〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。
現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。
続きをどうぞ！
前スレ
マンションで塾を経営
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/
[スレ作成日時]2013-03-26 07:08:26
民法及び区分所有法から、区分所有者の共同の利益に反しない範囲で自らの所有する専有部分で塾などの営業行為を行うことは認められるとされており、
これに反して一切の営業行為を認めないとする管理規約があるならば、その管理規約は違法ということになります。
従って、第１２条「専ら住宅として、、、」の解釈は標準管理規約のコメントあるようにななります。
これは民法及び区分所有法の問題であり、当該マンションの管理規約にその文言のあるなしに関わらず、等しく適用されます。
単に五月蠅いということであれば、軽犯罪法違反ですね。
（この場合、個人対個人、管理組合は無関係です。）
管理組合と塾経営者が妥協点を見出すのが一番でしょうね。
マンション内では、塾生たちがマナーを守り、近隣住民の迷惑にならないよう配慮する。（近隣が耐えられないような騒音はださないことこがもちろん求められます。）
>マンション内では、塾生たちがマナーを守り、近隣住民の迷惑にならないよう配慮する。
>（近隣が耐えられないような騒音はださないことこがもちろん求められます。）
そうですね。そうなれば反対派の大義名分もなくなりますね。
>マンション内では、塾生たちがマナーを守り、近隣住民の迷惑にならないよう配慮する。
>（近隣が耐えられないような騒音はださないことこがもちろん求められます。）
基本ですよね。開業許可を得るのも基本。これで万事解決！
マナーは基本ですが、開業許可は規定にないのでオプションです。
多分、塾経営者は開業にあたっても弁護士に相談しているだろう。
当然、規約集も見せたうえで手続きについても指南を受けているだろう。
騒音に関しても受忍限度を超えるような状況ではないと思われる。
とすると、裁判をしても組合が勝てる見込みは低い。
想像を前提に語るなら、真逆の結論も導けるよ
スレ主が、塾経営者が、当事者が真実を語らないのだから、外野の投稿は
全て想像のうえに成り立っているのを理解してますか？
そのうえで、塾経営者が弁護士の指南を受けているのは事実でしょう。
開業許可が不要なことも弁護士のアドバイスでしょうね。
>>872 さん
>民法及び区分所有法から、区分所有者の共同の利益に反しない範囲で自らの所有する専有部分で塾などの営業行為を行うことは認められるとされており、
>これに反して一切の営業行為を認めないとする管理規約があるならば、その管理規約は違法ということになります。
つぎのＵＲＬの内容について、コメントをお願いします。
http://www.bengo4.com/intro/intro11_124.html
>上記のような規約違反の行為によって、他の区分所有者に悪影響を及ぼし、区分所有者の共同の利益にも反すると言える場合には、、、共同の利益に反する行為の差止めを請求することができます。
あくまでも「区分所有者の共同の利益にも反すると言える場合」ですよね。
そして差止めを請求できるもの、共同の利益に反する行為（範囲）に限られます。
>>888 さん
当然、居住要件を充足する必要はあるでしょうが、争点はそこではなく、
営業行為の内容とその営業行為に伴う住環境への影響です。
つぎの裁判例も興味深いものです。
http://ameblo.jp/egidaisuke/entry-11354347631.html
>>891
誰の何が嘘なの？
このスレで良く根拠を示さずに、「嘘」とか誰が誰とか想像して書く方がおられますが、掲示板のマナー違反ですよ。誰かを批判したり、決めつけるのであれば、しっかりと理由を示さないと反感を買うだけだと思いますよ。
間違いは誰にでもあるものです。
そして、間違いに気が付いたら、
“ 過則勿憚改 ”
匿.名さん
かなりお詳しいようですが、>>890のリンク先のケースは、
http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?id=392
の事例に酷似しているように思います。
通常の居住生活で使っているリビングやダイニングをそのまま利用しておれば、このケースと違った判断がされるということはありませんでしょうか？
あくまでも区分所有者の共同の利益に反するか否かが争点であり、用途、使用方法、使用状況などはそれを判断するための材料の１つに過ぎません。
