THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE 　（旧（仮称）千石二丁目計画）

８９９さん、「物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で、地域の価値を上げる」 ということは、住民の反対はゼロということでしょうか？ルサンク小石川が泥沼状態なので興味があります。

坪単価が異常に高いってカキコあったけど、ここってほとんどが７５と９０ｍ２で、しかも９０が半分を占めるよね。だから平均坪単価は計算上高いんじゃないの？

好みが分かれる物件だねー　限定品みたいでいいんじゃないの

ルサンク〇〇〇から流れてきた
結構まともなスレ多いねここ、安心できそう

新築マンション購入初めてです。ここ第３期販売が来月だけど通常前期よりかなり購入金額上がるのでしょうか？

８９０です。８８２＝８８７＝８９９さん、有用な情報ありがとうございます。
昨日午後半休してこの辺散策して、ご指摘の点よく理解できました。
表情豊かな街で結構気に入りました。

>902さん

本日散歩がてら見て参りました。

「物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で地域の価値を上げる」という程、立派ではないのは残念でした。

ただ、１１年に渡り泥沼化した経緯がありまして、隣接住民の要望は全て受け入れざるを得ないほど、すみふが譲歩しています。
ですので現在は住民の反対はゼロということで良いと思います。

最も重視しているのは西側住民ですので、西側は３階建となっています。
しかも１２ｍの高さ制限内で４階建てとしていることで、各階の階高を得るため全体を１ｍほど掘り下げています。
つまり西側の高さは約９ｍに抑えられていることが分かります。
さらに西側住民の敷地境界からは１０ｍもの離隔が取られています
そして北西にはスクエアな緑地が設けられます。

後は北東の第一種低層住宅に面する住戸も、３階となっています。

住民運動の成果？が如実に表れている物件だと思いますね。

近隣住民ともめてたわけではないと思うが。
プロ市民でしょ。
御殿坂の拡張も反対したようなさ。

「物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で地域の価値を上げる」という程、立派ではないのは残念でした、ということは中の上は超えているとわけですね。住人の意見に完全譲歩したスミフは正解です。建築強行して中断し変更申請せざる負えなくなった近くの物件とは正反対。プロ市民はどこにでもいますし、こじらすと後が大変。別にポジるわけではないが、先週見た限りではこの周辺に似つかわしくないくらいの結構いい外観になるなーって感じたよ。火災危険度高い千石一丁目から入ったから余計にそう感じた。周辺にそんなにりっぱな戸建やマンションなかったけど、見間違えではないと思う。

子供の教育で文京区に越境するものです。
８月に契約してから一度も現場を見に行っていません。
外観に関して意見が分かれているようですけど...
スミフのブログの写真見る限りではまあまあかなって思いますが...
住民の希望をすべて満たしたことは営業から聞きました。
転居後のトラブルは絶対嫌だから安心しています。
このマンションの方々だけで生活しているわけではありません。
近所の方々ともうまくやっていきたいです。

反対運動のある物件は要注意。反対住民vs.デベの争いが竣工までに収まらずに、入居後は矛先が変って反対住民vs.入居者で裁判になったケースもある。

>908

３階のところは北側斜線制限でしょ。セットバックは日影規制。

我が家も子供の教育環境を考えてこちらを購入しました。3LDK以上しかないので住民層もしぼられ暮らしやすいかなと。

営業の方からシニア世代の方で購入検討されてる方が多いと聞きましたが、ここのレスを見てると同じ考えで購入された子育て世帯の方がいるようで安心しました。

シニア世代で契約した者です、現地確認して静かさや空気の違いを感じて決めました。

本契約前の説明会では小さな子供様連れの家族２組とご一緒しましたが、
子供がぐずるとすぐに奥さん達が子供連れて一時退席するなど気を利かせていました。

若いころ住んでいた少しレベルの低い分譲マンションでは常識無い住民も何人かおり口論となりました。
９１４さんの住民層が絞られ暮らしやすいというコメント、同感で購入理由の一つです。

