THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE 　（旧（仮称）千石二丁目計画）

>>679
まだそんなに出来ていないんじゃないんですか。

680へ
　身分相応の対応をしたまで．．．ですがなにか？

私も医師兼経営者ですが、ここより坪単価上げるとなると三田綱町、渋谷大山、五番町辺りでしょうか？
羨ましいです。

仕事柄、緊急時移動圏内を考慮せざるを得ないので、選択地が限られてしまい、いつもこの界隈で住み替えをしています。

買うかどうかも分かりませんが、無事に住替え前後２物件を並行所有出来るように担当さんが熱心に動き回ってくれています。

この物件に関しては、、、
あとは、千川通りにピーコックでも出来れば、凄く嬉しいですね。

出来そうでできないですねぇ、ピーコック（笑）
播磨坂下から少しいったところにスーパーがあったように思っていましたがありませんでしたっけ？

買い物は車が便利ですよ

クイーンズ伊勢丹の小石川店であれば駐車可能です。車で来ている人、多いですよ。

683へ
　渋谷大山！！　良いですね。
非の打ち所がみあたりません。

>687さん

山手線の内側の一種低層だから意義があるのです。外側で良ければまだまだ出てくるでしょう。

でもこの渋谷大山は敷地形状が悪いですね。一万㎡でスクエアな敷地はやはりレアでしょう。

682へ
682の文章読んでわかりました。
人柄が悪かったから相手にされなかったのだと思います。
時間を使いたい相手だと思われなかったのでしょう。

あちらは今の時点で既に売り出していれば坪単価は500チョイで収まりそうですが、
三田綱町が笑っちゃうような単価でも即完売する情勢ですから、今後の意味不明な不動産上昇の波に乗って、12月中旬の販売開始時点では坪単価550でも収まらないでしょうね。

斎場が近過ぎなのはちょっと気になります。

ということはこの物件は狙い目ということですね！

ここは施工売り中心に考えているのかねぇ
あんまりスミフに売る気を感じないんだが

低層ですね。僕は上のほうが好きだからここでもし見るとすれば間取りの内容かな。よほど良い内容なら低層でも構わないと考えるかもしれません（仮の話）。

参考までに間取りチェック↓

全部けっこうスタンダード志向なんですね。

・収納はそれなりにいいと思いました
・リビングは若干狭い??、でも工夫でどうにでもなる範疇
・全部ドア式ですかね、引き戸のほうがこの物件はスペースを生かせるかなと思いました

だいぶ出来上がってきた？

　だいぶ出来上がってやばくなってきた！！

こういう高級物件でも竣工後は建物に入居者募集の垂れ幕とかでるんでしょうか？

この物件は買いですね。
価格上昇前の物件だし
第一種低層で資産価値も十分。
売れ行きも上々らしいから早めに申し込まないと。

698

ちょっと意味不明な書き込みですね。本当に買おうと思ってる人が競争相手を煽るとは思えませんし。

>>698

価格上昇前なんだけど、一回計画がポシャってコストが掛かってるから安くはないよ。
むしろ価格は割高。

希少性の有る立地をどれだけ評価するかっていう物件だね。

高そうな感じはするけど、実際はどうなのでしょうか。
カセットエアコンだったりついているので、いいなって思いました。
共用はラウンジしかないとかなり寂しいなって思いましたが、管理費はちょっと高いかな。
これぐらいかかるのでしょうか。

未定だった階下部屋の値段が新たに発表されていました。
上階が据え置きだったので、上下階で逆転しています。

そもそもが未定だったので、あくまで推定ですがザックリと７%upです。

11000弱と予想された部屋が11800だったような感じです。

ここに限らず、この先はオリンピックに伴う湾岸公共事業に人材が持って行かれますから、
都内新築マンションの訳の分からぬ値上がりが続くと思います。

130円を目指す円安と、鉄鋼大手の出し渋り、湾岸公共事業への人材流出
値上がり材料盛りだくさん。

どう読みますかね？

>>702

ここみたいな億を超える物件は少々上がっても売れ行きには関係ないだろうから上げてくるだろうけど、
7000万円以下の物件はあげたら即売れ行きが鈍るような・・・
7000万円以下が上げられない以上、二極化していくんじゃないかな？

