野村不動産・三井不動産／住吉本町プロジェクトはどうですか。

いろんな意見をお聞かせいただき、参考になります。ありがとうございます。
今度のインテリアオプション会が楽しみです。
>>298さま
内覧会の業者さんは、内覧会の何ヶ月前に依頼されましたのでしょうか？
宜しかったら今後の参考にしたいので、教えて頂けますでしょうか？

内覧会同行業者への予約は、内覧会日が決定してすぐに申し込みしてください。
３ヶ月以上前なら、たいてい空きはありますが、１ヶ月前なら、少し厳しいです。
通常、約２ヶ月前に、案内が来ますので、できれば、担当者に、事前情報を聞いて
おいて、日程が決まったら、すぐに申し込みしてください。
１ヶ月前ともなると、土日は完全に×です。私も結局、平日しか取れませんでした
ので、会社を休みました。

>>303さま
詳しくお教えいただいて、ありがとうございます。
今住んでいる家は、内覧会同行業者さん無しで自分達でチェックしたのですが、
廊下の壁紙をパッチで修理されているのを、見逃してしまいました。
今度は、同行業者さんにチェックして頂く方がいいのかなと思っています。

ちなみに、内覧会同行業者の方は、設備の不備を調査してくれますが、キズ、汚れは、チェックして
くれません。これは、個人の主観によるところが大きいためと、キズ、汚れをチェックすると、まる
１日かかってしまうからです。
内覧会の２〜３時間で、できるだけ多くのキズ、汚れを自分たちで探し出すかですね。
私も、入居して１年後に壁紙のパッチを見つけましたし、２年後にキズを発見しましたが、いずれも
泣き寝入り状態です。
内覧会での指摘部分の修理は、入居者が立ち会わない状態で行われますので、どこまで、やらせるの
かも注意が必要です。
１回目に指摘したところは、なおっていても、業者が、必ず、別のキズを作っていたりします。
２回目のチェックは、指摘事項部分だけでなく、業者が作業した近辺を入念にチェックする必要があ
ります。

>>304、305様
壁紙のパッチとは何でしょうか?素人ですので教えてください。

このマンションの購入者ではないが、俺もやられた壁紙のパッチ。内装業者ふざけるな！と言いたい。
「パッチ」いわゆるツギハギです。小さいシールみたいな壁紙が、重ね張りされてました。

>>305さま
いつも詳しくお教え頂き、ありがとうございます。305さま宅もですか。
意外と良くある事なのでしょうかね・・・。

>>306さま・307さま
初めて、パッチを見つけた時はとても驚きました。
何で、こんな修理しているの？？と。
今度の内覧会では、しっかりチェックしたいです。まだ先の事ですが・・・。

私の場合、７ｃｍ四方で切り貼りしてありました。破れたか、汚れたかでしょうね。
あと、２０ｃｍくらいの長さの切り裂き箇所が３カ所ほどありました。
これも、乾燥して隙間ができてくるまで気が付きませんでした。６ヶ月点検で指摘
しましたが、穴埋めだけで済ませました。「気に入らなければ、壁紙全体を張り替えます」
と業者は言っていましたが、それはそれで、隣の壁紙まで汚されたり、キズつけられたり
して、被害が拡大するのも、嫌だったので、我慢しました。
内覧会での指摘だったら、迷わず張り替えを指示したでしょうけど・・・
なにせ、壁紙のパッチやキズは非常に見えにくいので、①自然光でチェック②照明を点けて
チェックの２段階でやらないと難しいです。照明も、角度を変えると発見しやすいです。
内覧会後は、床などの保護シートは取り外されていますので、脚立を壁やドアにぶつけたり
床をひきずって、キズをつけたりしますので、要注意です。