>>902
>ルサンク小石川が泥沼状態なので興味があります

ル・サンク小石川後楽園 新スレに入りました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/1

建設強行して 挙句の果ては結局変更申請 と書かれてます

現地の前を通りました。
植物園とマンションの間を通ったのですが、規模もあるしそれなりの存在感はあります。
ただ、1階の部屋は半地下になっているようですね。日当りも微妙そうだし冬は寒そうです。
高さ制限でぎりぎり4階建てにしているようですが、半地下住居を作るんだったら、階高を高くして3階立てにすればいいのにと思いました。
スミフは本当にケチだなぁと思った次第です。

他の物件でも不思議に思う立地の居室はよく見かけます。
半地下でも一階居室には一定の需要があるんですよね。

一部のデメリットを気にしなければ、様々な意味でもっともコストパフォーマンスが良い買い物になります。

しかも、施主がケチと言うより、少しでも階数を増やしたからこそ、全体的な値付けが下がるとも言えると思います。

地下住戸は高さ制限回避もあるけど、容積率不算入で部屋数を水増しできるってのが大きい。その割に価格が安くないボッタクリ物件。

地下室マンションは既存不適格リスクもあるから要注意。世田谷では独立地下住戸が禁止になってる。既存不適格になったら資産価値なんてなくなるよ。

坂の下の地下室マンションでは過去に水没したこともある。さらに受電盤に浸水して周辺一体が停電になってドヒンシュク。

ここは地下住戸は無くなったと聞いていたのですが。
文京区は地下室マンションが多いのでしょうか？

ルサンク小石川みたいに完全地下室ではなく、１ｍ掘り下げた半地下。
この程度でしかも高台で水没するはずないでしょう。
都心ではどこもかしこも半地下マンション多いよ。

都心のマンション価格は、７０ｍ２で７．５千、８０で９千、９０で１億１千、
１００で１億５千って感じでよくわからんが指数関数的に高くなる。

ここは７５ｍ２の４Fで８．５千、９０ｍ２の４Fは１億２千だから、
べつにボッタクリではなく、スミフ的には少し高値挑戦って感じじゃないの？
価格はでていないが、９０ｍ２の１Fは１億切るかもしれないと期待している。

子供２人いる我が家は最低８５ｍ２が必要（できたら９０ｍ２）。
ここの９０ｍ２の１Fで諸経費＋オプション込みで１億だったら買いたい。

９０の１階で１億は切らないと思いますが、もし切れば私も買いたい。
もしかして９０の１階の価格はすでに公表済み？

75平米の4Fで9000
90平米の４Fで13500でしょ。

地盤面より掘り下げてるわけだから地下室マンション。

９０の１階の価格知っている方教えてください。

第一期では７５ｍ２ｍの４階で８．５千、９０ｍ２の４Fで１．２億でした。
どうしても９０ほしくてローン組んだけどアウト。
でも１階で１億ならぎりぎりだから再検討したい。
９２６さんと同じで私も１階の価格を知りたいです。

一期では仰る通りでしたが、二期で上に改定されて２Ｆ９０平米で118,だった様です。

他の新築マンションも改定でけっこう上げてきてますから、
湾岸以外は市場的にキツイ傾向だと思います。

９２８さん、サンキュー。
と言うことは１階は1億切りませんね、残念です。

パークコート渋谷大山を聞きに行き、２階７４ｍ２で９千。
仕方ない我慢しようかなって一度は思いました。
でも駅周辺のハロウィンのばか騒ぎにうんざりしてやめました。

私にはここの静けさがやっぱり合っています。
あと丸ノ内で東京と銀座に１５分で行けること。

こんな感じで悩んでいるとまた買えなくなる。

今日、入居説明会の案内が届きました。
一か月早めて開催するらしい。
これは何を意味しているのだろうか？

私も入居説明会案内を先週受け取りました。営業さんに確認したら売りが順調なので引き渡しをスムーズに行うために案内を１カ月早めたとのこと。スロー売りのスミフさんが順調ということは、億ション完売の兆しっていう先週のニュースも理解できます。

