マンションで塾を経営【その２】

>>99
あんたの例はおかしいよ。
国家権力により逮捕される犯罪行為と、
マンション内の管理規則違反（学校で言えば校則違反）を同列に議論している。
今回のことをたとえれば、学校長から「あんたは停学です」といわれて、その停学処分はおかしいってふじこっている状態だよ。

総会でこてんぱんにやられた時に、どうやってふじこるかを考えた方がよいのでは？
凄い晒し者になるからね。

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総会には当然ながら弁護士を同伴ですよ。

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>103
ほう、いつ塾で教えている現場を押さえたんだ？

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>>102
お金を支払って勉強を教えて貰いに通っている学生と学校の関係は例えとして適当ではないね。

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>103
総会は、いわば家族会議のようなもの。
理事会側の意思により第三者の同席を認めないことは当然のこと。
そんな所に弁護士を呼んで発言させてごらん。総会がめちゃくちゃになるよ。

株主総会だって、ＰＴＡ総会だって、会社の取締役会だって、基本的には当事者のみでやる。
弁護士が出たいと言っても普通は認められない。

逮捕された人に弁護士を付ける当然の権利があるのとは違うよ。

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108だけど、104宛てのレスでした

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どうも、このスレ主さんと擁護派さん、二人とも感情的になってますね。

規約というのは、目的があって定められている訳だから、その目的に沿って運用されなければいけなと言うのが、一般論で、これは塾擁護するしないに関わらず、法の精神ではありませんか？で、裁判では、住民の受忍限度内かどうかが判断されるから、その判断をみないと、差止が必要なほど、規約に反しているかどうかはわからないってことでしょう。

で、規約違反を主張していながら、著作権法や、塾経営者の方のプライバシーに関わることをかかれたりしてますが、小学生もでも「そんなの関係ねー」ってなってしまう訳ですよ。

で、

>>98
>負　け　犬　（笑）

とか書かれた時点で、その言葉は自分に返ってきますよ。議論する資格がないと思います。掲示板で議論されるのならば、そういう態度はおやめになった方が良いでしょう。

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認める認めないは自由だか、当事者が出席するしないも自由。弁明の機会を与えなければ、手続き上の瑕疵にあたるよ。残念ながら、認めざるを得ないね。

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決定打なくムキになっているスレ主擁護派。

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>>111
マンションの郵便受けにチラシを入れて逮捕された事件で、無罪になった事例があったが、不当逮捕っていうのもよくあるからね。逮捕自体が誤っている可能性も考えた方が良い。

今回ケースはグレーゾーンなので、「逮捕」する必要はないかもしれないから、理事会や総会でしっかり議論した方がよいのではないかな？

「逮捕」するには、それなりの被害証明が必要だが、子供を数人持つ家庭と同じ程度ならば、他の組合員にも受忍限度ないと判断される可能性は大でしょう。

だから、まだ「逮捕」には全然至っていない段階だと野次馬的には思うな。

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>>115
ネットの検索機能を使いましょう。でも、最後まで読んでしっかり理解しましょうね。

http://www.gojin.co.jp/faq/03/faq_03_12.htm

Q.総会で管理規約違反による駐車場使用の差止め請求（議題）をするそうです。私にも釈明したい点は山ほどあります。弁護士に代理として出席してもらうか、できれば同伴で出席したいのですが…。

A.一般的に区分所有者は自分の代理人を誰にするかを自由にきめられる権利をもっています。

しかし、集団意思決定の必要などから、規約で「代理人の範囲を組合員が法人のときはその構成員、個人のときはその組合員と同居する者か、三親等以内の血族又は配偶者とする」などと定めても許されると考えられています（合理的な範囲であれば）。

さて問いのケースですが、弁護士であっても前述のような代理人の制限がある場合は代理人とは認められないこととなります。

次に代理という形ではなく、本人に加えて弁護士も出席して総会へ出席して意見を述べるというのは原則として許されません。但し、次のように同伴者の出席が認められる場合があります。

