THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE 　（旧（仮称）千石二丁目計画）

ここは大きな一軒家のようなマンションなので、一軒家に憧れる人にはいいかもです。
駅から遠くても、一軒家と考えれば問題なし。

ここで一軒家感覚は到底得られないでしょう。
高額なだけで、仕様もさほどではなく、ウナギの寝床の間取りでは。セットバックせず敷地ギリギリに建てて、中庭も無く、外廊下で、外の機械式駐車場！

まわりは電柱電線だらけだから２階３階からの眺望は電線ごしだよ。
４階くらいならば、邪魔ものは無くてスッキリするのに。

この間取り、広さであの価格ということは、長期販売物件覚悟ということでしょうか？
８掛けで妥当と思います。

前にも書いてありますが、
住友は5年で完売できれば御の字という販売計画です。

長期販売に必要な諸経費が価格に入っているから割高になります。

利益の出し方はデベによってそれぞれです。

少なくとも言えるのは、短期的に売るはめになったときは値下げしないと行けないてこと。

新築が沢山残ってるからね。

林町小学区内に戸建を購入した者です。ここの計画も当然知っておりましたが、入居がまだ先と言う事もあり痺れを切らして戸建にしてしまいました。
文京区は教育環境を重視する子育てファミリー世帯の検討者が数多くいるかと思いますが、ここの物件はなかなか庶民には手が出しづらい価格帯ですし、完売まで時間はかかるでしょうね。
ちなみに、住み替え前はすみふさんの他区の内廊下タワマンに住んでおりましたが、内廊下物件に比べるとここの物件は間口が狭いですね。。
それと、スレを遡ると度々議論に上がっていますが、大雨の際の浸水が無いか気になる所です。文京区の水害ハザードマップによると、ここの敷地は一番低いレベルですが浸水リスクがある表示になっています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0065/8918/suigai-omote.pdf
価格、間口、想定外の水害に対する対策、この三つの条件がクリアになれば私も検討者にはなっていたかと思います。

長文で失礼しました。一度はすみふ物件に住んだ者、決してアンチでは無いのでご参考にまで。

ここが浸水するなら東京中が水没してしまうよ。
現地を知っている人の意見とはおもえないけどね。

253さん、確かに微妙に黄色かもしれませんが、ここは高台なので、浸水被害は問題ないかと。
あえて言うなら、千川通りへ流れる雨水の通り道になるくらいですね。
地元の方なら、みんな知ってますよ。

水害ハザードマップを見ると大和郷も黄色くなっていたりと基準が良く分かりませんよね。
千川通りは暗渠なので当然水害リスクもあるかと思いますが、ここの土地までそれを考えるのは杞憂ですかね。

このあたりは標高23m程度で、茗荷谷に向かって坂があります。浸水はありえないですね。

大和郷だけでなく、西方も黄色ですね。
小日向の最高級の場所、つまりブリリア小日向やドチェスターがある所も黄色です。
よくわかりませんな。

黄色は0.2～0.5mなのだから大きな被害を受けるようなレベルでは無いですよ
水色や青の所は水没の危険があるでしょうけど。

集中豪雨による浸水は標高の問題では無いのです。
雨水の量が下水へ流れ込む量より多くなると、一時的に水が貯まってしまう可能性があるということで
例えば高台の住宅地でも細い道路に細い下水管しか通っていなければ、
雨水が集中すればあふれてしまうこともあるということです

HPに間取りがアップされましたね。
ついでに価格も載せてくれないかな。笑

価格は大体で
90m2
1F 販売無し 2F 3F 12500 4F 13000
75m2
1F 販売無し 2F 3F 8500 4F 9000
です。
100m2は住戸で、15000以上でした。

億ションでお風呂がフルオートじゃないなんて。変なところケチってるな。

ここは浸水は大丈夫だとしても、坂の下の半地下マンションで受電設備に浸水して付近一帯が停電なんてことがあった。

それって、どこのマンションですか？

普通にフルオートバスですよ…。
キッチンと風呂場間をリモコンで会話できるのもできるみたいです。
必要か！？と思いつつ、子供に「遊んでないで早く洗いなさい！！」とかそういうのは言えたりするかも。