今日東京へ出張だったので新幹線で東京駅に着いて本社へ行く前に現地確認しました。新幹線を下車してから丸ノ内線に乗り換えて茗荷谷で降り現地の正門まで、所要時間はジャスト３０分でした。天気が良くて暖かく、湯立坂からのアクセスは本当に気持ちがよかった。周りに高い建物はなく、静かなところだなーって、これが低層の魅力だなーって再確認できました。あとは、ローンをどう組むかが問題です。

低金利ですから、
余裕はあってもキャッシュは手元に残して可能な限り多く融資受けた方がいいんではないでしょうか？

１０年先は読めませんが、仮に１０年後に金利が上がっていれば、その際に今回残した手元キャッシュを一気に繰上げ返済するのは如何ですか？

932　
　東京～茗荷谷が11分なので、残り19分お疲れさまでした。
帰りも茗荷谷？　それとも千石？
　千石へのアクセスは、スマホがないと迷路ですよね。
　茗荷谷へのアクセスは、何カロリー消費するのかね。

ここのデザインは、
最高裁のパクリ？

Re928 90平米の物件は3階、4階は販売に出されましたが、2階はまだなのでないでしょうか？

Re932 地方在住の方（転勤で離京中？）でも高い関心を示されるのですね。それだけ魅力物件ということでしょうか？
　　　　　　

物件から千石へのアクセスはスマホがあっても迷います。グリーンコートの高層棟めがけて歩き続ければそのうち着きます。むしろ、千石から物件に行くのが難しいですよ。不忍通りから入ればいいのだけど、５分くらい遠回りかも。２、３往復したら覚えるから、問題にならないですけど。

雨天と夏は茗荷谷からのアクセスがキツイですよ。今の季節は緑がステキですね。

９３２です。

９３３さん、ご助言ありがとうございます。検討してみます。

９３４さん、帰りももちろん茗荷谷からトライしました。現地正門で5分休憩してから向かいました。本当に気持ち良かったですよ。PC一式＋会議用資料を持って歩きましたが、皆さんが言うほどの坂ではありませんね。昔住んでいた神谷町の東京タワー傍の方がきつい坂で夏はいつも大汗を流していましたのでここなら問題ないです。確かに大雨の時はタクシーですが．．。あと千石へのアクセスは前回確認済みです。インぺのサインを参考に向かったら着きました。まあ２回トライすれば大丈夫でしょう。

９３６さん、来年の夏前に本社へ異動になるので、それに合わせて中古と新築の両方で物件を探しています。中古はいい物件がでてもネットに掲載されるまでの５日間で売れるので地方からではちょっと無理でした。というわけで今は新築を数件検討しています。確かに利便性を考えるとここは少し遠いですが、徒歩９分で２線２駅使えるわけです。しかも、山手線内側でJRからも離れているので低層の静けさが得られます。週末家族で自転車散策できる緑や商店街も点在しているので、うちとしては気にいっています。あとは第３期販売の価格次第。

ここは坂の話でコメント多いけど、東京の山手内側はどこも坂は多いですよ。
気にするなら、都心のど真ん中で第一種低層地域なんか住まない方がいい。
中高層地域に住んで近隣ビルの圧迫感に耐えて下さい。

第３期はどのくらい価格を上げるのだろうか？
情報持っている方、教えてください。

どこのデベも上げるか、間取りを小さくして現状維持している。
民間企業が利益追求するのは当然だけど、迷えばまた買い逃がして後悔する。

千石駅からは、A４出口～不忍通り～現地正門で徒歩１０分でした。フラットなので全く問題なかったです。

反対運動ゼロの物件スレは平和ですね。低層物件は要注意ですが、ここは大丈夫そう。

941さん

そうですね。A4出口から不忍通り経由のルートでも、10分あれば着きますよね。
私は歩くのが早い方なので、A2出口から明化小裏、林町小と十中の間のルートで来ると、8分弱で到着します。

　

928です。

値段を書くのはマズかったかもしれませんね。

ただ、二期の９０㎡では据置きの３Fと販売開始の２Fが価格逆転してたのは目で確認しています。

７５平米と９０平米がおおよそ全体の５０：５０、間取りもほぼ均一でとても興味深い。
最上階だけが異常に広くて数億という物件はよくあるが気に入らない。
上階と下階で広さを変えると柱の位置などで間取りに不自然さが残ってしまう。
個人的な見解だが、その点ここはきれいだと思う。

