マンションで塾を経営【その２】

>>399
>違反しているかどうかの判断は管理組合が行うべき

多数の暴力になりかねない意見だと思いますよ。多数決で何でも決まると言うのは大きな間違いです。

それに、上記のように、一般的に小規模な教室は認められるようですしね。

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>397
＞塾側が弁護士を介して、塾が行っている迷惑行為について説明を求めてきているが、
>それに対して明確な返答ができているようには見えないのが現状という状況もある。

ずいぶん塾側に都合のいい解釈ですね。

スレ主レスを普通に読めば、マンション側は、
まず総会で、理事会ではなく管理組合の判断として管理規約違反であることを確定させた上で、
裁判で塾の廃止を目指す、って方針で粛々と動いているだけですよ。

異議があるなら塾経営者も、総会と裁判所で言い分を主張できますからどうぞ存分に、というわけです。

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>398
394です。良い例ですね。その中で
>管理規約によって専有部分の用途が住居に限定されている場合、「事務所使用可」として賃貸することはもとより、
>自らが住み続けていても、その専有部分を自宅兼事務所として使用することは規約違反に該当する。各マンションの
>管理規約の参考となるよう国交省が作成する「マンション標準管理規約（単棟型）」にも、「区分所有者は、
>その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない（第12条）」ことが盛り込まれて
>おり、居住者の生活の基盤となるマンションにおいて、住居以外の使用は認めない方向だ。
とハッキリと言っていますよね。このスレの塾はこの状況下にあるものと思います。

また、黙認”してしまうと反社会的な行為や、犯罪に絡む事件が起こって初めて、慌てて対策を練ることになり失策だとも言っていますね。

事務所等を認めていくかどうかは管理組合が方針をきちんと決めればいいのです。ただし、「認める」場合は「認めるとのと明確な規則が必要」、ただこれだけのことです。その記事もそんな趣旨だし、「■専有部分の用途に関するルールを作成しよう」と書いてある。

だから、標準管理規約のままなら、その記事の通り塾は違反です。

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保育室側が敗訴になって事例ですが、
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199502.html
「住宅の保育室への転用事件」の判決部分では、「管理規約違反の行為がすべて一律に禁止されるのではなく」とあるようですね。

(１)マンションでは、相互に居住者の生活空間が接しており、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となりうる関係上、相互に我慢し合うということが必要であるが、一定の受忍限度を超える場合には法第６条第１項の「共同の利益」に反することとなる。

　したがって管理規約違反の行為がすべて一律に禁止されるのではなく、規約の趣旨、目的を集合住宅の居住者同士という観点から検討してその当否を判断すべきところ、本件規約は区分建物を住居以外に使用しないことによる良好な居住環境が損なわれることを禁じているものと理解される。

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>>402
塾側に迷惑行為が生じていること突きつけることができれば、総会に持ち込むまでもなく
もっと強く止めるように迫ることができるに、それをしないのはなぜ？

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これがもし本当の話で、下階が迷惑してるなら、塾運営に対する以下のような迷惑行為をすれば、終わり。
・生徒の親への現状の迷惑ペーパー配布
・生徒の親への悪い噂等の流布
・授業時間中の下からの突き上げ
等々

影響を及ぼす対象(子供)は素直で多数のため、楽です。
下階の人間は怪しい、ではなく、この塾は下階とはうまくいってないと気付かせるだけで十分。
(揚げ足取り好きのために念のため断っておくが、法に触れる行為は実行しないことが、最優先)



たたし、塾経営者を評価する者が多数存在する背景から、他のコメント同様、塾経営者自身が、ここへ投稿することはない。

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>400
広島のマンションの例を出されてもねぇ．．．

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>>403　さん
引用された部分ですが、別途国交省からコメントが出されていることは、ご存知ですよね？

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管理の主体は組合だが、組合の判断が常に正しいとはどこにも書かれていない。

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>>407
この手の問題は広島だけでなく、マンション管理士共通の認識のようですよ。

それが、財団法人マンション管理センター（国土交通省の外郭団体でしょう）の先の保育室の解説でも明記されています。
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199502.html

「例えば居住者が住居として使用するかたわら、塾や小規模な華、書道、英会話教室などを開く場合には、規模・人数、時間帯、周囲の環境等に照らし、平穏さが害されていなければ、なお用途制限に違反するとまではいえません。」

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406
このスレの目的は、迷惑がなくなることなので、406の方法で充分でしょ。
生徒や親等の関係者をうまく利用しなきゃ。

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>>407　さん
第２章　標準管理規約(単棟型)の主な解説-１
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
なども参考になるでしょうね。

国交省のコメントに沿っている訳ですが、

《コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

（解説）
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。

　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。

　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

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>>405
まあ、『もっと強く迫る』だけなら可能かもしれませんね。

でも、理事会名義でいくら強く迫っても、それが通じる保証なんてありません。
その塾経営者とは、拘束力のない形でいくら話し合っても無駄だと判断しているのであれば、
余計な手間と時間を省いて、たんたんと正攻法での解決を目指すのが正解です。

いたって簡単な話。

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>>411
迷惑があるとの前提ですね。でも、迷惑がなければどうなの？

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>>414
それを塾側の弁護士が問い合わせている訳で、その最中に営業妨害はまずいでしょうね。

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>410
その引用部分が裁判所の判決中の文言なら、意味があります。
でも、弁護士さんの意見にすぎませんからね。しかも18年前の。
その後に、その理屈で管理組合敗訴になった判決ってあるのですかね。

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>>417

判決の中で裁判長は、同じことを述べていませんか？
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裁判所は、原告の主張をほぼ全面的に認め、次のように判決しました。

(１)マンションでは、相互に居住者の生活空間が接しており、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となりうる関係上、相互に我慢し合うということが必要であるが、一定の受忍限度を超える場合には法第６条第１項の「共同の利益」に反することとなる。

　したがって管理規約違反の行為がすべて一律に禁止されるのではなく、規約の趣旨、目的を集合住宅の居住者同士という観点から検討してその当否を判断すべきところ、本件規約は区分建物を住居以外に使用しないことによる良好な居住環境が損なわれることを禁じているものと理解される。

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>>418
裁判長 --> 裁判官

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414
411ですが、迷惑だからこのスレッドがあるんですよね？

本末転倒。

目的達成のためには、資源(ここでは、生徒や両親)を合理的に活用すべし。
(勿論、皆さんのお好きな法令の遵守が最優先)

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