マンションで塾を経営【その２】

業界誌の日経ケンプラッツの記事
賢い管理組合運営
「住居専用マンション。託児所として使用している区分所有者がいるのだが…」
2008/06/13
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080609/522735/

Q.当マンションは住居専用使用となっていますが、2年前からある区分所有者が託児所として使用し始め、管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません。 不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたりで、具体的な苦情が出ています。 どうしたらよいでしょうか。

A.ご質問者のマンションでは大変お困りのことと思います。専有部分だからといって、区分所有者が他人の迷惑も顧みず、好き勝手に使用していいものではありません。まず、管理規約上の「住居専用」の定義について考えてみましょう。

国土交通省が公表しているマンション標準管理規約12条は「専有部分の用途」を規定しています。同条関係のコメントは、住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者の相互に大きな影響を与えることから、「専ら居住者の生活の本拠があるかどうか否かによって判断する。従って、利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」としています。

このことからすると、ご質問者がお住まいのマンションの管理規約がマンション標準管理規約に準拠しているならば、「託児所」としての使用で「平穏さが保てるかどうか」が、管理規約に反しているかを判断する基準となることがわかります。

法律的側面からも考えてみましょう。

区分所有法6条1項には、「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」とあります。

では、住居専用マンションの使用方法として「共同の利益に反する行為」となるのは具体的に何を指すと考えればよいでしょうか。この判断はそう簡単ではありません。

例えば、周辺に大きな音を継続的に響かせるピアノ教室や不特定多数の子どもたちが出入りする進学教室などは、規模や人数、授業の時間帯などによって該当するケースがあると言われている一方、少人数を対象とする華道や書道などの伝授は問題ないとも言われています。

このように、何がよくて何が悪いかを一律に定義付けることは難しいとされています。

ですから、問題となる行為については、個々のマンションが判断して、規約や使用細則の中でその基準を定めておくことがよいでしょう。

では、本件のケースである「託児所による営業行為から生じる不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたり」の具体的な被害が、共同の利益に反するかどうかについて考えてみましょう。

赤ちゃんの泣き声と一口に言っても、居住者間で“お互いさま”の精神で譲り合える受忍限度内にあるものと、営業行為で使用される「託児所」から頻繁に聞こえてくる状態は異なります。

複数の泣き声が廊下に響いて玄関扉を閉めても聞こえてくるとか、母親たちが子どもを預ける時間帯には子どもがドアをたたいたり泣いたりする音が絶えず聞こえてくるとか、ピアノ音に合わせて足踏みする振動や騒音に悩まされて大きなストレスを感じているとか、そうした状態がご質問の言葉の背景にあるとすれば、共同の利益に反しているかいなかの重要な判断事項となります。

また、不特定多数の人がマンション内に出入りすることは、マンションの安全確保の観点からも問題とすべき事項です。

以上のような事項について、管理規約上の「平穏さ」を保てない状態か、区分所有法上の「共同の利益に反する行為」になっていないか──の2点を管理組合が確認し、違法性について総合的に判断することになります。

被害を受けている区分所有者からの申し出を受けて管理組合の理事会が違法性ありと判断した場合は、改善策を相談するために、託児所を運営している区分所有者に対して、定例または臨時の理事会へ出席するように求めることになります。まずは話し合いの場を設けて、双方の言い分を話し合うことが大切です。

ご質問には、すでに「管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません」とありますが、託児所を運営している区分所有者宅に理事が出向いて口頭で忠告した程度かもしれません。その場合は、もう一度書面で理事会への出席を申し出てはいかがでしょうか。それでも区分所有者が無視するようであれば、そのときは、次の展開に入ることになります。

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>>22
> 問題の塾のHPに今アクセスすると、
> 指定されたページがみつかりませんでした。

そんなことは無いです。
ホームページは、こちらにお引越ししました。
http://www2.○○○○○○○.ne.jp/ksnk/
は、普通にアクセスできますよ。
※すみません、１部伏字にさせていただきました。