子供がいてうるさいので必然的に１階を探している。
９４０さんと同じで次期価格が知りたい。

ウチも子供の足音を気にして１Fを探しています。１Fは子育て世代に需要があるって聞いたけど同じような方（９４５さん）が書き込みしていますね。ここの７５の庭付き１Fの価格はどんな感じなのでしょうか？

このまま円安が続き、９４０のカキコのようにデべ各社が価格を上げていくのでしょう。
ここ、第三期販売が12月中旬、竣工時販売が多分来年2月上旬。
デべの思惑通りになるのは嫌だけど、買うのであれば12月がラストチャンスか？

この段階まで来て青田買いする必要なんてないでしょ。完成して現物見てからでしょ。

アベノミクスが変調を来してるから、値上げなんてしたら売れ残りになるかも。

三田線通勤できる新築を探しています。
スレ見るとこの物件周辺はかなり静かそうですね。
943のルートなら千石駅から徒歩８分弱、これなら〇です。

ルサンク小石川も駅近で考えましたが違法建築でびっくり。
スレ投稿にYahoo IDが必要になっており、ちょっと胡散臭かった。
同じように１０年寝かした土地の開発ですが、
ここは反対運動もなく落ち着いた生活ができそうですね。
すでに契約された方、羨ましいです。

スミフさん、１階は値上げしないでください！！

反対運動あったよ。何で無かったことになってるんだろう。

今の話でしょう。
しかも、10年前の反対理由は近隣住民住環境ではなく、小石川植物園のためというプロ市民案件。

その通り、デベが近隣住民だけでなく近隣施設に対する交渉も合わせて地道に続けた成果なのでしょう。通勤使用路線なのでnews releaseした今年1月から何度か現地を訪れ反対立札／貼紙がないことを確認した。入居後は地域のルールに従い落ち着いた生活がここならできると思う。

このあたりのビンテージマンションといえば、小石川パークタワーかな。　　最大200平米の住戸もあるみたい。　ここも、ビンテージになるかな？

Re954　ここなら落ち着いた生活できますよ、先月足を運んだ私もそう思います。

低層なので眺望のコメントはしませんが、見下す高い建物が周りになく空が広いです。
駅から少し距離があるのは運動不足解消のためと考えればいい。
車通勤にしてからメタボになった私はそう思います。

茗荷谷から池袋へ向かう丸ノ内線の朝ラッシュは相当混雑するのでしょうか？

９５６さん、同感です、確かに周りの建物からの圧迫感はないですね。南側の社宅がもし分譲マンションになっても同じ第一種低層地域だから圧迫感は変わらないでしょう。

三田線の千石から目黒までの朝の混雑具合をご存じの方がいましたらどのような感じか教えてください。

959さん

　大したラッシュではありません。
　千石から3駅目の水道橋までは結構込んでいますが、水道橋でかなり降車客あり。
　勿論、水道橋からの乗客もあるが、次の神保町でもっと多くの人が乗り換える。
　次の大手町、日比谷も同様。
　要は、乗り換え駅が多いので、乗客がかなり入れ替わりますが、水道橋以降は少しずつ空いていきます。
　千石から乗れば、早ければ水道橋から座れ、遅くとも日比谷ではまず間違いなく座れる。
　目黒への通勤には全く問題ないですよ。

　もう一つ、千石から逆に巣鴨に行き、そこで山手線内回りに乗り換える手も。
　この場合も、二つ目の池袋でまず間違いなく座れます。

960さん

詳しく教えて頂きありがとうございます。大変参考になりました。朝のラッシュが不安でしたが何とかやっていけそうな気がしてきました。

入居後に色々と時間をずらしてより空いている時間を見つけたいと思います。

>955

ビンテージの要件としては立地や建物の造りのほかに、管理や修繕がしっかりできているかといったこともある。管理や修繕は管理組合次第だから、新築分譲で判断するのは無理。入居するまでお隣さんがどんな人かもわららないし。

