〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。
現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。
続きをどうぞ！
前スレ
マンションで塾を経営
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/
[スレ作成日時]2013-03-26 07:08:26
さらには、
裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断している
だそうだ。
だから現時点ですでに、理事会と管理会社から、
『比較衡量して判断』した結果として、規約違反だって言われてる状態だろ？
その判断が不当だというのなら、総会でそう主張するしかない。
総会で認められなければ、裁判でそう主張するしかない。
悩むまでもない簡単な話だ。
言を左右して総会・裁判を避けようとしても無駄。
塾経営者が自発的に非を認めない限り、裁判は不可避。
自分が正しいと思うなら、裁判すれば勝てるってことなんだから、
裁判の日まで堂々としてればいい。
スレ主と理事会は「独自の判断による規約違反だ」だと通告するしかできないのが、現時点での状況。
これ以上の強硬手段に出るためには、裁判をして勝つ必要がある。確実に勝てるのであれば、まだ良いが
そうとも限らないから、なかなか踏み切れないでしょうね。
ということで、白黒付くまでは続けられるので、塾側から裁判を起こす必要は全くなし。
法なんてそんなものだよ。
>住民の不利益
どこをどうみても、スレ主の記述に「住民の不利益」が具体的に記載されていないでしょう。単なる騒音だと、組合員全体の問題でなくなるしね。騒音は解決できるだろうし。
百歩譲っても、エレベータの電気代を若干負担しろくらいではないの？管理組合に言えるのは。
そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。
問題の本質は営業行為ではなくて、多人数の出入りに起因する騒がしさや、共有部の使用頻度。
静かに移動させる（引率を義務付ける）、受益に応じた管理の増額といったあたりで和解を勧告されるんでは？
塾経営者が経営を継続できそうに思うが、一応騒音などの対策を徹底し、出入りが頻繁になったり騒がしくならないよう配慮は必要だろうね。既に近隣住民との関係は悪くなっているので、今のタイミングでは難しいだろうが、営業が続けられるになった際には、迷惑をかけない旨の誓約と、一応の挨拶を周りにしておくべきだろうね。
>>213
何が言いたいのかよくわからないが、
>弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。
って、これこそ希望的観測って奴でしょう。まあ、余程仕事に困った弁護士でなければ、負けるとわかっている裁判は、受けないでしょう。ましてや、元々勝っても成功報酬もない案件だからね。負ける裁判だからって、標準以上の報酬を請求できるわけでもないし、顧問弁護士契約でもしてなければ、この案件は無理ですよ。「もう少し詳しくお話を聞いても良いですが、有料相談になります」ってことで終わりだと思うよ。
まあ受けたとしても、初めから勝ち目がないのであれば、顧客満足のために、組合やスレ主の言うがままの、争点でもない児童福祉や著作権に関してHPを傍証として提出して、やっぱり駄目でしたで、終わってしまうのではないかな？「裁判長に和解を勧告されたから、和解でどうでしょうか」って、ところでしょうね。
>支払いが滞ったり請求に難癖つけられたり
どんな支払いや請求があるの？こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。
>管理組合が訴訟をあきらめてくれるといいですね
まともな管理組合ならば訴訟なんてしないだろう。どう見たって勝てないからね。
裁判にしてくれた方が面白いとここの傍観者は皆思っているよ。
でも、理事は気の毒とも思っているだろうね。
>211
そうですね。私の意見無しというのは不親切ですが、どうせ揚げ足を取られるかと思って書かなかったのです。
この判例では、複合マンションの住宅部分で治療院を開いている者を、判決でハッキリと「管理規則違反」と認めています（←ここがポイント）。でも、管理組合が住宅部分を事務所として使用している大多数の用途違反（←住宅用29戸中24戸が事務所として使用）に警告すら出してこなかった状況下で、被告の治療院のみを使用禁止にするのは権利の乱用である、と認めたものです。ですから、この判決を参考にすると、塾側だって「管理規則違反だけど権利の乱用だから営業OK」という判決を得られますよ、と言いたかったのです。もちろん他に住居外使用者が多数いるならば．．という前提が必要ですけどね。
>213
業界に詳しいですね。さすが！
私も213さんと同意見です。
確かに、その人から依頼を受けると負けそうだし、負けたら費用支払いをごねそうだし．．
補足だけど、
営業を認めた例が１つでもできると、あとのケースへの対応が難しくなり、それが進むと210の様になる恐れがある。
だから管理組合としては最初の対応が一番重要。
専門家なら管理組合にそのようにアドバイスするよ。
>222
ああっごめんなさい。私、遠方にすんでいるのでそのマンションのことは何も知りません。ただ法律的な議論が好きなだけです。213の話を受けて業界における一般論を話しただけですので、塾経営者に当てはめたわけでも何でもありません。
>223
なるほど。そのマンションには他に用途違反をしている住人はいないということですね。それじゃ権利の濫用による抗弁は使えませんね。
>224
>専門家さんのアドバイスでは、とことん裁判まで持ち込めというように感じますが、
私はただの匿名人間です。匿名人物の意見として受け取って下さい。
勘違い野郎の意見として受け取っても結構です（解釈は自由）。
>万が一裁判で負けたり、和解して営業を続けることになったならば、どうなる、
実質的に営業可能のマンションになることを覚悟するだけですね。
１度ＯＫになればもう禁止できないと思いますよ。
>とことん裁判まで持ち込め