>マンションの管理規約に、「専有部分を営業のために使用できない」「専有部分は住居としての利用に限定する」
>「専有部分を事務所に使用することはできない」と定めがある場合、
>このような管理規約の規定も、住居用マンションとしての生活環境の維持を図るため合理性が認められる
民法、区分所有法との整合性についての言及はありませんね。
>規約違反の行為によって、他の区分所有者に悪影響を及ぼし、区分所有者の共同の利益にも反すると言える場合には、
>管理組合（原告となるのは区分所有法上の「管理者」である管理組合の理事長個人）は、総会の決議を経た上で、
> 区分所有法５７条１項に基づき、共同の利益に反する行為の差止めを請求することができます。
区分所有者の共同の利益にも反するかどうかが差止請求が出来るかどうかの分かれ目のようです。
逆に、規約違反でも区分所有者の共同の利益にも反していなれけば請求は出来ないと言っていると読めます。
>>899さん
裁判と言うのは、毎回争点が訴訟提起側で絞られ、その争点について争われるものと思われますが、今回のケースで、もし管理組合側が訴訟提起をする場合、何を争点とすると想像されますでしょうか？具体的にご教授いただけましたら、皆さんの参考なるように思います。お手数ですが、何卒よろしくお願いいたします。
>903
塾経営者はそこに住んでいるのですから「生活の本拠」はあることになります。
従って争点は「住宅としての平穏さ」が損なわれているかとなるでしょう。
前スレhttps://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236の>61に
>当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、
>問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。
とあります。
また、スレ主自身が
>最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが．．．
と書かれていますが、この時点で騒音に関する苦情を相手の方や管理組合に申し出た形跡はありません。
スレ主自身、塾と知らなければ管理組合に苦情を申し出てはいないでしょう。
非常に情報が少ないのですが、これらのことから「住宅としての平穏さ」を損うほどの影響は及ぼして
いないと考えられます。
>>904 さん
ありがとうございました。大変よくわかりました。厚かましくもう少し、次の三点についてお教えいただきたいと思います。
1) 騒音だけですと、個人対個人の訴訟になるようなことが書かれていたようですが、この場合は、管理組合が規約違反を主張して訴訟を起こすことができるのでしょうか？
2) それと、前提はこのスレというか前スレで得られた情報を元にされているということで、よろしいでしょうか？スレ主さんあるいは管理組合が新たな証拠等を提出した場合は、もちろん変わるということですね？
3) さらに一点は、この掲示板のようなものが、塾経営者さんの弁護の資料・証拠として使うことは、今の裁判では可能なのでしょうか。
恐れ入りますが、私を含め多くの皆さんが、そういう点についても興味をもっておられると思います。お分かりになられる範囲で結構ですので、お教えいただけましたら幸いです。
＞811
過去の実例について
今回のようなケースの過去例について質問された、＞811以前で、
・このような裁判は過去にも多い。→Ａ
・裁判によって、信用業である塾に父兄が通わせなくなることから、塾側が裁判を避けるため、あまり例がない。→Ｂ
の異なる趣旨の記載がありました。
一方、＞811後、
・マンション側が不利のため、過去例があまりない。→Ｃ
の旨もあって、様々な意見があります。
裁判はケースバイケースで、＞811では②まで到達可能かもしれませんが、③まで達成できた事例があるのでしょうか？
信用第一の塾経営者にとっては、過程に関係なく、マンション生徒が来なくなれば意味がありません。
スレ主派ですが、過去の裁判結果は勿論、過去事例での塾生数変化を知ることは、非常に大切です。
>905
1)騒音と言っても、エントランスなどの共有部分で起きている問題であれば、当然ながら管理組合が対処する
こととなります。例えばビアノの演奏音など音源が専有部分でも問題が共有部分や外部に及んでいれば
管理組合が対処します。
これに対して専有部分で起きている場合、基本的には管理組合が関知する問題ではありませんので、
組合に相談しても「◯◯の音で困っている方いらっしゃいますので、気をつけましょう。」
といったような文書を配布するだけと言うのが一般的です。
利害関係からも管理組合が当事者として専有部分での騒音を問題にして訴訟を起こすことはないです。
2)新たな証拠、事実が出て来れは、当然ながら判断も変わってきます。