住友不動産もボリュームゾーンの物件（板橋のスカイティアラとか）はさすがに値上げを見送るでしょ。

＞702

情報有難うございます。

現地見たけど、私には魅力を感じませんでしたし、何より高すぎー。もう買う気失せました。
ここ１年の不動産価格の上がりようはオカしいと感じてます。オリンピックが終わった後のことなんて分かりませんが、落ち着くまで購入を控えるのも選択肢のひとつかと考えました。落ち着かなければ諦める。

新しいものの値段を上げておけば古いのが売れるだろうという戦略ですね。
そういった理由で新しく売り出すのは4戸だけなのでしょうか。

なるほどうまいですね
流石スミフ

これから物件価格上昇は間違いないし今が買い時だね

少し待ってもよいのではないかと思います。
建設費の高騰はピークを越えた印象ありますし（高め横ばいですが上昇傾向はなくなりました）、何よりマンションの着工数は明らかに落ちていて販売数も落ちています。
また、景気に関してもこれから消費税が上がるということで改善はしばらくないと思います。結果として収入も上がらないため価格をこれ以上上げるのは厳しくなってきています。
建築費の高騰は復興とオリンピックが落ち着けば確実に下がります。現在建築業の人が増えている分仕事がなくなってくると前より安くなるかもしれません。結果として数年は待ってよいと思います。

これからオリンピック終了までの７年間は、、、
さっさと買ってしまうか、
８年後まで待つか
の二択だと感じています。

買うならさっさと今が買いでしょう。
一定以下の所得であれば減税の恩恵がありますし、そもそも実質金利が0.6％以下です。

現在の為替が１０８円です。米国雇用政策と対テロ政策転換でもう少し進むでしょう。
円安で輸出関連国内株価も上げ潮です。
消費増税で国内消費は下がったとしても、
海外からの目は財政健全化への期待からより多くの投資が入ると思います。
外貨獲得は全世界共通のもっとも簡単な不景気対策です。
で、このオリンピックです。

少なくとも、オリンピック終了までは中古新築限らず売り手市場となりますし、現になっています。

では、８年後、、、
分かりませんが、たぶん、おそらく、供給過多に伴う思いっきりの買い手市場でしょう。
待てれば待つのが賢いと思います。

　先物は敏感なので、オリンピックまで持ちません。
意味わかるかな？！

大学の講義じゃないんだから（笑）

オフィスビルの空室率は低下、賃料は上昇傾向ですけど、マンションはどうなんでしょうね？
賃金上昇は追い付いていないけど、ここを買う人には関係ないかな。

法人税が減ってますからね。その分値段に転嫁しやすいです。オフィスの賃料は経費ですからね。
家庭の場合は超低収入の人以外所得税も増える一方ですし、消費税も上がるから無理でしょう。

今後これだけ仕様のいいマンションはこの金額では買えなくなりますよ

仕様？　田舎で同じ仕様のマンション造ればスゴイ安いけど？
仕様でなくて立地の間違いでは？　それにしてもねぇ、この立地でこの価格提示するとは恐れいったよ、流石スミフ様だわ（笑）

『仕様』という言葉には『立地』などの別の意味も含まれて書かれていると思いますよ。

少なくとも文脈の流れからは、通常は色々な意味を含めた『スペック』として理解されるものだと思います。

そもそも、同じ建築材を利用するのであれば、地価の安い地域の方が安く仕上がるのも当然ですし。

あと、スミフだからこの価格も有りという価値観も世の一部には確実に認識されています。

購入予定者などの直接の関係が無い方であれば、ただ感情的にネガるのはあまり意味の無い行為にお見受けします。

一つ質問させて下さい。ご意見賜われますと大変助かります。
将来的に子供の成長と共に家を買い換えるつもりなのですが、今後のマンション市場見通し、本物件の資産価値をどう評価すべきか分からずお伺いさせて頂くものです。資材費、人件費高騰等に伴うマンション価格が値上がりはオリンピックまでは続くと思われ、又将来的にはインフレが進行していくと考えており、今が買いなのではと愚考しております。今、買いなのでしょうか？尚、同物件の一階or二階、10年後を目処に転売することを想定しております（転売で儲けようとは思っておらず、マンション価格の2割減程度で将来売れるのかが懸念点です）。