居室が細長いなぁと思いました。
広さはそこそこ確保できておりますけれど。

１階なら手が出せるかもと思っているのですが、販売なしなんですか？

＞＞262

逆に「億ションにしてもこの部分は凄い」というポイントは無かったでしょうか

あ、ちなみに265さんが仰るように浴槽もきっちりフルオートのようですよ

私としてはどちらでも良いのですが億の価格がするだけのお金の使い方を全体的にバランスよく入れてくれていれば良いかな。という気持ちです。

隣の広大な植物園からの新鮮な酸素だけでも価値はあるでしょう。

都心で大枚叩いてもなかなか手にできないものです。

植物園の隣だから虫とかすごいんじゃない。

この広さの割に、総戸数が少ないことでしょうか。
余裕のある建て方をしていると思います。

しかし、10年以上寝かせていたから、これだけ高額な物件になった気がしますね。

総戸数が少ないのは容積率が低いから。割高になっている要因。

地下室マンションってことに注意。条例で規制が厳しくなる方向にあるから、既存不適格ってことも。

ここは反対運動で地下室を取りやめていますので、地下室マンションではないです。

建築基準法第５５条２項の緩和規定により、高さ制限１０ｍの所を１２ｍとして４階建て（一部３階）としているのです。
ただ階高を稼ぐためにＧＬより１ｍほど掘り下げてはいます。

いずれにせよ世田谷区とは違い、文京区は一種低層が限られた地域だけなので、建物を縛る条例は皆無に等しいです。
これからも独立した地下室を制限する、などという条例ができるとは思えませんね。

富久のタワマンのような間取りばかりですね。

行燈部屋があるわけじゃないので富久の鰻ほどじゃないですが
洋室でボウリングでやるつもりでしょうか

GLから下がってるから地下室でしょ。世田谷みたいな条例ができない保証はないよ。世田谷も掘り下げた空堀地下室マンションが建設されるようになって条例ができた。

地下室の定義をご存知ないようですな。

例え世田谷区の条例と同じものが文京区にできたとしても、ここは既存不適格物件にはなりません。

500なら、都心物が楽に買えますな。お釣りもくるね。パス。

うん、ここは一種低層に特別のこだわりがある人じゃないと買えないよね。

鉄筋コンクリート造　 地上4階建　地下1階建　

どこが住まいに詳しいやら

地下室マンションって、一見、一階に見えるところが地下なんだよ。

>281さんおっしゃる通りです。

「地上4階建　地下1階建」という表示は機械式駐車場の地下部分があるからです。

住戸としては地上４階建（地下無）ですね。

ここは傾斜地ではないので、１階はホントの１階で地下室ではないのですが、どうしても地下室マンション言い張る人がいるみたいです？？
何が目的かは判りませんが、地下室の定義を調べてから書き込んで欲しいところです。