3)匿名掲示板が証拠になることはないと思います。
スレ主や利害関係者が意図的に塾経営者の個人情報を晒したなどの事実があれば、そのことを問題として
訴えることは可能ですが規約違反の話とは別問題です。
>>907
>塾生減れば、元も子もない。
訴訟されたことを生徒の親から尋ねられたら、
「区分所有法や管理規約で禁止されておらず、生徒が騒ぐ等の問題も起していないのに、難癖をつけられただけでなく挙句の果てに訴訟までされて困っているのです。何か問題があれば速やかに対処すると伝えているのですが、どうも１部の方が強硬で手詰まりなのです。」
とでも答えるかな。
もっとも親の理解が得られなくて生徒が減っても、副業の上に塾の運営のための固定費がほぼゼロに等しいのだから赤字になることはまず無いので、塾の経営に関する不安は無い。
まあ、塾側は訴訟されて敗訴が確定するまでは、何の問題も無く運営ができるというのが現実。
しかも潰れる恐れはほぼ無いので、塾側は振りかかる火の粉を払うことだけ注力すればOK。
万が一とはいえ敗訴が確定してから考えれば十分。生徒のことを考えれば即廃止ではなくて猶予期間が設けられるはずだから。
>>907
塾生の親はマンションで塾が行われていることは承知の上であり、既に一定の評価を行ったうえで塾生をマンションに通わせているのであるから、訴訟云々で大きな影響は受けないのではないかな？むしろ、自分の子供たちが塾で他の住民に迷惑をかけているなどと思っていないから、むしろ塾を応援するかもしれない。
でも、するかもしれないし、しないかもしれない。どうでもいいことだ。いずれにしろ、経営が黙認であろうと認められるようになれば、塾生の数は安定するだろうし、停止することで合意すれば、止めるだけの話。
なぜ、塾生の数の話を繰り返す持ち出すのか、理解に苦しむ。
論点は塾が規約違反かどうか、即ち裁判の勝ち負けです。
>>912
>このスレの論点は、裁判の勝ち負けでなく、塾が裁判勝っても、塾生が集まるかどうか？
でないことは、スレ主の説明（相談内容）で明らかだろう。前スレの説明を読んで、どうやってそんなくだらないことが論点になるか、到底理解できない。
塾生の数云々さんは、ひょっとして、単に話題をそらそうとしているのかな？
核心に近い議論が行われ、スレ主に不利な方向の投稿が多い時に限り、この輩は出現するようですね。
不自然ですね。
同じマンション内にその塾に通っている人はいないのだろうか？
裁判に勝ったとしてもマンション内では後ろ指さされない？
>>918
>裁判に勝ったとしてもマンション内では後ろ指さされない？
僕なら、まず塾に対しては「なるほど、マンションの平穏を乱さない程度の小規模な塾ならＯＫなんだ。」と思い、スレ主に対しては「十分受忍限度の範囲だったのに、わざわざ裁判までさせて無駄な時間と金を遣わせた神経質な人だな。関わる際は注意しなくては。」という感じかな。
問題視というよりは要注意人物といった方がしっくり来るかな。
>>916
>塾生の数云々さんは、ひょっとして、単に話題をそらそうとしているのかな？
まず間違いないでしょうね。
ただせっかく逸らしても「塾生の数が減る」という根拠がとても弱いものであることが多くの人から指摘されて効果なしです。さあ次はどんな争点をだしてくるのかな。
塾経営者の方は、このサイトの運営者や、マンションのインターネット・プロバイダーに対し、アクセスログの証拠保全を申し立て置くと良いかもね。
「最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていた」というのは、家の中での話ではなく、外での話ってことだから、平穏を乱したから気づいたというきっかけではないからね。
この掲示板での書き込み時刻と、プロバイダーのサーバのアクセス記録が一致すれば、案外良い証拠になるかもしれない。ただ、昨年だとちょっと厳しいかな。
http://www.bengo4.com/bbs/137613/
経営者さん、冷静沈着に対処しましょうね。
>>918
マンション内の塾経営が、このマンションの他の区分所有者の大半に受け入れられるものなら、
裁判の是非に関する決議が総会で否決され、裁判にならない。
逆に、総会で裁判にGoサインが出たなら、それはすなわち、
問題の塾経営が、他の区分所有者の大半に否定されてるってこと。
つまり、裁判になった時点で、塾経営者とその他住民との対立は確定。
勝とうが負けようが対立は不可避、というか、
むしろ裁判で塾側が負けた方が、感情的な対立は小さくてすむだろね。
大半の人間は同じマンションに住んでいるという以外に接点はないのだから、
後ろ指を指すこともないし、逆に何を言われても痛くも痒くもないのでは？
今時のマンションは人間関係が希薄なのが普通でしょう。
