管理会社のあくどい手口

どこまでやっての、@700kなのか…
項目明細が見たいですね。

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私のマンションは約１５０戸　いわゆる超高層マンションではありません。
大規模修繕工事は昨年済ませましたが、戸当たり６５万円位でしたね。
但し、（改良のための）改修部分の金額は除いています。

タイル張り（全面ではありませんが・・・）
屋上ウレタン防水
ベランダ、共用廊下は、防滑塩ビシート貼
コーキング部分は全面取替
タイル部分を除く壁面塗装はフッ素系塗料を使いました。
勿論、一級建築士による監理付です。

気を付けたのは、一級建築士の選定。
金額にこだわらず、建築士の人間性、過去の実績、評判を重視しましたね。

建築業者は勿論新聞広告（建通新聞）による公募です。
最終決定業者は所謂ゼネコンと呼ばれる業者ではありませんでした。
契約締結はもう一年半も前のことですから、現在の相場より若干安いのかもしれません。

結果には満足していますよ。

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例えば同じ地域に建つ１００世帯のマンション、ＡとＢがあるとします。
Ａは、敷地が６００坪、１階はエントランスと集会場など共用施設があり、ワンフロアに８０㎡くらいの３ＬＤＫが１０世帯の１１階建て、機械式駐車場があり、外壁には値段の高いタイル仕上げでベランダ部分も同じタイル仕上げだとします。
Ｂは、敷地が３００坪、１階はエントランスと集会室だけで、ワンフロアに４０㎡くらいの１ＬＤＫが１０世帯で１１階建て、平置き駐車場で、外壁は値段が安いタイル仕上げだが、ベランダ内部など塗装仕上げになっている部分が多い建物だとします。
マンションの仕上げタイルの値段の違いや、面積の違いもありますが、共用設備の違いもありますし、８０㎡の３ＬＤＫばかりのマンションと、４０㎡の１ＬＤＫばかりのマンションで、マンション毎に傷みが違うことから工事内容や範囲も違いますので、大規模修繕工事の費用が同じだとは思えません。

一般的な金額を言うのであれば、その金額の裏付けとなる設定や条件を明確にすべきです。
設定や条件が違う２つのものを比べるのは無意味です。

大規模修繕工事の１世帯当たりの適正価格を出したのには、その裏側には色んな設定や条件があり、それらに基づいて、持ち出した設定や条件に合う建物にのみ当てはまる金額なのです。

設定や条件には多少の幅がありますが、それは１世帯と言う条件から数％程度のものだと推測できますので、それ以外のマンションには当てはまらないのです。

日本全体で、この設定や条件に当てはまるのは、どれくらいなのでしょう？
推測ですが、５０％あるかどうかでしょうね。

建築制限が厳しく小さな間取りが多い東京都内に限れば、多く見ても３０％以下ではないでしょうか。

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書き忘れました。

更に、工事金額は時代によって変わるものも多く、地域によって大きく違っています。
また、敷地が広ければ足場が建て易く、都内のような足場も建てられないような建物だと足場に代わるものなどが必要になったりするので更に費用が掛かったり、逆に、足場が不要になったりすることもあるので、工事金額はかなり変わります。

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>446
何か誤解しているようですね。
適正価格が１世帯当たり７０万円と言う仕様のマンションで同じ内容の工事をした場合、１ＬＤＫの小さい部屋ばかりのマンションだと、総世帯数が多くなるのは分りますよね？
適正価格が１世帯当たり７０万円だと言うのが、３ＬＤＫ１００世帯のマンションだとすると、１ＬＤＫだと１５０世帯くらいになるので、適正価格は１世帯当たり４５万円くらいになると言っているのですよ。
同じ規模の建物で、同じ仕様だとして、同じ工事をするのだから、総額は同じ、後は、総工費を世帯数で割ればいいのです。
総工費が７０００万円だから、３ＬＤＫだと１００世帯で割ると１世帯当たり７０万円ですが、１ＬＤＫだと１５０世帯なので１世帯当たり４５万円くらいになると言うことです。
また、同じ建物でも、外壁などの傷みが少ない場合と多い場合では補修面積がかなり変わりますので、タイルの金額が違えば総額はかなり変わります。
その他、修理が必要な部分が多いか少ないかで総額は、かなり変わりますので、適正価格が１世帯７０万円と言うのは、限られた条件に当てはまる建物のみだと言うことです。
都心と地方では人件費も変わりますし、工事の標準金額も違いますからね。

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同じ建物でも、傷みが激しくて直す部分が多いと値段は高くなるが、傷みが少なくて直す部分が少ないと値段は安くなると言うことです。
適正化価格７０万円と言うのは、全てのマンションに当てはまるものではありません。

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うちのマンションで悪徳管理会社が大規模修繕工事の見積りをだした内容には、まだ行わなくても良い工事が前倒しで盛り込まれていたり、しなくても良い工事まで上乗せされていて、外壁などの補修工事の面積が大幅に水増しされていました。

建物によって変わるのですが、外壁がタイルじゃなくて塗装のマンションだと、きれいに保つためには１０年毎にこまめに大規模修繕工事を行ったほうが良いマンションもありますが、タイル仕上げのマンションだと、汚れに神経質にならなければ２０年くらいでも大丈夫なマンションもありますから、マンションの状態をチェックして、工事時期を伸ばして工事費を節約すればいいでしょう。

悪徳管理会社は、絶対にそんなことはしませんが、普通の管理会社なら、そのような提案をしてくれますよ。

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>地方ならもっともっと安くできるのです。
どうして断定できるのですか？そうとは限りません。
「生コン」価格調べてください。一つ取っても地区によって全く違います。
資材単価、人工単価も相当違います。
ガイアの夜明け？一世帯あたりのそんな計算全く参考になりませんというかしないほうがいいです。
建築物は規格品ではありません。
素直に相見積取ってください。

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>454
仰る通り、間取りは無関係です。
しかし、３ＬＤＫや１ＬＤＫと言うのは、専有面積の代わりの表現です。
よって、あなたの言う通り関係するのは１世帯の専有面積です。

例えば、建物の共用施設の無い販売対象の居住部分の面積がワンフロアで１０００㎡だとして、そのフロアに何世帯になるかと言うことです。

間取りではなく１世帯が１００㎡の１０世帯か、４０㎡の２５世帯かと言うことです。

おそらくガイヤの夜明けでは一般的な７０㎡くらいが対象であると推測しますので、１０００㎡なら１４世帯となります。

ガイヤの夜明けの例にあてはめますと、１４世帯で１世帯７０万円なので９８０万円ですから、１００㎡の１０世帯なら１世帯当たり９８万円となり、４０㎡の２５世帯なら１世帯当たり４０万円となりますね。

これを言いたかったことのひとつです。

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世帯数の多いマンションは、３０～５０世帯のマンションと同じ仕様で同じ内容の大規模修繕工事を行っても、仮設費や経費などが、かなり安くなりますし、作業工程も無駄が少なくできますので、かなり割安にできますからね。
同じ仕様だとすると、材料などの単価は同じなのですが、良い意味で、作業工程や色んな無駄が少なくなるので安くできますね。

大規模修繕工事の中で、仮設足場の金額が一番高いのですが、同じ３００世帯でも、建物高さが高いほど足場の金額は高くなりますし、建物の形が複雑なほど足場の金額は高くなりますからね。
また、世帯数が少ないほど、大規模修繕工事の総工費に対して足場の占める金額の割合が大きくなりますから、その点でも世帯数の多いマンションのほうが有利ですね。

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