資産性について客観的な情報を得たいなら、近隣の仲介業者に当たってみるってのが一つの手。すみふの系列を除いてかつ、複数に当ればより客観的かな。市況についても彼らのほうが知見を持ってるはず。

まあ、すみふ物件は割高だから、転売時に損したくないのなら手を出さないのが賢明。それに、新築物件は一般にプレミアが一割のっていると言われている。中古になった瞬間に一割下がるのを前提で考えておいたほうがいいかも。それでも住みたいと思えるかがポイントかな。そういう点では築浅の中古のほうがリスクは低い。

おまけだけど、最終的に判断するのは自分。ちゃんと見る目を養っておかないとね。手間を惜しまず、物件をいくつも当れば、チェックすべきポイントも分かってくるはず。

普通に考えれば、グロスで坪３５０までが目一杯の立地です。これは地域の不動産業者が口にしてました。

差分は大手・大型・低層・高台・地歴・植物園脇・３０００坪/１７０戸弱の価値で埋められるかどうかじゃないでしょうか？


資産性で考えれば、鉄板な物件が港区渋谷区新宿区に計画されています。

ここは立地的にも成り系や一発屋等は選ばない物件ですから、それをどう評価するかでしょうね。

オリンピックが終われば、いま晴れ晴れしく誕生しているほとんどのマンションはグズグズになりますよ。
現時点での築浅中古もその頃には２回目の修繕費改定時期じゃないですか？

家族の事を考えたら、新築で台地の上で汚染されてなくて静かなところで土地に力を感じられれば、
１０年後多少損はしたとしてもまた違うしあわせが向こうからやってきますよ。(笑)

この物件に関しては割と懐疑的な立場ですが、今後10年間で3割の低下程度なら売れるのではと思います。8500万の物件だと6000万程度なら期待できると思います。

現在の世の中はインフレ気味ですが、給料の増加には結びついておらず、スタグフレーションの様相が出てきております。この場合もともと高額な不動産の流動性は極めて低い状態となりやすくなります。短期的にはしばらくは高い値段で流動性が低い状態が続くと思われます。この間の中古は高止まりすると思います。
中期的な予想です。今でこそ建築業界は復興とオリンピックで景気づいていますがオリンピックが終わったころには仕事がなくなってくるはずです。その場合には建築費は低下し、現在土地を確保したものの建築費が高くて建てられれないままになっているマンションの建築ラッシュが始まると思われます。その際には過剰供給な傾向になること、オリンピックバブルの崩壊からマンションの値段は低下傾向になると思われます。オリンピックバブルの崩壊ですが今でこそ円安を政府は誘導していますが長期の円高の関係で国内の生産は海外生産にシフトしており、円安のメリットはかなり少なくなっており、真の意味で景気が良くなる可能性は低いと思われます。すくなくともインフレの分を打ち消すほどはないでしょう。

長期的な予想です。現在日本の高齢化は異常なペースで進んでおりますが高齢者の意見が強い日本は出生率の低下などに予算を回さず、高齢者の福祉、医療に予算を目いっぱい回しています。高齢者の医療負担が増えないことをみるといかに意見が強いかがわかるでしょう。認めたくないですが日本の国力が低下傾向になるのは避けられません。この頃には円安が進んでくる可能性があります。政策として円安誘導ではなく日本の国力の低下による円安の進行です。海外移民制度を現在自民党が検討していますが日本の人口が減った状態で移民を推奨すれば円安もあって海外からの資金が入ってくる可能性があります。海外移民にも人気のあるような物件の値段はそれなりに保たれると思われます。