>960

山手線の池袋で確実に座るには乗る場所がポイント。階段の近くで降りる人が多いところを狙う。

ただし、間違えても押し出されて下りるハメになるなんてことしちゃダメ。

963さん
　
　960です。　ご指摘のとおりです。
　補足、ありがとうございました。

近くに住んでますが通勤は大手町まで自転車です。のんびり走っても30分かからないで通えます。
池袋も上野も秋葉原も神保町も自転車で20分以内ですがら、ちょっと足を延ばすなら電車より早いです。
雨の日、真夏、冬は電車ですけどね。

池袋、上野、秋葉原そして神保町も自転車で20分以内ということは、住むには絶対静かな所がいいけど休日は活動的に自転車で散策したいって方にはいい物件ですね。

>>950 >>952
小石川ガーデンヒルズの物件名をやめたのは何故

スミフの社長？が、同じ様な名前付けはやめて個性ある名前付けをする方針に変えたと聞いています。
スカイ. . とか、インぺリア. . とか、どうかなそれはって思いますが、方針だから仕方ないでしょう。

ただ、この方針を継続するか否かは分かれているようで、何とかヒルズって感じの同じ名前付けに戻す意見もあるようです。

私には名前なんてどうでもいいです。検討中なので１階の価格を知っている方、ぜひ教えてください。お願いします。

９４６です　７５平米庭付き１Fの価格はどんな感じなのでしょうか

なんの根拠もありませんから可能な限り聞き流して頂きたいのですが、
話の感覚的に１Ｆは７５:8,800 ９０:11,500

まぁ、感覚なので、モデルルームに足を運ばれるのが当然ながら確実です（笑）

先に購入意欲を見せればすんなりと教えてくれると思います。

９７１さん　ご意見ありがとうございました。　

>968

DEUX TOURSなんてフランス語で、日本人には読めないマンション名つけちゃってるのってそのせいかな。でも、ただのTWIN TWORでしょ。

郵便物出すときに、番地間違っていてもマンション名がかいてあれば届けてくれる。妙な名前だと相手に伝えるとき厄介でしょ。聞き返されちゃったりする。

９６９さんと同じ、大手デベ物件なら名前なんてどうでもいい。ここの個性的名前はこれでいいんじゃないでしょうか（ちょと外人には恥ずかしくて言えないけど）。同じ様な名前が多すぎて、挙句の果ては地域名の前後に異なるブランド名を付けて区別している物件もあったりとても紛らわしい。

子供と現地を見てきました。
この辺はさすが文京区って感じで静かな住宅地ですね。
高級ではないけど庶民的でいい感じです。

お値段がもう少しお手ごろ感あればもっといいのだけど。

975さん

　確かに「邸宅」という高級感にはイマイチ欠けるかもしれないけど、かといって庶民的というのもどうかしら？
　もしこれを庶民的と評するなら、普通のマンションは何と形容すればいいのかしら？

庶民的なのは街の雰囲気のことを言ってるのでは？

976です。
よく読んだら977さんのおっしゃるとおりですね。
早とちりでした。
　

小石川・小日向の高台住民は、千石・白山付近は残念な庶民地域と感じてる。
マンションひとつで地域の雰囲気は変えられないよ。
植物園脇は陰湿だしね。

十分理解しております。

先方の立地は最高ですし、歴史もあるし、閑静な住宅街だと存じます。
文京区の中でのステータスは不動のものですし、
お住まいになられている方々も高台に相応しい方が多いと存じております。

大丈夫です。ちゃんとその辺をわきまえて千石の地に購入した人間も多いと思います。

こちらは高級住宅街とは間違っても口外できませんし、
緑豊かな公園で清められた空気感と空の抜けの良さ、
また（にわかを含む）高所得者同士の張合い等も無く、
落ち着いた環境で生活できることを望む、
比較的、奥ゆかしい生活を好む方が多いのでは無いでしょうか？