その1つは、管理規約の中に「組合員のほか理事会が必要と認めた者は総会に出席することができる」という条文があり、あらかじめ理事会の許可を得ている場合です。もう1つは、理事長（総会議長）の許可を得る場合です。理事長自身が集会の主催者として「弁護士を同伴させたとしても議場が特に混乱することもなく、必要性がある」と判断した場合は、たとえ管理規約に右のような条文がなくとも出席が認められます（弁護士以外でも身体障害者の場合の介添人や、外国人の場合の通訳なども同様に、補助者としての同伴が認められます）。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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>>115
>上手く行こうとも行かずとも、親子共々世間から白い目で見られる事は必至。

この考え方は間違っていませんか？

なんでこう議論の本質と関係のないものを交えるのでしょうかね？

苛め体質ですよ。

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>>115
>世間から

ではなくて、スレ主と同調派だけからでしょう？前提おかしくない？

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どうも、スレ主擁護派（塾反対派）は正当な権利の行使を自分勝手のルール無用の行いと捉える傾向が有りますね。

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>>118
116を最後まで読んでしっかり理解しましょうね。

115の参考のために、弁護士の同席に関して引用したまでで、115に対して、何の批判もコメントも入れていませんが・・・。

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>>120
その通りですね。規約以前に、住居として利用する限り。専有部分には所有者の一定の権利があることが理解できていないようですね。

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自らの所有物を収益の用に供することは所有者の当然の権利。区分所有法では区分所有者の共同の権利という概念を用いてこの一部を制限しているに過ぎない。

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>>123
あなたがその相手を白い目で見るのは勝手ですが、世間からと言うのはおかしいでしょ。あなたは世間の代表ですか？

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どう読んでも>115は弁護士を同席させることを肯定しているようには読めないがね。屁理屈ご苦労様です。

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>>128
本当に大変なのは、あなたのようなクレーマ住民の相手をすることです。

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>>129
その通り。
クレーマー住民の相手は実に時間の無駄ばかり。

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>>129
>>131
スレ主も、ここのスレ主擁護派さんも、かなり偏ってますね。他の投稿者の主張はもちろん、日経や朝日新聞、管理士会、国交省などの説明やコメントも、全然理解しようともせず、議論と関係のないプライバシーに関わることを持ち出したりで、結局おかしな点を咎められると、最後は>>130のように、毎回居直ってしまってますね。駄々っ子のように、同じことの繰り返し。管理組合も苦労するでしょうね。

マンションの価値とか言っているけれど、こんな住民のいるマンションは最悪です。

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＞「管理規約など関係ない。」
こんなこと言って駄々こねたら、しまいには退居させられる。

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私は許可を取っているから、安心して塾開業してますけどね（笑）

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>>132
＞管理組合も苦労するでしょうね。

少なくともこのマンションの事例では、理事会から管理規約違反だと明言されてんのに、
スレ主と塾経営者の個人間の揉め事の仲裁にはいった理事会が苦慮してるみたいな妄言をよくかけるよね。

その自分勝手な思考回路は驚嘆に値するわ。

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>>137
うちのマンションの管理規約も、標準管理規約12条そのままですね。

　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅 として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

スレ主のマンションも、間違いなくこれと同じでしょう。
オフィス可にする意図がない限り、普通こんなとこに微妙な改変なんか加えないから。

前スレで、

・「他の用途に供してはならない」があるかないかで大違い
・スレ主のマンションには、「専ら住宅として使用」しか書いてないかもしれない

って主張してる奴がいたけど、後者については「そんな可能性限りなくゼロだろ」としか思えなかった。

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標準管理規約どおりなら、その会社員もまた同コメントどおり。

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失礼

↑
その解釈もまた同コメントどおり。

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>>123
>親子共々世間から白い目

子供は少なくとも関係ないはずなのに、わざと含めるところが陰湿。

実際にどのように迷惑がかかているか不明なのに、あるいは迷惑かどうかは話し合って解決できるのも関わらず、考えが異なるからといって除け者ににするって、苛めそのものだろう。

性格悪すぎない？

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http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf
は、
（専有部分の用途）
第１２条区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし
、他の用途に供してはならない。

なので、スレ主さんのマンションも多分同文だと思われる。

ただし、これを踏まえて
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf
は、
第12条関係
住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判
断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを
有することを要する。