ほんとはね、こんなことで裁判したって無駄なだけです。本来ならば議論する必要の無いことに総会参加者全員が巻き込まれて時間をさかれ、理事も余計な労力を取られる。そういう意味では塾経営者はマンションの他の住人に大きな迷惑をかけています。今回の話は法律に抵触するという話で無く、マンション内部の管理規則に抵触するだけですから、組合員が良く話し合って、そのマンションの将来をどのようにしたいのかを議論して、好ましい結論を導く方が現実的だと思います。
>組合員が良く話し合って、そのマンションの将来をどのようにしたいのかを議論して、
>好ましい結論を導く方が現実的だと思います。
それは現実ではなく、ただの理想。
話し合って解決するのが理想でも、話し合って解決できる保証なんてない。
このマンションの管理組合のとりうる現実的な選択肢は、
・いつまでも並行線の話合いをつづける（時間稼ぎに応じてるだけ）
・諦めて放置する（塾を認めたも同然）
・総会で塾経営が規約違反であることを確認し、塾の廃止を求める。
塾経営者が応じない場合は、使用禁止を求める裁判を起こす。（勝てば、塾を廃止できる）
の３つであり、うち２つは不戦敗と同じだから残る選択肢は３番目しかない。
>>237
ありがとうございます。
> まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。
> 騒がない、授業中は窓開けない、駐輪場は外来へ、迎えの車を路駐させない、看板を出さない（景観） など
このあたりは至極もっともな守るべき項目ですね。自転車や車のことは、塾生だけではなくて、
一般の居住者への来訪者も守るべき項目ですし。
ようするに、これらの条件を満たすことによって、今回のテーマとなっている第12条の主旨が
守られているわけですね。
>なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
>このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
>もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
>出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
>ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。
常識的にリビング等に机を並べて教えられる人数の足音が問題になるとは思えません。
もし問題となるなら１Ｆ以外はホームパーティも禁止ですね。
繰り返しになるが、外野だが、塾にゲリラも政府軍もないと思うよ。その昔から、塾と言うのは少人数の人を集めて自分の知識なり考えを伝授するものだから、そんなに大げさなものではないでしょう。まあ、人数と収入にもよるだろうが、生徒が集まるか集まらないかわからない時点で、マンションに開業届をするなんていう事例は稀有じゃあないの？そういう規約や補則がなければね。
>>240
>> まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
>なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
>このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
>もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
>出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
>ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。
余談ですが、１Fでない場所で塾を開校し、騒音問題になった塾仲間を知っています。
防音対策でマットなどを二重に敷いたりして、いろいろな対応したそうですが、騒音問題が解決せず
結局そのマンションでの開講を断念しました。
現在その方は塾のスタイルを”訪問型の個別指導・少人数指導”に変えて運営しています。
擁護するとかしないではなく、みなさんは冷静にこのスレを見ていると思います。
そして、当該学習塾が居住者の生活の本拠であるために必要な平穏さを損なう（または
損なうおそれがある）かどうかがポイントであることを理解しているでしょう。
少なくともマンションの一室で事業を営むからには、何かしらの制約があるかもしれない
と考え、いろいろ調べるのが一般的です。
当然、塾経営者も調べたのでしょう。管理規約違反とはならない（平穏さを損なわない）と
判断した。
これに対して、理事会は管理規約違反である（平穏さを損なう、または損なうおそれがある）と
判断した。
このように、塾経営者と理事会に見解の相違がある以上、最終的には裁判によって決着を付ける
しか方法はないと思います。
>どうかがポイントであることを理解しているでしょう
傍観者の多くは理解しているようですが、スレ主とその擁護派はまず理解していないでしょう。でも、規約違反一点ばりの割には、何かにつけ、規約違反以外のことを書いたり、塾経営者のイメージダウンを図っているように、傍観者の私には思え、スレ主派の方の投稿の多くで趣旨が一貫していないように見受けられます。
それと、理事会がどれだけ理解しているかも、スレ主のわかりにくい説明だけでは不明でしょう。
傍観者としては、裁判するのはあまり賢明ではないと思いながら、「判決」が出て、一定の方針が決まることを楽しみにしています。
上記の方々のコメントを読んでいると、反社会的に感じられます。
マンションで起業するならば周辺への配慮は必要ない。
苦情にはノイローゼと言い放てば解決という流れになっています。
このスレッドの読者の中には、安易に起業するために住宅専用マンションを購入したり賃貸したりするでしょう。
現実に生徒がマンションに出入りをし（セキュリティの問題）、騒ぐことも
十分考えられる状況下において、
複数の居住者から、理事会に具体的な苦情が寄せられた場合、
塾経営者が、それでも管理規約違反とはならない（平穏さを損なわない）と
言い切れる合理的な説明ができるのか疑問に思っています。
>>267
> 「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」
