マンションで塾を経営【その２】

>>394
>管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合

って書いてある通りでしょう。本件は、管理規約や使用細則等に違反していないというのが、塾経営者さんの主張な訳ですから、まだ違反が確定したわけではなく、議論をしている訳です。

何に賛同されているのですか？「マンションの管理の適正化に関する指針」に賛同されているのであれば、同じ立場ですよ。

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「違反する行為があった」場合でしょ。

今回のケースは「違反する行為か否か」判断が確定していない場合ですよ。

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>>394
> 管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとることが重要である。

スレ主さんのマンションでは、スレ主さんの申し立てに基づいて検討した結果、理事会および管理会社は塾の運営は規約違反と判断した。そしてその判断に基づき塾を止めるように求めた。
ということで、理事会としては指針に従って必要な対応している考えている。

ただし、規約違反という判断そのものが適当であったか否かとは別。
塾側が弁護士を介して、塾が行っている迷惑行為について説明を求めてきているが、それに対して明確な返答ができているようには見えないのが現状という状況もある。
なにせ、12条には、営業行為全般が禁止というような内容は含まれていないので。

ここの外野の大方は、塾を運営というだけでは、12条の違反に該当せず、平穏を脅かすような問題が生じていない場合は、止めさせるのは簡単ではない。ということを書き込んでいる。

ということで、しっかりとした根拠も示さず、ただ同じことを繰り返すだけの384の主張にただ賛同しても何の効果も無い、どうせなら根拠を示せ。という反応が返ってきているだけ。

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>>394　さん
これなんかも参考になるでしょう。既出だとは思いますが・・・。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0060007112005/
第73回　住居専用マンションでの事務所使用許可の是非を問う

　就業形態の多様化やインターネットの普及により、独立起業して自宅を事務所使用する区分所有者が増えているように思う。また、特に繁華街やオフィス街に近い都心分譲マンションでは、「事務所使用可」として自宅を賃貸するケースも珍しくない。当初から事務所使用が認められていれば問題ないが、住居専用にもかかわらず勝手に事務所として貸し出すことは、ほかの区分所有者に悪影響を及ぼす可能性があり、トラブルにもつながる。そこで今回は、住居専用マンションでの事務所使用許可の是非を考えてみたい。

（中略）

　そうしたことから、今まで住居専用としていた管理組合では、事務所としての使用を解禁したがらない風潮が根強いが、一方で、やみくもに否定することは一部の組合員の利益を損ねることにもつながる。

　冒頭でも触れたように事務所使用のニーズは高まっており、たとえば自宅を仕事場とするＳＯＨＯで働きたいと考えたときに、自宅兼事務所が認められないと、その人の職を奪うことになりかねない。マンションライフは集団生活なのだから、多数意見を優先するのが筋とはいえ、少数意見を無視していいということではなく、誰にとっても「公平」でなければならない。

（中略）

　住居専用マンションで事務所使用が敬遠される最大の理由は、不特定者の出入りによる防犯面の不安や騒音の発生など、ほかの居住者の日常生活に悪影響を及ぼす心配だ。しかし裏を返せば、こうした懸念材料さえ解消されれば、用途を住居に限定する理由は存在しなくなる。今後、「ストック重視」の時代が本格化する中、社会資本の有効活用を考えれば、用途の多様化は必然の流れとなっていくだろう。

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>395-397
あなた方の主張は
「管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合」を無視するやり方。
違反しているかどうかの判断は管理組合が行うべきもの。この原則が守れなければ、管理組合が成り立たない。

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>>394さん
広島市のページも参考なるよ
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...

Ｑ 現在住んでいる住居専用マンションで、茶道、華道、語学などの教養教室を開こうとする場合、規約上どの程度まで可能でしょうか。

Ａ 標準管理規約 12 条には「専有部分の用途」として「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と規定してあります。

この条文に関する国のコメントは「住宅としての使用は、専ら居住者の本拠があるか否かによって判断する。その利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを必要とする。」としています。言い換えれば、「本人が現に住んでいて、その利用にあたっては、住まいとしての平穏さを保たなければならない。」ということになるでしょう。

本来、専有部分については、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」（区分所有法６条１項）をしない限り、各区分所有者が自由に使用することが原則です。しかし、標準管理規約では、全戸が居住用であることを想定しており、前述のような用途制限を明確にしているものです。

以上のようなことを勘案してご質問の内容を検討すると、問合せのような教養教室を行う場合、「少人数を対象とする場合には問題ないが、規模や人数によっては平穏さに問題があるとして認められないケースもあろう」ということになるでしょう。

このほか、主婦が行う一般的な内職や、インターネットを利用した個人のサイドビジネスなどは、「平穏さ」の観点に立ち、他の住戸に特に影響を与えるものでなければ、認められることになるでしょう。

ただ、入り口ドアに表示したり、外に面した窓ガラス部分などに表示をしたりすることは、「共同の利益に反する」行為として認められません。

いずれにしても、専有部分の使用にあたって判断に迷うようなことがあるなら、使用細則などに定めて置くのもよい方法でしょう。

回等者：広島県マンション管理士会

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>>399
>違反しているかどうかの判断は管理組合が行うべき