この物件ですが間違いなく日本人をターゲットにされていると思います。
日本人で文京区を目指す場合は中心部へのアクセスやよい教育環境ではないかと思いますが残念ながらここはどちらもありません。高値にはなりにくいと思います。
唯一の例外はこのあたりが高級住宅街になることですが期待できるでしょうか？

近くに住んでますが、この界隈は高級住宅街ではありません。
そして驚くほど何もないので不便です。それを別の言葉で装飾して謳っても、一度現地に来れば不便なのは判ります。
今後高級住宅地に生まれ変われるかとか、便利になるかとは判りませんけれど。

他の拮抗する魅力的な物件でも同じような話題が上がっているようですね。

住まいですから、損得は結果論で成り行き任せで良いんじゃ無いですかね。

どうせ今から７年以内で買い替えが必要なのであれば、早めの購入がイイと思います。
これから先のマンション計画では間取り的にはさらに狭くなっていくようですし。
オリンピックまでは大手デベも高値を狙い続けると思いますし。

私的には復興とオリンピックでの建築特需をこの業界の方々が８年後に素直に手放すとは思えません。
すでにオリンピック後の需要形成を何かしら作り始めていると思います。


まぁ、衣食住に関わることですから、金銭の損得は結果論だけで良いと思います。
質の高い人生ができれば金銭以外でも得ですし、
衣食住までを損得勘定で縛られると寂しいですよね。

伊勢神宮にも匹敵する、ピンと張り詰めた濃密な空気感だけでも、一割アップじゃないですか？（笑）

8月のマンション販売は前年から半減。契約率も低調だったみたいだし。オリンピック特需って煽ってるのって関係者かな。

>722

住宅地は坂の上。駅まで１０分近く歩くのって、山の手線内だと交通不便地域扱いだしね。

10年だと賃貸の方がいいかもしれませんね。
8500万→6000万だと約2500万価格下落/10年ですが月あたりに直すと21万。
さらに8500万円の物件買う時に必要な諸経費を考えると400万程度はかかるから、月あたり24万程度。さらに管理費、修繕積立金、固定資産税も払わなければならないので、大体月29万ですよね。これならば買わずに25-6万の物件を探してしまうほうが近所付き合いもないしよさそうですよね。

そもそも販売順延となった戸数【出し渋り】が多かったですね。

消費増税の影響も消えてませんし、今後の増税傾向も不透明な時期でした。

それと、残念ながら審査で弾かれたり予算不足で買えなかった方々が相当数出て来ているようです。
銀行も超低金利で貸出ししている状況なので、保証会社が申込者を厳しく選んで見限っています。

消費税10%に決定したら、皆さんまた騒ぎ始めるんじゃないでしょうか？
で、その頃まで販売順延なんでしょうかね？

駅近はせいぜい徒歩4分までで、もともとここは公共交通機関はあまり関係無い層が住むと思います。
山手線内で徒歩10分位はたくさん有りますよ。

ここは毎日電車に乗って自分が働きに行く方には敬遠されるかもしれませんね。

運転手がお迎えに来る層が文京区千石に住むかな

無いわー

道が狭くて、グネグネで、一方通行だらけで、車のお迎えは大変ですね。
子供とお年寄りとペットの散歩にも気を付けましょう。

是非ともモデルルームにいって見てほしい。
感動がそこにある。

そんな層が住むと思いますよ。
出来上がれば、住むのも有りなんじゃ無いですかねぇ。
お迎えは、運転手の問題ですから、無用な心配ですし、大丈夫なんじゃ無いでしょうか？

こういう掲示板って、物件のネガティブ面だけを書き込むのがルールなんですね。
他のマンション掲示板も酷い有り様です。
だとしたら、良いマンションはここでは見付けられないんですね。
物件選びのソースがこの掲示板だったら、不幸な話で笑っちゃいますね。

その通り「そういう層に」売っていけばいいんだよ
駅から遠くて場所が悪いとか駐車場だらけとかImperialGardenというより雑木林だとか
そういうのをまったく気にせずに考えず買う層にPRすればいいんだよ
こんなとこで営業かけなくても買ってくれる層に売ればいいの