これは、スレ主の主観による表現であって、塾側がこのままの表現を使っているの
ではありません。
塾には弁護士が付いているのだから、
「管理規約のその条項は塾を禁止したものではない。塾が他の住民の迷惑になって
いるという点があるのであれば、明示してください。」
あたりだと思うよ。
スレ主は明らかに感情的になっていて、主観による表記が多いのでそのあたりは
考慮して捉えるべき。
もっとも、もしかしたら生活の平穏を乱しているかもしれないのですが、今までの
情報ではその判断は付きません。あしからず。
>スレのタイトルがちょっと修正されてるね。
このスレは良識のない人が立てたようで、前スレタイを継承していなかったから当然でしょう。このスレの説明が正しくないようで、未だに混乱を招く元になっているようね。まあ、前スレのスレ主のスレタイ説明をまとめろって方が無理かもしれないが・・・。
暇に任せて、これまでの投稿や同じマンションの他の住民の投稿をまとめてみました。ただし、スレ主さんの投稿・テキストは掲示板管理者により部分的に削除されているので、現状でわかる範囲です。
2012-12-18 スレ主さん
【スレタイ説明】
1)スレ主は、五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住んでいる
2)マンションの管理規約違反についての相談
3)近隣住戸で少なくとも一年半前から平日と土曜日、個人塾を経営している
4)区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてた
5)受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めた
6)塾の経営をやめるつもりはなく、ドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がし、かなりうるさい（スレ主感想）
7)管理規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないか
2012-12-20 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした
9)塾経営者は「自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談する」と言ったとのこと（伝聞）
10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（伝聞）こと
11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主感想）
2013-02-19 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
12)（スレ主によると）理事会の総意に基づき、理事会は学習塾の経営者に対し、2013年1月に「第一種住宅地域であり、マンション管理規約違反のため、一ヶ月以内にマンション内での塾経営をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる」と塾経営者に文書で通知したが、塾の経営は継続されている
13)今後は、法的な手続きに移行する見通し
14)腹立たしい（スレ主感想）
2013-03-07 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
15)塾経営者の弁護士から理事会に対し「周辺住民への迷惑について具体的な内容」の問合せ文書が発送される
2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
16)問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事がない（他の住民の所感）
17)数ヶ月前にかなり精緻を極めた抗議資料がこの住民宅に投函されており、恐らくほぼ全戸に投函された（他の住民の推測）
18)理事会の議事録で学習塾についての報告を見たり、当該マンションに居住する他の住民から騒音問題を聞いた事は一度もない（他の住民の情報）
2013-03-26 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
19)まだ裁判になっていない
20)総会を三ヶ月後に開く予定
となるようです。過不足があれば適宜指摘、補ってください。
厳格に禁止するにせよ、基準を設けて容認するにせよ、現行規約のままでは解釈でどうにでもなる、つまりグレーゾーンであるというのが管理会社の見解でしょう。 第12条の解釈は標準管理規約コメントのとおり。
理事会および管理会社の見解は、規約違反なので、塾側にはその旨を通知し、止めるように伝えている。
しかし、塾側の弁護士は規約違反に該当するとしたら、他の居住者への迷惑行為等が確認される必要が
あるとの見解で対立し、膠着状態。
過去の事例や国交省のコメントから見た限りでは、塾の経営というだけでは規約違反とは判断できない、
住居としての平穏が保たれているか否かが重要な判断材料というのが、このスレの中立派の大方の意見。
また提示された事例から見る限りでは、現規約のままでも塾の経営は可能とも読み取れるので、管理会社
の見解も必ずしも正しいとは言い切れないことが明らか。
さあどうなるか。
この手の交渉をするときに陥ってはいけないワナ
不合理な理屈を持ち出す人は、相手が何かを言ったらとにかく反論する。１回言ったら２回反論する。
同じことを何度も何度も繰り返す。もう１０００回でも２０００回でも、できる限り何度でも。
それだけ何回も繰り返すと、その意見が正しいかのような錯覚に陥る人が出てくる。
また、いやになって投げやりになってしまう人がいる。それが狙い。
今回の279,280もセットだね。いつも２回ずつ時間差で出てくると思うのは気のせいだろうか。
この手のスレを読むときに陥ってはいけないワナ
問題の本質とは関係のない
脱税、児童福祉法違反、著作権法違反、イジメ、白い目で見る
ゲリラ塾、↑この人がスレを荒らしている塾経営の方ですね
似たような性格の旦那なんだろね。むしろ、一緒にヒートアップしてんじゃないの