本日インテリアオプションの詳細カタログが送られてきました。展示会に行かない積もりで
返事の葉書を出していませんが、集合ポストのネームプレートがオプションと分りました。
今住んでいるマンションのポスト部分は管理組合で統一しています。
最近のポストは部屋番号だけで、住人の変更が不明で郵便屋さんが困っているとの話を聞き
ましたが、住吉本町レジデンスもこの仲間となるのでしょうか。
バラバラのネームではポスト部分が汚く見えるのではないでしょうかね。

>>305さま
遅レスですみません。パッチ結構大きなサイズだったのですね。私の家のは、
横方向に連続して、5箇所ありました。
細かなチェック方法参考になります。ありがとうございます！

>>310さま
オプションカタログ、今後のスケジュールと立て続けに届きましたね。
ポスト部分のネームプレートの規格は、統一している方が見た感じが、すっきりしていますよね。
私も統一している方が、いいと思いますね。多分うちでは注文するかなと思います。

懐中電燈を用意して（100円均一の物で十分です）、部屋の電燈はあまり点けずに、壁紙に沿わすように懐中電燈で照らすと、凸凹やパッチがよく見えるので、オススメです。
暗い場所で、自分の顔の下から懐中電燈を照らして「オバケだぞー」とやると、なんだか顔の明暗が
強く出て、恐ろしく見える（？）あの原理です。
ぜひ、今お住まいの家でもやってみて下さい。納得できると思います。

南側の住吉南住宅（２階建）の建替え計画が送られてきましたね。
デペは積水ハウスだそうです。

住吉南住宅の建替えは予想外に早かったですね。営業マンは「18軒もあるのでそう簡単では無い
でしょう。その気があれば、既に実施されている。」と言ってましたがね。
敷地面積から見ると40軒位建つのでしょうか。1フロアが6軒として7階建て位ですか。
私の購入した階からは大変なことです。鬱陶しい話です。
こちらは管理組合もありません。どうなるのでしょうか。

南のあの汚い建物が嫌で購入を見送ったのですが、建て替えで綺麗になるのであれば、買っておけばよかったと後悔しています。

>>313.314さま
ここを見て、あわてて封書を開封しました。ローンの用紙かなと思っていたので・・。
いづれは、建替えられるだろうとは説明を受けていましたが、早いですね。
私も管理組合がまだ立ち上がっていないのが不安に思います。

私が、購入前に営業の方にお聞きした話は、建替えるとしてもたぶん６〜７階まで
位の高さになるのではないかと思う。とのお話でした。

住吉南住宅の建て替えについて、各方面で情報収集されたものを、ここに書き込んで行きましょう。

せいぜい建てれても6階程度でしょう。日影規制からすると5階ぐらいがベストかなと。
南西の日生の建物は5階建てだけど、デベの積水がどうでるかだよね。

高さ制限はよく見かける第二種ではなく、第四種高度地区ですので北側境界線との兼ね合いですので
北側を開ければ極端な話かなりな高さかと懸念します。
第三種までだと境界線に関係なく２０Ｍの制限があるのですが・・・

かなりというとどのぐらいでありましょうか？

神戸市役所ＨＰ上でGoogleで「用途地域」で検索すると
北側敷地からの距離による比率が図になっています

ここは第１種中高層でしょ？北側に自分の建物の影を落とすための敷地がないと
高い建物は建てられないと聞いたけどねえ。建っても６階や７階っぽいけど。

しかし、送付されてきた住吉南住宅のお知らせによると「昨年より話し合いの結果」とありますよね。
営業マンは立替計画があることを知りながら、知らぬ存ぜぬでセールスしてたのかと思うとちょっと腹が立ちます。
ＭＲで渡された「現地見学シート」にも当面は立て替えは困難であろう内容が書かれてましたよね。
重要事項説明書では、近隣の立替などに伴う環境の変化について買主は文句が言えないということですが、
状況がかなり変わる部屋の方はどうお思いになるのでしょうか？

