管理会社のあくどい手口

そうそう、とっても疑問が浮かびました。
壊れたら直す、駄目になったら直す…という考えでは長期修繕計画もないという事ですね。
それはとりもなおさず、修繕積み立て金も設定のしようがないという事になりますね。

資産価値の面で考えても、査定において修繕計画と実施状況は大きなウエイトを占めていますがどうお考えですか？

漏りが起きる原因部位は屋上のみではありません。
壁面等からでも雨漏りは発生します。
ここで論争している方は、どちらもある意味正しい意見を言われています。
言われる通り、屋上防水は１０年程度でどうこうする事はありません。
ところが陸屋根で、完璧ではない施工下では、
短期間でも漏水事故が発生しています。
一方、壁面には防水層を施していない場合がほとんどです。
壁面であれば、クラックが入った後、錆が浮き出す状態になると
速やかに補修を施すことが望ましいのです。
当然鉄筋は膨れ、壁を欠落させる原因になるからです。

私は、雨漏りを待つのではなく積極的に補修をすることにより、
長期間でみれば建物の維持保全には有効と考えています。
当然、査定面を考えた場合、長期修繕計画を立て
一定の周期で検査を行い、補修を施す事が望ましいと考えます。
ただし、管理会社や一部少数役員に任せるのではなく、組合員全員が
自立した管理組合として大規模修繕に臨むべきと考えています。
自分の家なんですよ、他人に任せ放しで
終わった後で文句だけ言うのは可笑しいでしょう。
これらは、日常の管理組合活動の中で少しずつ啓発することがポイントです。

>350
344が文句をつけてくると思い、私が書かなかった大事な部分を書いていただきありがとうございます。
仰る通りで、雨漏れは屋上防水層だけで起こるものではありません。
雨漏れの多くは、サッシ周りの防水シールの劣化や地震などの揺れなどによる剥離からのものが多く、屋上の場合、防水層自体ではなく、防水層の末端からの雨水の浸入によるものが多いので、防水層よりも、周辺の部分にさえ注意していれば問題にはなりません。
防水層が破れて雨水が漏れると言うような雨漏れは、まず起こらないのです。
だから、雨漏れが起こった場合、その原因を如何に見つけることができるかが、業者の腕なのです。

スレ主です。

急ぐ必要が無い　と言う事と　雨漏りが起きてからでよい　と言うのは別物と考えたほうが良いのでは？

この件で　＞340　さんが言っておられるのは　急ぐ必要が無い　とだけ言っておられます。
雨漏りが起きるまで放置とは言っておられません。
つまり、議論をしじっくり時間をかけて相見積もりをしたうえで工事を行えばよいと仰っているのです。

＞341さんが　ここを雨漏りがするまで　解釈をされただけのこと。
管理会社よりであるとかは関係が無いと考えます。

このスレは悪徳管理会社の手口を書き、このスレを後で読んだ人に、彼らの手口に乗らないよう参考にしていただくためのスレです。

悪徳管理会社の被害に会い、今まさに裁判となっている方のお気持ち　非常によくわかります。
お怒りの気持ちもよく伝わってきます。
そして驚愕の手口、まさに悪徳管理会社と言う表現に相応しいものだと正直驚いています。

ですが、ことさら　悪徳管理会社を煽り立てるような表現は、少しお控えいただければありがたいと思います。
淡々と　奴らの手口を書き連ね、このスレの読者が今後どう行動していったらよいかの参考になるような書き方をしてくださ居ますようお願いいたします。そうすれば、奴らの妨害の書き込みも減り、全体が読みやすくなるのではないかと思います。
ご協力をお願いいたします。

>353
「文句」とは、相手に対しての自分の言い分と言うことです。
「良い文句だね。」とか「殺し文句。」などのように紳士的に相手を褒める時にも用いられますがご存じないですか？
私は、「文句」と言う単語の使い方も知らない人とやり取りをしているのかと思うと遣り切れない気持ちになりますね。
話はすり替わっていません。
あなたの用いる言葉で言うと、予防的に屋上防水工事をすると、せっかく漏れずに安定している状態を壊してしまいかねないのです。
個人の勝手でしょうが、自動車が故障する前の予防として、毎年、同じ自動車に買い替えるのと同じです。
それに、繰り返しになりますが、雨漏れは屋上防水からよりも、他の部分から起こるほうが多いのです。

悪徳管理会社の説明だと、１０年の保証は切らせてはいけないので、１０年毎に屋上防水を行うのはマンションの義務かのように言って行わせようとするのです。
防水工事をしている業者なら誰もが知っていますが、建物の寿命くらいもつと本当のことを言うと仕事がなくなるので、１０年の保証が目安かのように言うのです。

悪徳管理会社は、理事会で、建築のことを良く知らない理事たちに、１０年の保証が切れて雨漏れが起こったら多額の金額が必要になり大変なことになり、工事を行わないと理事の責任問題にもなり兼ねないなどと言って不安を煽り、工事をさせようと促すのです。