反社会的
などのイメージダウンを企てる印象操作によって、錯覚を起こして判断を惑わされ
てはならない。
生徒の自転車ってどうしてるんだろうね。
１階がコンビニなのだとしたら、歩道に放置？
それとも、管理組合の通告をスルーして来客用駐輪場を占有？
あと、ふつう塾なら、夏期講習とか冬期講習みたいなのもあるよね。
平日なら授業は放課後～夜しかないだろうけど、
土曜や長期休暇中は午前中からワイワイガヤガヤされたりして。
くだんのブログが本当にこの塾のものかは確かめようがないが、
・新春恒例の百人一首大会を開いた
・豪華景品をたくさん用意して楽しかった
みたいな記述も。
きっと、カルタ取りの元気な声が響いたことでしょう。
あと、
「子どもたちが眠そうにしているときは、小さな教室では不必要なぐらいの大声を出す」
という趣旨の記述もあるね。
ああ、スレ主さんお気の毒に。
>管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない
この件の場合、既に経営をしていますから、規約を改正したからって、塾経営者に不利な規約に修正しても、その効力を遡及できないっていうのは、法律解釈の常識だと思いますよ。
おそらくこの部分の表現は、スレ主さんの恣意的な解釈が含まれているのではないかな？
>>283
当方、某大規模高層マンションに住んでいます。隣人とエレベータに乗り合わせる機会も少ないのですが、乗り合わせた際に隣人は某大学の教授のようで、「毎週のようにゼミの生徒が来るので、ご迷惑をかけていませんか」と尋ねられれたことがありますが、全然気になったことがないので、その旨を伝えたことがりました。
一方、上階の住民は、子供がいるらしく、結構走り回る音が気になり、その旨、もう少し配慮をするようお願いしたら、その後転居されたようです。
何が言いたいかということ、経営をしていようがしていまいが、騒音に関しては、誰にでも受忍限度というのはあるから、それを超えておれば、経営とは別に問題ということでしょう。もちろん経営のために恒常的に騒音をだしているのであれば、論外ですが。
一方、住居専用であっても、自宅住居を住居として使う限り、会社の所在地として登記したり、そこで利益を生じる行為をしたからといって、禁止されるべきものではないというのは、概ね合意されていると思ます。
こんなとこで議論しなくても、訴えたら終わりでしょ。
それを回避するために、塾経営者が、何とか他人の揚げ足とって
理解不能な内容や国語の話をしてるだけ。
それにしても、
下階が立ち上げたスレッド内で、上階がボコボコにされる、、、
ここで可哀そうなくらいに反論してるのは、投稿時間帯等からしても、
本当に上階の塾経営者なのだろうか？
他人の立ち上げたスレッド内で、必至に奮闘する意味が全く理解できない。
あなたにここで付き合ってくれる人がいて、よかったですね。
出るところに出たらおしまい。
288
私も似たような意見です。
ここで尻尾らしきものが見えれば、下階の動きによっては、上階は退去させられ塾経営が不可能になります。
ここで上階が必死になって対抗することに、かなりの違和感を感じてました。
292
二年はかかるって、長期化を訴えてるけど、この反応は、やっぱ出られたらマスイことの裏返し。
別に五年かかろうが、重要な話ではない。
＊＊＊の遠吠えで、急に裁判長期化の話なんてしちゃだめだよ。
288
確かに、ここで反論されて、ダメだしされる塾経営者にはメリットがございません。
果たして、何が本質（真実）なのでしょうか？
（296の方が第三者の場合、失礼になっていましますが）296等も、関係するお方が、元の議論を続けさせようとしているように見えてきました。
疑り深い人たちですね。スレ主さん派というのは？
私は湾岸超高層住民ですよ。内廊下の騒音フリーの。ただのマンコミ愛好者です。匿名掲示板で投稿者が誰か推測し始めるって、愚の骨頂ですよ。
このスレでの議論の結果など、生活や裁判の結果に何の影響も及ぼさないよ。
どうせスレ主以外は、外野なんだから、思う存分それぞれの意見を堂々と戦わせれば良い。
下手な勘ぐり等は不要です。
>>299
ですが、
裁判までに半年から1年、裁判期間が1年って、普通ではないですか？だって、そんなに総会屋理事会は頻繁に開けないからね。理事会も一任されるわけには行かんでしょう。反対する住民がおれば。証拠の提出何て言うのも、騒音を録音したり、エレベータを使っての出入りの様子をビデオ録画したりするのでしょうが・・・。子供たちの顔は出せないからビデオ編集も必要かな？考えるだけでおぞましいね。
裁判が始まってしまえば、月1回弁護士と裁判官が準備書面と答弁書等を交わして応答があるだけでしょうか、それが長ければ1年かかりますよ。はやければ半年かな。
まあ、頑張ってとことんやってください。結果が楽しみですね。
302
その通りで、今更だが、国語力から塾講師でないことは明白。
事実でないとバレてる中、どうしてもまだ続けたいのが、299、300。
ちなみに、裁判は半年もかからないんじゃない。
305
相変わらず揚げ足とりしかできない。
レスも超早い。
どこが塾講師？
生徒いないでしょ。
あまりにもレベル低いため説明してあげますが、ここの例では、
・レス早い
の事実から、
・塾講師の可能性低
と書いてるだけ。
同様に、これまでから、みなさんが嘘と言ってるだけ。
誰一人として、
・塾講師でないことが確定した
とは記載なし。
国語力なしも、また露呈してるね。
まず、冷静になってね。
塾擁護派が多いので、何かスレを荒らしている人が一人いるような雰囲気ですね。
>>275
一部前スレへのリンクが誤っていましたので、もう一度まとめをかねて貼りなおしておきますね。
暇に任せて、これまでの投稿や同じマンションの他の住民の投稿をまとめてみました。ただし、スレ主さんの投稿・テキストは掲示板管理者により部分的に削除されているので、現状でわかる範囲です。
2012-12-18 スレ主さん
【スレタイ説明】
1)スレ主は、五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住んでいる
2)マンションの管理規約違反についての相談
3)近隣住戸で少なくとも一年半前から平日と土曜日、個人塾を経営している
