり、つまり、日暮里駅から歩いてきて、近い方向ということだと思います。
狭い道路際ですが、車寄せはありません。
HP等を見ると、エントランスは南側にあるものと思い込んでいたのは、間違いでした。
7) MRで見たところ、正直な感想としては、高級感はあまり感じられませんでした。
事前取り付けのエアコンは、一切無し。
外廊下、ディスポーザ無し、洗面ボールは人造というあたりも、安っぽい一因。
【全体所感】
・ロケーションは満足なのですが、間取りも含め、もったいない感というか、残念感を強く感じてしまいました。
高級感を犠牲にしている割には、W棟901号室の 坪341万円は、高すぎると感じます。
W棟C館107号室の坪204万円は、まぁ、安いと思います。
そもそも、戸数を減らし、無理な間取りを減らすこともできなかったのでしょうか。
特に、狙っていた上層階のルーバル付きの広めの部屋に無理な間取りが多く見られるのが、本当に残念です。
・2棟の位置づけも、もったいないです。 W棟C館１階の、1番不人気なりそうなところを共用会議室にするとか、駐車場を2棟一体管理にしたり、管理体制も一体にしたりとするのは、できなかったのでしょうか。
不人気の部屋は、値下げしないと売れない部屋も出てくるのではと思います。
当方は、申し込むか、見送るか、見送る方に傾いてきましたが、もう少し悩んでみます。
(昨日の続きです） 皆さん、ご意見・ご指摘をお寄せ下さい。
◆ 昨日、書き忘れたこと、
- 地権者住居は、一切無し。
- 水道は、直結式。停電でも、断水にならない。
- トイレは、タンクレスではない。
◆ 1番良かった間取り: E棟501号室 3LDK（93.38平米、8,480万円、単価 300万円）
- プラス： ワイドスパン。全室６畳以上で、形状もほぼ四角形。浴室・トイレにも窓有り。キッチンからルーバルへ出られる。
- マイナス： ルーバルは北側。浴室が1418。90平米超物件なんだから1620が欲しかった。ここは実に惜しい。
- 要確認ポイント： ５Fならリビングの日照は、ぎりぎり大丈夫では。
眺望は、どうだっかなぁ？ 目の前に5階建てぐらいの建物がお見合いであったような記憶が。
- 5Fで単価 300万って、高すぎないか？
・ロケーション・雰囲気： 趣味的には、OKです。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/06_taito....
これをみたら谷中３丁目といっても端なので安全ということが分かりますね。
No119, 120です。
１）E棟の南東は商業地区で、将来、高層物件が建築される可能性は否定できないとのこと。今は日照を享受出来る５Fでも将来の日陰リスクがありますね。
２）周辺中古相場は、坪２００万円がいいところ。
３) 比較の為、月島駅直結のゲートシティの第一期５次販売のMRへ行ってきました。 低層なら坪300万円以下も有ます。
値下がりリスクは高層マンションはほとんどないですよね。交通の便も月島駅直結の方が上ですよねえ。
但し、ロケーションの雰囲気は、まだ谷中道灌山が上です。
デベロッパーの住商さん、正式価格をあと３割、せめて２割５分下げて下さいませ。
そうすれば、買う気になります。
①管理費
②修繕積立金
③修繕積立基金
を提示してもらいました。入居後５年間は①②合せて約２万円程度でした。②は６年目から２倍。11年目になると３倍。16年目になると４倍…と５年毎にどんどん増額になっていく。これって普通ですか？
それと修繕積立基金って、普通は入居時に数十万支払うものですよね？
12年目と24年目にも入居時の数倍支払うようになっているのですが、これも普通なのでしょうか？
管理費・修繕積立金・修繕積立基金といずれもそれなりに費用が掛かる意識はありましたが、
あまりにも高いので、購入を見送ろうかと思ってます…
126さん
総合的に考えて普通と思います。大規模なら2割程度安いのもあります。タワーは5割程度高いです。資産価値維持、暮らしに関わってきますので、安すぎる設定も後々問題になります。
