物件概要 |
所在地 |
東京都文京区千石二丁目50番1(地番) |
交通 |
都営三田線 「千石」駅 徒歩9分 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
167戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上4階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年01月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン)口コミ掲示板・評判
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451
匿名さん 2014/06/09 15:06:33
近くのモリモトは完売でました。
立地の差でしょう。
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452
匿名さん 2014/06/09 21:25:12
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453
匿名さん 2014/06/09 21:53:25
すみふは竣工までに完売目指す売り方しないよ。相場より高い価格設定で完成在庫続出。2年、3年も当たり前。
竣工時に売れ残りがあると入居者にも影響があるから、その辺はちゃんと考慮しないと。
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454
匿名さん 2014/06/10 10:42:44
やはり立地の差でしょう。あっちは坪単価450位の上層階も瞬殺されているけど
あっちが住友ならもっと高かったんだろうか?
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456
ビギナーさん 2014/06/10 11:58:15
散歩がてら工事をみてます。
非常にいい場所なんですがここをみるとあまり評判がよくないようで悲しいです。
来年早々に竣工予定ですがこのままでは人気がないマンションになってしまうのでしょうか。
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457
匿名さん 2014/06/10 13:09:04
2期も5月→6月→7月販売予定と伸びてきてますからあまり売れてはないでしょう。
土地勘がある人はやはり小石川の丘上や小日向を検討するのでは?
ここは風情がなさすぎ。それに物件のいいところはすぐ慣れるけど欠点は時間とともにどんどん気になるようのが人間の業だからなぁ。
個人的にはここは分譲価格最低2億~にして、総戸数も50戸ぐらいに制限してこれでもかというくらい素晴らしいガーデンを作って低層住宅と小石川植物園が近いこと、閑静なことの長所を思いっきり伸ばして欲しかった。電線なんか見えないくらいたくさん緑を置いてね。駐車場も小さくて済むだろうし。
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458
匿名さん 2014/06/10 13:35:49
今週号のsuumoで、6月3日号に記載のあった予定価格、最多予定価格帯、管理費、修繕積立金などを具体的な金額→未定にお詫びと訂正させて頂きますと書いてあるのですが、そういったことはよくあるのでしょうか?
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459
匿名さん 2014/06/10 13:48:53
値上げするときなどは価格改定は良くあります。
たまに売れない時に価格改定が入ることがありますが・・・、住友ではまれですね。
ただ、住友の場合過去に価格改定された物件はすでに契約していた方まで適応されていたように思います。
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460
購入検討中さん 2014/06/10 13:49:28
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461
匿名さん 2014/06/10 13:54:22
港区には低層住宅街は高輪4丁目のごくわずかな一角しかないように思いますのでそんなインペリアルガーデンも需要はあるかもしれません。
2億は高いように思いますが豪邸を建てるには足りない金額ですからね。
都心に緑のある一軒家を買ったように思えば安いと思います。
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462
ビギナーさん 2014/06/11 12:59:23
>>459
ということは値上げの可能性があるということでしょうか
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463
匿名さん 2014/06/12 15:10:38
なんとなくですが価格は値下げ、管理費などは値上げな気がします。
売れない期間が長いと管理費をデべが払わなければならないのでその負担を下げたいと考えると予想します。
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464
匿名さん 2014/06/14 04:23:46
>459
基本的には契約したときに合意した価格が有効。値下げしたときに、既契約者に返金ってケースは稀にある。それはデベの判断次第。
あとから値上げして過去にさかのぼってなんて事はありえない。
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465
匿名さん 2014/06/14 04:25:59
>463
すみふは完成在庫続出だから、未販売住戸の管理費修繕積み立て負担分を織り込んだ価格設定を最初からしている。だから周辺相場よりも割高。それでさらに売れなくなるって悪循環。
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466
匿名さん 2014/06/14 09:20:58
そういう高い価格設定なのに、三ツ沢では不具合を10年も放置。
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467
購入検討中さん 2014/06/14 09:26:07
すみません、流れで質問させてください。 分譲価格が異なる(値上げされる)ことは理解できるのですが、同じ面積の部屋でもすでに契約をされているところと今後売りにだされるところで管理費や修繕積立金が異なる可能性があるのはどういうことでしょうか。将来、管理費が高いところにあわされるということでしょうか。それとも買った時期によって、将来にわたって管理費が異なるということでしょうか。また修繕積立金も基本は持ち分割合に応じて決まると思いますので、同じ面積でも分譲時期によって積立の額が異なるのが、この物件では理解できません。
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468
匿名さん 2014/06/14 09:42:21
管理計画、長期修繕計画はもう決まってるから、管理費、修繕積み立ては変らないでしょ。
デマを真に受けちゃって。
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469
購入検討中さん 2014/06/14 12:36:50
468さん、レスありがとうございます。おっしゃるとおりデマだといいのですが、実際にSUUMO等の広告には、管理費、修繕積立金も修正後は「未定」となっています。仮に変わらないのであれば、修正前のように具体的に金額を書いたままでいいと思うのです。もちろん部屋の種類や大きさによって金額が変わるので、修正前のように幅をもって記入したままにすればいいだけと思うのですが。そうしないで、分譲価格のみならず、管理費、修繕積立金も「未定」にした真意が謎ですね。当方でももう少し調べてわかれば共有しますが、もし現状でなにか情報あるかたいたらご教示頂ければと思います。
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470
匿名さん 2014/06/14 13:43:56
少なくとも長期修繕計画は重要事項として説明する内容。既に販売してるわけだから、既契約者に変りましたごめんなさいして済む話しではない。
余談だけど、長期修繕計画のように管理計画は説明されるわけではないから少なくとも契約前までに確認しておいたほうが賢明。
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471
匿名さん 2014/06/14 14:04:46
管理費や修繕積立金の誤差を気にするような物件ではないし、ホントに買う気あるのかと疑ってしまう。
貧乏人には、誤差じゃ無いかも知れないが、ここを検討するんであれば、わざわざ書き込む必要も無いのでは?
