THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE 　（旧（仮称）千石二丁目計画）

買い物は個人の趣向が表れるから自身で散策したほうが良いですよ。

一応書くと、
・茗荷谷方面は急坂降りて千川通り沿いにまいばすけっと、途中フォークリフトに注意しましょう。
・湯立坂を登りきって春日通を渡ると茗荷谷駅脇に三徳があります。ここは茗荷谷の奥様方も利用されてます。遠い、キツイ。
・千石方面ならマルエツプチまでフラットで５分程。坂下に行くくらいならこちらがお勧めです。
・小学校の脇にも雑然と品物積んでいる個人スーパーがあります。一番近いのは多分この店。雑然としすぎてドン引きなので、入ってないから品揃えとかは全く判りません。外から見た感じではマルエツプチより広いかも。
・フラットに行けてそこそこ揃えたいなら巣鴨駅前かグリーンコート。徒歩はちょっとつらいから、高齢の方はどうするんだろ。
・食材だけなら多分地域で一番揃って安いのは千川通りを大塚方面に行ったとこにあるライフ大塚店。歩道も広いので自転車あれば行けますが、やはり坂道で気持ちが挫けると思う。

車持っていれば選択肢広がりますが、この廻りは一方通行と細い道が多く、子供や自転車が飛び出すから神経磨り減りますよ。坂下はフォークリフトに注意してください。千川通りも普通に歩車道をまたいで走ってます。

８７２です。８８２さん、ご丁寧にありがとうございます。

スミフからもらったマップで営業に聞いてもあまり細かい点はわからず、小田原からの購入検討なので容易に確認もできず困っていました。マルエツプチを徒歩で使えればいいかな？って思っていましたが、電動自転車でライフ大塚店をメインに考えてみます。あと、ここなら車を持つつもりありませんが、坂下のフォークリフトには注意します。

都心のしかも静かな第一種低層に住むということは多少の不便さは仕方ないと思っています。ただ、生鮮食料品の買い物だけはやはりほしいときにさっと買いにいきたいもの。今度の3連休でスミフ池袋店に行った後現地を散策してみます。もちろん、小学校脇の個人スーパーも確認します。

低層じゃないけどプレミアスイート外苑の杜も周りに緑が多くていいなって最初は思いましたが、自転車ないと完全にスーパー難民になるので候補から外しました。まあまあの利便性で住環境がいいここに住めればいいなー。

外苑の杜は駅の反対側までくまなく探索してからの方が良いですよ。

８８４さん、ありがとうございます。外苑の杜は外してここをメインとします。

>>885
どうゆうことでしょうか？
ヒントをお願いできませんか？

ここの立地は好みが分かれるところだと思います。丸ノ内線と三田線とＪＲから離れている分静かだけど利便性が悪い。文京区全般にそうですがアップダウンがあって道が狭い。でも街並みに表情があって、マンションの周りは車がゆっくり走ってくれるから子供や年寄りやペットには良い環境。
巣鴨、大塚へ自転車で１０分以内で行けるから買い物や食べるのには困らない（巣鴨、大塚は美味しい店が多い。本郷通りの駒込近くは雰囲気の良い店が多い）のはプラスだけど、雨が降ると気持ちとして外出したくなくなる距離なのはマイナス。
両立させる立地って中々ないから悩んでいるうちに買い逃すんですよね。

http://rocketnews24.com/2013/11/23/390319/

＞８８６さんへ、上の記事を読んでみてください。お答えしにくい土地だと理解できます。

それじゃわかりにくいよ
普通に外苑の杜のスレを見ればわかるよ
不都合なレスが削除されないうちにね

８８７さんのように徒歩９分で利便性悪いと言われても、８８３さんが言っているようにそれでも低層に住みたいって強く思っている一人です。

山手線内側で３回引っ越しましたが、いつも坂があり都心はそんなもんだと理解していますし、今住んでいるようなJRの駅傍（徒歩５分）にはもう住みたくありません（うるさいから）。