4)区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてた
5)受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めた
6)塾の経営をやめるつもりはなく、ドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がし、かなりうるさい（スレ主感想）
7)管理規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないか
2012-12-20 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした
9)塾経営者は「自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談する」と言ったとのこと（伝聞）
10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（伝聞）こと
11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主感想）
2013-02-19 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
12)（スレ主によると）理事会の総意に基づき、理事会は学習塾の経営者に対し、2013年1月に「第一種住宅地域であり、マンション管理規約違反のため、一ヶ月以内にマンション内での塾経営をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる」と塾経営者に文書で通知したが、塾の経営は継続されている
13)今後は、法的な手続きに移行する見通し
14)腹立たしい（スレ主感想）
2013-03-07 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
15)塾経営者の弁護士から理事会に対し「周辺住民への迷惑について具体的な内容」の問合せ文書が発送される
2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
16)問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事がない（他の住民の所感）
17)数ヶ月前にかなり精緻を極めた抗議資料がこの住民宅に投函されており、恐らくほぼ全戸に投函された（他の住民の推測）
18)理事会の議事録で学習塾についての報告を見たり、当該マンションに居住する他の住民から騒音問題を聞いた事は一度もない（他の住民の情報）
2013-03-26 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
19)まだ裁判になっていない
20)総会を三ヶ月後に開く予定
となるようです。過不足があれば適宜指摘、補ってください。
スレ主さんは、
> 11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主感想）
と言っていた訳で、これに対し、塾側は、どういう迷惑をかけているか、
> 15)塾経営者の弁護士から理事会に対し「周辺住民への迷惑について具体的な内容」の問合せ文書が発送される
問い合わせている訳だから、極めて妥当な対応ではないでしょうか？問題点を指摘してあげれば、それを改善する姿勢を示している訳で、スレ主の希望している「皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活」についての対話の第一歩と思われます。何も問題なさそうですよね。
都内住民です。
マンションの住人が塾経営者に感じている迷惑の内容は、今まで投稿された中では以下の2点くらいかな。
ドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がして、かなりうるさい。
セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重い。
>>322
>管理組合へ問い合わせをするのに弁護士
他の住民
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
によると、事前にマンション中に「精緻」な資料を配られて、いきなり理事会から通告があれば、弁護士を雇うのは正当な権利だと思いますが、なぜ「単なるだだっ子」になるのか、全く理解できません。そういう根拠のない「悪意」を感じさせられる表現が多いのは、問題ではありませんか？既に、偏見があるということだと思います。
>ルール違反を指摘されたら、それがルール違反に当たらないことを反論するのが普通です。
何のルールにどうように違反しているか確認したうえで反論するのが普通だと思います。
「どうように違反しているか」か説明出来ない（しない）組合側の対応に問題があると思います。
「弁護士」という言葉に惑わされているのは寧ろあなたです。
322です。スレ主応援派です。
すみません。319さんが塾派の意見と勘違いしてコメントしてしまいました。
>何のルールにどうように違反しているか確認したうえで反論するのが普通だと思います。
管理規則はきちんと文書になっていますよね。弁護士ならその条文と実情を照らして、塾側の意見が正しいか管理組合側の意見が正しいかの法的なアドバイスをしてくれます。その部分を言わずに、塾派が「質問しているから対応が正しいだろ！」と言っていたかのように勘違いしてしましました。すみません謝ります。
１ヶ月以内の停止を求められたら、規則違反に該当しないという理由と、停止要求に従いませんという結論の回答書を送るのが法的に正しい対応だと思います。、また、その段階で早々と弁護士を入れるというのは、管理組合に対する「訴訟を受けるぞ」という強い意思表示とも取られるます。だからこの対応は不思議だなーと、ずっと思っていたのです。
>>329
> １ヶ月以内の停止を求められたら、規則違反に該当しないという理由と、
> 停止要求に従いませんという結論の回答書を送るのが法的に正しい対応
> だと思います。、また、その段階で早々と弁護士を入れるというのは、