一階の庭付きの部屋とルーフバルコニー付きの部屋はどちらが高いんでしょうか？そしてどちらが暮らしやすく使いやすいか、、

子供がいるので庭付きの部屋も気になりますが防犯面や虫がきそうで怖い気持ちもあります。

子供がいるならルーバルつきは止めたほうが無難。子供にとっては外と同じ感覚で走り回っちゃって、階下に迷惑をかけるなんてトラブルがよく起きている。

そういうのわかっていて作る、売るデベっていかがなものか。

自作自演と思うアホな会話。
２つしかない４Fルーバル物件と１Fを引き上げ売りつける書き込み．．．デベのテクが上がっている。

>>967-968
小石川ガーデンヒルズのほうがいいと思いませんか？

小石川&小日向 vs 白山で住環境比較はやめた方がいいです。
高級だの庶民だのと言えるほどの差でないことは皆さんよくご存知でしょう。
高級住宅街と分類できるのは文京区にはありませんが、利便性最強の山手線内側で最も住み易い地区だと思います。

東北新幹線通勤に疲れたので、東京と銀座へのアクセスがよく且つ静かな物件を探しています。

先週家族で現地を見てきましたが、９８０さんのコメント通り、清められた空気感と空の抜けの良さを感じました。季節がらそう感じたのかもしれませんが、地方にある社宅の住人でも気持ち良かったのは確かです。いいなーここって思っています。

９８４さん、９６８ですがインペリアルガーデンの方が好みです。覚えやすく、似た名前のマンションもないからです。

マンション名なんて全く気にせず選びました。

ルーフバルコニー付きの部屋は4つあった気がします。

住所が小石川じゃないので、恥ずかしいから辞めたんじゃない。

目白ガーデンヒルズは良かった。ああいう突き抜けた仕様にして欲しいね。

985
なんで979に千石・白山とあるのに千石抜くんですか？
白山人で千石を下に見てるのかな。
現状、あなたが高級と庶民の差は小さいと判断するのは良いとして、これからは今の小さな差が大きく開くわけよ。
庶民派の千石・白山は、存続などでどんどん地べたが細切れになり庶民が確立。
小石川・小日向はお金持ちが引き継ぐと思う。

実はインペリアルガーデンじゃなく、インペリアルブルースカイパーキングなのだが…

>>986
地方の社宅からインペリアル購入検討ですか！
すごいですね！

Re991　台地名で記載し失礼しました。千石台地という名称はないと思っただけで、別に故意に外したわけではありまえんよ。

小さな差が大きく開くとする意見は貴殿の個人的見解あり、例え開いても、その差は東京都心の高級vs庶民の尺度からすれば大差ないとするのは私の見解です。小石川・小日向がお金持ちと定義できる根拠もなく、私には千石・白山と大差なしとしか見えないわけです。

高級だの庶民だのって議論しているが、文京区はすべて庶民レベル。
10年前の越境組だが、どこでも治安が良く本当に住み易いすばらしい区だと思う。

正直、このマンションが完成すれば周辺の雰囲気も変わるだろう。
大規模で心配したが、落ち着いた建物みたいで安心した。

長い間空地だった広い土地が生き返るようで期待している。

９９３さん、地方から検討中の９８６です。会社が東京駅傍であること、個人的に渋谷・新宿が嫌いであることなどが理由で色々探しています。ここは周辺建物からの圧迫感は殆どなく、手入れは良くありませんが広大な緑に隣接しているためか都心とは思えないほど空気が良かったです。

994
>小石川・小日向がお金持ちと定義できる根拠もなく
根拠大ありたけど。

982さんへ

うちもルーバル付きに住んでいます。
子供が飛跳ねて階下から苦情がくるのでとても気を使います。
また古いマンションの最上階なので夏は異常に暑く、希望は来年の夏前に引っ越しすること。

低層1階の庭付き物件を探しているのでここも検討中。
大規模のわりに、キッズルーム、パーティールーム、勉強ルーム、ゲストルームなどの共有施設もなく気に入っています。
実際の建物は完成していないけど、道路から見れる限りではパンプのCGどおり仕上がってきている感じですね。

ルーバルは照り返しがきついってももあるよね。バルコニーだと、南中高度が高い夏は庇にもなる。

お子さんが小さいと低層マンションの1階庭付き物件を希望する方って結構いるんですね