マンションで塾を経営【その２】

>870　スレ主宛なのですから、そこはスルーでしょう。

民法及び区分所有法から、区分所有者の共同の利益に反しない範囲で自らの所有する専有部分で塾などの営業行為を行うことは認められるとされており、

これに反して一切の営業行為を認めないとする管理規約があるならば、その管理規約は違法ということになります。

従って、第１２条「専ら住宅として、、、」の解釈は標準管理規約のコメントあるようにななります。

これは民法及び区分所有法の問題であり、当該マンションの管理規約にその文言のあるなしに関わらず、等しく適用されます。

>>872　専門家の方ですか？

>872　では、五月蠅いと感じた住民の権利が書かれた民法及び区分所有法・関連法を教えてください。

>>874
>>872ではないですが、

「区分所有者の共同の利益に反しない範囲で」って書いてあるのでは？

単に五月蠅いということであれば、軽犯罪法違反ですね。
（この場合、個人対個人、管理組合は無関係です。）

管理組合と塾経営者が妥協点を見出すのが一番でしょうね。

マンション内では、塾生たちがマナーを守り、近隣住民の迷惑にならないよう配慮する。（近隣が耐えられないような騒音はださないことこがもちろん求められます。）

>マンション内では、塾生たちがマナーを守り、近隣住民の迷惑にならないよう配慮する。
>（近隣が耐えられないような騒音はださないことこがもちろん求められます。）

そうですね。そうなれば反対派の大義名分もなくなりますね。

＞859
＞868
＞875

ビンゴ

>マンション内では、塾生たちがマナーを守り、近隣住民の迷惑にならないよう配慮する。
>（近隣が耐えられないような騒音はださないことこがもちろん求められます。）

基本ですよね。開業許可を得るのも基本。これで万事解決！

マナーは基本ですが、開業許可は規定にないのでオプションです。

多分、塾経営者は開業にあたっても弁護士に相談しているだろう。
当然、規約集も見せたうえで手続きについても指南を受けているだろう。
騒音に関しても受忍限度を超えるような状況ではないと思われる。
とすると、裁判をしても組合が勝てる見込みは低い。

想像を前提に語るなら、真逆の結論も導けるよ

>>883
それはそうですね。どちら側でもね。

想像「だけ」での投稿はあまり参考にならないですね。

スレ主が、塾経営者が、当事者が真実を語らないのだから、外野の投稿は
全て想像のうえに成り立っているのを理解してますか？

そのうえで、塾経営者が弁護士の指南を受けているのは事実でしょう。

開業許可が不要なことも弁護士のアドバイスでしょうね。

>>887

>>872さんではありませんが、住居として使用しているのではなくて「店舗」として使用している訳ですよね。居住せずに営業するのは、当然アウトでしょう？

ケースが違い過ぎない？

>上記のような規約違反の行為によって、他の区分所有者に悪影響を及ぼし、区分所有者の共同の利益にも反すると言える場合には、、、共同の利益に反する行為の差止めを請求することができます。

あくまでも「区分所有者の共同の利益にも反すると言える場合」ですよね。
そして差止めを請求できるもの、共同の利益に反する行為（範囲）に限られます。

>>872 さんが一番分かっているのでしょう、もう書き込みができないようです。嘘の書き込みはしないようにしましょう。

>>891
誰の何が嘘なの？

このスレで良く根拠を示さずに、「嘘」とか誰が誰とか想像して書く方がおられますが、掲示板のマナー違反ですよ。誰かを批判したり、決めつけるのであれば、しっかりと理由を示さないと反感を買うだけだと思いますよ。

>>890

一審と二審で判決が分かれ。

>本件は上告，上告受理の申立がされているということです。

と言うことですから、まだ確定したわけではないですね。

＞892

真偽のための根拠は重要。
しかし、もしカドの立つ書き方をする場合であれば、絶対に根拠が必要。

>>890
このケースは、住居以外の用途に用いていると判断されたのではないでしょうか？恐らく店舗のケースと同様ではないでしょうか？

匿.名さん

かなりお詳しいようですが、>>890のリンク先のケースは、

http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?id=392

の事例に酷似しているように思います。

通常の居住生活で使っているリビングやダイニングをそのまま利用しておれば、このケースと違った判断がされるということはありませんでしょうか？

>>891
>872 の内容を嘘ということにしたいようですが、外野から見ると条文や根拠を示さないあなたの書込みの方が信ずるに値しません。
逆にあなたが主張したい内容にとって、不都合なのだろうなと思っています。