最近の手抜きをしていない分譲マンションなら、余程大きな地震で躯体に被害が及ぶようなことが無い限り、屋上防水をやり直すと言う工事が発生することは、まずないでしょう。

>356
あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？

>356
途中で投稿してしまいました。
続きです。

あなたには何を書いても伝わらないようですね。
「文句」には、褒め言葉としての意味もあると言うことです。
私が使った意味は、あなたに喧嘩を売る意味でもなければ褒め言葉の意味でもない普通の意味です。

私のマンションにも長期修繕計画はありますが、あなたに言われたからと、どうして私がこの場で事細かに書かないといけないのでしょうか？
あなたが人に聞くなら、まず、あなたが所有する分譲マンションの長期修繕計画の内容を書くべきではないでしょうか？
自分はなにもせず、相手にだけ要求するのは、まるで上司が部下に命令するのに似ています。
あなたと私は対等ですよ。
あなたが偉いのではありませんよ。
弁えて下さい。

総会で緊急動議を受け入れてるのが気になります。

コンクリートがしっかりと施工されている（そんなのはレア）場合は
コンクリが水を通すわけでもないので問題ないと言ってる程度の適当な話
むろんひび割れが随所にでてくるのが当然
揺れれば割れる

つまり築3年以上のマンションならほとんど割れてる
震度小さくても割れるから震災の影響で割れてる

だされて間違った知識を出すのは辞めたほうが良い

自分の一軒家なら手を入れようがほったらかしにしようが自分の責任だけど、マンションの場合は経年劣化にどれだけ手を入れるかで資産価値に大きな影響が出る。
一般的な目安とされる約10毎の大規模修繕を素人判断で先伸ばしするのは得策ではない。
中古マンションを買おうと思った時に、片や10年毎に大規模修繕を実施しているマンションと片や15年に一回だったらどちらがいいでしょうか？
勿論、立地や規模、修繕積み立て金の額も比較検討しなければなりませんが、早め早めに手を入れているマンションの方が安心だと思う。

>>365
専門家ではないですが、
鉄道のコンクリート橋脚はPCが主流でマンションはRCがメインじゃないでしょうか？
荷重に対する安全率も鉄道橋脚は大きく取ってあるはずです。
又PCでない場合でも鉄道橋脚の場合はかなり昔からラーメン構造が多いです。
又マンションのように荷重分散がしにくいので必然的に橋脚自体が肉厚になり爆裂しにくいと言えます。

>363
あなたは根本的に間違っています。
コンクリートは水を通します。
水を通さないものは特殊なコンクリートで一般の建物には用いません。

>368
この人の言う通りです。

うちのマンションでは、数年前に大規模修繕工事は終わっていますが

この時に、わざわざ立候補までして修繕委員を立ち上げた人間がいます。
それも、知識は全くない。ただ、どうも塗装○○ペイントかよく知りませんが
勤務している人だった。その時は工事内容に対して法外な高い金額に
建設関係の住民が、猛反対したのです。
もちろんうちも反対でした。しかし、勝手に続行されました。
この時も、全て隠密にされてました。（理事会・修繕委員のみ）いつ集まったのか
全く知らされることもなく、、、。ベランダにシートを貼ることに関しても
エアコンのコンプレッサーは、そもそも置いてはいけないなどと
馬鹿なことをいい、強行的にコンプレッサーを素人の業者が、無理やり移動させ
銅線にひびが入りエアコンのガスが抜けて、後日大事になりました。
説明会時に、この問題も住民が意見していたにも関わらず、強行したのです。
馬鹿な修繕委員が、、、。結局、大多数の居住者のエアコンコンプレッサーの
銅線の取り換え工事を余儀なくされ挙句の果てに、自分たちで電気工事業者を見つけて
依頼してくださいと、とんでもないいい加減なことをされました。
請求は、管理会社へ出してくれとのことですが、結局管理組合の別出費になったことは言うまでも
ありません。うちに来た電気業者は、「この商売をして○○数年で、この様な杜撰なやり方見たこと
無い。通常は必ず、専門家に依頼する」と驚いていました。
他にも、多々ありますが、この悪徳管理会社とその当時の修繕委員は、何食わぬ顔をして
「無事に完成しました」等の文書を配布し、自分たちは立派に任務を終えたなど
抜かしてましたよ。そのあとくらいから、この修繕委員（怪しい2名）は、理事長に必ず就任し
必ず、妥当性が不明瞭な工事を実行するのです。ここに集中しています。

とにかく、他の区分所有者は、修繕工事は何年に1度は等の括りに
拘らず、やっていくべきだとの意見が大多数なのです。なってからでもいい。
この悪徳管理会社の言い分は「将来的に・・・」と言う。普通に考えたら将来的を言うのであれば
築浅でも立て替えるのか！ということになる。大袈裟ですが、、、。
だから、騙されないようにしないといけません。けして、管理会社経由での工事発注は
安くないということを念頭に入れて必ず、地元の業者でもいいので
見積もりを取るようにしてください。