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学習塾経営者はブログで他人が著作権を有する歌詞を頻繁に掲載してる。
前後の文脈から見ても引用の範囲を逸脱してる。
経営者の他人の権利への配慮のなさ、自分さえ良ければ構わないという身勝手さがよく分かる具体例なので、マンション管理側としてはコピーを保管すると良いですよ。

管理組合頑張って。
平穏な生活を取り戻されることをお祈り致します。
たった一人の不届き者のために、他の住人達が我慢しなければいけないなんて、おかしいです。

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>>25
野次馬ですが、「児童福祉法違反」や「著作権法違反」が問題ならば、個人的に通報すれば良いでしょう。論点・争点ずれまくってないかな？

もともと平穏なものをかき混ぜていない？他の住人達は、「児童福祉法違反」や「著作権法違反」で何も生活の平穏を乱されていないように思うが・・・。

弁護士さんも苦労しそうだね・・・。

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>>26
裁判なんてそんなもんだよ。
裁判官の心証に与える影響が期待できるなら、有効かつ必要な手段です。

どうせ、塾経営者側も、

「私も子供を持つお母さんとして頑張ってるんです！生活厳しいんです！！！」

みたいな論点ずれまくった主張してくるに決まってるんだから、
管理組合側もそれなりの準備が必要。

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>>27
>裁判なんてそんなもんだよ。
>裁判官の心証に与える影響が期待できるなら、有効かつ必要な手段です。
おいおい、弁護士なしで裁判するつもりですか？

争点に関係のないことを法廷で主張したって意味ないって、理解できない？

本当にスレ主擁護派の弁護士さんって苦労しそうですね。

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管理規約に違反する塾の不当営業を継続。
コンプライアンスを平気で無視。
酷い開き直りだね。

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>>10
>例の塾の経営者が、直接塾に苦情を言いに来た者がここのスレ主かどうか確かめたいんじゃない？
それ図星なんじゃない？
場当たり的な必死さが滲み出ている。
例えばこれ。

>>5
>>あなたは塾経営者？
>塾経営者さんは、今の時間忙しいのでは？
他人の想像の範囲か？これ？
>文面からして、塾経営者さんではないとすぐわかりそうなものだけれど。
何故分かるのか解らない（笑）不自然そのもの。

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>29
違反してないんだけど、、、

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>>31
>違反してないんだけど、、、
どうせデマカセでしょ。
以下の管理規約に違反してないという論拠示せるの？
それとも管理規約が下記と異なるの？
悔しかったら示してご覧。

管理規約第１２条：その専有部分を専ら住宅として使用するものとして他の用途に供してはならない。
使用細則第１条（１）：各住戸は住居以外の用に供してはならないこと。

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理事会から管理規約違反と判断され、営業停止を通告された今、
管理規約に違反しているが、法に触れたとの判断はまだ下ってないと言うだけの言い逃れに過ぎない。

理事会を始めとする他の管理組合員が納得するような論拠待ってます。

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他人の喧嘩ほど面白いものはないです。どうなるか見まもって見ましょうね。

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既出で嫌と言うほど規約違反でない旨のレスが上がってるけど、無視ですか？

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神経質なクレーマーと正当な抗議の見極めが寛容ですね。

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法に触れた？
裁判の争点は規約違反か否かですよ。
組合側の主張が認められなければ、即ち規約違反ではないということです。

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まじめにコメントさせてもらうと、この塾は移転すべきです。

トピ主さんの説明によると、塾経営者には息子さん娘さんがいるとのこと。
管理組合から警告を受けるような状況において、頑なに拒否してここまで大騒ぎすると、イジメという形でお子さんにしっぺ返しがありますよ。万一、塾側が裁判に勝てたとしてもお子さんの心が壊れてしまったら、それは人生において取り返しのつかない大失敗ですし、親としてやってはいけない愚かな行為です。