外野です。

あくまでも区分所有者の共同の利益に反するか否かが争点であり、用途、使用方法、使用状況などはそれを判断するための材料の１つに過ぎません。

>マンションの管理規約に、「専有部分を営業のために使用できない」「専有部分は住居としての利用に限定する」
>「専有部分を事務所に使用することはできない」と定めがある場合、
>このような管理規約の規定も、住居用マンションとしての生活環境の維持を図るため合理性が認められる

民法、区分所有法との整合性についての言及はありませんね。

>規約違反の行為によって、他の区分所有者に悪影響を及ぼし、区分所有者の共同の利益にも反すると言える場合には、
>管理組合（原告となるのは区分所有法上の「管理者」である管理組合の理事長個人）は、総会の決議を経た上で、
> 区分所有法５７条１項に基づき、共同の利益に反する行為の差止めを請求することができます。

区分所有者の共同の利益にも反するかどうかが差止請求が出来るかどうかの分かれ目のようです。
逆に、規約違反でも区分所有者の共同の利益にも反していなれけば請求は出来ないと言っていると読めます。

>>899さん

裁判と言うのは、毎回争点が訴訟提起側で絞られ、その争点について争われるものと思われますが、今回のケースで、もし管理組合側が訴訟提起をする場合、何を争点とすると想像されますでしょうか？具体的にご教授いただけましたら、皆さんの参考なるように思います。お手数ですが、何卒よろしくお願いいたします。

>903
塾経営者はそこに住んでいるのですから「生活の本拠」はあることになります。
従って争点は「住宅としての平穏さ」が損なわれているかとなるでしょう。

前スレhttps://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236の>61に
>当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、
>問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。
とあります。

また、スレ主自身が
>最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが．．．
と書かれていますが、この時点で騒音に関する苦情を相手の方や管理組合に申し出た形跡はありません。
スレ主自身、塾と知らなければ管理組合に苦情を申し出てはいないでしょう。

非常に情報が少ないのですが、これらのことから「住宅としての平穏さ」を損うほどの影響は及ぼして
いないと考えられます。

>>904　さん
ありがとうございました。大変よくわかりました。厚かましくもう少し、次の三点についてお教えいただきたいと思います。

1) 騒音だけですと、個人対個人の訴訟になるようなことが書かれていたようですが、この場合は、管理組合が規約違反を主張して訴訟を起こすことができるのでしょうか？

2) それと、前提はこのスレというか前スレで得られた情報を元にされているということで、よろしいでしょうか？スレ主さんあるいは管理組合が新たな証拠等を提出した場合は、もちろん変わるということですね？

3) さらに一点は、この掲示板のようなものが、塾経営者さんの弁護の資料・証拠として使うことは、今の裁判では可能なのでしょうか。

恐れ入りますが、私を含め多くの皆さんが、そういう点についても興味をもっておられると思います。お分かりになられる範囲で結構ですので、お教えいただけましたら幸いです。

