SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part8

千代田富士見など都心物件は好調だけど、湾岸、アベノミクスで売れてる？

豊洲の完成在庫、売れてる？東雲はアベノミクス以降逆に減速してるのでは？？

プチバブルは２年間もたずに崩壊した。
あと５年なんて言ってたらオニが笑う。

豊洲は何期も連続して値上がり中！

高いうちに売っとくのが投資の基本だよ。

頼むから、物件の話しよーぜ。

説明会に行ってきました。価格の話は、この掲示板やブログでも書かれていますので、その他の話を。既出の情報もあるかもしれませんが、ご了承を。

印象に残った情報。
・新豊洲から物件まで、デッキで結ばれる。東電施設直前からは、屋根もある。

・北側は眺望が得られない19階まで、すべてタワーパーキングに。駐車場の入り口は地下。

・屋上へは、専用エレベーター（1階からなのか、途中階からは不明）

・隣にできる500戸数のマンションとは、共用施設を相互利用が可能。お隣は最上階バーラウンジや、子供から大人まで使えるワーキングスペース？、らしきモノができるらしい。

・確定ではないけど、隣の方が安くなる予定。それは、眺望が悪くなる分平均単価が下がるのと、仕様を少し落とすから。(SKYZの情勢をみて変更はするらしい）

・SKYZの専用部の仕様は、三井東雲より低い。例えば東雲では標準だったキッチンの素材やちょっとした機能などがオプション扱いに。

そんなとこでしょうか。

私としては、隣の500戸が、SKYZより、現段階で、低価格を想定してるなは驚き。
我が家としては、この話でSKYZは西側、南西側に絞りました。東側なら次の500戸でいいや、って、ことで。

他に気になる情報が聞けた方はよろしくお願いします。

隣のマンションは、いつ頃完成？

>456
SKYZの一年後ですね。

隣の方が気になる人が、続出するんでないかな。

三井東雲より仕様は低く立地も悪いのに価格だけは高いということですか。
誰が買うの？

>458
それは私もちょっと思いましたね。低価格、駅近、市場や駅前商業施設の完成後ですして。プール管理費も抱えなくて済む？ 東京湾ビューさえ気にしなければ、待ちもありかと思います。
ただ私は、眺望も大事なので、まずはSKYZを検討です。

>459
何をもって立地が良いか、と思うかは人それぞれかと思います。私も三井東雲を検討してましたが、駅からやや遠いのと、豊洲公園に遠いこと、などから最後はキャンセルしました。
ただ、あの仕様は特別良かった気がします。SKYZの方が下、ってより、三井東雲が良すぎた感じ？ まぁ結果は同じですがね。東雲の立地の良さを感じる方は、三井東雲はかなりお買い得な物件かと思います。

ここ買うと東京電力に寄付した気分にさせられるから検討やめた。

え、三井東雲より仕様が低いってホントですか？
御影石とか食器棚は付かない？？
天井高はSKYZは2600と聞いているのでこちらはほぼ同じだと思いますが。
三井東雲は階高3.4mというのが高級マンションクラスなんですよね…
同じ清水建設なので期待はしていますが。

新豊洲から物件までデッキで結ばれる。
ってまさか、『新豊洲駅から直結』と不動産表記するためのマジックではないですよね？
まさかね。

エレベーターはセキュリティーキーをかざさないと階を止められないらしいです

>>465
それって普通の仕様では？

＞４６４
デッキは物件手前直前のところまでで、直結ではない。

＞４６５
最近珍しくない方式だし、約1,000戸もあれば（全戸埋まってなくても）誰でもどのフロアでも行けるというのはセキュリティ上危険が危ないってこと。だから当然の仕様。

珍しいか珍しくないかというと珍しくない。
ただ、普通のマンションについてるかというと、、、、無いね。

仕様はなかなか良さそうだね。

この値段で高いと言われても（笑）

明日行く予定だけど
三井東雲より仕様が下って、マジですか？
キャンセルしようかな・・・

行くのが面倒になってきた

遊歩道デッキは新豊洲駅から東電変電所建物経由でマンション手前までとなる。
つまり、当デッキを使うということは、その度に東電変電所を通ることになるが、これも東電に愛着でも持たせようという策略か？
おそらく、マンション販売側JVにはデッキで新豊洲と繋げるなんて考えはなく、罪滅ぼし的に東電にデッキを設置してもらうということだろう。だらか、デッキは中途半端に建物手前までしかこないんだろうな。