第一種低層住専の魅力がよくわかりません。

周りに基本住宅しか立たない代わりに、自分のマンションも低層なので日当たりや眺望も期待できません。
それなら、普通の一軒家にすればいいのにって考えてしまいます。

文京区では元々風俗店等の建設は厳しいらしいので、第一種低層住専にこだわらなくとも、ある程度環境は保全されている気がするのですが。

一種住居専用地域って基本的に戸建てを前提としていて、それにあわせた建築制限がある。そこにマンション
建ててもメリットがでないのはある意味当たり前。

一種住居専用地域なのだから、共同住宅にするにしても、タウンハウスがよかったな。

あっ、低層が抜けてた。

棟によって２戸１エレベータと共用エレベータとかなり格差あるね。駐車場も地下、地上平置き、
地上機械式。マンション内でヒエラルキーできそう。

このクラスの物件で洗面台の入り口が開き戸の間取りがあるなんて。誰かが顔を洗ってるとき
に他の人が開けたらごっつんこしちゃう。コストダウン仕様でしょ。

ちゃんと検討する住戸の間取り図チェックしないと。ちゃんと引き戸の間取りもある。

＞タウンハウスは「重層長屋」と言われ、いま目の敵にされていますね。

えっ、何で？　

＞戸建てより充実した共用部などが設置可能です。

これだけの規模なのに集会室すらない。区分所有のマンションって管理組合の住民自治
が基本なのに。すみふってそういうところ軽視してるのかな。

てか、共用施設ほとんど無い。

＞すみふに何か恨みでも

こういう反応するのって営業でしょ。成りすましはご法度。

>これだけの規模なのに集会室すらない。

そういうのは大規模団地マンションじゃないと無いんだよ。

一般的には１００戸超って大規模に分類される。１００戸以下で集会室がないのは分かるけど・・。

290さんの反論を見ても、一種低層マンションの魅力は不明です。
結局、一軒家との違いはエントランスなどの共用設備だけ、ってことですよね。

他にも、一軒家ではディスポーザーなどの導入は難しいでしょうけど、そのかわりプライバシーなどはマンションより確保できるし、何よりも土地が自分の物になります。

この場所と価格なら、一軒家を探した方がいい気がしますね。

ここらへんの1億の戸建はショボいですよ。わからん人は買わなきゃ良いだけです。

文京区の戸建ては1億だしてもミニ戸みたいなやつだからきついよね。
2億以上の予算なら戸建てもよい。
文京区で戸建てを狙う層は、
マンションなら港、千代田のハイグレードマンションが
比較でしょう。
予算1億台ならマンションというのは、
文京区では普通な感じがします。

そうなんだよね～
都心で戸建てを検討すると、２～３億出さないと立派な感じにならない
１億じゃ土地ギチギチに建った小屋みたいな感じになっちゃう

それならコンシェルジュがいてエントランスなんかも豪華なマンションのほうがいい

そういう大規模錬金術マンションが好きな人はベイエリアを探すと良いでしょう。

ネットスーパー受け取りサービスって何かと思ったら、単に不在のとき宅配ボックスに
入れるだけじゃない。ちなみに宅配ボックスって、普通、食品とか入れちゃダメ。ネッ
トスーパーで利用する買い物って食品とか日常生活用品がメインじゃないの。商品・・・
などに制限がありますってちっちゃく書いてるのっていかがなものか。

宅配ボックスの着荷表示ってのもお粗末。住戸内のインターフォンで確認だって。外から帰ってきたとき、
一旦部屋に戻ってから気がついて、宅配ボックスまで撮りに行かなきゃならない。

オートロックで解錠したときに表示されるってのが普通だと思ってた。

>302さん
私は携帯やスマホなどでも確認できるのかと思い込んでました。
荷物を受け取るには、外出先から確認できるのがスムーズですよね。
でも今はほとんどがそのようになっていると聞きますし、もしこちらの宅配ボックスがパナソニック製であれば、荷物が届くと
セキュリティインターホンに表示される他、携帯にもメール通知されるそうですよ。

>>302

それ全然見てなかったです。
おっしゃるそのデメリットはチェック重要だと思いますよ。

でもどうして下で表示されないようになってるんでしょうね。
誰でも着荷表示が見れてしまうから逆に荷物の危険があるからかなあ。。

だとすれば納得の仕組みで仕方ないと思うのですが。

今のマンションはICセンサーでオートロックを解錠したときに、宅配ボックスにその部屋宛に荷物があるとランプがついて分かるような仕組み（サブエントランスや地下駐車場とかから入っても同じように分かるようになってる）。

ちなみにICセンサーは鍵ごとに区別できるみたいで、なくしたときにその鍵だけ無効にできる仕組みにもなってる。鍵の一部が鍵ごとに違う色になってるんで、鍵をなくしたときに色を伝えれば対応してくれるらしい。１０年前の物件なんで、304さんがコメントしてるとおり、もっと進んでいてもよさそうなものなんだけど。

夜八時過ぎてもこんな感じ…

今度は東側から…

ライトをつけての突貫工事ですか。地所がやらかしちゃった後だけに怖いね。

この時期に突貫とは、ここも何かあるのかって思っちゃいますよね。

消費税増税前に、鉄筋などを購入し、建築コストを少しでも安くするためでは無いでしょうか。

エントランスの構えは格好がいいですね。このマンションが出来れば高級感がただようから、
一番とくするのはこのマンション隣接のひとびとでしょう。

来週モデルルーム見学の予約しました。価格も公開されましたね。
楽しみです。

人生初のモデルルームなんですが、ホームページにのっている以外の間取り図も見せてもらえたりするものですか？

311さん、課税事業者であれば消費税の負担はないので、関係ないですよ。

こんな日はこの場所はつらいね。

私は車好きなのですが、駐車場が雨ざらしなのはイマイチだなと思いました。
皆さんはどう思いますか？

工事中の現場を覗いてみたら
多くの鉄骨が赤茶色で錆びてるように見えたのですが・・・
大丈夫なのでしょうか？？

＞315
うちなんて多摩のほうですからもっとですよ。千石の状況は見てはいませんが。20年に一度の大雪と言われていたぐらいですから日常的にこんな冬がいつも訪れるわけではないです。こう考えると普段の通勤通学や買い物の利便性を重視して考えて問題ないように私は思いました。

