THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE 　（旧（仮称）千石二丁目計画）

ここは地下住戸は無くなったと聞いていたのですが。
文京区は地下室マンションが多いのでしょうか？

ルサンク小石川みたいに完全地下室ではなく、１ｍ掘り下げた半地下。
この程度でしかも高台で水没するはずないでしょう。
都心ではどこもかしこも半地下マンション多いよ。

都心のマンション価格は、７０ｍ２で７．５千、８０で９千、９０で１億１千、
１００で１億５千って感じでよくわからんが指数関数的に高くなる。

ここは７５ｍ２の４Fで８．５千、９０ｍ２の４Fは１億２千だから、
べつにボッタクリではなく、スミフ的には少し高値挑戦って感じじゃないの？
価格はでていないが、９０ｍ２の１Fは１億切るかもしれないと期待している。

子供２人いる我が家は最低８５ｍ２が必要（できたら９０ｍ２）。
ここの９０ｍ２の１Fで諸経費＋オプション込みで１億だったら買いたい。

９０の１階で１億は切らないと思いますが、もし切れば私も買いたい。
もしかして９０の１階の価格はすでに公表済み？

75平米の4Fで9000
90平米の４Fで13500でしょ。

地盤面より掘り下げてるわけだから地下室マンション。

９０の１階の価格知っている方教えてください。

第一期では７５ｍ２ｍの４階で８．５千、９０ｍ２の４Fで１．２億でした。
どうしても９０ほしくてローン組んだけどアウト。
でも１階で１億ならぎりぎりだから再検討したい。
９２６さんと同じで私も１階の価格を知りたいです。

一期では仰る通りでしたが、二期で上に改定されて２Ｆ９０平米で118,だった様です。

他の新築マンションも改定でけっこう上げてきてますから、
湾岸以外は市場的にキツイ傾向だと思います。

９２８さん、サンキュー。
と言うことは１階は1億切りませんね、残念です。

パークコート渋谷大山を聞きに行き、２階７４ｍ２で９千。
仕方ない我慢しようかなって一度は思いました。
でも駅周辺のハロウィンのばか騒ぎにうんざりしてやめました。

私にはここの静けさがやっぱり合っています。
あと丸ノ内で東京と銀座に１５分で行けること。

こんな感じで悩んでいるとまた買えなくなる。

今日、入居説明会の案内が届きました。
一か月早めて開催するらしい。
これは何を意味しているのだろうか？

私も入居説明会案内を先週受け取りました。営業さんに確認したら売りが順調なので引き渡しをスムーズに行うために案内を１カ月早めたとのこと。スロー売りのスミフさんが順調ということは、億ション完売の兆しっていう先週のニュースも理解できます。

今日東京へ出張だったので新幹線で東京駅に着いて本社へ行く前に現地確認しました。新幹線を下車してから丸ノ内線に乗り換えて茗荷谷で降り現地の正門まで、所要時間はジャスト３０分でした。天気が良くて暖かく、湯立坂からのアクセスは本当に気持ちがよかった。周りに高い建物はなく、静かなところだなーって、これが低層の魅力だなーって再確認できました。あとは、ローンをどう組むかが問題です。

低金利ですから、
余裕はあってもキャッシュは手元に残して可能な限り多く融資受けた方がいいんではないでしょうか？

１０年先は読めませんが、仮に１０年後に金利が上がっていれば、その際に今回残した手元キャッシュを一気に繰上げ返済するのは如何ですか？

932　
　東京～茗荷谷が11分なので、残り19分お疲れさまでした。
帰りも茗荷谷？　それとも千石？
　千石へのアクセスは、スマホがないと迷路ですよね。
　茗荷谷へのアクセスは、何カロリー消費するのかね。

ここのデザインは、
最高裁のパクリ？

Re928 90平米の物件は3階、4階は販売に出されましたが、2階はまだなのでないでしょうか？

Re932 地方在住の方（転勤で離京中？）でも高い関心を示されるのですね。それだけ魅力物件ということでしょうか？
　　　　　　

物件から千石へのアクセスはスマホがあっても迷います。グリーンコートの高層棟めがけて歩き続ければそのうち着きます。むしろ、千石から物件に行くのが難しいですよ。不忍通りから入ればいいのだけど、５分くらい遠回りかも。２、３往復したら覚えるから、問題にならないですけど。