塾経営者の方、今回お子さんがイジメを受けることになったら、その原因はアタナですよ。
周りの責任ではありません。
親から見たら法律論なんてどうでもいいことです。まず、お子さんをきちんと守って下さい。
それに、社会の中でルールを守って生活するということを、親がきちんと示して下さい。
住居専用のマンションを選んだのは、お子さんではないでしょ。
お子さんを被害者にしないで下さい。

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>>38
> 塾経営者の方、今回お子さんがイジメを受けることになったら、その原因はアタナですよ。
> 周りの責任ではありません。

このような考え方を持つ輩がいるからイジメが蔓延る。
イジメは理由の如何によらずイジメる人間に責任がある。

どこがまじめなコメントなのか良く考えなさい。

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>39
あなたは親じゃないですね？
私は自分の子供にイジメの恐れがあったら、全力で取り除きますよ。
少なくとも自分のつまらんプライドでこどもを犠牲にすることなんてしません。
「イジメる人間に責任がある」。大変ごもっともです。否定はしません。

でも子育てはそもそも論よりも結果が重要です。いくら立派な教育方針を示そうが、こどもの人生を台無しにしたのならば、それは親の大失敗です。そういう意味で私は本当にまじめにコメントしたのですけどね。

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>>40
39です。私も二人の子供を持つ親ですから、イジメに関しては常に注意を払っています。

それだからこそ、あなたがそのような意図だとしても、「イジメ」を引き合いに出すことは妥当で
はないと考えます。
イジメられないためには、塾の経営を止めましょう。という論調は、ずれちゃいませんか？一種の
脅しとすら聞こえます。

もし、塾の経営者がもともと規約違反だと認識しているにもかかわらず、塾を開講しているので
あれば、その子供の価値観も推して知るべしで、その将来を他人が案ずる必要はありません。
そうではなく規約に抵触しないという認識なのであれば、理不尽な要求（経営者から見ると）に
屈することなく主張する姿勢も子供に対して見せるひとつの姿という考え方もあります。

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その程度の低次元な嫌がらせの類から逃げるのではなく、屈しない強さを教えたらいい。

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>41
>「イジメ」を引き合いに出すことは妥当ではない
そうですか？
私は単にあなたの子供を心配しているだけですけど。

>論調はずれちゃいませんか
さぁどうでしょう。私にとってはどちらでもよいことです。
私は子供を心配した立場での意見を申し述べただけですから。

>一種の脅し
脅しねぇ．．．．（呆）

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まあ、外野が言う分には構わないでしょ。
マンション関係者が言ったら脅しと取られても仕方ありませんね。
そこまで追い詰められたかと。

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>>43
> 私は単にあなたの子供を心配しているだけですけど。

　誰に言っているのか良く分かりませんが、少なくても私の子供はあなたに
心配していただく必要はまったくありませんので、要らぬお節介です。

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>45
おやっ、「脅し」と言う言葉が出たからてっきり本人かと勘違いしてしまいました。
「要らぬお節介」という割にはずいぶんと突っかかってくるのですね。

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「イジメ」などと不適切な話を持ち出すことが気に食わないだけ。

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普通のマンションで普通じゃやらない事をやってたら、そこのマンションに同じ学校の子供がいたら、学校で話題にはあがるよ。ピアノ弾いてる部屋の子供がイジメにあってた話は聞いたことがあるよ。

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>>46
>おやっ、「脅し」と言う言葉が出たからてっきり本人かと勘違いしてしまいました。
私も同様に受け止めました
>「要らぬお節介」という割にはずいぶんと突っかかってくるのですね。
まぁ、当の本人だからじゃないですか？
管理規約の抵触と同様に本人が違うと言い張ってるうちは、シラを切り通せると思っているんですよ。
面の皮が厚いというか恥知らずというのか。

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>>31
>違反してないんだけど、、、
思った通りデマカセでしたね。
案の定、以下の管理規約に違反してないという論拠はなに一つ示せずなかった。