と一種の判断基準が示されている。

問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で
あると思われる。

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>>133
スレ主がそう言っているだけでしょ。弁護士を通しているらしいから、その発言は有り得ない。

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＞塾を擁護する方々は何の反論も出来ないんですね。

既出じゃあないの？

日経ケンプラッツも、朝日新聞の解説も、弁護士事務所の開設も、国土交通省のコメントも、住居としての平穏を損なわなければ良いとなっているのだろう。

わからない方ですね。

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>>144
開設　-->　解説でした。

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「玄関ポーチには物を置かない」と規約もしくは細則にあったら、買い物袋で両手が塞がっている主婦が鍵を開けるために荷物を置くことも、違反だ。

と、言っているのと同じくらい表面的な文字面を捉らえられてもねぇ、クレーマーとしか思えないよ。子供の口喧嘩みたいな理屈ですよ。こど

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1012

これは参考にならない？
千葉県マンション管理士会
「４　専ら住居専用なのに事務所として使い始めた！」
http://www.chiba-mankan.jp/?page_id=230

Q.　最近入居した人が看板を掲げ自営業の事務所として使い始めたのです。今のところ、目立った騒音とかは発生していませんが、静かな生活環境が将来壊されないか心配です。管理規約（専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。）に違反するこのような使用に対してどう対応すべきでしょうか。
　　
A.　民法の原則からすれば、自分の所有家屋をどう使おうが、どう処分しようが自由といえます。用途制限に関する規約について、それがマンション全体の維持管理、マンションの共同生活の秩序維持のために規定されている場合であれば、原則としてその規定は有効とされています。

　そこで相談のケースですが、管理規約で使用が住居専用と定められているとのことですので、事務所として使用することは、規約違反、義務違反ということになります。従って、義務違反者に対する理事長よりの指示・勧告として、文書で改善を申し入れます。それでも受け入れられない場合には、区分所有法の規定に従い、「行為の差止請求」、「使用禁止の請求」、「競売の請求」と訴訟手段に進むわけですが、今のところ、生活環境まで破壊されていないとのことですので、提訴しても勝訴は難しく、管理組合としては、所有者の話を十分に聞き、しばらく弾力的な対応をして様子をみるというのも一つの方策といえます。

　一方、次のことを考えてみてはどうでしょうか。マンション内の利用形態の多様化、社会状況の変化、たとえば、団塊の世代の大量定年の時期を迎え、元気高齢者が急増すると、事務所とか学習塾を開きたいというようなニーズが多く出てくることが予想されます。

　裁判例においても、形式的に住居外用途に該当する場合、全てを一律に禁止することは相当ではなく、住居外用途の内容・必要性等、住居外用途により他の住民らが受ける不利益の態様・程度などを比較して決定すべきとするものがあります。

　用途制限しているのはなぜか、共同生活の秩序維持のため、と原点に戻って考えれば、柔軟な対応ができると思います。住居と併用し、かつ、住環境を悪化させるものでなければ、事案ごとに具体的な検討をして、承諾の可否を決めていくという考え方で、規約の見直しを行ったらいかがでしょうか。

　なお、看板をどこの取り付けたのか判然としませんが、玄関扉の外側であれば共用部分ですので、勝手なことはできません。集合郵便受箱（専用使用権が設定されていれば）の名札部分であれば、専有部分等の修繕届によって、理事会への申請許可が必要でしょう。
------

この解説に従うと、組合側は不利なようですね。

（既出でしたら失礼！）

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/168

一方、こういう記事もありますね。既出でしたらごめんなさい。

「専有部分の用途制限は可能か」
http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html

------
（２）「住宅として使用」の意義

この条文の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにありますように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになります。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になるわけですが、具体的にある行為が本条に違反するかどうかの判定は、必ずしも容易ではありません。

いくつか例をあげて説明することにします。

・主婦が行なう一般的な内職など
これは、住戸に特に影響を与えるものではないので、認められると考えます。

・華道、茶道、書道などの伝授
それらの伝授は、小人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもありえます。

・塾やピアノを教授するような場合
規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合も出てくると考えます。

（３）適切な対応の仕方

　客観的な使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要です。そして、必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約または使用細則で定めておくのもひとつの方法と考えます。

