マンションで塾を経営【その２】

業界誌の日経ケンプラッツの記事
賢い管理組合運営
「住居専用マンション。託児所として使用している区分所有者がいるのだが…」
2008/06/13
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080609/522735/

Q.当マンションは住居専用使用となっていますが、2年前からある区分所有者が託児所として使用し始め、管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません。 不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたりで、具体的な苦情が出ています。 どうしたらよいでしょうか。

A.ご質問者のマンションでは大変お困りのことと思います。専有部分だからといって、区分所有者が他人の迷惑も顧みず、好き勝手に使用していいものではありません。まず、管理規約上の「住居専用」の定義について考えてみましょう。

国土交通省が公表しているマンション標準管理規約12条は「専有部分の用途」を規定しています。同条関係のコメントは、住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者の相互に大きな影響を与えることから、「専ら居住者の生活の本拠があるかどうか否かによって判断する。従って、利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」としています。

このことからすると、ご質問者がお住まいのマンションの管理規約がマンション標準管理規約に準拠しているならば、「託児所」としての使用で「平穏さが保てるかどうか」が、管理規約に反しているかを判断する基準となることがわかります。

法律的側面からも考えてみましょう。

区分所有法6条1項には、「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」とあります。

では、住居専用マンションの使用方法として「共同の利益に反する行為」となるのは具体的に何を指すと考えればよいでしょうか。この判断はそう簡単ではありません。

例えば、周辺に大きな音を継続的に響かせるピアノ教室や不特定多数の子どもたちが出入りする進学教室などは、規模や人数、授業の時間帯などによって該当するケースがあると言われている一方、少人数を対象とする華道や書道などの伝授は問題ないとも言われています。

このように、何がよくて何が悪いかを一律に定義付けることは難しいとされています。

ですから、問題となる行為については、個々のマンションが判断して、規約や使用細則の中でその基準を定めておくことがよいでしょう。

では、本件のケースである「託児所による営業行為から生じる不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたり」の具体的な被害が、共同の利益に反するかどうかについて考えてみましょう。

赤ちゃんの泣き声と一口に言っても、居住者間で“お互いさま”の精神で譲り合える受忍限度内にあるものと、営業行為で使用される「託児所」から頻繁に聞こえてくる状態は異なります。

複数の泣き声が廊下に響いて玄関扉を閉めても聞こえてくるとか、母親たちが子どもを預ける時間帯には子どもがドアをたたいたり泣いたりする音が絶えず聞こえてくるとか、ピアノ音に合わせて足踏みする振動や騒音に悩まされて大きなストレスを感じているとか、そうした状態がご質問の言葉の背景にあるとすれば、共同の利益に反しているかいなかの重要な判断事項となります。

また、不特定多数の人がマンション内に出入りすることは、マンションの安全確保の観点からも問題とすべき事項です。

以上のような事項について、管理規約上の「平穏さ」を保てない状態か、区分所有法上の「共同の利益に反する行為」になっていないか──の2点を管理組合が確認し、違法性について総合的に判断することになります。

被害を受けている区分所有者からの申し出を受けて管理組合の理事会が違法性ありと判断した場合は、改善策を相談するために、託児所を運営している区分所有者に対して、定例または臨時の理事会へ出席するように求めることになります。まずは話し合いの場を設けて、双方の言い分を話し合うことが大切です。

ご質問には、すでに「管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません」とありますが、託児所を運営している区分所有者宅に理事が出向いて口頭で忠告した程度かもしれません。その場合は、もう一度書面で理事会への出席を申し出てはいかがでしょうか。それでも区分所有者が無視するようであれば、そのときは、次の展開に入ることになります。

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>>22
> 問題の塾のHPに今アクセスすると、
> 指定されたページがみつかりませんでした。

そんなことは無いです。
ホームページは、こちらにお引越ししました。
http://www2.○○○○○○○.ne.jp/ksnk/
は、普通にアクセスできますよ。
※すみません、１部伏字にさせていただきました。

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学習塾経営者はブログで他人が著作権を有する歌詞を頻繁に掲載してる。
前後の文脈から見ても引用の範囲を逸脱してる。
経営者の他人の権利への配慮のなさ、自分さえ良ければ構わないという身勝手さがよく分かる具体例なので、マンション管理側としてはコピーを保管すると良いですよ。

管理組合頑張って。
平穏な生活を取り戻されることをお祈り致します。
たった一人の不届き者のために、他の住人達が我慢しなければいけないなんて、おかしいです。

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>>25
野次馬ですが、「児童福祉法違反」や「著作権法違反」が問題ならば、個人的に通報すれば良いでしょう。論点・争点ずれまくってないかな？

もともと平穏なものをかき混ぜていない？他の住人達は、「児童福祉法違反」や「著作権法違反」で何も生活の平穏を乱されていないように思うが・・・。

弁護士さんも苦労しそうだね・・・。

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>>26
裁判なんてそんなもんだよ。
裁判官の心証に与える影響が期待できるなら、有効かつ必要な手段です。