管理規約第１２条：その専有部分を専ら住宅として使用するものとして他の用途に供してはならない。
使用細則第１条（１）：各住戸は住居以外の用に供してはならないこと。

しかも、犬 の 遠 吠 えよろしく論拠なき因縁書いてそのまま逃亡。
卑怯な人だ。恥ずかしいという概念ないのかね？
だから、管理規約に違反したまま塾の営業ができるんでしょうが。

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31ではないが、
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf
を読めば、現時点までの情報だけでは規約違反と断定できる段階ではないことが分かる。
もっとも、規約を守っているとも言えないのだがね。

はっきり言って情報不足。

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>50のような煽りは何を言っても無駄、放置しましょう。

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>>43
イジメの懸念を指摘したことが脅しになるなら、

「為替の仕組みが分かってないのに、レバ最大でFXをするのは危険ですよ。」
「飲酒して自転車に乗るのは、危ないから止めた方がいいですよ。」
「感電の恐れがあるから、電線の近くで凧あげしない方がいいですよ。」

って感じの忠告も、片っ端から脅し認定されるんでしょうね。

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上記は何れも、損させるぞ、怪我させるぞ、といったニュアンスはないが、虐めの場合は、言うことを聞かないと虐めるぞ、といったニュアンスが感じられる。

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規約違反厳罰派の人が警察官ならば、深夜全く交通量のない道路で信号無視をした歩行者を検挙するんだろうね。面白い人たちだ。

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マンションの規約で同棲を禁じたら同棲してはいけない？

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仮に、マンションの規約で、5人以上の家族以外のものを専有部分に入れてはいけないとできるのだろうか？

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>>56
>>57

なかなかトリッキーな案をお出しになりますね。
あまり現実的ではないでしょうが、いずれも規約に盛り込めれば、規約上はだめということになり得ます。
ただ、規約違反とされた側が裁判に持ち込んだ場合に、管理組合が勝てるかどうかはかなり怪しい。

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まあ、お金を稼いじゃダメなら、賃貸に出すことも出来ないからね。

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>>59
実際は、分譲マンションでは、賃貸が一番問題「要因」になりそうですよね。管理組合の規約なんて、あまり気にしないだろうから。

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>>60
現実はその通りです。
分譲マンションに賃貸で入っている方には、「規約なぞ眼中に無し」の振る舞いをされる方が
ある一定割合で居られます。そのような方々は、共用施設の使い方も乱雑という傾向があります。
何せ、住みづらくなったら「引っ越せばOK」という考えを持っておられるので、始末が悪いこと
この上なしです。

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>>61
スレ主さんの周りの住戸は、いずれ皆賃貸に出されたりしてね。

ある意味因果応報だったりして。

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>>58
規約厳守派の方はどうなの？

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>>55
普通は実害がなければ容認ですよね。
塾にどんな実害があるんでしょうね。

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>>55
普通は実害がなければ容認ですよね。
塾にどんな実害があるんでしょうね。

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あれ？だぶった？？？

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反対派はすっかり旗色が悪いね

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>>62
> ある意味因果応報だったりして。

それは気の毒すぎる。
神経質なスレ主さんが、本当にノイローゼになってしまう。

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>>72
はいはい、違反であることを前提とした自論は良く分かったよ。

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>72
頑張れ！虐め肯定派！！

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>72
自分の物差しが絶対だと思っていて、尚且つ事実を客観的かつ冷静に見れてない。残念。

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裁判の結果が出るまでは、言わば容疑者であり、犯罪者ではない。　
こんな低レベルな理屈すら分からない人間がいるから、冤罪で社会的に抹殺される人が後を絶たない。

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72さん、すばらしい！
>親の罪が子供に伝承する。
まさにその通りだと思います。