多数の暴力になりかねない意見だと思いますよ。多数決で何でも決まると言うのは大きな間違いです。

それに、上記のように、一般的に小規模な教室は認められるようですしね。

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>397
＞塾側が弁護士を介して、塾が行っている迷惑行為について説明を求めてきているが、
>それに対して明確な返答ができているようには見えないのが現状という状況もある。

ずいぶん塾側に都合のいい解釈ですね。

スレ主レスを普通に読めば、マンション側は、
まず総会で、理事会ではなく管理組合の判断として管理規約違反であることを確定させた上で、
裁判で塾の廃止を目指す、って方針で粛々と動いているだけですよ。

異議があるなら塾経営者も、総会と裁判所で言い分を主張できますからどうぞ存分に、というわけです。

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>398
394です。良い例ですね。その中で
>管理規約によって専有部分の用途が住居に限定されている場合、「事務所使用可」として賃貸することはもとより、
>自らが住み続けていても、その専有部分を自宅兼事務所として使用することは規約違反に該当する。各マンションの
>管理規約の参考となるよう国交省が作成する「マンション標準管理規約（単棟型）」にも、「区分所有者は、
>その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない（第12条）」ことが盛り込まれて
>おり、居住者の生活の基盤となるマンションにおいて、住居以外の使用は認めない方向だ。
とハッキリと言っていますよね。このスレの塾はこの状況下にあるものと思います。

また、黙認”してしまうと反社会的な行為や、犯罪に絡む事件が起こって初めて、慌てて対策を練ることになり失策だとも言っていますね。

事務所等を認めていくかどうかは管理組合が方針をきちんと決めればいいのです。ただし、「認める」場合は「認めるとのと明確な規則が必要」、ただこれだけのことです。その記事もそんな趣旨だし、「■専有部分の用途に関するルールを作成しよう」と書いてある。

だから、標準管理規約のままなら、その記事の通り塾は違反です。

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保育室側が敗訴になって事例ですが、
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199502.html
「住宅の保育室への転用事件」の判決部分では、「管理規約違反の行為がすべて一律に禁止されるのではなく」とあるようですね。

(１)マンションでは、相互に居住者の生活空間が接しており、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となりうる関係上、相互に我慢し合うということが必要であるが、一定の受忍限度を超える場合には法第６条第１項の「共同の利益」に反することとなる。

　したがって管理規約違反の行為がすべて一律に禁止されるのではなく、規約の趣旨、目的を集合住宅の居住者同士という観点から検討してその当否を判断すべきところ、本件規約は区分建物を住居以外に使用しないことによる良好な居住環境が損なわれることを禁じているものと理解される。

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>>402
塾側に迷惑行為が生じていること突きつけることができれば、総会に持ち込むまでもなく
もっと強く止めるように迫ることができるに、それをしないのはなぜ？

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これがもし本当の話で、下階が迷惑してるなら、塾運営に対する以下のような迷惑行為をすれば、終わり。
・生徒の親への現状の迷惑ペーパー配布
・生徒の親への悪い噂等の流布
・授業時間中の下からの突き上げ
等々

影響を及ぼす対象(子供)は素直で多数のため、楽です。
下階の人間は怪しい、ではなく、この塾は下階とはうまくいってないと気付かせるだけで十分。
(揚げ足取り好きのために念のため断っておくが、法に触れる行為は実行しないことが、最優先)



たたし、塾経営者を評価する者が多数存在する背景から、他のコメント同様、塾経営者自身が、ここへ投稿することはない。

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>400
広島のマンションの例を出されてもねぇ．．．

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>>403　さん
引用された部分ですが、別途国交省からコメントが出されていることは、ご存知ですよね？

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管理の主体は組合だが、組合の判断が常に正しいとはどこにも書かれていない。

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>>407
この手の問題は広島だけでなく、マンション管理士共通の認識のようですよ。

それが、財団法人マンション管理センター（国土交通省の外郭団体でしょう）の先の保育室の解説でも明記されています。
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199502.html

「例えば居住者が住居として使用するかたわら、塾や小規模な華、書道、英会話教室などを開く場合には、規模・人数、時間帯、周囲の環境等に照らし、平穏さが害されていなければ、なお用途制限に違反するとまではいえません。」

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406
このスレの目的は、迷惑がなくなることなので、406の方法で充分でしょ。
生徒や親等の関係者をうまく利用しなきゃ。

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>>407　さん
第２章　標準管理規約(単棟型)の主な解説-１
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
なども参考になるでしょうね。

国交省のコメントに沿っている訳ですが、

《コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

（解説）
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。

　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。

　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

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>>405
まあ、『もっと強く迫る』だけなら可能かもしれませんね。

でも、理事会名義でいくら強く迫っても、それが通じる保証なんてありません。
その塾経営者とは、拘束力のない形でいくら話し合っても無駄だと判断しているのであれば、
余計な手間と時間を省いて、たんたんと正攻法での解決を目指すのが正解です。

いたって簡単な話。

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>>411
迷惑があるとの前提ですね。でも、迷惑がなければどうなの？