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472
匿名さん 2014/06/14 15:06:43
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473
匿名さん 2014/06/14 15:18:19
修繕積立のこと気にするなら、入居時の積立金の額ではなくて、段階的値上げや定期的な一時金徴収で将来どれくらい上がるかの方を気にすべきだよね。
将来値上げされたときに負担しきれずに、未納なんてことされたら他人事ではない。分譲マンションってお隣さん同士運命共同体。
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474
購入検討中さん 2014/06/15 13:13:10
471さん、金額が高くなってもいいんです。473さんご指摘のように、現状では買った時期によって負担が異なることによって、運命共同体に分譲するすみふが最初から亀裂をいれるようなことをする可能性があるのはなぜなのか、要は金額の多寡ではなくなぜの理由を知りたいのです。当方でも情報入り次第、共有させていただきます。ご指摘ご意見ありがとうございます。
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475
匿名さん 2014/06/16 04:29:54
なんか混乱しているようですが
建物に関しては
価格改定で、下げる場合→住友の場合にはおそらくその前に購入した人も割り引いてもらえるはず。
価格改定で、上げる場合→後から買う人だけ高い価格で購入。
管理費・修繕積立金に関しては
価格改定で上昇しても下がっても皆が同じ単価/平米を払う
ということになるはずです。
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476
匿名さん 2014/06/16 13:03:34
>475
住友の場合、下がるは考慮する必要はないよ。竣工後に何年も売れ残っても下げないのが住友。
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477
匿名さん 2014/06/16 15:04:33
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478
匿名さん 2014/06/21 22:47:42
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479
匿名さん 2014/06/21 23:31:05
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480
匿名さん 2014/06/22 00:32:01
ありがとうございます。やはり低層だと眺望は望めませんよね。
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481
ご近所さん 2014/06/22 02:37:35
なんたって高台の4階建てですからね。
植物園を完全に見下ろすことになります。
あとスカイリーが良く見えるでしょうね。
それなりの眺望がありますよ。
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482
匿名さん 2014/06/22 09:33:27
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483
周辺住民さん 2014/06/22 09:58:22
>>481さん
グーグスストリートビューなどを見る限り、高さ4階なら少なくとも夏は、逆に木々に見下ろされる可能性があります。したがってスカイツリーも見えない可能性が大です。
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484
匿名さん 2014/06/22 23:23:40
モデルルームで見せてもらった最上階のバーチャル映像は電線と木でしたよ。
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485
周辺住民さん 2014/06/23 14:37:30
>>484さん
やはりそうでしたか。高台だからといって、手放しに喜ぶことは難しそうですね。
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486
ご近所さん 2014/06/23 16:06:42
そうですか?
ウチは3階ですがスカイツリーは良く見えます。
植物園の高台側の森の木が、いかに高いかということで
それも希少な環境といえるかもしれませんね?