投資不動産業が在日がほとんどなのは北に送金するための戦争行為であって罪の意識など皆無

その手助けをしている情報商材売りは卑しい出身の非国民と呼ばざるを得ません

>471
すでに東電設置済みの歩道を、伸ばす感じです。新たに設置するより手間も無いし、駅までの距離も短くなりますから。
また、画像をみてわかるように、ほぼ敷地内まで伸びています（画像左上のあたり）。エントランスが1Fなので、歩道からの直結は難しいですしね。充分かと思います。

仕様のドコに興味があるか次第ですが、私もパークタワー東雲のほうが良いと感じて、東雲に決めました。まだ今日の時点なら、中層・高層階も買えるようでした。

パークタワー東雲は一応メトロの駅まで10分ですし。さすがに「ゆりかもめ」だと、職場まで何回乗り換えるのって感じですね。

470
明日ってなんだよ

>474
純粋に比較対象として、東雲三井があげられてるだけだよ。営業は帰れ。

>470
聞いた感じだと、東雲で標準の設備（例えば、キッチンの上部包丁入れとか）がオプションになる感じでした。どうしても欲しいならオプションで対応できる範囲かと思います。

私は晴海2棟目と比較検討します。東雲はちょっと。

三井東雲の仕様が良過ぎるだけで比較する必要は無いと思いますが。

>479
私もそう思います。なので、東雲の立地が自分のライフスタイルや職場に合っているならば、かなりお買い得ですかね。

こっちは知らないけど、三井東雲はキャナル仕様無視して、狭い土地に明いっぱい建物建てて詰め込み過ぎなので、いまいちですよ。

野村の東雲キャナルも詰め込み過ぎ

野村の東雲は、キャナル仕様。つまり、それ以上に三井東雲は詰め込み過ぎ。

駅遠キャナルコートw

東雲村は正直言って陸の孤島、でしょ。　東雲村から有楽町線の辰巳駅まで難関の架け橋渡り、駅付近で漸く着いたと気を抜いた途端、駅改札まで炭鉱の掘削作業にでも行くかのような地下入口。。　結局、東雲村からは豊洲駅へ行くのが賢明、と思うのだが。。　きっとイオンがあるから満足してるんだろーね。　でもやっぱり孤島に思えるのだけど。。

野村東雲は三井東雲より内容は悪く価格は高いですが、ここはその野村東雲より内容が悪く価格は高いですね。

三井東雲は詰め込んで安くしてるからね。当然。

豊洲在住者さん

プロジェクト関係者の言っていた予想価格外してますね。

488
どういう意味？

>>477
>キッチンの上部包丁入れとか
え、それが標準ではなくオプションって三井のマンションであったっけ？
パークリュクスですら付いてるのに。
専有部分は三井以外の色が濃いのかな？
三井×清水建設としての仕様を期待してるのに…

ちなみにバルコニー戸境はペラボー？

3駅が日常の通勤で使えて、バス便も多く、至近にイオンがあり、病院、公共施設、教育機関、公園が数多くある東雲が陸の孤島というのは、違和感ありますね。むしろ新豊洲こそ、絶海の孤島のような。。。

492
3駅がどれも中途半端に遠くて、使えないからじゃないかなあ。
ここならゆりかもめといえど5分でしょ。

交通は492の通り、東雲三井が凌駕。野村は遠いけど。
りんかい線有楽町線ともに10分以内で十分実用に足る。
ゆりかもめはバスと同等と考えた方がよいと思う。

東京駅に直線距離は近いのにバス便…うける！

494
10分は辛いよ。特に雨の日。しかも、辰巳駅だと橋渡るんでしょ。晴海通りも交通量多いから、車に水はねられそう。

組合結成後、晴海三菱みたいに専用バスを銀座4丁目に出しましょう。玄関先から10分で着きます。1000戸以上あるから、プールに水入れなきゃOKでしょ。

笑えるね。
これも、しょせんは埋立地の孤島だから？？

同じメッセージを晴海にも送ったら？

>488
私が聞いていた「モデルケース80平米5800万円」よりは上を行く感じもありますね。現段階では代表間取り中心で、最多価格帯はどの程度になるかわかりませんが。ちょっとごめんなさい、になりそう…かな。
ただ東向き20階78平米というちょうど中間くらいのケースで、5800万円なんですよね。