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>80
だから、裁判で規約違反との判断が下りない限り規約違反じゃないんだよ。そんな単純なこといい加減理解しなよ。規約違反の疑いが掛けられただけ。

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持論で凝り固まった方々は、客観的な判断が出来なくなっていると思われ。

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「なぜ、異議申し立てができない」かって？
それは塾の経営者本人に言ってよ。
（自分が本人だったらとっくにしてるさ。）

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客観的事実を述べただけ詭弁はね。わ笑化してくれる。

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【訂正】

客観的事実を述べただけで詭弁とはね。笑かしてくれる。

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>>84
> 管理組合理事会の判断が正。

どうして、こうなるかな。そもそもこれが間違っている。
区分所有者が理事に委譲している権限の中に「管理規約の解釈」を委ねているかね。
理事に委ねているのは、管理組合の業務（事務）の執行に過ぎないから、この判断を正とする根拠が無い。

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組合の唯一の意思決定機関は総会。
その総会すらスレ主の話だと３ヶ月後。
理事会も緊急性のある事案とは考えていない節がある。

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>>88
なにかの容疑で逮捕された容疑者が警官に

「俺がやったことを違法か合法か判断するのはお前じゃない！」

って言ってるのと同じだな。

そりゃ最終的に判断する権利を持ってるのは警察じゃないけど、だからといってその状況で、

「そういえばそうですね。どうもすみませんでした。」

って言って、容疑者を開放するわけもない。

「はいはい分かった分かった。とりあえず逮捕送検させてもらうから、
　言いたいことがあったら好きなだけ検事なり弁護士なり裁判官に言え」

って返して終了。

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逮捕すらされていないんだけどな。
逮捕状は出ていない。せいぜい、任意同行を求められてはいるだけ。
当然、拒否するのことは出来る。
以上、終了。

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感情的になりすぎてるぞ。
学習塾経営者は当事者だから仕方ないけど、第三者は冷静にな。

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>>93
総会まで、手の内は明かさないんでは？

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>95
警官が一般市民から通報を受けて、当該宅に「あなたが※※していると通報があったのですが、詳しくお話を伺いたいので同行願えますか？」と言っているに過ぎない。
で、当該弁護士を通して「連行したいなら逮捕状を持って来い。」と言い返されている状況。
逮捕状は３ヶ月後に請求予定。請求が認められるかは不透明。
（逮捕状って、警察自身が発行するものじゃないよ。知ってる？）

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>97
あくまでも、規約違反者に対してでしょう。
規約違反者かどうか確定していないのだら、その条文は適用されないのでは？

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>>99
あんたの例はおかしいよ。
国家権力により逮捕される犯罪行為と、
マンション内の管理規則違反（学校で言えば校則違反）を同列に議論している。
今回のことをたとえれば、学校長から「あんたは停学です」といわれて、その停学処分はおかしいってふじこっている状態だよ。

総会でこてんぱんにやられた時に、どうやってふじこるかを考えた方がよいのでは？
凄い晒し者になるからね。

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総会には当然ながら弁護士を同伴ですよ。

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>103
ほう、いつ塾で教えている現場を押さえたんだ？

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>>102
お金を支払って勉強を教えて貰いに通っている学生と学校の関係は例えとして適当ではないね。

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>103
総会は、いわば家族会議のようなもの。
理事会側の意思により第三者の同席を認めないことは当然のこと。
そんな所に弁護士を呼んで発言させてごらん。総会がめちゃくちゃになるよ。

株主総会だって、ＰＴＡ総会だって、会社の取締役会だって、基本的には当事者のみでやる。
弁護士が出たいと言っても普通は認められない。

逮捕された人に弁護士を付ける当然の権利があるのとは違うよ。

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108だけど、104宛てのレスでした

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どうも、このスレ主さんと擁護派さん、二人とも感情的になってますね。

