THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE 　（旧（仮称）千石二丁目計画）

戸数から判断すると敷地がこれ以上に広大な印象がありますのでランドスケープを見るのが楽しみでなりません。４Ｆ建てという低層ですから勿論平たく広がる物件のはずですがガーデンや共用の充実が期待できそうです。しっかり備わっていて欲しい点はエレベーターの数、ぐらいですね。駐車駐輪も多いほうが地域環境的に良いと思います。管理費用が嵩まない程度にということですが。

やっぱり　幻の小石川ガーデンヒルズの予定地でしたか！！！
近辺住民の猛反対で中止になった物件ですよね！
そうそう　地下駐車場が水路を遮断するだのなんだの書いてあったと思いました
後楽園の住友のビルで確かMRまでオープンして契約も始まった？だったと思いました
ある意味あそこまで進んでいた物件によく中止の決断をしたものです。
契約開始していればおそらく契約者には倍返しだ！をせざる得なかったでしょう
相当懲りているはずなので今度はその辺は当然クリアしてきているのでしょうね！たぶん！？
近所に住んでいたので何か懐かしいです。

取りあえずグランドロケーション、間取り、価格が早く知りたい。なかなかホームページを更新しませんね！

そろそろ事前案内やってると思うんで話し聞いた方のレスをお願いします。

道の名前にひたすら「坂」が付いているからやっぱり坂が多い地域だということですよね。

どちらの駅を往復するにしても傾斜は所々にあると覚悟しておいたほうがいいでしょうか。

オリンピックやグルメシティに行くにあたってはフラットっぽいです。お買い物はこちら方面のほうが距離があっても楽かな（汗）

千石周辺は、なだらかで長い坂道があります。
確かに徒歩ですと登りはきついと感じる事も多いのですが
自転車などは、電動自転車にすると楽ですし不便は感じません。
千石は、充実した教育施設・数々の名園や旧跡・後著名人も多く住んでいる
事でも知られ人気がある地域です。
ただ物件近くに大規模なショッピングセンターがないので
車がないと不便と感じる事もあると思います。

ここ気になるけど高いんだろうな…

さすがに１億用意しておけばどこかの部屋は買えると思うけどね。

>>144さん
聞いてきました。少し残念でした。

150さん
内容教えて頂けませんか？

事前案内会やってるのか電話で問い合わせたら、12月上旬からとの回答でしたよ。

既に椿山荘で限定の事前案内会を実施していたのでは？

ここは、うるさい大通り沿いの高田の物件を目白と言い張って、5年がかりで売りつたマンションと同様の運命をたどるような気がします。

ここは第一種住専の希少性、文京区立地、文化庁の史跡指定公園に隣接、駅から１０分以内などの理由により、地震などの異常事態がなければ、売行きは相当良いとみています。

>155

坪単価はあそこを超えるでしょうが、それでももっと売れると思いますよ。

156は間違いなくディべの投稿ですよね？

横綱相撲というやつですね。

156です。近隣住民でもありますが、不動産業には従事していません。

売行きは当然値段、仕様によりますが、２階の南東面、南西面あたりの標準タイプで、㎡９０万＋９万～ー２万程度であれば、順調に（販売後半年～完成までに完売）売れるのではないかと思います。

すみふは近隣相場とかけ離れた価格設定をして、何年も売れのこるってのがお決まりのパターン。

それから掲示板のさくらが多いってのでも有名。

現地に行ってきました。
休日だからかもしれませんが、千川通りの車の通行量も少なく、人通りもあまりない感じがしました。
網干坂を車で上がり、エクアス小石川林町前の時間貸駐車場に車を止めて、ぐるっと一周歩いて回りました。
敷地は坂を上がり切った平坦地に感じられ、周りは静かで車の通行も少なく、自分自身が部外者に感じられました。 網干坂は下に行くほど急になり、上りはかなり急に感じられ、自転車をこいで上がるにはきついかもしれません。
帰りに子供を窪町東公園で遊ばせて帰ってきました。
なにかほのぼのとしてしまいました。

小耳に挟みましたが、プランは70平米からで全て億ションになるようです。

１４０万円／㎡はあり得ません。完敗します。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

いるんだなこれが。

アベノリンピクス始まってますからね。

見てきました。地下鉄利用者にはここはちょっと不便すぎですねえ。
夜はだいぶ暗いし遠いし・・。
ちょっと覗いた、茗荷谷駅前タワマンが良く見えてしまいました。
インペリアルに住む方は車通勤が多いのでしょうか？

まだ間取りはでないんでしょうか？
もうすぐ発売開始ですよね。

事前案内会に行った人には間取りは渡されていますよ

グランドヒルズ三軒茶屋みたいな長期売れ残り物件となるでしょうね。

この土地の歴史をひも解くと、高くしてお金のかからない内部のモデルルームを使いながら延々と待つしかないのだと思います。

ずっと、販売中の看板が出続ける事が我慢出来るかでしょうね。

住友にとっては売れ残りという概念はないんですよね。
5年かけて売れれば御の字というタイムスケジュールですから。
住友にとっては利益率確保できてよいのですが、
居住者にとってはいまいちですよね。

その間の修繕費や管理費はどうなっているのでしょうか？
デベ側がきちんと負担していてくれれば特に問題も無いように思うのですけれど、
そうでないと計画が違ってしまうので困ってしまいますよね。
きちんとされているといいのですけれど、実際はどうなのでしょうか？

HPのデザインや共有空間が見れなくなっていますが、何かあったのでしょうか？

区分所有法で管理費･修繕積立金は区分所有者が持分割合に応じて負担するってことになってる。未販売住戸の持ち主は売主だから、管理費・修繕積立金は売主が負担しなきゃならない。

ただ売れ残りが多いと入居者もその分減るわけだから駐車場稼働率が下がって、駐車場使用料収入が管理組合に入らなくて収支が赤になるってことがありうる。それ以外にも売れ残りがあると入居者にはデメリットがあるから、売れ行きは注視すべき。

一期の場合、判断は難しいけど、総戸数に対する販売住戸の割合とか販売開始までの期間が目安になる。ここはアナウンスからすでに十分時間経ってるでしょでしょ。

販売開始が延期されました。
最近の東京圏のマンション販売の売れ行きの低迷を反映しているのでしょうか？
どなたか、その辺の状況を教えてください。

首都圏の新築マンションも中古マンションも今は市況悪くなかったはずですよ

マンション価格の更なる上昇をあてこんで、販売時期をどんどん後ろ倒ししているようですが、どんなに強弁しても、あの立地で90平米以上を坪450万円超で売ろうとする姿勢はあんまりまっとうではないですなあ・・・

184訂正。坪500万円以上でした。アホですわ。

すみふお得意の売り渋りでしょ。ミニバブルの時には、それやってリーマンショックに引っかかって長期に売れ残りなんて物件もあったんだけど。学習機能ないみたい。

文京区の交通の便が悪いところで坪500万。　どう売るんだろうｗ

有る所には有るんですね、お金が。例の目白が380万だったからここが500万でも不思議はありません。

お金があるないの問題ではありません。モノの価値づけの問題です。