雨天と夏は茗荷谷からのアクセスがキツイですよ。今の季節は緑がステキですね。

９３２です。

９３３さん、ご助言ありがとうございます。検討してみます。

９３４さん、帰りももちろん茗荷谷からトライしました。現地正門で5分休憩してから向かいました。本当に気持ち良かったですよ。PC一式＋会議用資料を持って歩きましたが、皆さんが言うほどの坂ではありませんね。昔住んでいた神谷町の東京タワー傍の方がきつい坂で夏はいつも大汗を流していましたのでここなら問題ないです。確かに大雨の時はタクシーですが．．。あと千石へのアクセスは前回確認済みです。インぺのサインを参考に向かったら着きました。まあ２回トライすれば大丈夫でしょう。

９３６さん、来年の夏前に本社へ異動になるので、それに合わせて中古と新築の両方で物件を探しています。中古はいい物件がでてもネットに掲載されるまでの５日間で売れるので地方からではちょっと無理でした。というわけで今は新築を数件検討しています。確かに利便性を考えるとここは少し遠いですが、徒歩９分で２線２駅使えるわけです。しかも、山手線内側でJRからも離れているので低層の静けさが得られます。週末家族で自転車散策できる緑や商店街も点在しているので、うちとしては気にいっています。あとは第３期販売の価格次第。

ここは坂の話でコメント多いけど、東京の山手内側はどこも坂は多いですよ。
気にするなら、都心のど真ん中で第一種低層地域なんか住まない方がいい。
中高層地域に住んで近隣ビルの圧迫感に耐えて下さい。

第３期はどのくらい価格を上げるのだろうか？
情報持っている方、教えてください。

どこのデベも上げるか、間取りを小さくして現状維持している。
民間企業が利益追求するのは当然だけど、迷えばまた買い逃がして後悔する。

千石駅からは、A４出口～不忍通り～現地正門で徒歩１０分でした。フラットなので全く問題なかったです。

反対運動ゼロの物件スレは平和ですね。低層物件は要注意ですが、ここは大丈夫そう。

941さん

そうですね。A4出口から不忍通り経由のルートでも、10分あれば着きますよね。
私は歩くのが早い方なので、A2出口から明化小裏、林町小と十中の間のルートで来ると、8分弱で到着します。

　

928です。

値段を書くのはマズかったかもしれませんね。

ただ、二期の９０㎡では据置きの３Fと販売開始の２Fが価格逆転してたのは目で確認しています。

７５平米と９０平米がおおよそ全体の５０：５０、間取りもほぼ均一でとても興味深い。
最上階だけが異常に広くて数億という物件はよくあるが気に入らない。
上階と下階で広さを変えると柱の位置などで間取りに不自然さが残ってしまう。
個人的な見解だが、その点ここはきれいだと思う。

子供がいてうるさいので必然的に１階を探している。
９４０さんと同じで次期価格が知りたい。

ウチも子供の足音を気にして１Fを探しています。１Fは子育て世代に需要があるって聞いたけど同じような方（９４５さん）が書き込みしていますね。ここの７５の庭付き１Fの価格はどんな感じなのでしょうか？

このまま円安が続き、９４０のカキコのようにデべ各社が価格を上げていくのでしょう。
ここ、第三期販売が12月中旬、竣工時販売が多分来年2月上旬。
デべの思惑通りになるのは嫌だけど、買うのであれば12月がラストチャンスか？

この段階まで来て青田買いする必要なんてないでしょ。完成して現物見てからでしょ。

アベノミクスが変調を来してるから、値上げなんてしたら売れ残りになるかも。

三田線通勤できる新築を探しています。
スレ見るとこの物件周辺はかなり静かそうですね。
943のルートなら千石駅から徒歩８分弱、これなら〇です。

ルサンク小石川も駅近で考えましたが違法建築でびっくり。
スレ投稿にYahoo IDが必要になっており、ちょっと胡散臭かった。
同じように１０年寝かした土地の開発ですが、
ここは反対運動もなく落ち着いた生活ができそうですね。
すでに契約された方、羨ましいです。