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487
匿名さん 2014/06/23 22:21:37
現地から見る植物園はまさしく雑木林
これをプレミアムととるかは本人次第
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488
匿名さん 2014/06/23 23:36:44
現在、スカイツリーのよく見えるマンションで暮らしていますが、毎日つい見てしまうものの、
それがあって嬉しいかどうかというとなんとも言えません。住んでいたところにできただけなのでありがたみがないだけなのかもしれませんが。
20年ほど前に白山通りに住んでいて、窓から新宿副都心がよく見えましたが、友人が訪ねてきた時に紹介するぐらいでいつもは忘れていましたね。
とにもかくにも、景観てかなり個人的な価値観によるものなのではないでしょうかね。
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489
匿名さん 2014/07/05 14:03:36
夜のスカイツリーは照明が暗すぎてまったく綺麗ではないですが、昼間は目を引きます。
夜にすぐ近くで見る分にはいいのでしょうが、あの凝りすぎて夜の遠景が台無しになったあの照明は、完全に失敗ですね。東京の顔になり損ねた。
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490
匿名さん 2014/07/11 11:03:11
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491
匿名さん 2014/07/11 11:25:34
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492
匿名さん 2014/07/12 12:31:58
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493
物件比較中さん 2014/07/13 01:57:27
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494
匿名さん 2014/07/13 03:25:25
suumoを見るといつもお詫びと訂正していますね・・・
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495
匿名さん 2014/07/14 14:11:57
ル・サンク小石川後楽園?
但し地階にも住戸があります
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496
匿名さん 2014/07/14 15:10:36
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497
匿名さん 2014/07/14 15:12:33
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498
匿名さん 2014/07/14 21:56:34
すみふ物件では普通のこと。相場より高いんで売れ残って完成在庫になっちゃう。
竣工時点で未販売住戸があると住民にもデメリットがあるから、その辺は考慮したほうがいいよ。
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499
匿名さん 2014/07/15 00:54:18
7月に路線価出ましたがこの路線価でこの価格は高いですね...
屋上はここは緑化した庭園とかあるんでしたっけ?
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500
匿名さん 2014/07/15 02:16:07
もし良ければ価格を教えてください。
3階建てでその屋根部分は緑化すると言っていました。住人がその部分にはか入れるかは確認しなかったけどどうなんでしょうね?庭園みたいに入れるスペースだといいですね。
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501
匿名さん 2014/07/15 03:06:46
平成26年のものでは1平方メートル当たりの価格が45万円です。
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502
匿名さん 2014/07/15 11:34:43
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503
匿名さん 2014/07/15 11:55:26
私も気になります。
かなり前(販売開始直ぐの時期)にモデルルーム行った時は結構契約済みのマークがあったのですが、、
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504
匿名さん 2014/07/15 14:37:43
>500
屋上に自由に出入りできると、オートロック突破されると、屋上経由で最上階に簡単に入れるからセキュリティ上はリスキーだよ。
オートロックって住民が供連れを見過ごしていたらセキュリティなど、ないも同然だし。
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505
匿名さん 2014/07/16 11:34:25
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506
匿名さん 2014/07/16 12:27:59
これからインフレになって周りの坪単価が450-500とかになれば相対的に安くなるから売れるんじゃないかな?
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507
匿名さん 2014/07/17 01:41:21
確かに!屋上が出入り自由だとセキュリティー面が怖いですね。。
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508
匿名さん 2014/07/18 00:43:25
建築確認番号
第ERI112037761号(平成24年9月14日付)
建築変更確認番号
BCJ13本建確019(平成25年5月14日付)、BCJ13本建確020(平成25年5月14日付)
ERI→BCJに替わっているのですね
平成25年5月14日付の建築変更確認番号が2つあるのは何故ですか?
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509
匿名さん 2014/07/19 23:02:42
販売戸数は5になりましたね。
あっという間に売れたのか、それともそれしか売ってないだけなのか。
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510
匿名さん 2014/07/19 23:36:38
売れたわけはないです。
あと5戸なら最終であることをアピールします。
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511
匿名さん 2014/07/20 10:41:17
販売戸数5ってどういう意味なんでしょう?値段が安く設定されている部屋とかですか?
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512
匿名さん 2014/07/20 10:52:03
要望があった部屋を売ることになります。
それが1期が終わった後今まで5戸だったということだとおもうのですが。
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513
匿名さん 2014/07/21 08:40:15
それでは一期でどれほどの住戸数が契約されたか分からないので実際の残り戸数も分からないということですね。途中積立金など色々と不明になっていたようですが、それでも一期は売り切ったということですね。不思議だぁ。
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514
匿名さん 2014/07/21 09:22:53
なるほど。二期では5戸しか要望書がでなかったということなんですね。
一期でどれだか売れたか気になるところです。
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515
匿名さん 2014/07/21 10:34:04
周辺は都心ながら緑が多くてすごく落ち着いた環境ですね。聞いてはいましたが、
実際自分の目でみるとより一層落ち着いた雰囲気が気に入ってしまいました。
閑静という環境がまさにあう立地でした。駅から遠いからこそ得られるこの閑静さ
なのでしょうね。駅からの距離をプラスに考えられるなと思いました。
散策すると近辺はやはり第一種低層住居専用地域だけあって当たり前だけど
低層マンションが多いですね。
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516
周辺住民さん 2014/07/21 11:02:45
>>515さん
恐らく茗荷谷駅から歩いたんだと思いますが、このマンションの北側はもう第一種低層住居専用地域ではありませんよ。結構ごちゃごちゃしています。林町小学校近くのマンションを買おうとしたのですが、それがゆえに家族に反対されてしまいました。
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517
土地勘無しさん 2014/07/21 12:39:18
ここは坪あたり400万位する立地環境なんでしょうか?