また、この周辺は自転車で散策できるコースも結構あるから　http://geopottering.com/japan/1302bunkyou/　旦那の健康改善にもいいかもって勝手に思っています。

確かに、８８７さんの「両立する立地は中々ない」という点は同感です。昨年であればもう少し悩んだでしょうね。でもこれだけ円安が進み今後の建築費高騰は目に見えているから、今回は逃がさないように検討中です。

上の方の仰る通りかな。　　亭主の皆さん、細君の言うことをよく聞きましょう

デベ臭がすごいね。

フラットで歩いて9分ならいいけど
あそこから湯立坂登って毎日茗荷谷っていうのはいやだなぁ。
帰りが遅くなったり冬場になるとめちゃくちゃ暗いし。
あくせく通勤するようなサラリーマンは住まない・住めない物件だからいいのかな

私もこの物件いいと思っているし、先日話を聞き現場を見てきた。千石経由だから坂は関係ないが、湯立坂は気に入っている。文京区で一番美しい坂だ。あくせく働いているが、あと５年我慢して定年、その後も静かで落ち着いたしかも都心に住みたいからここは今のところベストチョイス。

７０～１００ｍ２のみで住む人のレベルが概ねそろっているのも気に入っている。住人の価値観が似ているのも住環境の重要な要素だと最近特に感じる。

マンション２つ買ったけど、希望マンションをネガして価格を下げようと思ったことはない。
まして、購入前にポジると競争が激化するのでポジったこともなし。
ネガの書き込みの大半は競合デベとアンチ、ポジはデベと契約者だと思う。

他区から子供の教育でこの辺に越境予定。
このスレにはうちと似た考えのコメントが幾つかあって参考になる。

やっぱり住人は同じレベルでしかも日本人であることは平穏に暮らす上で重要。

知人は月島の豪華タワーに住んで後悔している。
〇〇人にラウンジとゲストルームが占領されてイザコザが絶えないらしい。

　890とか893、895も、つべこべ言わずにとっとと購入すれば良いじゃん。

ネガでもポジでもそんなことどっちでもいい。
マナーを守ってカキコしてくれればあとは読む人の個人的判断。
それがここの存在意義。
こんなとこのカキコで購買意欲が変化する？
真剣に検討している方には関係ないよ。

８９７に賛成　８９６の意味ないコメントもいちおう可

８８２＝８８７です。
どちらかと言えばネガなのですが、公平に書くように心掛けています。
立地の感想は先述した通りです。近くに住んでいるので嘘は書けません。
良し悪しは購入者が決めることなので、参考になればと思っております。

物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で、地域の価値を上げると思います。
ただ、物件の坪単価を見ると眉を顰めるほどに高い印象を受けました。今は高騰してますが、それこそ大和郷と張るような価格なので驚きました。

あと、湯立坂については個人の嗜好だから真っ向から否定するのは憚られるところですが、大方の意見としては播磨坂を差し置いて何を言いますか、というところです。
湯立坂以外が駄目とは申しませんが素敵な坂や路地は他にも沢山ありますので、是非ご自身の眼で見て楽しんでいただきたいです。

〇〇人の件は深刻だろうね。先週会ったスミフの営業を信じればここの契約者は今のところ日本人だけらしい。派手な共有施設はないし、周辺も地味な住宅街だからね。

897
　新規の購入意欲には多少変化を与え、中古となると大いに影響すると思う。
とやかく言われてる物件、買うの嫌じゃん。（もしかして買ったことない？）

８８２＝８８７＝８９９
・小学校の脇にも雑然と品物積んでいる個人スーパーがあります。
　どうでもいいけど、周辺の個人商店なんて、数年先閉店してるでしょ。

８９９さん、「物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で、地域の価値を上げる」 ということは、住民の反対はゼロということでしょうか？ルサンク小石川が泥沼状態なので興味があります。