晴海２棟目っていつから販売？

三菱クロノの２棟目の次に、隣の空き地は三井が建てるし、更に次には生コン会社も売却され、跡地にマンション建つところまで計画済みだから、この当たりはやはり供給過多になるよね。
空室率も豊洲エリアで上昇するだろうし、中古価格も押し下げられること必至ですよね。いまはまだ＠３００超の豊洲２丁目、３丁目物件も間違いなく価格維持できなくなり＠２７０程度まで数年以内に落ちること間違いない。
周辺の有明、東雲は言うまでもなくそれ以上に価格は落ちるでしょうし。

晴海には、それ以外にもタワマン予定が色々あるし、
有明にもまだ予定があるし。

 もう1ヵ所、『パークタワー東雲』(三井不動産)のモデルルームに足を運んだ。地上43階、総戸数585戸で、価格は3658万~6208万円。近くに同じ三井不動産の『パークタワー豊洲』があるが、そこより1000万円近く安い。坪単価にすると『豊洲』が坪250万~260万円なのに対して、『東雲』は220万~230万円。かなり低い価格設定だ。

「実は社内でも『安くしすぎた』と話題になっている物件です。同クラスのものがこの価格で販売されることは今後ないでしょう。数年先までに購入をお考えなら、消費税アップ前の今が買いどきです」

 担当者が割安感を強調して盛んに購買欲を煽る。野村不動産も三井不動産も、販売員は「豊洲エリア物件の割安感」を強調する。リセールバリューも含めての「割安」ということらしい。前出・沖氏が解説する。

>消費税アップ前の今が買いどきです

不動産業者はいつでも買い時としか言いません。

東雲は、Ｗコン以来
マンション相場が安い街ですから。豊洲と違って。

ここよりプラウドタワー東雲キャナルコートです^^

高濃度有毒物で汚染された土地の上に建つマンションは考えられません。ここは変電所も隣接だから高電磁波も心配です´｀

あちらはメトロが敷地の下。

＞５０２の
三菱クロノの２棟目の次に、隣の空き地は三井が建てるし、更に次には生コン会社も売却され、跡地にマンション建つところまで計画済みだから、この当たりはやはり供給過多になるよね。
空室率も豊洲エリアで上昇するだろうし、中古価格も押し下げられること必至ですよね。いまはまだ＠３００超の豊洲２丁目、３丁目物件も間違いなく価格維持できなくなり＠２７０程度まで数年以内に落ちること間違いない。
周辺の有明、東雲は言うまでもなくそれ以上に価格は落ちるでしょうし。

つまり、この物件も売出しで＠260とか＠270以上で出たとすると、皆さん高掴みするということですなあ。
どうでもよい施設もあり、修繕積立金も将来上昇幅が大きく、且つ管理費もままならない（月々￥3万～￥6万は取るのだろうが）やはりSKYZは余計なコストが掛かる分“無駄に高い”物件やねえ。

＞５０２

中古は既に売り出しが坪２５０位ですよね。過去には、ツインで売り出しが坪２２０なんてのもありました。

実際の成約はもっと低いのではないですか。

おまけに最近の液状化マップの更新は痛かったですよね。

東雲は確かに陸の孤島化してるよねー
安いから買う、という人の集合団地になりつつある
無論高い買い物をさせられた人もいるでしょうけど。。

先日出た液状化マップ、内容をよく調べました。専門家にも聞いてみましたが、新豊洲エリアでは、がすてなーに周辺が液状化し易いエリアとしてマーキングしてあり、SKYZ建設地周辺は液状化の可能性あり、というエリアになっていました。
しかし、これがとんだ喰わせ話のようで、SKYZ建設周辺地域は既存の東電建物、SKYZ等の江東区が計画する住宅予定地帯となっているため、液状化し易いエリアとはしなかったようです。　専門家の意見を聞くと、同じタイミングで同じ手法で埋め立てた新豊洲エリアは、一部で液状化し易く、一部は液状化しにくい（もしくは可能性がある）といったことには通常なり得ないとのこと。
つまり、がすてなーにエリアが液状化し易いエリアとされている以上、SKYZ建設予定地含む豊洲6丁目エリアは液状化し易い、ということが言えるとのことです。