なるほど　そういう考え方ならアリか
お金はたくさんあるから、特に細かく検討しないでホイホイと買っちゃう
見る目が無く頭が悪そうなお金持ち

うらやましいの？

金持ち買わないでしょ。
資産性考えるから。

ここの掲示板もどうかと思うけど売れてない事実はやっぱり物件の価値の乏しさを反映するという事実だけは誰が何と言っても動かしようがない。

駐車場は雨ざらしだからなぁ。運転手が迎えに来るなら関係ないんだろうけど。

批判のつもりで投稿しているのではないのですが、第一種低層の素晴らしさが判りません。眺望は植物園の端の雑木林、敷地内駐車場、隣の民家、このどれかしか見えないようですが、日照はあるように思えますし、周りに高い建物が建たないから良いのでしょうか？
無知で失礼とは存じますが、何方かこの物件での優位性を教えていただけると助かります。

分からないなら手を引けば良いだけです。タワマンに住んで下さい。

>>732
お迎え運転手の待機スペースがなさそうだけど、路駐ってこと？

一種低層ってもともと戸建てを想定した用途地域で制約が厳しいんでマンションをそのまま建てるとペイしない。なので、地下住戸の容積率不算入を使って容積率を水増しって地下室マンションになっちゃう。地下室マンションは既存不適格リスクを考えないと。世田谷では地下の独立住戸は数年前に条例で禁止されてる。

ちなみにタワマンはタワマン固有の問題があるからちゃんと勉強しないと・・・。

>742

荷捌きスペースもないから、郵便や宅配便も路註でしょ。IMPERIALを名乗って近所迷惑ですか。恥ずかしい。

周辺道路が狭いのに路駐では、
周辺住民から嫌われること必至。
嫌な顔されて住むのはキツイ。

荷捌きスペースも有りますし、待機出来る場所も確保できます。

その辺はコンシェルジュの仕事だと思うんですが。

コンシェルジュって誘導員もするんですか。たいへんっすね。

誘導員とは聞こえが悪過ぎますが、住民達との良好な関係があれば、今の所のコンシェルジュもいろいろやってくれてますよ。

　ここは1低が唯一の売りらしいが、以下のネガを考え検討から外した理由

①俺様のドイツのクラシックスポーツカーが青空はあり得ない
②周辺が庶民の住宅地域であり高級感が全くない
③狭い路地が入り組んでおり防災的よくないし、夜は暗いし寂しい
④茗荷谷へは坂下に降りて坂上まで上がるのでしんどい
⑤最上階でも眺望が開けていない
⑥タクはすぐに拾えないし、呼んでもすぐにこないだろう
⑦食料調達が困難