規約というのは、目的があって定められている訳だから、その目的に沿って運用されなければいけなと言うのが、一般論で、これは塾擁護するしないに関わらず、法の精神ではありませんか？で、裁判では、住民の受忍限度内かどうかが判断されるから、その判断をみないと、差止が必要なほど、規約に反しているかどうかはわからないってことでしょう。

で、規約違反を主張していながら、著作権法や、塾経営者の方のプライバシーに関わることをかかれたりしてますが、小学生もでも「そんなの関係ねー」ってなってしまう訳ですよ。

で、

>>98
>負　け　犬　（笑）

とか書かれた時点で、その言葉は自分に返ってきますよ。議論する資格がないと思います。掲示板で議論されるのならば、そういう態度はおやめになった方が良いでしょう。

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認める認めないは自由だか、当事者が出席するしないも自由。弁明の機会を与えなければ、手続き上の瑕疵にあたるよ。残念ながら、認めざるを得ないね。

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決定打なくムキになっているスレ主擁護派。

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>>111
マンションの郵便受けにチラシを入れて逮捕された事件で、無罪になった事例があったが、不当逮捕っていうのもよくあるからね。逮捕自体が誤っている可能性も考えた方が良い。

今回ケースはグレーゾーンなので、「逮捕」する必要はないかもしれないから、理事会や総会でしっかり議論した方がよいのではないかな？

「逮捕」するには、それなりの被害証明が必要だが、子供を数人持つ家庭と同じ程度ならば、他の組合員にも受忍限度ないと判断される可能性は大でしょう。

だから、まだ「逮捕」には全然至っていない段階だと野次馬的には思うな。

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>>115
ネットの検索機能を使いましょう。でも、最後まで読んでしっかり理解しましょうね。

http://www.gojin.co.jp/faq/03/faq_03_12.htm

Q.総会で管理規約違反による駐車場使用の差止め請求（議題）をするそうです。私にも釈明したい点は山ほどあります。弁護士に代理として出席してもらうか、できれば同伴で出席したいのですが…。

A.一般的に区分所有者は自分の代理人を誰にするかを自由にきめられる権利をもっています。

しかし、集団意思決定の必要などから、規約で「代理人の範囲を組合員が法人のときはその構成員、個人のときはその組合員と同居する者か、三親等以内の血族又は配偶者とする」などと定めても許されると考えられています（合理的な範囲であれば）。

さて問いのケースですが、弁護士であっても前述のような代理人の制限がある場合は代理人とは認められないこととなります。

次に代理という形ではなく、本人に加えて弁護士も出席して総会へ出席して意見を述べるというのは原則として許されません。但し、次のように同伴者の出席が認められる場合があります。

その1つは、管理規約の中に「組合員のほか理事会が必要と認めた者は総会に出席することができる」という条文があり、あらかじめ理事会の許可を得ている場合です。もう1つは、理事長（総会議長）の許可を得る場合です。理事長自身が集会の主催者として「弁護士を同伴させたとしても議場が特に混乱することもなく、必要性がある」と判断した場合は、たとえ管理規約に右のような条文がなくとも出席が認められます（弁護士以外でも身体障害者の場合の介添人や、外国人の場合の通訳なども同様に、補助者としての同伴が認められます）。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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>>115
>上手く行こうとも行かずとも、親子共々世間から白い目で見られる事は必至。

この考え方は間違っていませんか？

なんでこう議論の本質と関係のないものを交えるのでしょうかね？

苛め体質ですよ。

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>>115
>世間から

ではなくて、スレ主と同調派だけからでしょう？前提おかしくない？

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どうも、スレ主擁護派（塾反対派）は正当な権利の行使を自分勝手のルール無用の行いと捉える傾向が有りますね。

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>>118
116を最後まで読んでしっかり理解しましょうね。

115の参考のために、弁護士の同席に関して引用したまでで、115に対して、何の批判もコメントも入れていませんが・・・。

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>>120
その通りですね。規約以前に、住居として利用する限り。専有部分には所有者の一定の権利があることが理解できていないようですね。

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