悪徳管理会社が管理している時が大規模修繕工事の時期だったのですが、悪徳管理会社には黙って独自に見積りを取ろうと色んな業者に連絡したのですが、中には管理会社名を聞いてから辞退する業者がいました。
また、見積りをしてくれた業者の中に、悪徳管理会社が提出した金額より少し高い金額の見積りがありました。
他の業者は全て悪徳管理会社が出した金額の７割から８割くらいでした。
大規模修繕工事は、悪徳管理会社以外で行いましたが、その後、それらの業者の一つに悪徳管理会社のことと悪徳管理会社よりも高い見積りが出されたことについて聞いてみると、良く一緒に仕事をしている仲間だと業界では良く知られていたことだと分りました。
独自に見積りを依頼するにしても、全く知らずに悪徳管理会社の手先に依頼してしまうことがありますので、必ず高いとは言え、大手ゼネコンなどを含め複数社に依頼すべきですね。

悪徳だろうと良心的だろうと複数社から見積りを取るのは基本の基本。
それをドヤ顔で言われてもねぇ…

悪徳だろうとそうでなくても
複数社の見積を管理会社に依頼している理事会を想像すると、
どの管理会社も悪徳になるでしょうね。

共通仕様で相見積りすればボッタクリは自然と排除される。
そういう手間を惜しめば商売人の餌食になるのは当たり前。

＞375＞376
そうなんだ、じゃあ悪徳管理会社が言いのけた
「いちいち、内訳書や仕様書は作らない」とは如何なものでしょうか？
事前に、調査もしないで見積もり金額が出せるんですね。

凄いところだ！他の業者に依頼しようとしたら妨害してきた。
その妨害は、「建設関係の仕事をしている居住者は、リベート目的だ」と風潮すること
それも、悪徳管理会社と癒着のある理事長の時だけ一気に工事を仕掛ける。
融通の利かない理事長の時は、大人しくしているのです。一応輪番で回して
ばれないようにしている。その理事長も、数名（7人）を回すという意味の無い方法を
勝手に決めたのが
悪徳管理会社。次期候補の理事長の名前の書いた紙を渡していたのも
知っているし、自推・推薦は無かったことにする。情報を握りつぶす。
うちのマンションで、今現在癒着の可能性があるとされている理事長（現、過去）約2名が
完全な、黒。他の理事長約1名は、グレー。ほか4名は、白。

誰の目から見ても工事金が高いのは、ただのぼったくり。商売を言うのであれば客が減れば
元もこうも無いはず、妥当な金額は、存在します。費用として掛かる材料はそんなに大差がない。
ただ、専門としていないこの悪徳管理会社はほぼ下請けに丸投げしますから
施工上の知識、経験上の知識はほぼ無。挨拶すらできない。だから、いざとなれば
下請けに責任を押し付けるようですよ。これ、違法行為ね。
表向きは、悪徳管理会社が手直しした体で、後は下請けに手直しさせて責任とれと言ってくるらしいです。
自分たちは、一円も損しない仕組み。管理組合には「ごめんね～ごめんね～」と言っていけばいいのだ。
だから、こんな企業とは2度と付き合わないという下請け企業多い。噂は噂を呼び
結局、遠方から業者を依頼するしか方法が無い。そうすると、さらに費用が掛かるという感じです。

そして、来月は全てが表に出ます。
たぶんに、前代未聞の事案として今後、マンション関係の間で話題になることは必至。
準備は、すでに整っています。

知らないのは、この悪徳管理会社だけでしょうね。
それから、嫌味交じりに投稿されている方、マンション管理組合とマンションに居住されている方
から、かなりの反感を買っていることに早く気付いて
相手の立場も考えられる、大人の投稿をしてください。

>375
>376
私が書いた内容を読まずに書いたようですね。
悪徳管理会社は、近隣の業者なども含め、傘下のような業者があちらこちらにいますので、特に注意が必要なのです。

普通の管理会社でも他社に見積りを依頼するのは、悪徳管理会社が行う「ぼったくり」を防ぐと言う意味でなく、一社では見落としがあったりしてはいけないことや、もっと良い提案がある可能性があるかも知れないと言うメリットからです。


>377
共通仕様は一長一短があり、全ての分譲マンションに当てはまる内容とは言えませんので、共通仕様を作ることが大変難しい作業になります。
また、共通仕様で工事を依頼した場合、共通仕様に盛り込まれていない部分についてトラブルの原因になることが良くあります。
業者は、共通仕様で依頼されたので、本当なら、この部分もやったほうが良かったが、共通仕様に盛り込まれていなかったので、後の責任が持てないと逃げてしまいますからね。
また、共通仕様にしたことで、調査したら、まだまだしなくても良いのに、工事をしてしまったと言う無駄にも繋がることが良くあります。
邪魔くさいので共通仕様にしておけば間違いないだろう、と言うくらいのものです。
真面目に取り組むのなら、共通仕様ではなく、そのマンションに、工事時期にあった工事内容を数社に検討させるべきでしょう。