>問題の塾経営が、他の区分所有者の大半に否定されてるってこと。
でも裁判でその考えが間違っていることが明らかになっちゃったんだな。
まともな人間なら、自分の考えは間違っていたんだと反省するんじゃない。
>>923
>問題の塾経営が、他の区分所有者の大半に否定されてるってこと。
総会の出欠票の結果は、議決権の大半が大抵のマンションで議長一任になっているのが実態。ほとんどの区分所有者は無関心。よって、否定されても肯定されても大半は直接の被害が無い限り無関心。
というのが正解。
自分の生活の迷惑にならなければ、わざわざ関わるようなことではなくて、どうでも良いと考えている人が大半で、対立が起こることを期待してもほぼ無駄。
元々が、最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていた、と言うのであれば、騒音などの被害で気づいたわけではないから、実質的に問題なかったわけでしょう。塾経営者が、この掲示板のスレ説明を総会で見せれば、他の住民も案外納得するのではないでしょうかね。スレ説明を見る限り、「被害」は後付けで、それ以外の理由があったように思うし、他人のプライバシーを詮索したり、公開したりしたような気配も感じられるからね。
なんか「裁判に勝っても塾は続けられないよ」って強引に印象づけようとしている意図が見え見え。
目的は何？
「子どもの出入りが激しい家だと感じていた」私がそう思うのであるとしたら
同じフロアーでドアの開閉音がうるさい場合。
上下の部屋でドアの開閉音がうるさい場合。
エレベーターで乗り合わせる回数が多い場合。
エレベーターの待ち時間が長い時はいつもその部屋経由の場合。
要するに、すでに迷惑を感じているから、「子どもの出入りが激しい家だと感じていた」わけでしょう。
誰でも気が付くほどの「子どもの出入りが激しい」状況だったと判断しますね。
スレ主だけが迷惑を感じていたと判断するのは大間違いだとおますよ。
>同じフロアーでドアの開閉音がうるさい場合。
ドアの開閉音だけで出入りしているのが子供かどうかは解りません。
つまり、音で判断しているわけではなく、実際に出入りしている子供の姿を見ていると考えるのが普通です。
「子ども」と視認している訳だから、本人も戸外に居て、子供をみたのではないの？室内にいては、子どもかどうかわからないでしょう。住戸内で他の住戸のドアの音が気になるとすれば、マンションのクォリティの問題のように思う。
「うるさくてたまらないので抗議しに行ったら」とかと言う表現ではなく、「子どもの出入りが激しい家だと感じていた」は、特に受忍限度を超えたことを示すような表現ではないよね。受忍限度を超えるのではあれば、まず管理組合を通じて申し入れを行うとかの手順があるはずだが、そういう手順を踏んだとは書かれていない。
あなたの家の来客が多いからって、根掘り葉掘り詮索されたらたまらないのではないかな？
音で判断している場合、通常は「人の出入りが激しい家だと感じていた」と表現します。
従って、「子どもの出入りが激しい家だと感じていた」という表現は後から取ってつけたような印象を受けます。
皆さんほぼ同じ意見ですね。
＞923
923のとおり、実際の当該マンション住人で、二択の場合に塾側の肩をもつ者は、いるわけない。
(→裁判の勝敗を言っているのではない。)
そもそも、自分の子が生徒なら、裁判になれば辞めるし、塾が裁判勝っても、実際に自分の子を行かせる人なんていないでしょ。
一部の人は、感覚ズレてる？
元スレ内容関係なく、単純に、マンション塾に通わせる親はいるかもしらんが、(場所がマンションでなくても)裁判塾に通わす親がいると思う？
>>934
>923のとおり、実際の当該マンション住人で、二択の場合に塾側の肩をもつ者は、いるわけない。
それは、ただのあなたの思い込み。
もし、このような小規模な塾がだめということになると、”保育ママ”
http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/kodomo/shien/mama/hoikumama.html
のような形での子供の預かりも問題になる。
社会として見たときに本当にそれで適切なのかどうかを総合的に判断する必要があることを認識している人は結構多い。
>そもそも、自分の子が生徒なら、裁判になれば辞めるし、塾が裁判勝っても、実際に自分の子を行かせる人なんていないでしょ。
貴方はそうでしょうが、皆がそうとは限らない。通わせる利点（とても近い、安い等々）はいくつもあるが、裁判になったからといって、利点が失われるわけではないのだから。
＞935
他人のことは、あなたにも私にも分からない。
裁判になっても、あなたの子の場合であれば、通わせるかどうか？
だけ。
皆さん、
『我が子を』通わせる
との回答でない限り、通わせないってこと。