まぁ、月島のゲートシティとここを比べると、マンション規模もロケーションも違いが大きすぎてなんですけどね。。。
価格については、デベロッパーが総合商社だけあって、不動産で必ずしも失敗できない訳ではないってことがあるかもしれないですね。
前の投稿でもありましたが、この周辺のマンション供給は少ないので、この土地で探している人にとっては、高くても「買い」なんだと思います。
「即日完売！！」とはならなそうですが、長期間で販売して、完売に持ち込むんでしょうね。
119-120さん、詳しくありがとうございました。
５階でその価格だと割高感がありますね。
場所が場所なので、強気なのでしょうか？
西日暮里の駅は確かに近いですし、マンション周辺はとても静かですしね。
２棟が結局は別物のマンションとしては実質扱われるということでいいのでしょうか。
修繕費もそれぞれ…ということですか？？？
要確認ですね。
130さんへ
2棟は、区分所有権も管理組合も100％別物です。
当方は見送るつもりです。 MRへ行って、パンフやWEBが、意図的に誤解を招くような説明となっていることに気づき不愉快になりました。
1) E棟とW棟の間の道に紅葉の道だか名付けてあるので、敷地内かと思いきや、公道です。
2) そのためか、2棟は全くの別マンションで、共用設備は会議室すらなく、管理上のスケールメリットもありません。
あの説明では、誰でも120戸の集合マンションだと思いますよね。
3) W棟が、A, B, Cの３館構成とは、パンフでは、全く気づきませんでした。この分、W棟の合理性が下がりますよね。
4) パンフの建物のイラストをよく見てください。9階建と５階建との高さがほぼ同じように描いてある。 イメージとはいえ、酷すぎませんか。
こんなんでは、入居後にさらにネガティブサプライズがあるのでは、と不信感で一杯になってしまいました。
こちらによく登場する購入検討中さんは、何者ですか？
業界関係者ですか？詳しすぎる！！！
クラッシィ関係者の反論が聞きたいです。
公平な観点からポジティブな意見をお願いします。
↑の書き込みが気になり、修繕積立金について、問い合わせました。
当方、E棟501号室を希望し、また永住を前提に考えているので、長期修繕計画がしっかりしていることは
重要なのですが、以下は、他のマンションと比べて、標準的と言えるでしょうか？
詳しい方に、コメントを頂きたく、お願いします。
E棟501号室の場合は、毎月の修繕積立金は、以下の通りです。
1～5年目 7,730円
6～10年目 18,040円
11～15年目 21,350円
16～20年目 36,080円
21～25年目 43,810円
26年目～ 51,540円
修繕積立の一時金は、次の通り。
12年目 96万6,420円
24年目 77万3,140円
正直、金額が多いことはしっかりとした計画ということを意味していると思うのですが、
定年後の支払いを考えると、ちょっと高いなぁ、というのが正直な感覚です。
こういう情報こそ、HPやパンフレットに記載してくれると、信頼感がアップすると思うのですが。
私が、今住んでいる所は、２０年目を過ぎても，値上げは最大で入居時の５割り増し程度の計画の上に，管理費の黒字分を積み立てることができた結果，将来の一時金は不要となりました。 それから比べると、格段に高いと感じます。
今の所が、安く済んでいる理由は，次の3点かと思います.
・大規模マンションであること
・管理組合が熱心の方が多く、管理会社の言いなりにならず無駄な修繕を避けたり、値下げ交渉をして支出を低減してきたこと
・駐車場利用料が、管理組合の収入になっていること
また、知人は、管理組合の理事になった時，建設会社系の管理会社の契約を更新せず、独立系の管理会社に変更して、管理費を値下げしました。
20年後の修繕積み立て金が、販売会社さんのいう通りになるかどうかは，管理組合員になる住民の皆さんの熱意次第ということだと思います.