　したがって、貴組合でも質問の内職程度の学習塾についての判定基準についてはもとより、上記の解説を参考にして、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約または使用細則を定めて対処していくことをおすすめします。

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ご参考まで。

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http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080609/522735/

Ａ：当マンションは住居専用使用となっていますが、2年前からある区分所有者が託児所として使用し始め、管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません。
不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたりで、具体的な苦情が出ています。
どうしたらよいでしょうか。

Ｑ：ご質問者のマンションでは大変お困りのことと思います。専有部分だからといって、区分所有者が他人の迷惑も顧みず、好き勝手に使用していいものではありません。まず、管理規約上の「住居専用」の定義について考えてみましょう。

国土交通省が公表しているマンション標準管理規約12条は「専有部分の用途」を規定しています。同条関係のコメントは、住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者の相互に大きな影響を与えることから、「専ら居住者の生活の本拠があるかどうか否かによって判断する。従って、利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」としています。
このことからすると、ご質問者がお住まいのマンションの管理規約がマンション標準管理規約に準拠しているならば、「託児所」としての使用で「平穏さが保てるかどうか」が、管理規約に反しているかを判断する基準となることがわかります。

法律的側面からも考えてみましょう。
区分所有法6条1項には、「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」とあります。
では、住居専用マンションの使用方法として「共同の利益に反する行為」となるのは具体的に何を指すと考えればよいでしょうか。この判断はそう簡単ではありません。

例えば、周辺に大きな音を継続的に響かせるピアノ教室や不特定多数の子どもたちが出入りする進学教室などは、規模や人数、授業の時間帯などによって該当するケースがあると言われている一方、少人数を対象とする華道や書道などの伝授は問題ないとも言われています。
このように、何がよくて何が悪いかを一律に定義付けることは難しいとされています。
ですから、問題となる行為については、個々のマンションが判断して、規約や使用細則の中でその基準を定めておくことがよいでしょう。

では、本件のケースである「託児所による営業行為から生じる不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたり」の具体的な被害が、共同の利益に反するかどうかについて考えてみましょう。
赤ちゃんの泣き声と一口に言っても、居住者間で“お互いさま”の精神で譲り合える受忍限度内にあるものと、営業行為で使用される「託児所」から頻繁に聞こえてくる状態は異なります。
複数の泣き声が廊下に響いて玄関扉を閉めても聞こえてくるとか、母親たちが子どもを預ける時間帯には子どもがドアをたたいたり泣いたりする音が絶えず聞こえてくるとか、ピアノ音に合わせて足踏みする振動や騒音に悩まされて大きなストレスを感じているとか、そうした状態がご質問の言葉の背景にあるとすれば、共同の利益に反しているかいなかの重要な判断事項となります。
また、不特定多数の人がマンション内に出入りすることは、マンションの安全確保の観点からも問題とすべき事項です。

以上のような事項について、管理規約上の「平穏さ」を保てない状態か、区分所有法上の「共同の利益に反する行為」になっていないか──の2点を管理組合が確認し、違法性について総合的に判断することになります。
被害を受けている区分所有者からの申し出を受けて管理組合の理事会が違法性ありと判断した場合は、改善策を相談するために、託児所を運営している区分所有者に対して、定例または臨時の理事会へ出席するように求めることになります。まずは話し合いの場を設けて、双方の言い分を話し合うことが大切です。

ご質問には、すでに「管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません」とありますが、託児所を運営している区分所有者宅に理事が出向いて口頭で忠告した程度かもしれません。その場合は、もう一度書面で理事会への出席を申し出てはいかがでしょうか。それでも区分所有者が無視するようであれば、そのときは、次の展開に入ることになります。

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>>142
さんの書かれた通りでしょう。

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>>142
>問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で
>あると思われる。

この事例ではすでに、管理組合理事会（＆管理会社）には規約違反と判断されてるわけです。

不満なら、管理組合総会に諮りましょう。
それでもダメなら、裁判で主張しましょう。

こんな簡単な話が何で分からないの？

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相手の話も聞かずに一方的に規約違反と断じているのように見えるが？
規約違反と判断するに至るプロセスがおかしいよ。
従って、その結論も無効。