> 管理組合に対する「訴訟を受けるぞ」という強い意思表示とも取られる
> ます。だからこの対応は不思議だなーと、ずっと思っていたのです。
理事会および管理会社の見解として、「規約違反だから１ヶ月以内の停止
を求める」と言われたら、法的にはどうなのかを弁護士に相談をするのは
ごく普通の対応と思われます。僕でも多分そうします。その結果として
弁護士から「具体的な迷惑が生じていなければ問題は無いので、どのよう
な迷惑が生じているか確認しましょうか。」と言われればお願いすること
でしょう。
もし、一人の区分所有者の見解として反論したとしても、過去のレスに
あったように
一人の区分所有者の見解よりも理事会の見解の見解の方が強い
などという考え方を持つ方が居て受け入れてもらえない可能性があります。
まあ、日本は弁護士を入れることを大事と考える傾向にありますが、素人
が下手に交渉するよりも妥当な結果になることも多いので、費用を惜しま
ないで頼んだ方が良いです。
塾の先生でないことが判明した今日夕方ぐらいから、急激に書き込み増えてますね。
万が一スレッドが真実なら、今は書き込みしてない塾の先生は、
もうみんな静かにしてくれ
と、ヒヤヒやしてますよ。
329です。混乱させて申し訳ありません。
弁護士に相談することを否定しているのではありません。
むしろ相談する人の方が多いでしょう。ただ、相談の結果として「最初から弁護士に管理組合への対応をお願いしますか？」との疑問を持っているのです。
弁護士からの質問だと、その返答は弁護士宛になります。そうすると弁護士費用が高くなります（交渉扱いだから。但し、依頼の仕方は自由です）。それに質問って、問題を先送りしているだけです。弁護士から質問すれば管理組合が降参するような状況ならともかく、今回は管理組合から「規則の通り。不満なら総会で主張して下さい」であっさり終わりますよ。しかも管理規則も国交省の標準のものらしいので。
難しい問題ならばいきなり弁護士を入れるのが正しいでしょう。でもね、この手の問題はシンプルなんです。
そのマンションの実情をきちんと確認できれば、大体の方向は読めますよ。裁判になってどうなるかも読めると思います。
シンプルな状況ならば弁護士を入れれば勝てるという問題ではないのです。
だから塾側の対応が凄く不思議なんです。負け戦をいどんでどうするのかと？
このスレッドでは、基本的に
・塾派
→作り話と分かっいて便乗。
・下階派
→ガセと知らず、真面目に回答。
仮に皆さんが塾経営者の立場なら、ほころびが出るリスクがある中、こんな所で反論しますか？
あまりにも不自然であり、結局、
スレ主=下階=上階=塾経営者
でしょう。
>>341
スレ主さん不在でスレが続くことはよくあることですし、スレ主さんは、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
前スレの最後部、本来なら新スレを立てて発言すべき1000を超えたところでも投稿されているので、皆さんで勝手に議論しても、特に問題ないのではないかと思います。
>>318は、>>327さんに指摘いただきましたように、コピペのミスで他の住民投稿の前スレへのリンクが誤っていましたので、もう一度まとめをかねて貼りなおしておきます。マルチ投稿になり恐縮です。
これまでの投稿や同じマンションの他の住民の投稿をまとめてみました。ただし、スレ主さんの投稿・テキストは掲示板管理者により部分的に削除されているので、現状でわかる範囲です。
2012-12-18 スレ主さん
【スレタイ説明】
1)スレ主さんは、五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住んでいる
2)マンションの管理規約違反についての相談
3)近隣住戸で少なくとも一年半前から平日と土曜日、個人塾を経営している
4)区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてた
5)理事会で議題となり、管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたが、塾の経営をやめるつもりはない （スレ主伝聞）
6)ドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がし、かなりうるさい（スレ主感想）
7)管理規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないか （スレ主の相談内容）
2012-12-20 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした
9)塾経営者は「自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談する」と言ったとのこと（伝聞）
10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（伝聞）
11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主感想）
2013-02-19 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
12)（スレ主さんによると）理事会の総意に基づき、理事会は学習塾の経営者に対し、2013年1月に「第一種住宅地域であり、マンション管理規約違反のため、一ヶ月以内にマンション内での塾経営をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる」と塾経営者に文書で通知したが、塾の経営は継続されている
13)今後は、法的な手続きに移行する見通し
14)腹立たしい（スレ主感想）
2013-03-07 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
15)塾経営者の弁護士から理事会に対し「周辺住民への迷惑について具体的な内容」の問合せ文書が発送される
2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61