この内容を信じるかどうかは個々の判断ですが、皆さんも自身で調べたり、利害関係を伴わない専門家に直接聞くなりして当エリアの事は確認しておくことをお勧めします。

SKYZ検討者の一人ですが、ここにきて非常に懸念材料、不安材料が出てきた、という感じです。　ちょっと困惑気味。。。

>>511さん、

安いから買う、というのはコストパフォーマンスが良い、とか値下がりリスクが低い、ということですよね。
一方、陸の孤島というのは、通常交通機関とか各種公共施設へのアクセスの悪さを示すと思います。

安いから、集合住団地化して、陸の孤島というのは、あまり理屈にもなっていないのでは？

江東区湾岸は陸の孤島じゃないよ。

ゴミや瓦礫で海を埋め立てた正真正銘の孤島。｢陸の｣は余計。

専門家w

交通便のよさは駅距離にもよるが

東雲＞豊洲＞新豊洲

渋谷新宿方面に直通のりんかい線が使えるのは大きい

大きい？？？

というか、新豊洲は豊洲ですよ。

ああ、なるほど、理解しました。
新豊洲を、発展した豊洲と同一視したいがこそ、この値付けなのですね。
合点です。

うーん、新豊洲っていうのはゆりかもめの駅名なのでは？

新豊洲っていう地名があると思い込んでる？もしくは、思い込ませたいのかな？

ちなみに、東雲の最寄り駅は東雲ではなく、辰巳だったり豊洲だったりしますがね。。。。

ネガろうにも無理があるのではないかと思います。

人気エリアになると、いろんな嘘で惑わせようとする人が出てくるんですね〜。
他の人気マンションもこんな感じだもんな。

本当にハイパーインフレになれば、そもそも長期ローンを円で借りることができず、売買が成立しないのでは？
適度なインフレでも、金利上昇が購入意欲を抑えそうです。2年後の実行金利次第でしょうが。
インフレの実質所得再配分を得るのは、既存住宅保有者です。2年後では、遅すぎるのでは。
キャッシュで帰る人は、そうですね、竣工直前に買えば良いですね。

>>512
更新される17年前（SKYZ計画前）から『がすてなーに』周辺は液状化の可能性が高い地域となっていたが、
SKYZ建設周辺は液状化の可能性がある地域でした。
つまり利害関係は無い。

もう一回専門家とやらに聞いてみたら（笑）

安倍センセーは、お腹痛くなって短期でオシマイ。
アベノミクスは蜃気楼のような笑い話になる。
豊洲12分の僻地を買ってどうすんの？

先日出た液状化マップ、内容をよく調べました。専門家にも聞いてみましたが、新豊洲エリアでは、がすてなーに周辺が液状化し易いエリアとしてマーキングしてあり、SKYZ建設地周辺は液状化の可能性あり、というエリアになっていました。
しかし、これがとんだ喰わせ話のようで、SKYZ建設周辺地域は既存の東電建物、SKYZ等の江東区が計画する住宅予定地帯となっているため、液状化し易いエリアとはしなかったようです。　専門家の意見を聞くと、同じタイミングで同じ手法で埋め立てた新豊洲エリアは、一部で液状化し易く、一部は液状化しにくい（もしくは可能性がある）といったことには通常なり得ないとのこと。
つまり、がすてなーにエリアが液状化し易いエリアとされている以上、SKYZ建設予定地含む豊洲6丁目エリアは液状化し易い、ということが言えるとのことです。

この内容を信じるかどうかは個々の判断ですが、皆さんも自身で調べたり、利害関係を伴わない専門家に直接聞くなりして当エリアの事は確認しておくことをお勧めします。

SKYZ検討者の一人ですが、ここにきて非常に懸念材料、不安材料が出てきた、という感じです。　ちょっと困惑気味。。。

確かに、液状化し易い場所と、液状化する可能性がある場所が隣り合わせに存在するというのは不自然な話かもね。
液状化する可能性が低い場所と可能性がある場所を区分けするというのは理解できるものの、“可能性がある”という曖昧なところというのは、十分な調査が行われていない疑義がある場所、つまり液状化し易い場所として考える方が無難ですな。