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で、相手の弁護士から規約違反との判断に至った根拠を提示するように求められているわけだ。

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被害の事実も、正確な人数や回数がスレ主側から、明示されていない。そういう話になると、

>管理規約違反以前に児童福祉法違反かもしれません。

>学習塾経営者はブログで他人が著作権を有する歌詞を頻繁に掲載してる。 前後の文脈から見ても引用の範囲を逸脱してる。

と、まったく関係のない「管理規約違反」で、はぐらかしているように見える。被害があるのであれは、被害がないようにすれば、お互い円満に解決できるものを、スレ主のペースに理事会が巻き込まれているような「印象」を受けざるを得ない。

「親子を白い目で見る」なんていうのは、脅迫まがいだし、ちょっとひどすぎる。

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>>154
「管理規約違反」 --> 「管理規約違反以前」

もし、管理規約違反以前のことが問題ならば、管理組合は関係ないし、個人的に通報するなり告訴するなりの話だろう。「管理規約違反」が問題ではなく、個人的な感情から、すなわちスレ主本人が書いている「一種の憐憫の情」から管理組合に訴え出たと感じられる。すごい「憐憫の情」の持ち主だと思う。

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>>142
>問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で 
>あると思われる。
いいや、妥当は無い。
何故かと言うとその文章は管理規約にも入居時の重説にもまずないから。

コメントが存在しない前提で他の区分所有者との契約が行なわれているわけですから、効力なんてありません。
後からとってつけた言い訳の類です。

マンション理事会が管理規約にも重説にもないコメントを汲み取って判断する筋合いはありません。
管理組合は管理規約の12条を読んで字のごとく判断し、塾の営業は規約違反となったのです。

ましてや、平穏さを乱されたスレ主の言い分、HPで生徒募集。塾講師まで業者経由で募集してれば尚更です。

管理組合は平穏さに抵触する事実を影ながら収集し裁判に臨むそんなところなんでしょうね。

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>>156
>コメントが存在しない前提で

コメントは標準規約案を国土交通省が作成した際のものではないの？コメントを理解して規約案を運用するようにとのことだと思いますが、間違っていますか？

管理組合がコメントの存在を知らずに、運用を誤っているように思いますよ。

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時系列でざっくり纏めると

スレ主：マンション内で学習塾を運営している住戸を発見
スレ主：理事会に上申
理事会：管理会社の担当者に見解を聞く
担当者：「規約違反」と回答
理事会：担当者の見解を鵜呑みにして、塾側に通告
塾：弁護士を通じて、「どこが規約に違反しているか明示せよ」と文書で返答
理事会：具体的な返答が出来ず手詰まり
スレ主：気が治まらないので、スレ立て

外野：スレ主擁護派vs中立派vs塾擁護派がそれぞれの意見を好き勝手に主張
↑
の繰り返し

外野は対岸の火事とも言い切れないので、どの派もかなり興味津々で、極1部の方を
除き、大部分の方はディベートとして認識し発言。

3ヵ月後に総会の予定

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>平穏さを乱されたスレ主

マンションとして「平穏さを乱された」事実の立証が難しいのではないですか？

HPで何をしようが、生活の本拠があれば、専有部分で誰が教えようが、重要な要素ではないでしょう。

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>塾：弁護士を通じて、「どこが規約に違反しているか明示せよ」と文書で返答
こんなこと書いてあったっけ？　詳しいねぇ。

>理事会：具体的な返答が出来ず手詰まり
ちがうでしょ。そんな理不尽な質問に答える必要がないだけでしょ。
総会やって採決取ればそれで解決。
そこで解決しなかったら次の段階（訴訟）でしょ。

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理不尽でも何でもないよ。当然の要求。
むしろ、何の根拠も示さずに規約違反と断ずるほうが理不尽。

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>>160
> そんな理不尽な質問に答える必要がないだけでしょ。
何言ってんの？
クレームをつけた側が、どの点が問題なのかを明示するのが当然の義務。
明示できなければ、通常は問題は存在しないに等しいと判断される。