＞938
アカの他人が投稿しているため、
裁判になっても、塾生は減らないかも
の意見もあります。
しかし、仮に本件が裁判になったら、この裁判塾の実際の親御さんたちは、例え一部の塾費が損になろうが、現実的には通塾させないでしょうね。
保育ママの方が私は反対ですよ。
私が親ならば、認可保育園でなく保育ママに預けるなってことはしない。
９３４のほかにも私が塾に反対ね。ちゃんといるよ～ここに
裁判にならなくても普通の居住専用マンションの塾にはうさん臭くて通わせられないよ。
普通の感覚で商売していないと感じるからね。
だいだいさ、エレベーター使わないからメンテナンス費安くしろという住民もいるよ。
この人が知ったら、マンションで客商売しているなんてもってのほかだろうね。
だからどうなの？
本質と関係ない書き込みをいくら連投したって、実際にまた具体的にどのように平穏を害したかわからず、平穏を害した事実がないと思われる状況では、法解釈上塾経営者に有利な状況は変わらないでしょう？
生徒が一時的に塾を止めようが止めまいが、関係のない話なんだけれど・・・。
>裁判になった場合に、あなたがあなたのご子息を通わせるかどうか？
それは関係ないの。
よほど、論点をそらしたいのだね。塾側の勝が確定したと思っているのかな？
＞938
確かに、立場の異なる人々が裁判(法律や規約等に基づく判定)をした結果、勝者が必ず望んだ結果を得られるわけではない。
今回は特に、
・対戦者(塾経営者・マンション住人)以外に、関係者(生徒父兄)がいる。
・塾はその関係者の信頼がないと続かない。
塾経営者は辞められたら意味なし。
でも、裁判になれば、もし自分が父兄なら、やはり子は行かせない。
>>948
塾が負けると思っておれば、営業停止になるのだから、生徒は当然ゼロになるわけで、裁判による生徒の増減なんか関係ないからね。
生徒の数が減ることを主張することイコール、管理組合側が敗訴するという前提のようですね。
>>950
管理組合が敗訴するのであれば、塾の営業は続けられるわけだから、辞めた生徒はともかく、また募集ができるわけだからね。
結局生徒数の増減は、一時的にあったとしても、長期的には無視できる。
この程度のこともわからない？
＞945
？
塾経営者の立場での最終目標は、当然、塾を継続すること。
でも、
裁判になったら生徒が辞める
のであれば、裁判する意味がない。
(最終目標は勝訴ではない。)
まずは、人として、このスレ主や塾経営者、父兄等の立場に立って考えることが基本であり、最低限のルール。
＞951
ここでは、通う・辞めるの両論があり、キリがない。
他人のことは分からない。
あなたの子を本当に通わすの？
また、誰かも聞いてたけど、
勝った
生徒も減らなかった
なんて例が、実際に過去にあるの？
皆さん共通に、組合側敗訴、塾側勝訴で、いいんじゃあないの？
塾勝訴後も生徒が来るか来ないかは営業しだいだから、ここで議論しても始まらないでしょう。
>>956
>俺なら行かせないが、行かせる奴いるの？
僕も裁判の有り無しに関わらず、もともと通わせることはしない。
しかし、現実にはマンション内であることを許容しその他の利点を総合的に評価して通わせている親がいる。それらの親にとって見れば、マンション内であることはもともと許容しているのだから、裁判で敗訴にならない限りは、利点が失われないので、辞める理由にはならないと思われる。
ここのところ、根拠のはっきりした塾が裁判で負けるという意見は皆無のようね。
皆さん、塾勝訴に傾いてきて、勝訴後の塾の経営を心配しているって構図のようですね。
スレ主の相談内容について、色々と不信点が、指摘されてきたから、仕方がないってことかな。
（また生徒数の増減に戻るかな？お試しかっ）
騙されるな、裁判に仕向けるための罠だよ。塾できなくなるよ。
投稿が1000件に近くなっていますので、新スレを建てました。適宜移動してください。
マンションで塾を経営【その３】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
標準管理規約 第１２条の解釈についての雑感
１．主婦が行う一般的な内職や少人数を対象とした華・茶道、書道等の
伝授などは、他の居住者の「生活の本拠であるために必要な平穏さ」が
確保できるのであれば、「他の用途に供する」には該当しないと解釈が
できる。
２．他の居住者の「生活の本拠であるために必要な平穏さ」が確保できて
いれば、「他の用途に供することができる」（職種・規模を問わず
営業行為をすることができる）とは解釈することはできない。
>>890 の控訴審の判決は、２．の考え方に基づいているのかな考えたりしています。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