＞811

過去の実例について

今回のようなケースの過去例について質問された、＞811以前で、

・このような裁判は過去にも多い。→Ａ

・裁判によって、信用業である塾に父兄が通わせなくなることから、塾側が裁判を避けるため、あまり例がない。→Ｂ

の異なる趣旨の記載がありました。


一方、＞811後、

・マンション側が不利のため、過去例があまりない。→Ｃ

の旨もあって、様々な意見があります。


裁判はケースバイケースで、＞811では②まで到達可能かもしれませんが、③まで達成できた事例があるのでしょうか？

信用第一の塾経営者にとっては、過程に関係なく、マンション生徒が来なくなれば意味がありません。



スレ主派ですが、過去の裁判結果は勿論、過去事例での塾生数変化を知ることは、非常に大切です。

＞906
塾生減れば、元も子もない。

>905

1)騒音と言っても、エントランスなどの共有部分で起きている問題であれば、当然ながら管理組合が対処する
　こととなります。例えばビアノの演奏音など音源が専有部分でも問題が共有部分や外部に及んでいれば
　管理組合が対処します。
　これに対して専有部分で起きている場合、基本的には管理組合が関知する問題ではありませんので、
　組合に相談しても「◯◯の音で困っている方いらっしゃいますので、気をつけましょう。」
　といったような文書を配布するだけと言うのが一般的です。
　利害関係からも管理組合が当事者として専有部分での騒音を問題にして訴訟を起こすことはないです。
　
2)新たな証拠、事実が出て来れは、当然ながら判断も変わってきます。

3)匿名掲示板が証拠になることはないと思います。
　スレ主や利害関係者が意図的に塾経営者の個人情報を晒したなどの事実があれば、そのことを問題として
　訴えることは可能ですが規約違反の話とは別問題です。

>>907
>塾生減れば、元も子もない。
訴訟されたことを生徒の親から尋ねられたら、
「区分所有法や管理規約で禁止されておらず、生徒が騒ぐ等の問題も起していないのに、難癖をつけられただけでなく挙句の果てに訴訟までされて困っているのです。何か問題があれば速やかに対処すると伝えているのですが、どうも１部の方が強硬で手詰まりなのです。」
とでも答えるかな。
もっとも親の理解が得られなくて生徒が減っても、副業の上に塾の運営のための固定費がほぼゼロに等しいのだから赤字になることはまず無いので、塾の経営に関する不安は無い。

まあ、塾側は訴訟されて敗訴が確定するまでは、何の問題も無く運営ができるというのが現実。
しかも潰れる恐れはほぼ無いので、塾側は振りかかる火の粉を払うことだけ注力すればOK。

万が一とはいえ敗訴が確定してから考えれば十分。生徒のことを考えれば即廃止ではなくて猶予期間が設けられるはずだから。

>>908さん

ありがとうございました。大変参考になりました。

＞906

裁判勝っても塾生減れば、塾経営者の立場では、裁判する意味なし。







実は、このスレの論点は、裁判の勝ち負けでなく、塾が裁判勝っても、塾生が集まるかどうか？

>>907
塾生の親はマンションで塾が行われていることは承知の上であり、既に一定の評価を行ったうえで塾生をマンションに通わせているのであるから、訴訟云々で大きな影響は受けないのではないかな？むしろ、自分の子供たちが塾で他の住民に迷惑をかけているなどと思っていないから、むしろ塾を応援するかもしれない。

でも、するかもしれないし、しないかもしれない。どうでもいいことだ。いずれにしろ、経営が黙認であろうと認められるようになれば、塾生の数は安定するだろうし、停止することで合意すれば、止めるだけの話。

なぜ、塾生の数の話を繰り返す持ち出すのか、理解に苦しむ。

論点は塾が規約違反かどうか、即ち裁判の勝ち負けです。

>>912
>このスレの論点は、裁判の勝ち負けでなく、塾が裁判勝っても、塾生が集まるかどうか？

でないことは、スレ主の説明（相談内容）で明らかだろう。前スレの説明を読んで、どうやってそんなくだらないことが論点になるか、到底理解できない。

塾生の数云々さんは、ひょっとして、単に話題をそらそうとしているのかな？

核心に近い議論が行われ、スレ主に不利な方向の投稿が多い時に限り、この輩は出現するようですね。

不自然ですね。

同じマンション内にその塾に通っている人はいないのだろうか？

裁判に勝ったとしてもマンション内では後ろ指さされない？

>>918
指されないでしょう。むしろ、スレ主さんの方が問題視されるのでは？

>>918
>裁判に勝ったとしてもマンション内では後ろ指さされない？
僕なら、まず塾に対しては「なるほど、マンションの平穏を乱さない程度の小規模な塾ならＯＫなんだ。」と思い、スレ主に対しては「十分受忍限度の範囲だったのに、わざわざ裁判までさせて無駄な時間と金を遣わせた神経質な人だな。関わる際は注意しなくては。」という感じかな。
問題視というよりは要注意人物といった方がしっくり来るかな。