「昨年来」とあるので本物件売り出し時の昨年１０月は無理としても、文書受付の７月５日まで全く知らなかったということは
デペが大手であることからも無いのではないかと個人的には推測しています。
御影ロジュマン（MID都市開発）の土地の値段を野村も入札に参加したという理由はあるにしても
「あそこは相当高く（土地）を買っている」と野村の営業が話していました。
自分の商品の前に建つ商品に対して文章が来るまで知らないというのは少し不自然では。

近くで建築工事中の場所がありますのでご参考までに。
日生住吉コープの横の道を入った先で、新星和不動産の「工事のお知らせ」によると
住吉本町１丁目集合住宅を建築予定
高さ２１ｍ、７階建
敷地境界線　西６ｍ、東４ｍ、北８ｍ（車道に面する）
地図上では　ここより少し広いので、住吉住吉南住宅は７か８階か？

325の方のおしゃっているのは　もと甲南荘のことだと思います。
ちなみにこの土地は平成１７年１１月３０日に新星和不動産が取得しています（登記簿謄本）
取得から着工まで７ヶ月あり、取得後のスケジュールは企業や状況により異なると思いますが
私も野村に対して「知ってたんだろうな」と思っています。

やっぱり駅近は便利な反面、日影の問題などいろいろあるのは仕方がない感じもします。
ただもう少し説明がほしいところですね。

323さん>
「現地見学シート」とはどんなものですか。
当方は受け取っていないのですが。
皆さんは受領されたのでしょうか。

確認してみましたが見学シートとは、東西南北の現況の様子をかかれたもので、確かに南に関しては、立つ予定どうこうはかかれてありませんでした。いまの状況では・・・・・建て替えは困難なものだとおもわれる・・・・とあります。知っていたのに、かいていなかったということでしょうか？

329さん>
建設地ご見学シートでしょうか？
NO 5の建設地南側建物について、ですね。
分譲マンションの建替えについては・・・居住者の足並みが揃わなければ具体化しません。
とありますが、野村も知らない間に突然この7月に足並みが揃ったということでしょうか？
当物件の建設に関しても近隣住民へ工程や騒音などについての文書を
甲南住宅の管理組合にも持っていったりしないのでしょうか？
知らずにいる方が難しいように思えてなりません・・・

もしも知っていたとしたら問題になりますかね？？

普通に考えてこんなことある？
「昨年来、数社のデベロッパー等から建替えに関する提案をいただき」　なのに
自分がマンション建ててる目の前で、複数のデベロッパーが建替えの提案をしているのを
三井・野村が揃って全く何も知らなかった？？？？
そんなこと常識的にある？
不動産業界の人教えてください！！！！！！！！
こういうときこそ他社のデベの人何か言って！
もう完売したから見てないか

大手のゼネコン同士は絶対に情報のやりとりがあります。積水さんも野村さん三井さんも超大手ですよね。お互いの利益を考えて全てしめしあわせていたとしかおもえません。そう考えられても仕方がないです。時期からしても、野村さんにとっては、もう完売している時期・また、積水さんにとっても、まだ、入居もしていない、管理組合も出来ていなに状態なので、住民が立ち上がれられない・結束しにくい時期ですよね。この時期に発表とは、あまりにもタイミングがよすぎると思うのですが。やはり野村さんから前もって説明があるべきだったと思います。今後の対応・計画・・でかんがえさせていただきたいですね。

数社デベロッパーから建替えに関する提案をいただき組合員で検討を重ねたとあります。
費用等を検討するのに建物の規模が分らずには検討できません。
従って管理組合には概要は明確に分っているはず。
それが野村さんに伝わってこないはずがない。
それに先方に提出したという質問状
本当にあの質問状が初めてのやりとりでしょうか？
あの質問状は私達購入者にむけて「今まで知らなかった、今知った」という
ことをアピールしているように思えて仕方ありません。
このような重要な連絡を普通郵便で送ってきて電話連絡もないのでしょうか？

