クラッシィハウス谷中道灌山【旧称：（仮称）谷中道灌山マンションプロジェクト】ってどうですか？

いろいろ勘案しても売れない。。というか買っちゃいけないダメマンのような気が…

消費税が来年の4月から8％となります。この物件の引き渡しは
来年5月予定。（だから建物部分の消費税は8％となる）
だたし、今年の9月末までに契約すれば、特例で5％となる。
従って、今の価格表はあくまで9月末までの契約者に適用
される金額で、10月以降の契約だと値上げするとか価格表に書いてあった。
このデベは、価格を少しでも抑えるための企業努力とかないんですね。

消費税8%になることで値上がりする分を値引きしますというような広告や宣伝の文句は
「法的に」禁止されましたけど。　ニュース見てないの？

あと禁止される主な理由は「下請けいじめ」を禁止するためです

客：「価格を少しでも抑えるための企業努力しろ！」　→
デベ：客が安くしろと言ってるから、下請けを値切れ　→
下請け：作業員の賃金を安くしたり、材料を粗悪なものに変更
良くないでしょ。この流れ

どっちにせよ売れないと思う

確かに、金額が妥当とか言うより、この間取りでは金額を出して住みたくないと思いました。せっかくの希少性が残念です。
面積をかせぐためなのか、バルコニーを狭くして、庇もないところに足元までＦＩＸガラス張りにしていますが、
これでは昼間明るいどころか、強烈な西日にさらされて屋内がすぐに傷みそうですし、日中いられるかどうか。どの間取りにも無理があって、家具を置きづらい。たいした設備もないようでした。

消費税増税分を値引きしますという表現は禁止されている
らしいが、あえて増税分は値上げしますって書く必要は
ないんじゃないの。
値上げしますって表現をいれなきゃいけないルールはないよな？

そもそも、この値段のマンション買う人は、所得水準高い人たち
だから、建物にかかる消費税値上げ３％分（せいぜい100万円くらいだろ）
よりも、所得税のローン控除で20万円×10年＝200万円の所得税が
安くなったほうが得なんだけどな。

自分はそこまで間取りは悪いとは思わないですが、
バルコニーは確かにもっととってほしかったですね。
せっかくの立地なのに残念です。
こちらにもともと川が流れていたのは知らなかったです。
地盤的には悪くない地域かと思っていました。
３１１の際には特に被害はなかったようなので、
埋め立て地よりはいいのかな、という感じでしょうか。

駅から近く、山手線内側、間取りも選べ、しかも広い。同じ火災危険度高い所と比較しても価格が手ごろなのでとても迷っています。

谷中道灌山ってネーミングはあり得ない
地元の人ならわかると思うけど

昼の現地と、ＭＲ見てきました。
駅近く、閑静な住宅街というのは良いなと思いました。
谷中銀座へは、通りを渡って商店街を歩いていけるので、案外近い印象でした。
価格は、良い部屋は平米100万ほどなので、高いなぁと思いました。
あと一割安ければ良かったのに！

この辺りは昔川だったということで、気になって調べていたのですが、
思川という川が流れていたようですね。
川とは石神井川を飛鳥山でせき止めて用水としてこちら側に流したものだそうで、
元々あった川ではないようです。
地盤的には水が出る場所ではないようですし、そこまで心配しなくても。。。とは思います。

それはそうと谷中道灌山…確かにへんですよね（汗）

＞113さんへ

この辺りの地盤が悪いのは、有名です。
藍染川より前にあった谷田川というのは、縄文時代から流れている川でした。
地形を見ても明らかなように、上野台地と本郷台地の間を流れる川であり、
この辺りに住む人は昔から水害に悩まされてきました。
地盤的に水が出るような場所です。（今でも井戸がたくさん残っている地域です。）
せき止めて用水なんてありえません！！！

地元民より

MR行ってきましたが、週末なのに閑散としてました。
前向きに検討してましたが、なんだか心配になってきました。高めの価格設定のせいでしょうか。
地盤も良くないなら尚更心配です。
売れ行き好調とはいかなさそうな印象を受けました。

正式な価格って出たのでしょうか？
そちらのほうが気になります。

地盤の件はどうにもならないでしょう。
湾岸エリアほど悪くは無いだろうし。

江戸時代から町中くまなく川が流れていたのが東京です。
あまり気にするようですと、都内で購入できるところは無いのでは（笑）

石神井川（藍染川・谷田川）は、縄文時代から流れてる川で、
そこからの支流で江戸市中に水を引いています。
その川沿いを調べると、遺跡がたくさんありますよ。

ちなみに、東大がある弥生地域は、弥生遺跡が発掘されたところですね。
治水が進んだのは、大正時代のようで現在の暗渠（川にフタ）が作られました。

おわり

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm
で地震に関する地域危険度について東京5099地区中、何番目か順位が載っていますね。

MR,現地を見てきましたので、情報を共有します。　皆さんの感想やご意見をお聞かせ下さい。

1) E棟とW棟の間は公道であり、2棟は一体管理ではなく、独立です。
　管理組合は、別です。ゴミ収集場所も、駐車場も別です。管理人も別です。
　管理人は、W棟は昼間勤務ですが、E棟は午前のみ勤務とのこと。