どうも、スレ主およびその擁護派は、

脱税、児童福祉法違反、著作権法違反、イジメ、白い目で見る

等々、本来の争点とは異なる話を持ち出すケースが多いし、根拠に乏しい
感情的な発言ばかり。
これだと、不利な状況にあると判断されるからきっちりと争点に絞るべき。

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>>157
>コメントを理解して規約案を運用するようにとのことだと思いますが、間違っていますか
そうですね、それは間違いです。
繰り返しになりますが、そのコメントは管理規約にも重説にもないからです。
管理規約の使用細則に国交省コメント原文記載や、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載が、管理規約に存在れば別です。
あなたのマンションにそんなのありますか？

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>>162
第12条に抵触してます。
物分りの悪い人ですね。

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ふーん。
それで、具体的にどのように第12条に抵触しているの？

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>>163
法って言うのは、何でも運用とか適用と言うのがあるのがわからない？

杓子定規に適用しだしたら逆に混乱することもあるってわからない？

まあ、そういうのはあなた一人だと思うよ。

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濫用って言葉も知らないのかな？このスレ主さん一派は。

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自分に都合の悪い解釈や運用のことを濫用というんですよね。

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>163

>146を良く読んでね。あなたのことだから。

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>168
いいえ、その法律の本来の目的、趣旨を正しく理解せずに、盲目的に運用することを言います。

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ゲリラ塾は駄目だよ。

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区分所有者個人の裁量の範囲です。

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予め組合の許可を得る旨、規約に一切記述はありませんよ。
あなたのマンションにそんなのありますか？
ねっ、>163

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>>1024
>規約の目的が重要と国土交通省などはコメントしており、住居としての平穏を脅かさない小規模なものはよいとなっているのだが（爆笑）
スレ主さん？
五月蠅いと言われて、平穏と言い切れるの？爆笑している場合ではないだろ（大爆笑）

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ゲリラ塾って繰り返し書く人がおられますが、始めて聞いた言葉です。定義は何ですか？

個人塾のこと？個人で「勉学を教授する私設の学舎」に、ゲリラも政府軍もないのではないでしょうかね？イメージダウンを図る自分は政府軍だと大きな勘違いの方の作戦ですか？そんなことに意味があるとは思えませんが。

ちなみに完全な外野で、ここのマンション、スレ主さん、塾経営者とは全く関係ありませんので、邪推されないようにお願いいたします。

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>>174
>五月蠅いと言われて

どんな安物のマンションにこの両者はお住まいなんでしょうかね？普通は、住戸外の出入りなんて、全然気にならないが？

騒音問題が問題ならば、塾とは別問題でしょう。玄関ドアを鉛製にするとか、廊下に面している居室の窓を、防音性にするとか、一番効果があるのは、静かにお願いいたしますの一言だと思うのだが・・・。

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スレ主擁護派は、

脱税、児童福祉法違反、著作権法違反、イジメ、白い目で見る

に加えて、ゲリラ塾ですか。
さて、次はどのような方法でイメージダウンを企てるのでしょうか？

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>>177
そうですね。

何か子供の喧嘩や苛めのやり方に似ていますね？"お前の母ちゃんでべそ"的な・・・。本質でない良く知りもしないことで、相手をやりこめようと言う。レベルがわかりますね。

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>166
都合が悪いからと言って話を逸らしては行けません。
何度でも言います。>>157は間違ってます。

何故なら、あなたのところのマンション管理規約には、使用細則へ国交省コメント原文記載も、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載も、存在せず、この件について私に対し『何もありません』としか返事ができないからです。

その状態なら、管理組合理事会が塾開業を管理規約違反と判断されて当然です。
管理会社が『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』といったのもその通りです。

せいぜい頑張って裁判所で主張ください。
管理組合は平穏さに抵触する事実を影ながら収集しつつ裁判に臨み、塾はダメだし喰らって閉鎖コースを辿るでしょう。

スレ主さんのマンションが一日も早く平穏な日常を取り戻せるよう陰ながら祈っております。

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スレ主さんも自分の意見を擁護してくれる方が、>179　のような方々だけだと知ると
きっと悲しくなると思う。

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>>179 さん

コメント云々を管理規約に併記するなんてことがあり得ないのは、誰でもわかることですよ。でも、あなたの言う通りだったら何故国土交通省が、わざわざ意味のないコメントを公表するんでしょううね。