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518
匿名さん 2014/07/21 12:57:37
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519
匿名さん 2014/07/22 23:50:52
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520
匿名さん 2014/07/23 00:00:35
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521
匿名さん 2014/07/23 12:30:47
-
522
物件比較中さん 2014/07/24 11:01:56
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523
匿名さん 2014/07/24 11:26:14
第一種低層で大規模
小石川植物園の美しい景観
専有部の設備のゴージャスさも見逃せないね
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524
匿名さん 2014/07/27 04:19:39
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525
周辺住民さん 2014/07/27 08:14:08
なんか、三菱が手がけた護国寺のパークハウスっていうマンションと同じような傾向かな?
誰も買わない→叩き売り
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526
匿名さん 2014/07/27 08:19:36
地所は売れ残ったらたたき売りするけど、すみふは竣工後に何年経っても値下げはしない。なので売れ残り続ける。
竣工時に未入居があると、住民にもデメリットがある。なので、販売方法についてはちゃんと研究しないと、痛い目にあうことに。
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527
匿名さん 2014/07/27 13:34:17
文京区の新築マンションは軒並み売り切っているだけに厳しいですね。
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528
匿名さん 2014/07/27 14:05:03
>>527
ル・サンク小石川後楽園は?
地下住室がかなりあるようですが...
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529
匿名さん 2014/07/27 14:12:16
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530
匿名さん 2014/07/27 22:21:52
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531
匿名さん 2014/07/28 22:15:47
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532
匿名さん 2014/07/28 23:34:07
貴重だということは資産価値が高いということですか?
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533
匿名さん 2014/07/29 02:44:38
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534
匿名さん 2014/07/29 07:43:16
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535
匿名さん 2014/07/29 11:40:47
逆になぜ売れてないと思うのでしょうか
スミフの戦略にそった売れ行きですよ
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536
匿名さん 2014/07/29 14:01:24
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537
匿名さん 2014/07/29 15:34:41
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538
物件比較中さん 2014/07/29 22:45:51
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539
匿名さん 2014/07/30 02:32:49
この掲示板にくるひとなら、スミフの戦略は周知の事実と思いますが。
住友の派閥からいえば、スミフは銀行の派閥にはいります。
ゆえに、キャッシュの問題がないから、5年で売り切れれば良いという、最大利益を狙う殿様商売ができます。
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540
匿名さん 2014/07/30 03:24:14
もとより、中小デベとは同じ土俵にないということですよ。
そんなこともこの掲示板にくるひとなら承知のはず
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541
いつか買いたいさん 2014/07/30 11:03:50
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542
購入検討中さん 2014/07/30 11:33:09
そうすると、掘っておいても当分売り切れないからじっくり他と比較してからでも遅くないですね。
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543
購入検討中さん 2014/07/30 11:33:41
そうすると、放っておいても当分売り切れないからじっくり他と比較してからでも遅くないですね。
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544
契約済みさん 2014/07/30 23:03:43
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545
匿名さん 2014/07/30 23:27:57
もうすでに良い部屋って残っていないかもしれません。
もっとも、人の暮らしで希望する部屋の形態は違いますから、これだけの戸数を用意できているとまだ大丈夫かな。私が2月頃にMRに行ったときはまだ、いっぱいありましたよ。
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546
物件比較中さん 2014/07/31 21:01:36
いい物件ならば、高くても基本的に即売。
当然、中古販売も直ぐに決着する。
周辺の物件の値段を見てから、資産価値を語る方がいいよ。
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547
ビギナーさん 2014/07/31 22:19:49
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548
マンコミュファンさん 2014/08/01 23:37:18
資産価値がある物件は、その周辺も資産価値がある物件だらけなのか、それともここがそれだけの価値がある物件なのか。
でも、流石に手を出せる物件では無いので、何も言えないです。
ただ言えるのは、これだけ出せば、戸建てのいい住宅も建てられると思いますが。
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549
匿名さん 2014/08/02 09:47:14
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550
匿名さん 2014/08/02 11:01:07
マンションの資産価値って、立地や建物の造りだけでなく、管理や修繕がしっかりしているかってのもポイント。
管理や修繕は管理組合次第なので、新築分譲で資産価値を判断するのは難しい。
客観的な情報を得たかったら、近隣の仲介業者に資料を持って言ってコメントしてもらうのが一つの手。彼らは近隣相場や成約情報を持ってるわけだし。すみふの系列を避けて、できたら複数に聞くのがいいかな。
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