坪単価が異常に高いってカキコあったけど、ここってほとんどが７５と９０ｍ２で、しかも９０が半分を占めるよね。だから平均坪単価は計算上高いんじゃないの？

好みが分かれる物件だねー　限定品みたいでいいんじゃないの

ルサンク〇〇〇から流れてきた
結構まともなスレ多いねここ、安心できそう

新築マンション購入初めてです。ここ第３期販売が来月だけど通常前期よりかなり購入金額上がるのでしょうか？

８９０です。８８２＝８８７＝８９９さん、有用な情報ありがとうございます。
昨日午後半休してこの辺散策して、ご指摘の点よく理解できました。
表情豊かな街で結構気に入りました。

>902さん

本日散歩がてら見て参りました。

「物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で地域の価値を上げる」という程、立派ではないのは残念でした。

ただ、１１年に渡り泥沼化した経緯がありまして、隣接住民の要望は全て受け入れざるを得ないほど、すみふが譲歩しています。
ですので現在は住民の反対はゼロということで良いと思います。

最も重視しているのは西側住民ですので、西側は３階建となっています。
しかも１２ｍの高さ制限内で４階建てとしていることで、各階の階高を得るため全体を１ｍほど掘り下げています。
つまり西側の高さは約９ｍに抑えられていることが分かります。
さらに西側住民の敷地境界からは１０ｍもの離隔が取られています
そして北西にはスクエアな緑地が設けられます。

後は北東の第一種低層住宅に面する住戸も、３階となっています。

住民運動の成果？が如実に表れている物件だと思いますね。

近隣住民ともめてたわけではないと思うが。
プロ市民でしょ。
御殿坂の拡張も反対したようなさ。

「物件の外観はこの地域に似つかわしくないぐらいに立派で地域の価値を上げる」という程、立派ではないのは残念でした、ということは中の上は超えているとわけですね。住人の意見に完全譲歩したスミフは正解です。建築強行して中断し変更申請せざる負えなくなった近くの物件とは正反対。プロ市民はどこにでもいますし、こじらすと後が大変。別にポジるわけではないが、先週見た限りではこの周辺に似つかわしくないくらいの結構いい外観になるなーって感じたよ。火災危険度高い千石一丁目から入ったから余計にそう感じた。周辺にそんなにりっぱな戸建やマンションなかったけど、見間違えではないと思う。

子供の教育で文京区に越境するものです。
８月に契約してから一度も現場を見に行っていません。
外観に関して意見が分かれているようですけど...
スミフのブログの写真見る限りではまあまあかなって思いますが...
住民の希望をすべて満たしたことは営業から聞きました。
転居後のトラブルは絶対嫌だから安心しています。
このマンションの方々だけで生活しているわけではありません。
近所の方々ともうまくやっていきたいです。

反対運動のある物件は要注意。反対住民vs.デベの争いが竣工までに収まらずに、入居後は矛先が変って反対住民vs.入居者で裁判になったケースもある。

>908

３階のところは北側斜線制限でしょ。セットバックは日影規制。

我が家も子供の教育環境を考えてこちらを購入しました。3LDK以上しかないので住民層もしぼられ暮らしやすいかなと。

営業の方からシニア世代の方で購入検討されてる方が多いと聞きましたが、ここのレスを見てると同じ考えで購入された子育て世帯の方がいるようで安心しました。

シニア世代で契約した者です、現地確認して静かさや空気の違いを感じて決めました。

本契約前の説明会では小さな子供様連れの家族２組とご一緒しましたが、
子供がぐずるとすぐに奥さん達が子供連れて一時退席するなど気を利かせていました。

若いころ住んでいた少しレベルの低い分譲マンションでは常識無い住民も何人かおり口論となりました。
９１４さんの住民層が絞られ暮らしやすいというコメント、同感で購入理由の一つです。