どうせ、塾経営者側も、

「私も子供を持つお母さんとして頑張ってるんです！生活厳しいんです！！！」

みたいな論点ずれまくった主張してくるに決まってるんだから、
管理組合側もそれなりの準備が必要。

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>>27
>裁判なんてそんなもんだよ。
>裁判官の心証に与える影響が期待できるなら、有効かつ必要な手段です。
おいおい、弁護士なしで裁判するつもりですか？

争点に関係のないことを法廷で主張したって意味ないって、理解できない？

本当にスレ主擁護派の弁護士さんって苦労しそうですね。

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管理規約に違反する塾の不当営業を継続。
コンプライアンスを平気で無視。
酷い開き直りだね。

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>>10
>例の塾の経営者が、直接塾に苦情を言いに来た者がここのスレ主かどうか確かめたいんじゃない？
それ図星なんじゃない？
場当たり的な必死さが滲み出ている。
例えばこれ。

>>5
>>あなたは塾経営者？
>塾経営者さんは、今の時間忙しいのでは？
他人の想像の範囲か？これ？
>文面からして、塾経営者さんではないとすぐわかりそうなものだけれど。
何故分かるのか解らない（笑）不自然そのもの。

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>29
違反してないんだけど、、、

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>>31
>違反してないんだけど、、、
どうせデマカセでしょ。
以下の管理規約に違反してないという論拠示せるの？
それとも管理規約が下記と異なるの？
悔しかったら示してご覧。

管理規約第１２条：その専有部分を専ら住宅として使用するものとして他の用途に供してはならない。
使用細則第１条（１）：各住戸は住居以外の用に供してはならないこと。

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理事会から管理規約違反と判断され、営業停止を通告された今、
管理規約に違反しているが、法に触れたとの判断はまだ下ってないと言うだけの言い逃れに過ぎない。

理事会を始めとする他の管理組合員が納得するような論拠待ってます。

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他人の喧嘩ほど面白いものはないです。どうなるか見まもって見ましょうね。

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既出で嫌と言うほど規約違反でない旨のレスが上がってるけど、無視ですか？

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神経質なクレーマーと正当な抗議の見極めが寛容ですね。

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法に触れた？
裁判の争点は規約違反か否かですよ。
組合側の主張が認められなければ、即ち規約違反ではないということです。

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まじめにコメントさせてもらうと、この塾は移転すべきです。

トピ主さんの説明によると、塾経営者には息子さん娘さんがいるとのこと。
管理組合から警告を受けるような状況において、頑なに拒否してここまで大騒ぎすると、イジメという形でお子さんにしっぺ返しがありますよ。万一、塾側が裁判に勝てたとしてもお子さんの心が壊れてしまったら、それは人生において取り返しのつかない大失敗ですし、親としてやってはいけない愚かな行為です。

塾経営者の方、今回お子さんがイジメを受けることになったら、その原因はアタナですよ。
周りの責任ではありません。
親から見たら法律論なんてどうでもいいことです。まず、お子さんをきちんと守って下さい。
それに、社会の中でルールを守って生活するということを、親がきちんと示して下さい。
住居専用のマンションを選んだのは、お子さんではないでしょ。
お子さんを被害者にしないで下さい。

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>>38
> 塾経営者の方、今回お子さんがイジメを受けることになったら、その原因はアタナですよ。
> 周りの責任ではありません。

このような考え方を持つ輩がいるからイジメが蔓延る。
イジメは理由の如何によらずイジメる人間に責任がある。

どこがまじめなコメントなのか良く考えなさい。

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>39
あなたは親じゃないですね？
私は自分の子供にイジメの恐れがあったら、全力で取り除きますよ。
少なくとも自分のつまらんプライドでこどもを犠牲にすることなんてしません。
「イジメる人間に責任がある」。大変ごもっともです。否定はしません。

でも子育てはそもそも論よりも結果が重要です。いくら立派な教育方針を示そうが、こどもの人生を台無しにしたのならば、それは親の大失敗です。そういう意味で私は本当にまじめにコメントしたのですけどね。

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>>40
39です。私も二人の子供を持つ親ですから、イジメに関しては常に注意を払っています。

それだからこそ、あなたがそのような意図だとしても、「イジメ」を引き合いに出すことは妥当で
はないと考えます。
イジメられないためには、塾の経営を止めましょう。という論調は、ずれちゃいませんか？一種の
脅しとすら聞こえます。

もし、塾の経営者がもともと規約違反だと認識しているにもかかわらず、塾を開講しているので
あれば、その子供の価値観も推して知るべしで、その将来を他人が案ずる必要はありません。
そうではなく規約に抵触しないという認識なのであれば、理不尽な要求（経営者から見ると）に
屈することなく主張する姿勢も子供に対して見せるひとつの姿という考え方もあります。

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その程度の低次元な嫌がらせの類から逃げるのではなく、屈しない強さを教えたらいい。

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