501に入居された方を何でも話してしまう人に見てしまいそうです。。。実際は別の方かもしれませんが。。。
一般的にm2単価の時間推移質問するだけではいけなかったのかな(・・;)
現在、予定価格のまま購入希望の申請段階ですが、販売会社としては、その応募状況を踏まえて、正式価格を決定すると聞きました。正式価格の発表は、8/24（？） とのこと。 これって、後出しじゃんけん？
（人気があれば予定価格を下げないし、人気が薄ければ正式価格を値下げする、、）
賢い消費者としては、今の段階では、”あと2割値下げしてくれれば購入するが、今の価格では高すぎる”と、営業の方に伝え、購入のそぶりを一切見せない。皆で同じ行動を取れば、希望者が少なくなり、値下げにつながるのでは期待します。
本当に購入する気があれば、正式価格発表後に、正式な応募をすれば良いだけのこと。
以上の仮説をたてましたが、皆さん、いかが思いますか。
不動産市況のプチバブルの現在、値下げしてくる可能性は低いのかもしれません。
私は、現在の予定価格は、プチバブルを反映した割高な価格だと感じました。
全ての購入検討者が、販売価格が妥当かどうかを冷静に判断するため、全ての情報をクリアに開示して欲しい訳ですが、誤解を招く説明、修繕積立金についてきちんと説明しない、さらに正式価格を後だしジャンケンで決めるのでは、そんな売主の姿勢に、消費者としては不信感を感じるし、対抗策が欲しくなるのは、自然では。
プチバブルのイケイケ価格を押し付けられかねない状況を克服するために、賢い消費者が連帯して情報を交換し、価格の妥当性を判断することを支援することが、このサイトの一つの存在意義だと感じました。
先日、モデルルーム行ってきました。
ファミリータイプというわりに、、、バルコニー狭い。
まぁ、最近はバルコニー小さいとこも多いですが、、。
さらに、、バルコニーのとこの室外機置き場、、、。
ありえない、、、。両側から夏は熱風が出るのかと思うと
げんなり。。。。見栄えも悪いし、、、。
かなり購買意欲下がりました。
他物件の購入申し込み期限がきてしまい、悩みに悩んでいるのですが、ここの物件に未練。なんといっても収納力と広さ、駅が近い。価格も手ごろ。揺れ度も低い。環境を承知していれば、広さを重視して購入を考えるべきなのでしょうか。
今日西日暮里駅のところでパンフレットらしきものを配っていました。
この時期に及んでもあのようなものをばら撒かなくてはならないとなると、相当客集めに苦戦しているのでしょうか。
９月初旬で第１期一次の申し込み締め切りのようですが、売りに出されるのは主にＥ棟で、Ｗ棟は殆ど対象外の模様。
価格以外を除けば、それなりに良い代物だと思っているのですが、あまり人気が無いのですかね？
駅から近い割には静かな環境なのはすごく良いと思います。
恐らくお値段なんでしょうね（私もそうです）
スーパーも割と近いですし、
クリニックもちょこちょこある地域なので暮らしやすさはあると思うのですが。
もう少しリーズナブルになればいいのですが。
モデルルームになっているタイプの部屋が、第１期で売りに出されていない。モデルルーム＝一番の主力商品のはずでは？
第１期からメインで売り出すように思えるけど、高過ぎて人気が無いのか？２期以降の販売で価格が下がってくるのでは…
まだいろいろ悩んでます。しっくり来ない点がある場合は、見送ったほうがいいですかね…
お値段的に低層階からの方が売れるのかなぁと思っています。
でもお値段が関係ないのなら、上の階の方が人気なのでしょうけれど…。
こちらはまず上から売って、それから下の方の販売になるという感じなのでしょうかね？？
仕様は普通のように感じるのですが、
やはり場所柄お高めな価格設定なのでしょうか。
私はオープンエアにゾッコンです。
普通に呼んでしまうとルーフバルコニーなんですけどね。
でもここはベランダ的デザインじゃなくて空と眺望を意識してここで食事をしたりすることも意識した「外の部屋」という感じ。使わない時の出しているソファやテーブルはどうするんでしょ、なんて考えてしまいますけど、ほんと普段は画像のような風景を演出しておきたいです。
日当たり悪めの部屋＝低価格から売れてるということは、多くの人が価格面で二の足を踏んでる…ということでしょう。
Ｗ棟（a館）は相当売れ残りそうな感じ。売れなくて値下げ…なんて状態になってから、考え直そうかと思ってます。
本来は山の手的なことで付加価値を上げたいところですが、この場所は震災ハザードマップで危険地帯であったり、飛び出た区境で通学先が不便などでもあるため無理な価格設定では売りにくいのかもしれませんね。
この程度の階数で免震・制震構造はあまりみないですね。億の部屋が中心となる
マンションなら別ですが。耐震については最近のマンションは概ね耐震構造なん
でわざわざ記載してないと思います。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm
更新されております。台東区をクリックするとpdfファイルが取得可能。
一家揃って谷根千好きの為最初に折込広告が入ったときからマークして一期で契約したものです。６月の物件説明会で予定価格を聞いたときには皆様同様大ブーイングでしたが結局立地に負け、希望の部屋が一期で捌けてしまいそうなのでかなり無理をしてしまいました。（住商さんの思う壺のカモです・・・）確かに谷根千エリアからは外れていますが幹線道路沿いでなく、エリア内のように細い道路に囲まれた住宅密集地よりはやや緩和されており更に部屋からお墓ビューにならないということで逆にエリア内でないことはウチは全く問題なしでした。（エリア内まで徒歩2~3分ですし）一期を終えてE棟は順調のようですがW棟下~中層階はかなりの苦戦中のようです。入居したときに売れ残り住戸が多数あると色々と辛いものがあります。価格調整は今後期待大だと思いますので>197さんのような方に戻ってきていただけることを期待致します。念のために私、営業ではありませんので。。。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