昨日この件について、契約営業課に電話しました。
すでに何件か電話での問い合わせがあったようです。
事前にこの事を知っていたとなると、重要事項説明の中の
説明義務違反には問われないのでしょうか？

折りしも今日はオプション展示会。展示会には行きます。が、
今は、オプション展示会よりも、臨時説明会を開いて欲しいです。

＞本当にあの質問状が初めてのやりとりでしょうか？
あの質問状は私達購入者にむけて「今まで知らなかった、今知った」という
ことをアピールしているように思えて仕方ありません。


うーむうちもそう邪推しちゃいました。将来的に南側に建つリスクは
承知しておりましたが、説明の手順が？？？なのでお悩み中。

336様・お電話されて結局先方はどのようにおっしゃられていたのでしょうか・説明会当は開催される予定なのでしょうか・よろしければ、教えていただけますでしょうか？こちらも℡使用かと思っていますので、その前に考えておきたいと思いまして。

低層階購入者です。
この対応はよくないと思いますが野村サン三井サンには法律のプロがいて、購入者から説明不足を問われる
ことは分っているはす。
このような対応をする会社に今後こちらの言い分はおそらく通らないでしょう・・・
重事では近隣敷地に関して将来の保障はないことになっていますし
恐らく何か不都合なこと（いつ知ったか等）があったとしてもデベ3社と前の住宅はたった
18世帯ですから結束も固いと想像しています。
どこか公的な機関にするのが良いと思いますが、すぐに思い当たりません。
本当にインテリアどころではなくなってきました。

レジデンスコート、ザ・ハウス、プラウドを見送ってこのマンションに決めた
のは、駅近が最大の理由です。今回南側に建つ物件の設計が良ければ、当然
比較の対象としたでしょうし、駅近優先なら南側のものに軍配があがる。
完売で入居前のこの時期の発表は意図があったとしか思えません。当然設計も
固まっているでしょうし、ヒョットすると提案会社の一つだったかも知れません。

野村・三井の誠意ある対応を求めて行かざるを得ない。

皆さんご存知かもしれませんが、新星和不動産では以下のような対応をしています。

眺望阻害を理由に新築マンションの無条件解約に応じる
2006/01/26

新築マンションの南側に超高層のオフィスビルが建築されることを理由に、事業主と販売会社が契約の無条件解約に応じることを決めた。裁判などを介さず自主的にマンション事業者が無条件で解約に応じるのは極めて異例だ。

解約の対象となったマンションは大阪市中央区にある「プラネ・ルネ スプリングスタワー大阪」。高さ約120m、35階建てのマンションで、2月から住民が入居する予定だった。事業主は新星和不動産（大阪市）と総合地所（東京都港区）で、販売会社は住友不動産販売（東京都新宿区）。

新星和不動産らはマンションの全269戸を2005年3月に完売。マンションの購入者には「南側で将来、建物が建つ恐れがある」ことを記載した重要事項説明書に押印してもらっていた。

ところが、複合機などの製造メーカーである京セラミタ（大阪市）が2005年10月、スプリングスタワー大阪の南側に高さ91ｍの新社屋を建築すると星和不動産を通じて住民に連絡。これを受けて購入者の一部が、新星和不動産らに無条件の解約や分譲価格の値引きを迫っていた。

3社は1月22日、購入者に対して1月末までに解約すれば、購入費用を返金すると申し出た。返金する代金には購入者の要望に基づく設計変更に要した費用や手付金も含む。

隣接するマンションをめぐる争いでは、札幌地裁が2004年3月31日、住友不動産が札幌市内で隣接する二つのマンションを建築する際に、眺望を害さないよう配慮すべきだったと判断。同じ事業主が眺望を阻害するマンションを建築したとして、訴えを起こした住民の主張を一部認め、慰謝料の支払いを命じる判決を下している。

スプリングスタワー大阪と京セラミタの社屋の場合は札幌のケースとは違って、事業主が異なる。それでも無条件解約を提案した理由について、新星和不動産のマンション事業部は、「早期に解決するために、法令を踏み越えて判断した」としている。