つまりSKYZ建設エリアは　グレーエリアではなく　ブラックエリア　ですか。

さらに土壌汚染や電磁波が……

この前豊洲に初めて行ってきました。ゆりかもめから見る景色はとても素敵で、豊洲の街も思っていた以上に素敵でした。

将来住むのなら豊洲だ!とひそかに思うほどだったのですが、この前そのことを友達に言ったら、その友達は“豊洲は問題がてんこ盛りだよ”と言っていました。

何やら汚染の問題や、税金の問題（外人が多く彼らは税金をたくさん払わないので、その分日本人が多めに払わなければならない？！）、治安の問題、また悪臭がよくする、みたいなことを言っていました。

その友達もそんな事を聞いたんだよ、ぐらいの知識だったみたいですが、彼が言ったことは真実なのでしょうか?　また、ほかにも問題はあるのでしょうか?　私が豊洲に行った時は悪臭はしなかったです。確かに外人さんはよく見ました。

もしその件について誰か知ってらっしゃる方がいましたらぜひ教えていただきたいです。

(1)汚染　(2)税金　(3)治安　(4)悪臭　(5)液状化　(6)ニュータウン問題　(7)塩害　(8)風害　(9)交通事情　(10)将来の街の行く末　(11)その他の問題

よろしくお願いします。

豊洲6丁目公園は良く行くし、skyzの建設現場も良く見るけど、そんなに液状化を気にしても仕方がないんじゃないかと思います。
内陸の歴史ある高台の高級物件じゃないんだし、ここ資産価値を求めても仕方がないと思うよ。
居住用と考えるのが、湾岸マンションのとらえかたとして正しい。
ただ、グレードが東雲三井より下ってのは残念で仕方がない。

終の棲家の購入のつもりでも人生何があるか分からない。いざというとき売れないと身動き取れなくなるから、資産価値を考慮しないなんて危険すぎる。

悪臭についてお答えします。
街中に臭うということはありませんが、
各物件で、下水の臭いに悩まされていると思います。
特に、タワー物件の低層階とかは露骨に臭いです

解決法はタワマンの高層階に住む事しかないです。豊洲の下水臭問題は、大きな社会問題です。

ここはいざというときには売れないと思うよ

この辺は311の震災でも大きな液状化とかインフラ停止とかなかったんですよね。
液状化が絶対にない、なんてどの場所でも保障されないし、液状化で死ぬこともないと思うし、そんなに
心配することないと思ってます。

>532

街中で臭わずに、マンションの中で下水臭がするってのはおかしい。排水管にはトラップがあって、臭いが入ってこないようになっている。もし、臭いが入ってくるのであれば負圧になってトラップの水が吸い上げられているって可能性が高い。それならそこのマンションの設計の問題。

「各物件で、下水の臭いに悩まされていると思います。」って言ってるから
事実じゃなくて想像なんでしょ。

豊洲シェルはかなり臭う。
子供を日能研にいかせてたから良くわかる。

うち(二丁目)は臭いはないな

２４時間換気の負圧と吸気量の問題なら、低層高層も関係ない話ですねｗ

液状化が心配な人は予測図で緑の所に住めば良い。
ここは黄で、赤ではないのでそんなに心配しなくて良いと言っている人がいるが、黄の所は大なり小なり液状化が起きた所が多い。
今後首都直下がくると3.11よりもっとすごいことになりそう。

三井東雲より仕様が下という点について、単なるネガ情報じゃないのであれば、できればSKYZの詳細仕様を教えてもらいたいのですが。

>529

豊洲全般の事として、住人の視点からお答えします。

(1)汚染
何についての汚染かわかりませんが、放射性物質についてでしたら、豊洲、新宿のピンポイントで高い、という調査結果が出た事かあります。ただし数値が公表されず、市場移転に絡む意図的な発表の可能性が高いです。その後、何人かの方が数値を公表しての反論を行っております。

(2)税金
豊洲だけ負担が多い、というのは理解ができません。江東区全体でみると、シビックセンターもできますし、負担をしているというより、むしろ最近は恩恵を受けている地域ではないでしょうか。
外国人比率はさほど高くなかった気がします。企業も多くやゴミ処理もあるため税収も高く、公共福祉も手厚い区です。