この点を考えれば、あなたの言い分が屁理屈以外の何物でもないことは自明ですよ。

「目的」を理解せずに、法や規約を厳格に運用するととんでもないことになるのは当たり前で、どの法や条例、規約も、優先すべき権利や他の上位の法や憲法を侵さない運用が前提となっていることは理解できませんかね？

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まあ、素人感覚通りの結果とならないのが裁判。強制起訴された某大物政治家の裁判をみてもわかる。
法律（管理規約）はその趣旨に則って適用、運用されないといけない。
当該マンションの管理規約制定以前にそのベースとなった標準管理規約のコメントは公開されているのだから、その趣旨は理解していて然るべき。

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コメントについては、国交省の
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html
がすべてでしょう。

------
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンションの管理をマンション管理業者に委託する際に、管理組合とマンション管理業者との間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化に関する法律（平成１２年法律第１４９号）第７３条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであり、平成１５年４月に改訂されたものです。
------

管理業務の指針となるものだから、>>179の「マンション管理規約には、使用細則へ国交省コメント原文記載も、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載も、存在せず」何て言うのは、どうでしょうかね？運用指針まで、規約や細則に含めだしたら、ありとあらゆるケースを記載しないといけなくならない？

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>>181
>コメント云々を管理規約に併記するなんてことがあり得ないのは、誰でもわかることですよ。
いいえ、あなたが分かってないのです。
必要であれば使用細則に何らかの形で載せれば良かったのです。
管理規約にそのようなコメントは存在し無いと言うことです。

>でも、あなたの言う通りだったら何故国土交通省が、わざわざ意味のないコメントを公表するんでしょううね。 
標準管理規約として作ったからでしょう。
あなたのマンション管理規約に国交省作成マンション標準管理規約との記載はありますか？

何度も書きますが、その主張は裁判所でどうぞ。
管理組合において存在なき条文に付き合う必要はありません。

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>183
今回は「マンション標準管理委託契約書」は全く関係ないよ。

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議論されているのは標準管理規約じゃなく某マンションにある管理規約だってば
物分りの悪い人だ

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>>185
「マンション標準管理委託契約書」これは、管理業者への委託の際のコメントだよね。でも、同じじゃあないの？考え方は。ちょっと調べてみようか？

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>>184
>必要であれば使用細則に何らかの形で載せれば良かったのです。

その通りです。だから使用細則になければ、コメントに沿って細則を作るか運用するってことでないのでしょうか。

ただし、後から細則を作っても遡及しないから、結局コメントが援用されるということ皆さんが、中立的な立場から述べているのではないでしょうか。

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>>185
コメントの意味は、コメントの中に記載されていますね。

マンション標準管理規約（単棟型）コメント
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf

マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居
住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定め
ておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産
として、その資産価値を保全することが要請されている。
このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努
め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化
法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管
理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及
びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。


これによると「その周知を図るもの」だそうですね。「こんなの関係ねー」とかは、管理組合は言えないのではないかな？

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>>184
このスレ主派の理論は面白いね。

管理規約を厳格に適用せよといいながら、管理規約を運用するための指針として周知が図られているコメントは、管理規約内に記載されていないから、無視しろってことですか？矛盾していないんだろうね、この方の頭の中では。

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>189
このマンションができたのは五年ほど前、
このコメントが出たのは・・
さて、どっちが先でしょうか？

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>>191
その前にも同様の規約やコメントはなかったの？

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>190
それ当該マンションの管理規約じゃなく、標準管理規約だからだってば。

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>>193
>当該マンションの管理規約
って、どこかに掲載されていましたか？前スレをみてみましたが、ちょっとわかりませんでした。あればアンカーなりURLをお願いします。

で、「当該マンションの管理規約」というのは、標準管理規約を元に作ったものではないのですか？

で、一般的に国土交通省周知しようとしている一般的な運用指針をこのマンションだけが拒む特別な理由があるのでしょうか？

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>>191
規約の運用何て言うのは、時代時代で変わるものでしょう？

今最新の運用指針が、援用されても問題はないのでは？

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>>195
ただし、規制する方は一般に遡及しないけれどね。