>>338さま
電話での内容ですが、
１・いつ頃に先方からお返事を頂けるのか→期限は指定していないので、未定
２・階数とか、棟計画はまだ全く明らかになっていないのか→まだ分からないが
先方からお返事があれば、早急にお知らせ致します。お返事に対してのご意見もまた
購入者の方からお伺いしますので。
３・今回の計画を全くご存知なかったのか→そうですね

簡単ですが、こんな感じのお返事でした。説明会は私個人の意見ですので、開催予定は
今の所予定されていないと思います。

>>341さま
このマンションの事は新聞記事にも大きく掲載されましたよね。
ここのスレは、結構ロムしてました。まだ、この掲示板にも残っていますね。
前の住宅の建替えにより、日照権は保証されたとしても、眺望権が変わってきますから、
文章での説明だけでなく、直接担当者の方から説明を聞く機会が欲しいです。

前の住宅の方に話を聞けたらよいのですが・・・
数社との会合は昨年の何月に行われたか聞
きたいです。時期によっては事業主が知ら
ないというのは不思議な話
売り終わってのこのタイミングはおかしい。

我が家では内覧会の話をしていたので今回のことで落ち込んできました。
いずれはマンションが建つと覚悟して購入しましたし、仕方のないことです。
あらかじめ分っていても購入したと思います。
しかし「知らなかった」と、このタイミングで明らかにし「質問状を送りました」と郵送してくる。
この対応の悪い会社からマンションを買ってしまったことが悔やまれます。

確かにタイミングが出来すぎですが、こういった話はよくあります。
私も他のデベの営業ですが、入居する直前に話が出てくることはよくあります。
このタイミングで建築確認がおりたなら以前から知っていた可能性はありますが、まだ
計画未定なら逆に前に建てるデベがあえてこの時期を狙った気もします。
営業としては後からこういう嫌な話が出てくると、もめるのは分かるので敢えて先に
分かっていれば先に言うはずなんですが。

いろいろ不満がある方が他にもいらっしゃることが分りました。
野村・三井からどのような対応があるか分りませんが、電話だけでなく、現時点での質問や要望を
文書で送ったほうが、良いんじゃないでしょうか。
少なくとも、電話だけでは何も残りませんし。

そうですね。先方が手紙を送ってきているのだから、購入者も文書で何か申し入れるべきでしょうね。
ここで標準書式でも提示して各々が送るということでしょうか？

購入者Kさん・Ｘさん>
文書化に賛成です。電話で聞いたことをメモにしてFAXで送ればどうでしょう。
南住宅は積水に決めたのだから、基本的な設計があると考えるべきでしょう。
野村・三井が我々のマンションの付加価値が上がるような設計への知恵を出して
くれるかどうか。その他解体作業にアスベストの問題が無いのかどうか。
管理組合の無い現在、積水にどこまで野村・三井が迫ってくれるか。
ここがポイントと思うのですがーーー。

購入者Ａさん・Ｘさん
ではそうしましょう。
ただ、具体的な話はここではしにくいですね・・・

このプロジェクト、自分は買えないけれど、気に入っていたので、久しぶりに拝見すると、建て替え問題。驚きました。建て替えは一般的には、多くの合意が必要なため、老朽化した分譲では、極めて難しいとされています。途中までは、三井さんも本当に知らなかったのでは？私は建築関係の仕事ですが、積水はデベの中では無茶はしない部類です。他のデベより良かったと思います。現地を見ていないのでなんともいえませんが、眺望はある程度変化するものの、古ぼけた団地が建て変わると、周囲の印象も良くなるので、かならずしも悲観ばかりでは、ない気もします。もともとのこのプロジェクトの質の高さに自信を持ってください。気を落とさず、なるべく双方の計画にメリットとなるような、お年どころを想定し、感情的にならずにじっくりと先方と向き合うことが、最良かと思います。