>>902
>ルサンク小石川が泥沼状態なので興味があります

ル・サンク小石川後楽園 新スレに入りました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/1

建設強行して 挙句の果ては結局変更申請 と書かれてます

現地の前を通りました。
植物園とマンションの間を通ったのですが、規模もあるしそれなりの存在感はあります。
ただ、1階の部屋は半地下になっているようですね。日当りも微妙そうだし冬は寒そうです。
高さ制限でぎりぎり4階建てにしているようですが、半地下住居を作るんだったら、階高を高くして3階立てにすればいいのにと思いました。
スミフは本当にケチだなぁと思った次第です。

他の物件でも不思議に思う立地の居室はよく見かけます。
半地下でも一階居室には一定の需要があるんですよね。

一部のデメリットを気にしなければ、様々な意味でもっともコストパフォーマンスが良い買い物になります。

しかも、施主がケチと言うより、少しでも階数を増やしたからこそ、全体的な値付けが下がるとも言えると思います。

地下住戸は高さ制限回避もあるけど、容積率不算入で部屋数を水増しできるってのが大きい。その割に価格が安くないボッタクリ物件。

地下室マンションは既存不適格リスクもあるから要注意。世田谷では独立地下住戸が禁止になってる。既存不適格になったら資産価値なんてなくなるよ。

坂の下の地下室マンションでは過去に水没したこともある。さらに受電盤に浸水して周辺一体が停電になってドヒンシュク。

ここは地下住戸は無くなったと聞いていたのですが。
文京区は地下室マンションが多いのでしょうか？

ルサンク小石川みたいに完全地下室ではなく、１ｍ掘り下げた半地下。
この程度でしかも高台で水没するはずないでしょう。
都心ではどこもかしこも半地下マンション多いよ。

都心のマンション価格は、７０ｍ２で７．５千、８０で９千、９０で１億１千、
１００で１億５千って感じでよくわからんが指数関数的に高くなる。

ここは７５ｍ２の４Fで８．５千、９０ｍ２の４Fは１億２千だから、
べつにボッタクリではなく、スミフ的には少し高値挑戦って感じじゃないの？
価格はでていないが、９０ｍ２の１Fは１億切るかもしれないと期待している。

子供２人いる我が家は最低８５ｍ２が必要（できたら９０ｍ２）。
ここの９０ｍ２の１Fで諸経費＋オプション込みで１億だったら買いたい。

９０の１階で１億は切らないと思いますが、もし切れば私も買いたい。
もしかして９０の１階の価格はすでに公表済み？

75平米の4Fで9000
90平米の４Fで13500でしょ。

地盤面より掘り下げてるわけだから地下室マンション。

９０の１階の価格知っている方教えてください。

第一期では７５ｍ２ｍの４階で８．５千、９０ｍ２の４Fで１．２億でした。
どうしても９０ほしくてローン組んだけどアウト。
でも１階で１億ならぎりぎりだから再検討したい。
９２６さんと同じで私も１階の価格を知りたいです。

一期では仰る通りでしたが、二期で上に改定されて２Ｆ９０平米で118,だった様です。

他の新築マンションも改定でけっこう上げてきてますから、
湾岸以外は市場的にキツイ傾向だと思います。

９２８さん、サンキュー。
と言うことは１階は1億切りませんね、残念です。

パークコート渋谷大山を聞きに行き、２階７４ｍ２で９千。
仕方ない我慢しようかなって一度は思いました。
でも駅周辺のハロウィンのばか騒ぎにうんざりしてやめました。

私にはここの静けさがやっぱり合っています。
あと丸ノ内で東京と銀座に１５分で行けること。

こんな感じで悩んでいるとまた買えなくなる。

今日、入居説明会の案内が届きました。
一か月早めて開催するらしい。
これは何を意味しているのだろうか？

私も入居説明会案内を先週受け取りました。営業さんに確認したら売りが順調なので引き渡しをスムーズに行うために案内を１カ月早めたとのこと。スロー売りのスミフさんが順調ということは、億ション完売の兆しっていう先週のニュースも理解できます。