スミフさん、１階は値上げしないでください！！

反対運動あったよ。何で無かったことになってるんだろう。

今の話でしょう。
しかも、10年前の反対理由は近隣住民住環境ではなく、小石川植物園のためというプロ市民案件。

その通り、デベが近隣住民だけでなく近隣施設に対する交渉も合わせて地道に続けた成果なのでしょう。通勤使用路線なのでnews releaseした今年1月から何度か現地を訪れ反対立札／貼紙がないことを確認した。入居後は地域のルールに従い落ち着いた生活がここならできると思う。

このあたりのビンテージマンションといえば、小石川パークタワーかな。　　最大200平米の住戸もあるみたい。　ここも、ビンテージになるかな？

Re954　ここなら落ち着いた生活できますよ、先月足を運んだ私もそう思います。

低層なので眺望のコメントはしませんが、見下す高い建物が周りになく空が広いです。
駅から少し距離があるのは運動不足解消のためと考えればいい。
車通勤にしてからメタボになった私はそう思います。

茗荷谷から池袋へ向かう丸ノ内線の朝ラッシュは相当混雑するのでしょうか？

９５６さん、同感です、確かに周りの建物からの圧迫感はないですね。南側の社宅がもし分譲マンションになっても同じ第一種低層地域だから圧迫感は変わらないでしょう。

三田線の千石から目黒までの朝の混雑具合をご存じの方がいましたらどのような感じか教えてください。

959さん

　大したラッシュではありません。
　千石から3駅目の水道橋までは結構込んでいますが、水道橋でかなり降車客あり。
　勿論、水道橋からの乗客もあるが、次の神保町でもっと多くの人が乗り換える。
　次の大手町、日比谷も同様。
　要は、乗り換え駅が多いので、乗客がかなり入れ替わりますが、水道橋以降は少しずつ空いていきます。
　千石から乗れば、早ければ水道橋から座れ、遅くとも日比谷ではまず間違いなく座れる。
　目黒への通勤には全く問題ないですよ。

　もう一つ、千石から逆に巣鴨に行き、そこで山手線内回りに乗り換える手も。
　この場合も、二つ目の池袋でまず間違いなく座れます。

960さん

詳しく教えて頂きありがとうございます。大変参考になりました。朝のラッシュが不安でしたが何とかやっていけそうな気がしてきました。

入居後に色々と時間をずらしてより空いている時間を見つけたいと思います。

>955

ビンテージの要件としては立地や建物の造りのほかに、管理や修繕がしっかりできているかといったこともある。管理や修繕は管理組合次第だから、新築分譲で判断するのは無理。入居するまでお隣さんがどんな人かもわららないし。

>960

山手線の池袋で確実に座るには乗る場所がポイント。階段の近くで降りる人が多いところを狙う。

ただし、間違えても押し出されて下りるハメになるなんてことしちゃダメ。

963さん
　
　960です。　ご指摘のとおりです。
　補足、ありがとうございました。

近くに住んでますが通勤は大手町まで自転車です。のんびり走っても30分かからないで通えます。
池袋も上野も秋葉原も神保町も自転車で20分以内ですがら、ちょっと足を延ばすなら電車より早いです。
雨の日、真夏、冬は電車ですけどね。

池袋、上野、秋葉原そして神保町も自転車で20分以内ということは、住むには絶対静かな所がいいけど休日は活動的に自転車で散策したいって方にはいい物件ですね。

>>950 >>952
小石川ガーデンヒルズの物件名をやめたのは何故

スミフの社長？が、同じ様な名前付けはやめて個性ある名前付けをする方針に変えたと聞いています。
スカイ. . とか、インぺリア. . とか、どうかなそれはって思いますが、方針だから仕方ないでしょう。

ただ、この方針を継続するか否かは分かれているようで、何とかヒルズって感じの同じ名前付けに戻す意見もあるようです。

私には名前なんてどうでもいいです。検討中なので１階の価格を知っている方、ぜひ教えてください。お願いします。

９４６です　７５平米庭付き１Fの価格はどんな感じなのでしょうか