そうですね。

ずっと今のお住まいで良いと思います。

全て揃った今お住まいの家が一番ですよ。

ドイツ製のクラシックスポーツカーって何ですか？
私も車好きなので気になります。

749
高くて買えないだけやん。

このエリアでなんでこんなに高いんですか。そしてこの価格で売れるのが凄いと思います、ここが完売したら完全にバブルだと思います。

ル・サンク小石川後楽園のスレで
こことの比較がされてますね。

地下住戸だらけの既存不適格物件に比べれば、
ここのほうが条件はいいでしょ。

比較されてないですよ。
共通点が記載されただけ。

なんでも比較したがるヤツっていますよねｗ。

＞７５２

セブンの冷食はサイコーだし問題ない。特に担々麺ヤヴァイ。
でっかい冷蔵庫用意して住めばイイってことだな。存分にヒキコモレルぜ、ヒャッハー。

　やつはペンシルや山奥にでもすめる悟り領域の仙人なので無視！！
言ってることめちゃくちゃ。
　営業か購入者に違いない。
まぁ、購入者だろうけど．．．

現地モデルルームが出来たらすぐ売れそう。

それくらいものは素晴らしい。

売れ行きは良好？

>>760
住友ですよ。

悪いってこと？

スミフの思惑通りということでしょう

ここを買おうとする人間には、営業トークなんかでは売れないと思いますよ。

あと、周辺の住宅事情を庶民とし、街全体の高級感を無いとした書き込みが多いですが、皆さん自身が住まわれている街はどれほどの良い場所なんでしょうか？

ここの周辺の住人の方々は十分以上に知見のあるように見えます。周辺建物も散歩している方も安心出来ます。

それ自体十分で問題無い物件なのですが、他物件も含めて地名とか駅からの距離とか街の雰囲気でしか物件を判断出来ない方々が不憫です。

常に他人からの評価が無いため、みんなから高評価を得ている物に依存して、所有し安心を図っておられるのでしょうか？


鬱蒼としている塀も改修され、セットバックで道路拡幅と共に電柱も地下埋設。
区議会の議事録を読む限りではそのうち変わりそうな雰囲気ありますけどね。

塀の改修絶対ないですよ。塀は東大のものであって区のものじゃないですから。
東大はそこがいいところでもあるのですがほかの大学と違って
そういう見た目にお金かけませんから。
電柱の地下埋没は地震時などの対策に太い道路から行われます。
予算が膨大なものが必要なのでこのサイズの道路だとありえないです。

実際住むとなると周りの雰囲気って大事ですよ。

その内、塀の改修されますよ。

この網干坂と並行している東側の御殿坂の塀はキレイに改修されています。

古い塀は耐震強度がないから当然のことです。
あとここは危険なほど道路が狭いので道路拡幅ですね。

東大は道路拡幅のために土地を提供して、区が工事費を負担する訳ですね。

ただそうすると、「植物園を守れ！」と反対運動が起きます。

逆に言えばこのエリアを輝かせるシンボルになるんじゃないかなこのマンションは

>>766
>東大は道路拡幅のために土地を提供して、区が工事費を負担する訳ですね。
>ただそうすると、「植物園を守れ！」と反対運動が起きます。

住民監査請求の事件になっているようですよ
↓
⑥小石川植物園周辺道路の問題
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm

このマンションと逆側の道路拡幅は好評で、反対派は地元から白い目で見られてましたよ。
ゆえに、行政は淡々と仕事してましたね。

歴史ある植物園に隣接しているマンション。

唯一無二の価値ですね。

「超」を付け忘れている。忘れっぽい方のようだ。

　４FのQrいくらだったんですかね。
このプレミアム住戸だけは、立地を度外視しても評価する。

Qrは南向きの部屋が無いのに？
リビングのドアを変なところに付けてあからさまに水増ししてるし

あのQrは対象者が最初から決まってたんでしょ？

他のマンションでも実例のある、非一般向け住戸。

坪540は御祝儀住戸で、他は450だったと思われ。
坪450ならこのご時勢、普通な価格帯なんじゃない？

五里霧中、いつまでたっても前進出来ず。
ウケるww

植物園側の足場が無くなっていて外側の仕上がりが見えました。窓が大きくてバルコニーも奥行きを感じる素敵な外観です。でも造りが雑とは申しませんが、細かいところで粗が目立ちました。
個人的にはタイルが乱れて見えるのと、軒先のペンキのところに所々補修の跡があって、そこだけ質感が違うのが残念な感じです。
信じられない位お高いのだし（坪４５０とか本当に信じられないのですが）、工事が全て終わるまでには何とかするのでしょうけど、現地を見に来られる購入検討者はそういうの気にしちゃうのかな？　でも、この位高い物件購入する人は些細なことと割り切っちゃって気にされないのかなー、とか考えてしまいました。

先日、仕事終わりにゲートから鼻くそほじりながら若いヤンキーの土かちんが出てきたよ。

なかなか現地に見に行けないので写真のせていただけると嬉しいです。

別件で周辺を通過しました。

東側の一部のみ足場とネットが取り外され、２住戸幅だけ外壁が確認できました。
想像よりは明るめのタイルでした、タイルの仕上げは一枚一枚の組み方に凹凸を出しており、
色に深味を表現しているようです。

あとは指摘通りでコンクリ縮み対策などの痕跡が見られますが、このサイズの他物件と同じくらいだと思いました。

ちなみに、建築関係はどうしても鼻の中に砂利ホコリが多く、終業後の鼻ケアは仕方が無いと思います。