(3)治安
これも警視庁だかに公表されてますが、豊洲地区は犯罪の少ない地域です。

(4)悪臭
私も豊洲に住む前は、海の匂いが強いのかな、と思ってましたが、気になることはありません。駅前は商業施設は少ないですし、ゴミ捨て場も少なく、ゴミの悪臭も少ないです。カラスもほとんど見たことありません。

(5)液状化
3.11の際に一部、液状化した地域があります。当時は新浦安と同じ状況かのように、報道されたこともありますが、被害は軽微です。街中は歩行困難になる場所は皆無でした。一部デコボコになった場所があるくらいです。

(6)ニュータウン問題
どういう問題か、よくわかりません。具体的に何を気にされているのでしょうか。

(7)塩害
これも住む前に気にしましたが、今のところまったく実感がありません。エアコンの室外機も7年たちますが、問題なく現役です。

(8)風害
これはひどいです。他の地域に比べ風はかなり強いのではないでしょうか。何本傘を折ったかわかりません。

(9)交通事情
これの心配ごとは何でしょう。渋滞はほとんどありません。豊洲から有楽町方面に行く分には、通勤時間帯でも電車は空いてます。

(10)将来の街の行く末
何も心配していないどろこか、まだまだ発展の余地があって楽しみですね。

(11)その他の問題
うまいラーメン屋さんが無い。

＞５２６
が言っている液状化はSKYZの6丁目は十分危険性有り、と考えるのが正しいんだろうな。　ここを検討してるのだけど、不安要素の一つであることは間違いないです。

個人的に思う不安要素：
１．地盤（液状化に対する不安）
２．予定販売価格（実力以上に高値がつきそうで、買った後が大変。価格目減りで損失大か？）
３．管理費、修繕積立金が高額（三井は基本的に余計な施設、水関係施設を充実させ運営費で稼ぐ傾向が強い）
４．新市場開設による車等の交通量拡大（業者が使う車、運搬車が行き来する道路及び周辺地域はどうしても汚れる。）
５．豊洲駅からマンション入り口まで徒歩で12分（表示時間）。実際は、子供の足だと15分～20分、更に入口から住戸玄関まで考えると25分前後掛かる。（あくまでも利便性及び買手目線で考えると有楽町線豊洲駅を起点に考えるべき。）

ざっと以上5点は懸念する。（その他も細かい点は幾つかある。）

>540
三井東雲より仕様が下、という情報を書いたのは私です。詳しい仕様を聞いたわけではありません。説明会で聞いたニュアンスを正確にお伝えしておきすね。

私が「三井東雲もかつて検討していた、あの物件はキッチンの収納や、お風呂とか細かい部分で、かなりよく出来た仕様でした、今回は東雲に比べてどうですか？」って感じで質問。

それに対して、
・三井東雲は標準仕様が、かなり良かった
・今回は三井東雲まででは無い
・例えば、キッチンは大理石じゃない
・少しグレードが落ちたキッチン設備（魅力だった収納上部の包丁入れとか ※わかる人にしかわからない表現かも…）はオプションだろう
・今回は標準ではなく、欲しい方には選んでいただく方向で

って感じで答えてました。聞いた点は、あくまで室内の細かな設備、仕様についてです。
棚と食洗機を聞いておけば良かったな〜

マンションの場合、液状化はあまり影響がないと思いますよ。

結局、キッチンの設備の事だけか。
その事を持って仕様が下と言うのはあまりにお粗末さまです。

>>544
湾岸が高くて買えない人々は液状化でネガって自分自身を納得させているんですよ。
100年後に来るか1000年後に来るかわからない大地震で煽って、
納得させているのは、自分自身なのですよ。
私たちは理解してあげましょう。
そうせずにはいられないほど可哀想な立場な人々もいることを。

近くに使えるスーパーできるのかな？今日、現地周辺歩いて来たけど豊洲駅エリアからはかなり距離ある印象だから、液状化より何より、それが心配になってきた。

そうでもないのでは？
私はお台場には何回か行ったことありますが、そんなに強風ってほどでもないかと思いました。