　いずれの棟も共用会議室等はなく、管理組合の会議場所には、困ると思います。
　管理費は、E棟215円/平米、W棟は206円/平米です。　
　120戸のスケールメリットは無く、あくまで、86戸と34戸です。

2) W棟は、A館（9階建て、74戸）、B館（6階建て、13戸）、C館（5階建て, 9戸、北向き）の3館に別れています。
　エレベータは、A棟に1機のみですが、B館・C館とは、渡り廊下で行き来できます。

　A館の4階以下は10部屋ですが、5階以上から階が上がる毎に北西側が削れて部屋数が少なくなり、9階は2間のみとなります。
　これは、敷地北側の一般住宅への日当たりを配慮してのことと思われます。
　その結果、W棟A館のルーフバルコニーは、南東側ではなく、北西側になってます。

3) マンション敷地は第一種住居地域ですが、その南側にあたる、不忍通り、道灌山通り沿いは、
　商業地区であり、10階建て以上のビルが建っています。（将来、もっと高いビルが建つ可能性もあります。）

　そのため、最上階のW棟9階は、日当たりは問題ありませんが、南側に大きく抜け感のある眺望を完全に得られるわけではありません。　
　W棟A館の南東角部屋が、南方向に窓を大きく取ったデザインになっていない理由は、南側に10階以上のビルが見えるからだと思います。

4) 間取りですが、敷地北側の住居への配慮しつつ、建坪率を最大限に活用して戸数を増やすためなのか、無理な間取りが、散見されます。アウトフレームも不完全で、四角形の部屋が少ないです。

　W棟A館では、広めのルーフバルコニーを持つ西端部屋の柱の室内への食い込みがひどいです。残念。
　3LDKでは、2部屋リビングイン、そのうち一部屋が行灯部屋の間取りも多いです。

　E棟は、101, 204, 304, 404のLDの中くびれ形状は、使いにくそう。
　505号室は、全体形状が凹形で、しかも洋室１のWICの広さがアンバランス。ちょっとあり得ない。

5) 予定価格は、最安値が、W棟C館107号室で、3860万円（坪204万円）、最高値が、W棟A館601号で、8960万円（坪316万円）です。
　坪単価では、W棟A館902号室の6770万円（坪341万円）が最高単価だと思われます。
　価格差がかなりありますね。

6) エントランスの位置ですが、W棟はB館1階、E棟はその向かいつまり、W棟とE棟の間の道路の奥のほうにあり、つまり、日暮里駅から歩いてきて、近い方向ということだと思います。
　狭い道路際ですが、車寄せはありません。
　HP等を見ると、エントランスは南側にあるものと思い込んでいたのは、間違いでした。

7) MRで見たところ、正直な感想としては、高級感はあまり感じられませんでした。
　 事前取り付けのエアコンは、一切無し。
　 外廊下、ディスポーザ無し、洗面ボールは人造というあたりも、安っぽい一因。


【全体所感】

・ロケーションは満足なのですが、間取りも含め、もったいない感というか、残念感を強く感じてしまいました。
　高級感を犠牲にしている割には、W棟901号室の 坪341万円は、高すぎると感じます。
　W棟C館107号室の坪204万円は、まぁ、安いと思います。

　そもそも、戸数を減らし、無理な間取りを減らすこともできなかったのでしょうか。
　特に、狙っていた上層階のルーバル付きの広めの部屋に無理な間取りが多く見られるのが、本当に残念です。

・2棟の位置づけも、もったいないです。　W棟C館１階の、1番不人気なりそうなところを共用会議室にするとか、駐車場を2棟一体管理にしたり、管理体制も一体にしたりとするのは、できなかったのでしょうか。

　不人気の部屋は、値下げしないと売れない部屋も出てくるのではと思います。

　当方は、申し込むか、見送るか、見送る方に傾いてきましたが、もう少し悩んでみます。

(昨日の続きです）　皆さん、ご意見・ご指摘をお寄せ下さい。

◆ 昨日、書き忘れたこと、
　- 地権者住居は、一切無し。
　- 水道は、直結式。停電でも、断水にならない。
- トイレは、タンクレスではない。

◆ 1番良かった間取り: E棟501号室 3LDK（93.38平米、8,480万円、単価 300万円）

- プラス：　ワイドスパン。全室６畳以上で、形状もほぼ四角形。浴室・トイレにも窓有り。キッチンからルーバルへ出られる。
- マイナス：　ルーバルは北側。浴室が1418。90平米超物件なんだから1620が欲しかった。ここは実に惜しい。

- 要確認ポイント：　５Fならリビングの日照は、ぎりぎり大丈夫では。
　　　　眺望は、どうだっかなぁ？　目の前に5階建てぐらいの建物がお見合いであったような記憶が。
- 5Fで単価 300万って、高すぎないか？

・ロケーション・雰囲気： 趣味的には、OKです。