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区分所有者の共同の利益に反する場合を除き、個人の利益をいたずらに制限するべきどはない。

と、言うのが区分所有法の考え方であり、そこに立脚している管理規約においては言わずもがなです。

裁判をすればはっきりします。どう考えても不利な組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆が見え見え。

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こんな判決もあるよ（管理組合勝ち）
http://www.mansion.co.jp/union/kanri_info/duties/duties05.html

この中で、管理組合側弁護士が
「（エステ営業者）は近隣の住民が特に迷惑でないと言っているが、全く無意味な主張である。（管理組合）は総会において本件訴訟を提起することを決議しているのであるが、（エステ営業者）に対して訴訟を提起する議案は圧倒的多数（約９０％）で可決しており、組合員の意思は（エステ営業者）の違法行為は看過できないということである。」と主張している。

>組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆
魂胆じゃ無くて多数決で決めていこうというのが管理組合の存在意義でしょ。

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>>198
コメント部分も引用しておくね。
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＜コメント＞

マンションや団地の区分所有者は、専有部部に対して単独所有権を有していることから、本来であれば、自分の専有部分はどのように使おうと自由なはずである。

しかし、マンションや団地の集合住宅では、生活空間が密着しているため相互に影響を受けやすい。

そこで区分所有法は区分所有者間相互の権利を調整し、円満な共同生活を維持するために、区分所有権に対する特別の制約を課している。６条で「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と規定していることがそれを現している。

また、３０条は「建物又は敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互の事項はこの法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」と規定している。これは区分所有法自体が規約で利用方法を制約することを認めているのである。

この規定を踏まえて、専有部分の用途を住居に限定する旨の規約を定めているマンションは少なくないが、本件のように規約を無視して営業を行いトラブルになるケースは珍しくない。 類似の判例として横浜地裁平成６年９月９日判決がある。これは区分所有者Ｃ（個人病院の経営者）が自分の病院で働く看護士の幼児の保育室として居室を利用していたところ、管理組合が差し止めを求めたケースであるが、裁判所は使用の差し止めを認めている。

では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか？この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。

横浜地裁の事例では、保育室として使用しているため多数の赤ちゃんが飛び跳ねたり、駆け回るなどの騒音や振動の被害が大きいことやＣは保育室を他に求めることが出来ることなどが考慮されている。

今回の千葉の事例でも当職は不特定多数のものを対象にエステ営業をすることは、団地外居住者が団地内に出入りすることになるから、団地コミュニティーの平穏が破られること、即ち、他の区分所有者が受ける不利益が大きいことを強調した。千葉の事件の裁判官も基準こそ明示していないが基本的には横浜の事件と同じように比較考量をしているのである。

仮に、Ｂが建物内の内装を変更することなく、団地内居住者だけに限定する形で、平穏な営業を行っていた（例えば、手芸教室等）とすれば営業停止が認められるかは微妙であったと思われる。

このような問題を考えるに際して重要な視点は居住用目的に限定した規約の価値を区分所有者（組合員）がどのように考えるのか？であろう。その価値を重視するのであれば、規約違反行為に対して厳格な対応をするべきであろう。

他方、居住者の平穏な生活を害さない形であれば、多少の例外を認めるのであれば、一定のルールを決めて、理事会の承認等を前提に居住用目的が失われない形での営業的行為を認めることも一つの考え方ではある。

この辺を曖昧にしておくと、今回のケースのように裁判になった時に「他にも営業をしている者がいるのに自分だけ訴えられるのはおかしい」との反論を許すことになってしまう。 もっとも、今回の千葉の事件ではＢが共用部分（壁等）を撤去するという建物の安全性に影響を与える行為を行っており、この違法性は相当強いものである。

この点は単純に居住用目的に違反している横浜の事件と異なる部分である。
本件ではこの違法な行為に対しては原状回復を認める形で処理されているが、営業停止の判断に際しても影響を与えていると思われる。
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文章を読まない・長文を読めない人様に、核心部分を抜き出すと、



では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか？この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。




でも、理解しようという努力をしない人には、無駄だったかな？

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さらには、

裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断している

だそうだ。

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