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>>414
それを塾側の弁護士が問い合わせている訳で、その最中に営業妨害はまずいでしょうね。

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>410
その引用部分が裁判所の判決中の文言なら、意味があります。
でも、弁護士さんの意見にすぎませんからね。しかも18年前の。
その後に、その理屈で管理組合敗訴になった判決ってあるのですかね。

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>>417

判決の中で裁判長は、同じことを述べていませんか？
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199502.html

裁判所は、原告の主張をほぼ全面的に認め、次のように判決しました。

(１)マンションでは、相互に居住者の生活空間が接しており、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となりうる関係上、相互に我慢し合うということが必要であるが、一定の受忍限度を超える場合には法第６条第１項の「共同の利益」に反することとなる。

　したがって管理規約違反の行為がすべて一律に禁止されるのではなく、規約の趣旨、目的を集合住宅の居住者同士という観点から検討してその当否を判断すべきところ、本件規約は区分建物を住居以外に使用しないことによる良好な居住環境が損なわれることを禁じているものと理解される。

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>>418
裁判長 --> 裁判官

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414
411ですが、迷惑だからこのスレッドがあるんですよね？

本末転倒。

目的達成のためには、資源(ここでは、生徒や両親)を合理的に活用すべし。
(勿論、皆さんのお好きな法令の遵守が最優先)

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>>420
>迷惑だからこのスレッドがあるんですよね？

そうとも限らないでしょう？どのような迷惑がかかっているか、あるいは、「一定の受忍限度を超え」ているのか、具体的な記述はほとんどないに等しいですよ。だから塾側の弁護士さんはそこを質問しているわけでしょう？

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415
他人の文章よく読んで。
営業妨害なら、法を逸脱しちゃってるでしょ。

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>>422 さん

掲示板初心者なのはわかりますが、他の方に倣って、アンカーぐらい使ってよね。

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421
ご自身でも、
どのような迷惑がかかっているか
と421に書いてますよね。
換言すれば、受忍限度かどうか、レベルは不明だが、迷惑はかかっているわけです。

なぜこのスレッド立ててるの？
(受忍限度かどうか、法的に判断が下った後でなければ、迷惑との趣旨でこのサイトにスレッドが立てられないの？)

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423
こういう人には困ったものです。
他人の文章読んでないことの非を認めて謝らないならまだしも、揚げ足とりだけの目的で出現。
自分のしてる恥ずかしい行為が分かってるの？

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レベル不明、つまりレベル０も含まれるのでは？

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馬耳東風、馬の耳に念仏ってやつか。

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迷惑も何もスレ主個人の主観でしょう。客観的に迷惑の事実が確認されたわけではないから、迷惑と呼べるような事実はなかったという結末もある。

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ノイローゼ気味だと被害妄想何て言うこともあり得るから、やはり客観的に管理組合などが録音するなどして、検証する必要があるでしょうね。

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>>425
読み辛いからアドバイスしただけで、
>他人の文章読んでないことの非を認めて謝らない
何で、関係のない私があなたに謝らないといけないの？

あなた以外、一人しか投稿していない前提なのかな？

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迷惑とは、受忍限度を越えたと認定されて初めて使用可能な言葉ではありません。

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繰り返しになるけど、
2013-03-08 別の同じマンションの住民から、騒音問題など知らないとのレスがある

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？
　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

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>431
個人的に使うならね。
組合が規約違反の判断に使用するのであればそうはいかない。

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共同生活をする以上、お互い何らかの迷惑をかけあうということではないの？

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＞433
限定するために投稿する意味が不明。
まずそれまでの20レス程度しっかり読むこと。
また431が間違ってるわけ？

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塾生は入れ替わる。
本件は、生徒、父兄をうまく利用すれば、簡単に解決。

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それはそのとおり。

問題はその迷惑が最終的に法的手段を用いてでも排除すべきほどの迷惑かってこと。

スレ主擁護派（塾反対派）は有無を言わさず排除と言っているわけ。

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このスレッドは、

下階からの苦情が出ているどこにでもいる騒音主が、いざという時の自分の妥当性確認のために、上階をより厳しく設定したストーリー

等と考えられます。


これなら、

なぜ塾経営者がレスするの？

といった矛盾がなくなります。

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>437は>413宛です。

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失礼。>437は>431宛です。（再訂正）

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>435
限定するために投稿する意味が不明。
まずそれまでの20レス程度しっかり読むこと。
また431が間違ってるわけ？

しっかり読んでますよ。何様？

>431の文章が抽象的すぎて正しいとも間違っているとも言えないから補足したまで。

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子供が何人集まってくんのか知らないが、基本勉強しに来ているんでしょ。
そんなにドタバタとうるさいもんなの。
ノイローゼになるほどうるさいって普通に有り得ないでし。

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サラ金も労働契約も違法な契約は無効です。
金利は決められた上限があります。
賃金も最低賃金があります。

管理規約も違法であれば無効です。
たとえば、自治会や町内会に加入するという管理規約は、個人の判断で加入するという法律に違反し区分所有者の加入を強制しているため無効です。

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>>443
ですね。
理事会や総会で決議しても正しく有効であるとは限りません。

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