16)問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事がない（この住民の所感）
17)数ヶ月前にかなり精緻を極めた抗議資料がこの住民宅に投函されており、恐らくほぼ全戸に投函された（この住民の経験と推測）
18)理事会の議事録で学習塾についての報告を見たり、当該マンションに居住する他の住民から騒音問題を聞いた事は一度もない（この住民の経験）
2013-03-26 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
19)まだ裁判になっていない
20)総会を三ヶ月後に開く予定
となるようです。過不足があれば適宜指摘、補ってください。
＞これまでの投稿や同じマンションの他の住民の投稿をまとめてみました。
＞ただし、スレ主さんの投稿・テキストは掲示板管理者により部分的に削除されているので、現状でわかる範囲です。
全部残ってれば、後から参加した馬鹿が作り話とか言い出す余地はなかっただろう。
あなたが塾経営者の立場に立ってごらん。
突っ込まれまくりでエンドレスのこんな所で、真面目に反論しますか？
塾経営者のフリしてる人は、塾を続けることより、この板の継続が何より重要なのは明らか。
12条に違反しているか否かが原点なのだが、
スレ主および理事会は、違反しているという見解で通知
塾およびその弁護士は、違反していないという見解、迷惑行為等が生じているならば明示して欲しいという文書を提出
スレ主擁護は、「専ら」という表記を完全に住宅以外は全面禁止という解釈で”塾は禁止”と主張。塾以外の営業に関しては名言を避けている。
中立派等々は、国土交通省のコメントや過去の事例から、塾の営業というだけでは禁止は困難。平穏さが乱れていれば、それは問題だが現在までにそれは確認できていないので規約を守っているとまでは断言できていない。
虚偽という意見も有るが、スレの初期段階では塾の実名等も書き込まれており、その時点の参加者はスレ主の書込みに矛盾があるとは感じていない模様。
平行線だろうね。
重説は売主と買主の間、つまりデベと区分所有者が交わすものではあって、組合と区分所有者の関係には効力はありません。規約に直接記述されていないことは守らなくて良いということもありません。良く知らない人が尤もらしいことを言うもんじゃないよ。
12条に、専用部であっても一切の営業行為（塾、物販、SOHO、在宅勤務等々）を禁ずる
とでも書かれていれば、誰が考えても結論は一つなのだろうが、実際にはそこまでは書かれていないので
規約の主旨への理解（解釈）によって、判断が分かれるのは当然だろうね。
ただ
> 一区分所有者の主張と組合の主張に優劣も上下もない
が正しく
> その裁判が起きるまで管理組合理事会の判断が正です
は間違い。
和解できなければ、どちらが正なのかは、裁判等によって決する。
次のようなケースはどう考えられますか？
A) 住居専用住戸に居住し、ボランティアで無料でマンション内外の子供を一名教えるのは規約違反？
B) 住居専用住戸に居住し、ボランティアで無料でマンション内外の子供を十名一度に教え、多少騒がしいのは規約違反？
C) 住居専用住戸に居住し、出張で他のマンションで子供を有料で教えるのは規約違反？
D)住居専用住戸に居住し、同じマンション内のお子さん一人を有料で教えるのは規約違反？
E)住居専用住戸に居住し、マンション外のお子さん一人を有料で教えるのは規約違反？
F)住居専用住戸に居住し、マンション外のお子さん二人を有料で教えるのは規約違反？
どうですか？すべての場合を規約に盛り込む訳にはいかないのだから、規約の目的に反しているかどうかで、規約を運用すべきだというのが、一般的な論調になっていると思いますが。
スレ主さん本人が昨年12月20日に投稿していたように
「違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う」
と言うのが、重要だと思います。
>>363
> こういった質問には、誰一人答えられず、レスを増やして過去へ追いやろうとする。
外野にしてみれば、どうでも良いことだし、答える立場にないという認識。
どうしても見解をというのであれば、
そもそもこのスレは、塾反対派のスレ主が立ち上げたもので、塾側が立ち上げたもの
ではない。このスレでどのような議論が交わされようとも、運営に対して影響が生じて
いることもない。下手に発言しても面白おかしく扱われるだけだから傍観を決め込んで
いる。この話が虚偽ではないかという発言もなされているので、このまま虚偽として
扱われればそれはそれでOK。
といったところでしょうかね。
スレ主にとってみれば
中立派や塾擁護派の存在は、「まあそういう考えもあるだろうな」と思えるだろうけど
> やはり皆さん、ホラとご存知の上で、遊んでおられるのですね。
は、悲しいだろうね。
サラ金の高金利の契約が無効っていうケースもあるよね。あるいは、労働契約でもそうだが、契約に合意しても、契約そのもの（の一部）が無効なんてことは良くある話。そもそも住戸を住戸して使用する限り、営業してはいけないなんてことは、どこにも規定がないだろう。
法的根拠が無しに等しく、過去の事例等でも否定されているに等しいのに
> よって、現時点においては対象マンションの管理組合理事会の判断が正なのです。
何度も繰り返し呪文のように唱えるだけって、手詰まり感が如実だな。
しっかりと法的な根拠や事例などが提示されれば少しは説得力があるかもしれないが
ゲームじゃないので呪文を唱えても事態は何も変わらない。
>391
賛同者が一人いると示したのだけど。
以下、マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示より抜粋）
マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合。
管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものである。集会は、管理組合の最高意思決定機関である。
管理規約は、マンション管理の最高自治規範である。
管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとることが重要である。
マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけでなく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意する必要がある。
－－－－－
このような前提で成り立っているのがマンションです。賃貸アパートの住人なら別にこんなこと気にしなくてもいいけど、マンション住人にとって上記は重要なことです。
>>394
> 管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとることが重要である。
スレ主さんのマンションでは、スレ主さんの申し立てに基づいて検討した結果、理事会および管理会社は塾の運営は規約違反と判断した。そしてその判断に基づき塾を止めるように求めた。
ということで、理事会としては指針に従って必要な対応している考えている。
ただし、規約違反という判断そのものが適当であったか否かとは別。
塾側が弁護士を介して、塾が行っている迷惑行為について説明を求めてきているが、それに対して明確な返答ができているようには見えないのが現状という状況もある。
なにせ、12条には、営業行為全般が禁止というような内容は含まれていないので。
ここの外野の大方は、塾を運営というだけでは、12条の違反に該当せず、平穏を脅かすような問題が生じていない場合は、止めさせるのは簡単ではない。ということを書き込んでいる。
ということで、しっかりとした根拠も示さず、ただ同じことを繰り返すだけの384の主張にただ賛同しても何の効果も無い、どうせなら根拠を示せ。という反応が返ってきているだけ。
>>394 さん
これなんかも参考になるでしょう。既出だとは思いますが・・・。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0060007112005/
第73回 住居専用マンションでの事務所使用許可の是非を問う
就業形態の多様化やインターネットの普及により、独立起業して自宅を事務所使用する区分所有者が増えているように思う。また、特に繁華街やオフィス街に近い都心分譲マンションでは、「事務所使用可」として自宅を賃貸するケースも珍しくない。当初から事務所使用が認められていれば問題ないが、住居専用にもかかわらず勝手に事務所として貸し出すことは、ほかの区分所有者に悪影響を及ぼす可能性があり、トラブルにもつながる。そこで今回は、住居専用マンションでの事務所使用許可の是非を考えてみたい。
（中略）
そうしたことから、今まで住居専用としていた管理組合では、事務所としての使用を解禁したがらない風潮が根強いが、一方で、やみくもに否定することは一部の組合員の利益を損ねることにもつながる。
冒頭でも触れたように事務所使用のニーズは高まっており、たとえば自宅を仕事場とするＳＯＨＯで働きたいと考えたときに、自宅兼事務所が認められないと、その人の職を奪うことになりかねない。マンションライフは集団生活なのだから、多数意見を優先するのが筋とはいえ、少数意見を無視していいということではなく、誰にとっても「公平」でなければならない。
（中略）
住居専用マンションで事務所使用が敬遠される最大の理由は、不特定者の出入りによる防犯面の不安や騒音の発生など、ほかの居住者の日常生活に悪影響を及ぼす心配だ。しかし裏を返せば、こうした懸念材料さえ解消されれば、用途を住居に限定する理由は存在しなくなる。今後、「ストック重視」の時代が本格化する中、社会資本の有効活用を考えれば、用途の多様化は必然の流れとなっていくだろう。
>>394さん
広島市のページも参考なるよ
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
Ｑ 現在住んでいる住居専用マンションで、茶道、華道、語学などの教養教室を開こうとする場合、規約上どの程度まで可能でしょうか。
Ａ 標準管理規約 12 条には「専有部分の用途」として「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と規定してあります。
この条文に関する国のコメントは「住宅としての使用は、専ら居住者の本拠があるか否かによって判断する。その利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを必要とする。」としています。言い換えれば、「本人が現に住んでいて、その利用にあたっては、住まいとしての平穏さを保たなければならない。」ということになるでしょう。
本来、専有部分については、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」（区分所有法６条１項）をしない限り、各区分所有者が自由に使用することが原則です。しかし、標準管理規約では、全戸が居住用であることを想定しており、前述のような用途制限を明確にしているものです。
以上のようなことを勘案してご質問の内容を検討すると、問合せのような教養教室を行う場合、「少人数を対象とする場合には問題ないが、規模や人数によっては平穏さに問題があるとして認められないケースもあろう」ということになるでしょう。
このほか、主婦が行う一般的な内職や、インターネットを利用した個人のサイドビジネスなどは、「平穏さ」の観点に立ち、他の住戸に特に影響を与えるものでなければ、認められることになるでしょう。
ただ、入り口ドアに表示したり、外に面した窓ガラス部分などに表示をしたりすることは、「共同の利益に反する」行為として認められません。
いずれにしても、専有部分の使用にあたって判断に迷うようなことがあるなら、使用細則などに定めて置くのもよい方法でしょう。
回等者：広島県マンション管理士会
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台～9100万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9690万円～1億5890万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
59.17m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