>318さん
それはさび止めの色です。どんな鉄骨もみんな同じ色ですよ。超高層ビルの建設現場とか見てみてください。

２戸１エレベーターのところは階段での二方向避難路が確保されていないので、火事で階段へのルートをふさがれたらバルコニーの避難バシゴから逃げるしかない。あれ使って下りるのには体力いるから、終の棲家と考えるのは難しいかも

こんな日が続くとやっぱり駅近がいいかな。
この場所はつらいね。

車でも坂がきついしね。

駅とかどうでも良いです。毎日仕事に行くのは40代で卒業しましょう。30代から準備すればできますよ。

そういう人だけ相手にしてるから売れ残りまくるのかな。竣工時点で未販売住戸があると入居者
にもデメリットがある。そういうところも要チェック。

>>324
仕事じゃなくても普段の買い物も困る。
雪、台風、豪雨・・年に７日くらいはこの場所を後悔しそう。

普段の買い物は車でクイーンズ伊勢丹かラクーアの成城石井でしょ。何も困らないと思うけど。

みんな夫婦で免許持ってるのかな？

天気に関わらず、ここに住む方は車を使わないとたいへんでしょう。
1000円程度の買い物に、駐車代+ガソリン代で余計に2000円払える方のみです。
それが無理な方はやめてほしい。
そのような方しか来て欲しくないですね。

駐車代とかガソリンとか考えたことないです。カードの引き落としが100万円越えるまで何も考えなくて良いと思います。人生を楽しまないと損ですからね。

購入予定の者です。
今も都内に住んでますが、車はありません。
家族皆、電車は全く使ってません。
通勤も含め歩いて１０分以上なら全てタクシーです。
交通費は３０万・月程度です。都心では普通です。

このマンションは、そんなに裕福な方が買いたくなるような場所なのでしょうか。他にもいろいろ選択肢があるように思いますが。

裕福な人達が集まるような高級住宅エリアではないよ。坂を下ったら印刷関連の工場が並ぶ場所。

下ったらね。坂上は綱吉が育った御殿があった白山御殿町です。

そうですよね、
8000万台の部屋であれば、都心の低層物件の中では比較的手頃なので買い手がいるように思いますが、億を超えてくる部屋の購買層が見えません。
他の富裕層エリアでなく、このマンションが買いたくなる理由が知りたいです。

普通そんなにタクシーを使うならハイヤーでは？
うちのマンションはここほど高くありませんが、毎朝ハイヤーが待っています。

マンションの窓から
植物園の中が見えたら最高だが、現状では借景とは言えないので残念。

見えるのは４階だけでしょう。
しかも電線電柱ごしの雑木林。
それでも都心ではありがたいですね。

車持つより、タクシーの方が安上がりだもんね。

お金の事考える必要がある人は、車手放しますよね。ここも駐車場半分だし。

それより１期20戸って凄いですね。１期って通常最も売れるタイミングですからね。

竣工時の入居者50戸ぐらいでしょうか？

もしくは、価格改定するかもね。

10年後も販売してそうです。

隣接するのは植物園の中のスギやヒノキの区域みたいだから、花粉症だとこの近辺に住むのはつらいのかなあ？
周辺住民の方、教えて下さい！m(__)m

特に変わらない。

341さんは周辺住民の方ですか？

そうです。

>340さんの質問「つらいですか？」に対する
>341さんのレス「特に変わらない」は
答えになってませんね
何と何が変わらないということなんだろね

あるデベによれば、あれこれ売ってきたが、千石が最寄り駅の某物件、売る切るのにとても苦戦したそうだ。まあ、たしかに駅周辺の魅力に乏しい。

文京区で弱音はいてたら外周区や市、他県にいったら鬱で退職だな(苦笑)